Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Carla,
Vanzelfsprekend.
Je schrijft: “Wanneer door de WMO een elektrische deurdranger is geplaatst, ten behoeve van een van de bewoners, dan zijn de onderhoud/reparatie kosten van de elektrische deurdranger voor de eigenaar ervan. De Gemeente c.q de WMO.”
Met die uitspraak geef je Jaap aan dat de genoemde kosten altijd en zonder enige reserve/twijfel voor de Gemeente zouden zijn. En dat is niet per definitie zo.
Dat jouw stelling daarmee iets te kort door de bocht is kun je teruglezen in de korte verhandeling van de heer Braakhuis. Vandaar ook zijn advies in de conclusie (zie aldaar).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Er is geen twijfel mogelijk dat de Gemeente i.h.k.v. de Wmo enige voorziening kan en mag plaatsen (zelfs tegen de wil van de VvE). De VvE wordt over de (voorgenomen) plaatsing gehoord, en kan haar zienswijze inbrengen. Het is daarmee echter niet zo dat de gemeente “zomaar en botweg” alles kan doen en laten wat zij wil.
Ook ik ben van mening ben dat de kosten van plaatsing, onderhoud, reparatie en t.z.t. vervanging voor de Gemeente behoren te zijn (en anders in ieder geval voor de aanvrager/veroorzaker). Dat lijkt me niet meer dan redelijk en billijk.
Het ligt echter iets genuanceerder dan in de post van Carla wordt gesuggereerd.
Zie hiervoor onderstaande link, met name het verhaal van de heer Braakhuis, en wel onder het kopje “Wie gaat dat betalen?”.
De VvE en de Wmo.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Uit jouw post lees ik dat jouw complex nog zo goed als nieuw is.
Daaruit concludeer ik dat er naar alle waarschijnlijkheid sprake is van solide hardhouten kozijnen, en ook van binnenbeglazing. Alleen daarom al zou ik denken dat het plaatsen van neuslatten niet veel toe zal voegen.
Het komt me voor dat jouw VvE er beter aan doet om het verfsysteem dat de kozijnen beschermt nauwgezet te onderhouden, en dan met nadruk op de liggende delen, en ook de hiel. De schilderfrequentie van de liggende, en het onderste deel van de staande, kozijnen zou daarbij hoger kunnen liggen dan bij de overige delen van de kozijnen.
Plaatsen van dorpelbeschermers is niet per definitie slecht, maar zeker is dat wat er onder de bescherming gebeurt aan het zicht en waarneming is onttrokken.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Volgens mij zijn er heel veel VvE’s die ervaring hebben met neuslatten.
Naar mijn idee verhoog je de kans op een antwoord door jouw eventuele probleem nader te omschrijven. Naar ik denk hebben de meeste bijdragers op dit forum niet veel behoefte om maar “in het wilde weg” ervaringen te delen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jet,
Het bestuur heeft géén toestemming nodig om de vergadering op te nemen.
Wettelijk gezien is stiekem opnemen toegestaan, dus waarom zou openlijk opnemen dan plots verboden zijn? Zie voor onderbouwing mijn eerdere reacties.
Wat is het bezwaar van die ene persoon? Waarom zou er volgens die persoon niet mogen worden opgenomen?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gijs,
In een ledenvergadering hebben alleen leden stemrecht.
In een VVE is het stemrecht terug te vinden in de statuten (zie ook Akte van Splitsing en eventueel modelreglement).
Mogelijk heeft een lid van het bestuur dat geen eigenaar is wel een “adviserende” stem, dat zie je wel vaker.
Sla de statuten voor alle zekerheid na op dit punt, en je weet het zeker.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Geen dank, graag gedaan.
Wens je veel succes, en hoop binnenkort te horen dat het goed en naar jullie zin is afgelopen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Terechte vraag (opmerking) die je opbrengt in jouw 1e alinea.
Ik ben op de hoogte met de door jou aangedragen jurisprudentie. Vandaar dat ik in mijn beschouwing voor Probitas al aangaf dat “de kous juridisch gezien niet 100% af is”. Wat mij betreft is het in lijn met de door jou aangedragen uitspraak zo dat de rechter ook deze situatie conform zou kunnen beoordelen. Helaas heb je bij de rechter nooit een garantie vooraf, en bij rechters heb je ook “rekkelijken en preciezen”.
Daarnaast zijn er in het geval van Probitas (zie o.a. jouw 3e alinea) nog veel te veel zaken onduidelijk (of nog niet duidelijk genoeg) om tot een goede beoordeling van exact deze casus te komen. Vandaar dat ik Probitas ook voorstelde om met alle stukken juridisch advies in te winnen.
Wat mij betreft heb je volkomen gelijk met hetgeen je stelt in de 2e alinea van jouw post.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Nu je de zaak, zoals je zegt, in een notendopje hebt gegoten houd ik het bij een algemene reactie. Inhoudelijk heb ik te weinig informatie om de ontstane situatie volledig te overzien.
Uit jouw verhaal maak ik op dat het bestuur de overeenkomst met de beheerder heeft opgezegd (9-2015). Het bestuur is daartoe niet bevoegd.
De reglementaire gang van zaken zou moeten zijn: vergadering, vergaderbesluit om de overeenkomst op te zeggen, om het besluit vervolgens door het bestuur uit te laten voeren. Voorts maak ik gelukkig wel uit jouw verhaal op dat de vergadering het door het bestuur genomen besluit achteraf heeft goedgekeurd, maar daarmee is de kous juridisch gezien niet 100% af.
Wel zou je aan de hand van de notulen van de vergadering, en de daar genomen besluiten, kunnen stellen dat de vergadering een tijdige opzegging in 2016 heeft gewild. Daarmee zou je vervolgens als bestuur de overeenkomst kunnen beëindigen per 31 december 2016.
Je geeft voorts aan dat de VvE in 2016 niet heeft vergaderd, en dat de beheerder tenminste nog in 2016 wilde beheren conform de overeenkomst.
In de overeenkomst staat ongetwijfeld dat de beheerder de vergaderingen van de VvE technisch voorzit, en ook dat al het werk dat verband houdt met de vergaderingen door de beheerder wordt gedaan. De beheerder is (ga ik even van uit) een professional, en hij heeft daarmee zijn overeenkomst na te komen, en ook om daarbij te presteren, naar de “maatman”. Wanneer een professioneel beheerder dat niet doet kun je hem/haar mogelijk aanpakken wegens “wanprestatie”.
Je geeft ook aan dat de beheerder tevens bestuurslid is. Dat maakt de hele zaak nog “fraaier”. De beheerder behoort als professional zonder enige twijfel te weten wat de taken van een bestuurder zijn. Zo weet deze beheerder ook dat hij als (mede)bestuurder de statutaire taak/opdracht heeft om tenminste één maal per jaar een vergadering uit te schrijven. Nu hij/zij dat in hoedanigheid van bestuurder heeft nagelaten sluit ik niet uit dat deze beheerder ook is aan te spreken op “onbehoorlijk bestuur”.
Het kan natuurlijk helemaal niet zo zijn dat de beheerder in 2016 nog wel beheerder is en daarvoor geld opstrijkt, maar dat daar geen enkele prestatie tegenover staat.
In deze kwestie hebben beide partijen naar mijn mening wat steekjes laten vallen. Een echt oordeel kan en wil ik vanwege een gebrek aan de feiten niet geven, maar wel een advies.
Mag ik je aanraden om de nodige stukken te verzamelen, en om daarmee advies in te winnen bij bijvoorbeeld de eigen rechtsbijstandverzekreing, of anders bij bijvoorbeeld het “juridisch loket”.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Dank voor de nadere toelichting. Helemaal begrepen.
Dat is inderdaad lastig met een groot-eigenaar met zoveel stemmen, en met verder (te) veel leden die het kennelijk allemaal niet zoveel uitmaakt wat er met hun (gezamenlijk) bezit en hun centen gebeurt.
Het is daarmee inderdaad zaak om de overige eigenaars actief te benaderen en om te zorgen dat de andere eigenaars bij voorkeur toch de vergaderingen gaan bijwonen, of om te zorgen dat ze bij afwezigheid of verhindering tenminste een volmacht afgeven.
Ik ga straks ook nog even naar jouw andere post kijken. Als ik wat te melden heb zal ik daar wel reageren, zodat we niet off-topic raken.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Graag gedaan.
Excuus MR2006 is modelreglement 2006. Nu jullie volgens MR1992 werken is er geen vuiltje aan de lucht. Het bestuur mag gewoon machtigingen krijgen van de leden. Dat is bij jullie niet expliciet verboden.
Je stelt: Anders hebben wij met elke ALV het probleem dat de beheerder met een volmacht van de eerste eigenaar komt en bij gebrek aan machtingen door de andere eigenaren altijd een meerderheid heeft.
Die opmerking begrijp ik niet. Kun je dit misschien nader uitleggen?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Probitas,
Ten eerste is het niet altijd toegestaan om een bestuurslid te machtigen. Het kan zijn dat de statuten van de VvE een bepaling bevatten die het machtigen van bestuursleden verbiedt. Het is in elk geval expliciet verboden zodra MR2006 van kracht is.
Ten tweede kent een machtiging geen vormvereiste. Een lid kan bijvoorbeeld ook een doorlopende machtiging afgeven. In dat geval is een vergaderdatum noemen niet aan de orde. Het is dus afhankelijk van de exacte tekst en bedoeling van de machtiging. Die zou je moeten nakijken.
Voor alle duidelijkheid tot slot nog even de opmerking dat “men” niet verplicht is de door het bestuur, of wie dan ook, aangeleverde machtiging te gebruiken.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jet,
In dat geval is mijn advies om de krachten te bundelen met de andere eigenaars waarvan het plafond niet goed wordt gerepareerd. Samen optrekken tegen het bestuur. Eerst samen klagen natuurlijk en het bestuur gelegenheid geven om een en ander alsnog conform afspraak op te lossen.
Als dat niet werkt samen naar de rechtsbijstandverzekering om er echt eens werk van te maken. Alternatief is het juridisch loket.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jet,
Hoe luidt het vergaderbesluit precies?
Als er meerdere plafonds moeten worden gedaan, en het gebeurt niet goed, dan zal je straks medestanders hebben waarvan het plafond ook is verziekt. Samen met meerdere eigenaars sterk in de volgende vergadering zou ik denken.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jet,
Met jouw posts is me niet duidelijk wat er nu precies aan de hand is.
Moet alleen jouw plafond worden gerepareerd, of de plafonds van meerdere appartementen?
Zijn er al notulen? En zo ja, hoe luidt precies het besluit dat staat genotuleerd?
Het belangrijkste lijkt me dat jouw plafond vakkundig wordt gerepareerd. Als ik jou was zou ik me niet echt druk maken om het aantal offertes. De rekening wordt immers naar breukdeel gedeeld door alle leden van de VvE. Het aantal offertes is meer een kwestie waar alle leden tezamen iets van kunnen/moeten vinden.
Om welk totaalbedrag voor de reparatie gaat het eigenlijk?
Hoe zinvol is het daarmee om drie offertes op te vragen?
Zouden jullie een extra vergadering willen/gaan organiseren om uit de drie offertes een keuze te maken?
En is een extra vergadering al niet snel duurder dan het mogelijke prijsverschil tussen de offertes?
De opnames kunnen hooguit achteraf als bewijs worden gebruikt, maar de notulen en de besluitenlijst bepalen in beginsel wat er is gezegd/besloten.
Veel vragen dus, en nog geen echt advies van mij.
Vriendelijke groet, Bob.