Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Graag gedaan. Wil je graag veel succes toewensen. Zou je zo vriendelijk willen zijn hier nog eens een melding te maken van de afloop?
Even terzijde maar ik vraag mij, in deze, af, ( zo er door de VvE een advocaat in de armen wordt genomen? ) of een advocaat toch zo’n kwestie gaat verdedigen, terwijl hij/zij weet heeft van een juiste route én een juridisch kloppend meerderheidsbesluit? Of dat hij/zij de VvE gaat adviseren haar bezwaar in te trekken. 😉 Heb er, gelukkig, zelf nog niet eerder mee te maken gehad.
Met vriendelijke groet, Carla@ Yupp, in het modelreglement 1992 staan geen regels die het verhuren aan studenten verbiedt. Je zou nog kunnen kijken of er nadere regels zijn gesteld in de Splitsingsakte.
Staan daar ook geen aanvullende voorwaarden m.b.t. het verhuren aan studenten, dan zal er weinig anders op zitten dan heel goed de regelgeving van 1992 tot je te nemen. Hier staan nl. wel regels in die gelopen dienen te worden met betrekking tot verbouwingen ( let op het onderscheid tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Zie b.v. artikel 9, lid 2. Schenk ook aandacht aan art. 24.
Zorg vervolgens voor een huishoudelijk reglement. Daarin kunnen gedragsregels worden aangescherpt. Maak deze op incl. een boetebeding.
Hierbij nog enkele links ter info:
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/appartement-verhuren-mag-dat-wel/
https://www.amsadvocaten.nl/blog/vve/rechter-vve-kan-kamerverhuur-aan-studenten-verbieden/
https://www.vverecht.nl/2013/03/kamerverhuur-of-slaapplaatsverhuur-verboden-op-vordering-vve/@ Yupp, ik adviseer je om eerst goede nota te nemen van het Modelreglement/Splitsingsakte welke voor jullie van toepassing is. Daarin vind je hetgeen is toegestaan , of niet, en welke wegen kunnen leiden naar een juiste besluitvorming.
In antwoord op je vraag of de tegenstemmers gelijk gaan krijgen, kan/mag je hier geen sluitend antwoord op verwachten. Een rechter zal hoor en wederhoor toepassen en vervolgens de belangen gaan wegen.
Echter op grond van hetgeen je aanreikt, een meerderheid die akkoord is gegaan….daarvan mag je uitgaan dat dit een juridisch kloppend besluit is geweest. ( mits ook aan alle andere voorwaarden is voldaan zoals het op een juiste wijze van bijeenroepen van de vergadering ). Waardoor vernietiging niet voor de hand ligt.
Naar mijn, bescheiden, mening, zullen de tegenstemmers met goede argumenten moeten komen om het besluit alsnog te laten vernietigen. Een op voorhand aannemen dat er geluidsoverlast zal gaan plaats vinden, vind ik zelf geen sterk argument. Dat staat immers nog helemaal niet vast.
Overigens de maatregelen die je noemt, die staan in het huishoudelijk reglement, welke uitsluitend kunnen worden toegestaan met instemming van het bestuur, is onjuist weergegeven. Het is niet het bestuur die wel of geen toestemming verleend maar de leden van de VvE, in vergadering bijeen.
Met vriendelijke groet, CarlaBeste OnePlusOne,
Ik lees hier je problematiek en zie dat je aardig op weg wordt geholpen door @ Rob. Ik beaam graag zijn visie m.n. dat het besturen van een VvE geen sinecure is. Zeker wanneer je, zoals je schetst, oploopt tegen veel onwetendheid, slechte communicatie met de beheerder en merendeels ongeïnteresseerde leden.
Het is nu, denk ik, aan jou, als bestuurder, om goed te gaan kijken waar je zaken weer in het rechte spoor kan krijgen. Ik denk daarbij aan eens te gaan kijken wat er precies in de overeenkomst staat die de VvE is aangegaan met de beheerder. Wat kan er wel/niet van hem/haar worden verwacht.
Vervolgens zou je kunnen overwegen om met het uitzendbureau in gesprek te gaan over de overlast die jullie ervaren van zijn huurders. Mocht b.v. blijken dat het uitzendbureau een huurcontract op maakt en die door de huurders laat tekenen, dan zou je kunnen verzoeken om de gebruikersovereenkomst, welke verplicht is ( zie reglement 1992 ) te vertalen en deze tegelijk te laten ondertekenen. Dan weet je in elk geval, als bestuurder, wie er wonen én dat zij weet hebben van hetgeen geldend is binnen jullie VvE.
Ondervind je alsnog overlast, spreek dan niet alleen de veroorzaker maar ook de eigenaar er op aan. ( het uitzendbureau )
Je vraag aan @ Rob, neem ik maar meteen even mee. 😉
Wanneer er conflicterende kwesties blijken te zijn is het Modelreglement/Splitsingsakte leidend.
Succes en weet je hier welkom met je vragen.
Met vriendelijke groet, Carla@ Oosterschelde, wellicht vind je de antwoorden in de volgende link:
https://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-2.pdf
Succes en een vriendelijke groet, CarlaBeste Jasper,
Je zoekt naar een ‘juridische escape’. Ik denk dat deze er niet is. De VvE is nu eenmaal gehouden aan hetgeen gegeven is in de reglementen. Daar valt niet mee te sjoemelen. Daarbij komt ook nog dat het ‘onderhoud’ niet noodzakelijk is. Best lastig om hier een weg in te vinden.
Naar mijn idee kan die gevonden worden in het volgende: de eigenaars die willen vervangen vragen toestemming aan de vergadering dit uit te laten voeren onder de voorwaarden dat alle daaruit voortvloeiende kosten door de betreffende eigenaar worden betaald. Wanneer dat besluit, natuurlijk volgens de juiste route gelopen, een akkoord oplevert, dan staat hen niets meer in de weg. Maar….. zodra het moment aanbreekt dat de overige kozijnen toe zijn aan vervanging, gewoon omdat dit noodzakelijk is, dan betalen alle eigenaars weer netjes mee. Gewoon conform de Splitsingsakte.
Met betrekking tot het lenen van het bedrag wat nodig is voor alle kozijnen, zou je toch ook nog even wat rond kunnen neuzen. Zelf ben ik de beperking van het aantal wooneenheden nog niet tegen gekomen. ( zal vast aan mij liggen ) Wel een aantal ander voorwaarden:
https://vvecentraal.nl/2014/12/09/externe-financiering-van-de-vve-ja-nee/
Overigens is dit ook nog wel een aardig artikel om te lezen:
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/onvoldoende-kas-voor-noodzakelijk-onderhoud-vve/ Waarbij aangetekend dat het om noodzakelijk onderhoud gaat.
De VvE kan ook nog besluiten, vooral omdat de directe noodzaak ontbreekt, om met elkaar zo snel mogelijk het kapitaaltje bij elkaar te sparen. Tja, dán maar nog even wachten met het comfort. 😉
Ik zou niet gaan beginnen aan escapes, daar krijg je alleen maar narigheid van.
Met vriendelijke groet, CarlaGraag gedaan @ Ave Maria. Wens je een vruchtbare voortzetting in je ‘werk’ voor de VvE.
Met vriendelijke groet, Carla@ de lastige, dat er nog mensen in het appartement wonen die kunnen beamen dat jij er al je hele leven woont, maken jou nog geen eigenaar.
Verder zou ik het advies van @ Rene niet in de wind slaan.Beste Ave Maria,
Ik denk dat je onderzoek, met de uitkomst zoals je hebt omschreven uit het bouwbesluit van 2003, juist is.
Tegelijk ben ik van mening, voor wat deze waard moge zijn, dat het vermelden van art3.7 in jullie Splitsingsakte niet aangewend mag/kan worden voor het al of niet goedkeuren om een airco te plaatsen.
Wellicht is het in verband met de wens een airco te plaatsen dat je ook even naar art.3.9 en 3.10 kijkt. m.n. art 3.9 verwijst naar het bevoegd gezag ( gemeente ) die toeziet op een omgevingsvergunning, waar ik je al eerder naar verwees, waarbij de norm 10dB hoger kan gelden. Dan zitten we, voor zover ik het goed begrepen heb, precies op die 40dB waarover de overheid al geoordeeld heeft n.a.v. Kamervragen.
https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2003/hfd3/afd3-2
Je gedachte te opteren voor alternatief 3, deel ik, vooralsnog niet. Die randvoorwaarde de splitsingsakte te wijzigen, is een hele kostbare geschiedenis. En wellicht helemaal niet nodig wanneer je gaat informeren naar de gemeentelijke omgevingsvergunning.
Dan kan je vervolgens uitleggen aan de leden hoe de vork aan de steel zit. Opteer dan alternatief 1 met, ja, ook het noemen van hetgeen in de Splitsingsakte staat. Laat het maar duidelijk worden welke rol dat art.3.7 speelt in het geheel. Met een omgevingsvergunning op zak, heb je de juiste voorwaarden in beeld.
Met vriendelijke groet, CarlaBeste de lastige,
Je doet je naam eer aan ;-), want je stelt een lastige vraag, waar ik zo 123 ook geen antwoord op kan geven. Wel begrijp ik dat je er al langer woont en als alles conform de regelen der kunst is verlopen, zou het eigendom toch kunnen blijken uit de administratie. ( neem ik aan)
Verder, zo vermoed ik, is een eigendomsbewijs niet gebonden aan een persoon maar aan , in dit geval, de woning. En is e.e.a. kenbaar via de openbare registers. Wanneer het bestuur twijfels heeft zou het zomaar kunnen ( ik weet dit niet zeker ) dat zij zelf kunnen informeren bij het kadaster.
Of er twijfels zijn bij het bestuur over jou, als rechtmatige eigenaar, of dat er iets anders aan ten grondslag ligt om jou om een bewijs te vragen….is, voor nu, alleen bij jou bekend.
Met vriendelijke groet, CarlaCarla en Rene, bedankt voor jullie reacties.
Waar die grens van 30db vandaan komt heb ik onderzoek naar gedaan. En mijn vermoeden is dat het afkomstig is van een artikel in het Bouwbesluit van 2003, artikel 3.7:
Een toilet met waterspoeling, een kraan, een mechanisch ventilatiesysteem, een warmwatertoestel, een installatie voor het verhogen van waterdruk of een lift van een gebruiksfunctie
veroorzaakt in een verblijfsgebied van een gebruiksfunctie op een aangrenzend perceel een volgens NEN 5077 bepaald karakteristiek geluidsniveau van ten hoogste 30 dB(A). Dit geldt niet voor een op een aangrenzend perceel gelegen lichte industriefunctie of een
overige gebruiksfunctie.
Oftewel de norm zou dus gelden voor het aangrenzend perceel. Dus het artikel in de Splitsingsakte is naar mijn mening helemaal te kort door de bocht opgenomen.
Dus rest ons denk ik 3 alternatieven:
1. We laten de voorwaarden voor plaatsing van airco’s goedkeuren door de ALV, zonder daar de splitsingsakte te noemen. En dan afwachten of iemand dit gaat aanvechten, met in het achterhoofd zoals Carla al heeft aangegeven, dat dit artikel niet houdbaar is volgens enige wetgeving.
2. We gaan eerst het proces in van aanpassen van de splitsingsakte om daarna de voorwaarden van de airco’s te kunnen vaststellen.
3. We laten eerst de voorwaarden voor plaatsing van airco’s goedkeuren door de ALV omdat bewoners hierop wachten, met daarbij de randvoorwaarde dat het artikel in de splitsingsakte zal worden aangepast.
Ik ga voor alternatief 3. Wat vinden jullie?Een lastige toevoeging in de Splisingsakte. Max. 30 dB ? Terwijl, via waarneming , van het gehoorinstituut 30 dB wordt waargenomen door het geluid te meten in een bibliotheek, waar het over het algemeen erg stil is. Een vaatwasser produceert al gauw zo’n 50 dB, evenals een elektrische tandenborstel. 😉
Met betrekking tot een airco kom je zeker hoger dan 30 dB. Voor een buitenunit is een nieuwe maatregel in de maak ( overheid) deze mag straks niet boven de 40 dB uitkomen.
Er zijn inmiddels wel airco’s die fluisterstil zijn.
Tip: informeer in je eigen gemeente of er een omgevingsvergunning nodig is. Zodra er een buitenunit wordt geplaatst b.v. op het dak, is er al snel sprake van ‘volume vermeerdering’, wat een reden zou kunnen zijn dat een vergunning verplicht is.
Ik weet dat een Splitsingsakte ‘heilig’ is maar in hoeverre de toevoeging overeind gehouden kan worden ( op welke grond in de wetgeving? ) vraag ik mij af.
Met vriendelijke groet,Beste Nico,
Ik lees even mee. Dank voor je constructieve bijdrage in deze.
Verder trek ik uit het geheel maar één conclusie: VvE’s zorg altijd voor een goed gevuld reservefonds. 😉
Met vriendelijke groet, CarlaHonden en haar/zijn liefhebbers in een VvE vieren vanaf 9 mei 2019 een feestje: 😉
https://vvecentraal.nl/2019/05/14/kun-je-huisdieren-zomaar-verbieden-in-de-vve/
