DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hopelijk gaat het niet de kant op van wat met huisartspraktijken is gebeurd toen een investeerder praktijken opkocht. Ik zie niet zoveel verschil tussen een opkoper en private equity (backed). Ik zou wel goed controleren of de gelden en rekeningen allemaal op naam van de VVE (blijven?) staan en de administratie toegankelijk is via een backup.
Ook hier op NedelandVVE is aandacht voor: Vereniging Eigen Huis waarschuwt VvE’s voor kosten door gasketelwet. Daarin ook een link naar BNR Problemen voor vve’s door Gasketelwet: kosten tot 100.000 euro.
Veel aandacht daar, vreemd dat de VVE-kant zo stil is. Wordt de soep dan toch niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend?
Hebben jullie soms een uitweg gevonden zodat een VVE-lid zijn privé ketel kan laten vervangen zonder dat deze naar het bestuur stapt met de mededeling dat de CLV eerst moet worden vernieuwd (VVE-zaak) volgens de monteur/leverancier. Zo niet, dan wordt geen nieuwe CV ketel geïnstalleerd, conform wat VVE beheerders blijven volhouden.
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
De wet/amvb schrijft voor waar het geluid van de airco/warmtepomp gemeten moet worden. Voor ons appartement is dat bij het raam dat het dichtstbij de geluidsbron ligt.
Voorbeeld standen reservefonds als de perioden die meegenomen worden in de berekening verschillen, bijvoorbeeld 10,20 en 30 jaar. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds is de zeer simpele berekening:
jaarlijkse bijdrage = totale uitgaven over de periode gedeeld door het aantal jaren.
De 2-de tabel met verrekening van een dikke duim inflatieDit alleen om de invloed te zien. Ik gebruik die simpele formule niet o.a. omdat het reservefonds dan negatief kan worden en ik omdat de periode die wij beschouwen elk jaar verschuift met 1 jaar.
Helaas alleen geen image, alleen met een link krijg ik het voor elkaar.
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .
Voorbeeld standen reservefonds als de perioden die meegenomen worden in de berekening verschillen, bijvoorbeeld 10,20 en 30 jaar. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds is de zeer simpele berekening:
jaarlijkse bijdrage = totale uitgaven over de periode gedeeld door het aantal jaren.
De 2-de tabel met verrekening van een dikke duim inflatieDit alleen om de invloed te zien. Ik gebruik die simpele formule niet o.a. omdat het reservefonds dan negatief kan worden en ik omdat de periode die wij beschouwen elk jaar verschuift met 1 jaar.
Als de tabel niet zichtbaar wordt haal ik het bericht weer weg.
Dank voor jullie opmerkingen. Ik heb overwogen te beschrijven wat wel mag. Voorlopig een 2de poging. Dat zoiets dergelijks in de overeenkomst staat of gewoon gebruikelijk is, is voor mij een reden dat ook in een algemeen toegankelijk register te zetten. Ik betwijfel of bedrijven daar inderdaad niet naar kijken. Doen ze dat misschien niet omdat beheerders gebruikelijk een volledige volmacht laten registreren (mijn ervaring).
2de poging
Alle beslissingen en handelingen die aanzienlijke financiële verplichtingen aangaan, tot uitvoering van groot onderhoud leiden, significantie gevolgen hebben voor de eigendommen die VvE beheert, of juridische en contractuele consequenties hebben voor de VvE, dienen vooraf te worden goedgekeurd door het bestuur.
@monaster Dank je voor de suggestie. Ik heb “of ALV of Vz. van de Vergadering” bewust weggelaten. Ik vind dat het het bestuur moet zorgen dat zij gemachtigd zijn via de ALV of de VvdV. En moeten de contacten over dit soort niet via het bestuur lopen?Ik begrijp van de discussie over de reserveringen op basis van de MJOP geen jota.
Een goede MJOP omvat alle onderdelen van het gebouw die na een bepaalde periode vervangen moeten worden cq onderhoud nodig hebben. Dat kan bijvoorbeeld om de 5 jaar zijn of pas na een periode van stel 50 jaar.
Daar houd je bij de berekening voor de benodigde reservering rekening mee.
De berekening is geen statisch gegeven over bijv. 10 jaar, maar dynamisch m.a.w. de scoop wordt ieder jaar verlengd. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan, en is iedereen op de hoogte van de benodigde reserveringen. De ALV beslist en één individueel lid zal daar niets aan kunnen doen, ook niet als ze van plan zijn om over enkele jaren denken te verhuizen.Ik ben het niet eens met je.
Maar alleen wat betreft de eerste zin 🙂
Je begrijpt het volgens mij wel getuige de rest, zo kijk ik er ook tegenaan. Maar in deze discussie wordt serieus verdedigd dat het MJOP 30 jaar of langer vooruit zou moeten kijken. En de 10-jarigen zouden hun kop in het zand steken. Terwijl de 30-jarigen volgens mij met hun hoofd in de wolken lopen en geen oog hebben voor de realiteit.Het is alsof je nieuwe banden koopt voor een auto die je binnenkort gaat verkopen, of een nieuwe CV-ketel aanschaft voor de volgende bewoner. Die vergelijkingen gaan niet helemaal op, maar wij sparen alvast maar een deel voor toekomstige uitgaven en geven dat door (het reservefonds). Dat laatste lijkt mij noodzakelijk, maar je zou het kunnen afwegen tegenover onderhoud op basis van geld lenen als dat zou kunnen.
Het lijkt me buitengewoon onverstandig dat de overheid MJOP’s zouden overwegen die 20-30 jaar vooruit zouden moeten kijken, maar is dat inderdaad wel aan de orde?
In de praktijk is 10 jaar al een uitdaging om goed in te schatten, laat staan drie decennia. En zie ook ook mijn eerdere lijstje dat vooral geld voor 20-30 jarige plannen.Het is een discussie die regelmatig opkomt bij ons. Ik ben er tegen om voor over 30 jaar te sparen.
– Je spaarbedrag is over 30 jaar niets meer waard,
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
– het is schone schijn, je spaart niet voor over 30 jaar maar voor al die posten waarvoor je nog geen 30 jaar hebt kunnen sparenMaar is 10 jaar dan wel goed? In ieder geval kijken wij wel een beetje naar 15 jaar zodat wij niet in jaar 11 grote tekorten voorzien.
Sorry, mijn BBCodes editor werkt op dit forum blijkbaar niet. Heeft iemand een betere editor, liefst online?
Okee, eens, de toekomst is vastgelegd. Mijn vraag is of het MJOP van 2020-2040/2050, dat vijf jaar geleden is opgesteld, een goede voorspelling was voor de uitgaven en verschillende financiële factoren zoals de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds, inflatie en overheidsopgelegde kosten.
Om dit duidelijker te maken:
- [*]Uitgaven: Waren de geplande uitgaven in het MJOP redelijk in lijn met de werkelijke kosten die zijn gemaakt in de afgelopen vijf jaar?
[*]Posten: Klopten de onderhoudsposten die in het plan stonden qua omvang en timing met wat er daadwerkelijk nodig was?
[*]Jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds: Was de voorspelde jaarlijkse aanvulling op het reservefonds voldoende? Ook voldoende om onverwachte kosten te dekken ?
[*]Inflatie: Was de inflatiecorrectie in het MJOP accuraat of waren de kosten door inflatie hoger dan verwacht?
[*] Overheidsopgelegde uitgaven: Hoe goed werd in het MJOP rekening gehouden met mogelijke toekomstige verplichtingen opgelegd door de overheid, zoals de renovatie van CLV’s of voorzieningen voor elektrische voertuigen?In essentie is mijn vraag of de prognoses van vijf jaar geleden in de praktijk redelijk uitkwamen. Ik weet wel dat ons commercieel/professioneel opgestelde MJOP van 5 jaar geleden nauwelijks scoort op dit soort punten
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .
Dertig jaar vooruit kijken? Ik wist niet dat daar echt voorstanders voor zijn. Commerciële opstellers van MJOP’s maken graag tabellen waarin 20 of 30 jaar vooruit gerekend wordt. Ik ben al blij als het MJOP voor 5 jaar redelijk is en de verhoging van de bijdrage aan het reservefonds voor 3 jaar goed voorspeld wordt. Zou heel mooi zijn als er cijfers zijn of komen hoeveel MJOP’s 5 jaar lang correct bleken te zijn vergeleken met de werkelijke uitgaven over die 5 jaar.
Meerdere offertes vragen zonder die goed beoordelen en te vergelijken, ofwel omdat het moet, verziekt de mogelijkheid voor VVVE’s om die offertes snel te krijgen. En het misleid de ALV.
Met meerdere offertes kan ik beter beoordelen welke offerte de voorkeur heeft. Of dat voor beheerders ook geldt weet ik niet, die hebben zulke offertes al vaak gezien.
Maar ik heb ook van onze beheerder de volgende redenering gehoord ‘wij vragen alleen offerte bij partijen die het werk goed kunnen uitvoeren, dan is de goedkoopste de beste.”. In dat geval bleek dat de garantie varieerde: ‘niet genoemd’; 1,5 jaar; en 10 jaar. Dat wil ik toch wel in de keuze betrekken.
Leveringsvoorwaarden wordt ook weinig naar gekeken hoor ik zo. Ik probeer altijd de opdracht onder consumenten voorwaarden te krijgen, een VVE is nu eenmaal geen bedrijf.Goed initiatief!
Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.Ik lig een ronde voor denk ik. Het gaat hier over CLV’s. Blokverwarming is iets heel anders met eigen problemen neem ik aan.
Juist die geadviseerde gesprekken met monteurs/onderhoudsbedrijven zorgden ervoor dat onze VVE beheerder handelde volgens wat de monteur of het onderhoudsbedrijf zegt: er wordt pas een nieuwe ketel gemonteerd als de CLV vervangen is of dat ‘zeer recent’ gedaan is.
En beheerders doen (bij ons) daar nog een schepje bovenop: in de wet staat dat de CLV’s vervangen moeten worden, ook als er geen ketel vervangen wordt: in ons geval minimaal €60.000+inflatie over 2 jaar. En het CLV leveringsbedrijf doet daar vrolijk aan mee, hebben het zo druk dat in de offerte staat dat ze dit jaar niets kunnen doen.
Als je dan kijkt wat er echt in de (gasketel)wet en in verschillende voorschriften staat, kom je uit op wat in de verschillende berichten hiervoor staat. Het Onderhoudsbedrijf moet dus om een geschiktheidsverklaring vragen, als ze het volgens de regels willen spelen.
Voor de zekerheid laten wij en een iets vervroegde geschiktheidskeuring doen en plaatsen wij overal CO meters die zowel acuut als chronisch vergiftigingsgevaar aangeven.
Mijn ervaring is dat terugvallen op de leveringsvoorwaarden achteraf een goed idee is. Maar vooraf schenken wij en vooral de beheerder daar veel te weinig aandacht aan. Bij onze volgende lift renovatie, dit jaar, zal ik proberen een boete voor te laat of te lang leveren op te nemen. Hoewel ik me weinig kans geef vanwege het grote werk aanbod in de sector probeer ik het toch. Vorige keer hebben wij de garantie van één naar vijf jaar weten op te krikken door vol te houden.
