Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Uit de ervaring van @ Sanne blijkt maar weer eens te meer, hoe belangrijk het is dat de VvE zich aan haar regelgeving houdt.
Dat trapje had niet geplaatst mogen worden zonder verzoek daartoe. Dat verzoek had op de agenda geplaatst moeten worden van de ledenvergadering, alwaar het besluit kon worden genomen. Wanneer deze weg was bewandeld dan was e.e.a. terug te vinden in de notulen. Ook ontbreekt er een duidelijke afspraak met degene die het trapje heeft geplaatst, zoals b.v. dat het verwijderd diende te worden bij verkoop. En ook voor wie de kosten waren en zijn bij onderhoud en herstel van de oude situatie.
Nu dit alles ontbreekt, zo begrijp ik, brengt de VvE de nieuwe eigenaar in de problemen, terwijl zij daar zelf de oorzaak van zijn.
Toch ook beste Sanne, zal er weinig anders opzitten dan de kosten te dragen, nu je het trapje niet meer wenst, van het verwijderen en herstel van eventuele schade aan de gemeenschappelijke delen. Toch ook zou ik de vergadering confronteren met hun tekortkomingen in deze kwestie.
Met vriendelijke groet,
Carla.De leden zijn hier niet mee akkoord gegaan, maar ook dit is niet genotuleerd. De FB was hier verantwoordelijk. Voorzitten en notuleren gaat niet samen 🙂
De keuze voor te kiezen als groep (lees: zo doen we het en anders niet) is eigenlijk nietig, omdat het lid wordt gekozen en niet een groep. De opmerking die erbij werd gemaakt: “kiest u ons dan bent u automatisch akkoord met het beleid” past niet binnen een democratische VVE. Er is niet apart gestemd voor het beleid.
Op zo’n vergadering zitten de eigenaren en die vertrouwen erop dat alles wat er gebeurd, zeker als de FB voorzitter is, toegestaan is/ mag. We mogen erop vertrouwen dat dit goed zou moeten zitten. Achteraf blijkt dan dus anders. Niet iedereen heeft de kennis paraat op dat moment of weet hoe het werkt. Er zitten een hoop leken in de zaal en een paar professionals. Dat maakt het zo lastig en zorgt voor veel (onnodige) discussie.Goedemorgen,
Het document is op zich niet heel erg spannend. In het document worden voornamelijk zaken genoemd die tegen eerdere besluiten ingaan. Bijvoorbeeld: we zorgen voor 5 jaar een AED in de flat inclusief trainingen voor 1500. Bestuur zegt nu in hun document: dit gaan we afschaffen. Echter ligt er al een besluit dit kan niet zomaar, zonder toestemming leden, teruggedraaid worden.
Ook nemen ze afstand van sociale bemoeienis terwijl het bestuur, volgens mij, ook aan de lat staat voor de leefbaarheid. Bij bijvoorbeeld overlast, overtredingen HHR, etc. zijn zij het eerste aanspreekpunt.
Het aparte ver vergadering was het volgende:- Voorzitter (FB) liet toe dat er als groep werd gekozen en niet als individu. Het nieuwe bestuur had aangegeven dit zo te willen doen. Dus “of je neemt ons als groep” “of u heeft geen nieuwe bestuur” werd er letterlijk gezegd;
- Over het document: “u accepteert het document of we zijn niet uw bestuur”. Hierop is vanuit de zaal geageerd, maar helaas niet genotuleerd. Uit de zaal werd gezegd: “Een bestuur wordt gekozen op basis van persoon en niet op basis van beleid”. De voorzitter greep ook hier niet in.
Waar kan ik terug vinden dat een bestuur als lid wordt gekozen en niet als groep?
Een splitsingsakte plustekening is voor inderdaad voor iedereen bereikbaar via de inschrijving bij het Kadaster. Ook een gewijzigde splitsingsakte dus.
Het verlenen van een exclusief gebruikersrecht, dat kan geregeld worden door een gedegen schriftelijke gebruikersovereenkomst. Waarin opgenomen de onderwerpen als o.a. de persoon aan wie het verleent wordt, de onoverdraagbaarheid, de duur, en b.v. de afspraken van herstel na naar de oorspronkelijke situatie bij opzegging van het afgesproken recht. Het gaat dan om een gebruik zonder goederenrechterlijke gevolgen.
Dit alles uiteraard na goedkeuring door de VvE.
Inderdaad is de situatie bij Marijke geen kwestie van even een broodje kopen om de hoek.
Professionele begeleiding lijkt me meer dan gewenst. En uiteraard der zaak een gewijzigde splitsingsakte én tekening.
Met vriendelijke groet,
Carla.Het exclusief gebruikersrecht is in de casus van Marijke niet relevant.
Het verlenen, door de vergadering van een exclusief gebruikersrecht, kan geregeld worden door middel van een schriftelijke gebruikersovereenkomst. Waarin geregeld dient te worden onder welke voorwaarden het recht wordt verleent. b.v. De duur, de onoverdraagbaarheid, eventueel herstel van ( mogelijk ) ontstane schade, enz.
Een goed geregelde wijziging van de Splitsingsakte vind ook ik, in zake de kwestie waar Marijke mee te maken krijgt, van groot belang. Dat n.l. is van blijvende en voor iedereen kenbare wijziging.……..” De benedenburen krijgen slechts het exclusieve gebruiksrecht van de nieuw te creëren ruimte en er wordt geen eigendom overgedragen……” meent Bob.
Exclusief gebruikersrecht kan je in een afspraken formulier regelen.
Bij het wijzigen van de splitsingsakte en de splitsingstekening kan er overdracht van gemeenschappelijk naar privé-eigendom plaats vinden.Mooi bericht @ William.
Toch wel lekker hè wanneer de trein op het goede spoor blijft rijden. 😉 Kost soms wat extra inspanning, maar daar worden we allemaal wijzer van. 😉
Met vriendelijke groet,
CarlaWat mij betreft een juiste gedachten gang @ Rob. Het is, je begrijpt het al…… ook mijn insteek. 🙂
Formulier kan dan, net als nu bij de facturen gestoken worden. Ook helder voor de kascontrole kommissie.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Rob,
Je zegt: ……” Het lijkt mij persoonlijk handig enz. …….” . Precies en dat formulier of als je wilt dat idee vervat in de beheerovereenkomst, daar kan je als bestuur voor zorgen.
Dit is ook een aanbeveling van Rijssenbeek.
Zij wijzen op de ‘ ontsnappingsroute ‘;-) m.n. vanwege het feit dat de bestaande regelgeving een potentieel onwerkbare situatie in zich draagt.
Het komt er op neer ( in die aanbeveling ) dat de vergadering ( naar art. 5: 131 lid 4 BW ) kan/mag komen tot het besluit het bestuur een beperking op te leggen. In het geval van William ( en bij ons ) zou dat betekenen dat de beperking wordt gegeven aan de administratief beheerder.
Rijssenbeek doet daarbij de aanbeveling om zowel de banken als de KvK hiervan op de hoogte te stellen middels het doen toekomen van de bewijsstukken van de genomen maatregel.
Het wordt dan een middel om oneigenlijk gebruik te voorkomen én je voldoet in elk geval aan het méér handtekeningen systeem.
Verder spreek Rijssenbeek niet over uitsluiting van wie dan ook m.b.t. het mee tekenen. Ik kan mij voorstellen dat wanneer de VvE een geheel eigen bestuur heeft en alle zaken zelf regelt je geen medebestuurders daarvoor vraagt maar 1 of 2 leden. Echter wanneer de vergadering heeft besloten om de volledige procuratie aan de beheerder te verlenen het er niet meer toe doet wie of er mee tekent. Rijssenbeek spreekt dan ook over 1 of 2 personen. Én natuurlijk de reeds genoemde voorzitter.
( vermelde gegevens zijn ontleent aan het boek ‘De model-splitsingsreglementen toegelicht.’ Geschreven door mr. N.L.J.M. Rijssenbeek )
p.s. Volgende week staat deze formule op de agenda, bij ons . 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Marijke,
Helaas kan ik je niet verder helpen dan William al gedaan heeft.
Ook ik heb nog niet eerder met dit bijltje gehakt. ( leuke woordspeling in zake een verbouwing ) 😉
Ik wil nog wel opmerken dat je spreekt over de ‘helft van een ruimte weggeven’. Maar misschien moet je deze wijze van denken even bijstellen. De kruipruimte is nu een gemeenschappelijke ruimte., waarvoor jullie beiden een bijdrage dienen te leveren wanneer er aldaar sprake zou zijn van onderhoud. Daar geef jij niets van weg maar die ruimte wordt, als alles doorgaat eigendom van de onderste eigenaar. En die dient dan te zorgen voor het onderhoud. Dat vloeit automatisch voort uit het verkrijgen ( als alles door gaat) van het eigendom van die ruimte. Met als gevolg dat die woning meer marktwaarde gaat krijgen, maar dat is niet relevant. Precies zoals William ook al opmerkt.Wel relevant is dan de nieuwe situatie. De ruimte die de beganegrond-eigenaar als eigendom verkrijgt zal zorgen voor een hogere maandelijkse bijdrage van die eigenaar.
Ik hoop dat de zaak netjes en volgens de regelen der kunst worden uitgevoerd.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi William,
Tja, dan wordt het best lastig.
Het heeft alles te maken met het doordrongen raken van juist de verantwoordelijkheid van de vergadering……eerst de goedkeurig en dan tekenen voor de handeling.
Wanneer er een bestuur is en de voorzitter van de vergadering netjes volgens de spelregels is benoemd dan ga ik wel mee met de gedachte van @ Rob, om een lid van de kascommissie of een ander lid van het bestuur te polsen om zich toch beschikbaar te stellen. Uiteindelijk is de verantwoordelijkheid niet zó zwaar want ze handelen dan conform het besluit van de vergadering en netjes volgens de regels.
Toch ook jammer wanneer de leden niet beseffen dat het om ook hun geld gaat.
Ik kan overigens nergens iets vinden, dat een kascontrolelid of een bestuurslid naast de functie die ze hebben, niet ook zouden mogen functioneren op dit onderdeel. @ Rob noemde het ook al.
Je zal overigens wel met de beheerder tot een hernieuwde overeenkomst moeten praten want hij/zij krijgt op de procuratieverlening een beperking.
Ik hoop dat je er uit komt William.
Met vriendelijke groet,
Carla.Oké William, Even nader bezien en dan kijk ik even naar ‘t modelreglement van 1992.
( neem daarbij de mogelijkheid dat mijn redenatie ook voor een andere interpretatie gevoelig kan zijn ;-))
Lees art.32. Daar gaat het m.i. om gelden voor het groot onderhoud. ( reservefonds, in de praktijk gestald op een spaarrekening )
Lid 3 van dat artikel regelt het beheer hierover.
Lees vervolgens art. 41 lid 3. Je zou in de beschrijving van hetgeen valt onder ‘ de administratie uitbesteden ‘ kunnen twijfelen of het beheer van de spaarrekening er ook onder verstaan mag/kan worden. Zo ja, dan is met de toestemming van de vergadering door procuratie te verlenen, de zaak geregeld.
Maar ga je ervan uit dat ondanks het uitbesteden van de administratie de spaarrekening blijft vallen onder art 32, dan ….ja dan….!
Het toepassen van art. 32 is er wellicht ook ( m.i.) om de, een ieder van ons, bekende fraudes te voorkomen. Bij volledige procuratie en zonder de genoemde accordering door ( zie art. 32 ) én een behoorlijk gevulde spaarrekening……zijn er risico’s die je niet wilt nemen.
Ik kan je verontwaardiging wel delen voor wat betreft de bemoeienis met het dak. Zeker wanneer er uitsluitend een overeenkomst tussen beheerder en VvE is voor de administratie. Die reprimande begrijp ik ook niet.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi William,
Ik begrijp ook jouw verhaal, denk ik 😉 .Je hebt weet van wat er achter de link geschreven staat ( welke Bob aanreikte ) op de site van VvE-Belang.
Ik ben inmiddels ook op de hoogte van volledige procuratieverlening door de VvE aan de beheerder. ( 11 jaar geleden geregeld in een VvE vergadering ) De beheerder staat ook ingeschreven bij de KvK én bij de bank als procuratiehouder. Dus lopen de zaken doeltreffend en eenvoudig.
En toch….. dat is tegen de regelgeving in. Wij zijn dus doende om e.e.a volgens wetgeving in een werkbare én acceptabele vorm te gaan gieten.
Zou de SKW niet bedoelen dat er van de beheerder verwacht mag worden de regels te keen en die ook toe te passen? Dan is zijn reprimande terecht, toch!
Ga eens met elkaar aan tafel om te zien welke mogelijkheden er gezien worden, zou ik zeggen.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi William,
Ja, niet zo zorgvuldig van mij, ik had kunnen weten dat je er beroepsmatig mee te maken hebt.
Laat ik dit voorop stellen , maar dat weet jij ook wel dat de wet boven de splitsingsakte gaat.
Goed in de splitsingsakte staat dat naast de voorzitter van de vergadering ook getekend dient te worden door een lid van de VvE. Zoals Rob al aangaf…….de praktijk laat dit vaak niet zo zien.
Echter zit er ook een angeltje aan deze regel en dat is als de voorzitter geen lid van het bestuur is en dat ‘eventueel benoemde lid is dat ook niet………zij beiden niet voor de bank te controleren zijn als tekenbevoegden bij de KvK. Dientengevolge mag de bank de overboeking van de spaarrekening naar de rekening courant niet uitvoeren.
Hier geeft dus de wetgever een niet uit te voeren maatregel.
Wij zitten daar ook nog op te broeden. Advocaat Rijssenbeek geeft daar wel een advies op. Ik heb wel toestemming van de uitgever om enkele passages te citeren ( met vermelding van de titel en de schrijver ) maar dit item is te lang van stof. Het verwijst o.a. naar art. 5:131 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Misschien zie ook jij hier perspectief.
Wellicht is het handig om dat boek aan te schaffen. ” De model-splitsingsreglementen toegelicht. ” Handleiding voor de praktijk door mr. N.L.J.M. Rijssenbeek.
Met vriendelijke groet,
Carla.
