DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het lijkt mij verstandig om bij het Kadaster of de notaris navraag te doen over de situatie. Wat mij niet mogelijk lijkt, is dat een stuk grond waarop appartementsrechten zijn gesplitst, vervolgens opnieuw wordt betrokken bij een splitsing in grondpercelen (bijvoorbeeld voor parkeerplaatsen).
Ik vermoed dat het langwerpige stukje op de kleine tekening onderaan een apart grondperceel is, naast het grondperceel waarop de appartementsrechten rusten. Als dat klopt, zouden beide percelen zich binnen de omheining bevinden. En dat lange stukje grond is dan geen VVE zaak. En speelt het recht van overpad als dat geregeld is. etc. ect.
Ik weet verder weinig van Kadasterzaken en zou het daar uitzoeken.
Begrijp ik het goed dat er een hek staat om het terrein dat gesplitst is in kadastrale percelen? Dan lijkt het mij sterk dat er ook een deel (delen) van het terrein is dat ‘van de vve is/zijn’ (preciser : gemeenschappelijk (onverdeeld) bezit zijn van de appt. eigenaars). Dan is er dus ook geen bijdrage voor onderhoud van dat terrein en mag de VVE bijvoorbeeld niet asfalteren.
Sleutelvraag: is er terrein om de parkeerplaatsen heen dat op de splitsingstekening staat als gemeenschappelijk deel of zaak?
Als de splitsingstekening en -akte het parkeerterrein helemaal niet laten ‘zien’, zou dat terrein niet bij de spitsing betrokken zijn, lijkt mij. De vve heeft er dan niets mee te maken en ook niets over te zeggen.
Als eigenaren iets bij een notaris hebben geregeld, hebben zij iets als een akte van eigendom gekregen. Wat staat daar in wat betreft dat wat ze kopen. Daar zou een andere splitsing (van grond) in genoemd kunnen worden. Ook dan heeft de vve er niets mee te maken.
Dit allemaal als probeersel vanuit het ‘normale’ geval, zoals in mijn eerste antwoord aangehaald. Ik zou als VVE de notaris vragen wat er precies aan de hand is.
- Deze reactie is gewijzigd 2 weken, 5 dagen geleden door .
Als de splitsingstekening en de akte het parkeerterrein helemaal niet laten ‘zien’, zou dat terrein niet bij de spitsing betrokken zijn lijkt mij. De vve heeft er dan niets mee te maken en ook niets over te zeggen.
Als eigenaren iets bij een notaris hebben geregeld, hebben zij iets als een akte van eigendom gekregen. Wat staat daar in wat betreft dat wat ze kopen. Daar zou een losse splitsing in genoemd kunnen worden. Ook dan heeft de vve er niets mee te maken.
Dit allemaal als probeersel vanuit het ‘normale’ geval, zoals in mijn eerste antwoord. Ik zou als VVE de notaris vragen wat er precies aan de hand is.
Hoewel nooit iets over gelezen een poging:
Dat wat gesplitst wordt staat in de splitsingsakte en de bijbehorende tekening. Als je met “het kadaster staat deze wel ingetekend.” de splitsingstekening bedoeld, en er staan geen dikke lijnen in die tekening binnen het parkeer terrein en in de akte staat verder niets geschreven over parkeerplaatsen, dan valt het parkeertrein als geheel onder de gemeenschappelijke delen en zaken, ook het deel “van” de ontwikkelaar.Dan is het breukdeel van elke eigenaar bepalend voor zijn bijdrage in de kosten voor het onderhoud etc. van de parkeerterrein als geheel, niet voor een specifieke plaats. Niemand heeft recht op een specifieke parkeerplaats.
Als bewoners wel extra betaald hebben, waar blijkt dan uit dat ze een parkeerplaats hebben gekocht?
Met erfdienstbaarheid heb ik geen ervaring,
Zeer interessante bijdrage, inhoud en commercie goed gemengd denk ik. Wij hebben net een inspectie laten uitvoeren. Dat waarschijnlijk 5 jaar de tijd hebben werd daarbij ook opgemerkt met een jaarlijkse inspectie. Voor mij is dan de vraag of de kosten van een jaarlijkse inspectie opwegen tegen een vervroegde vervanging. En als het toch om inhoudelijk-commercieel gaat, welke systemen zijn er nu beschikbaar naast een simpele maar dure vervanging van de binnenbuis als dat al kan?
Het is trouwens aardig het hele bericht aan chatGPT te geven en te zien wat deze robot er van vindt. Er komt bijvoorbeeld uit:
De tekst is vooral technisch en feitelijk, maar bevat een subtiele commerciële ondertoon in de laatste alinea. Dit is op zich geen probleem als het doel is om deskundigheid te onderstrepen. Als de focus puur informatief moet blijven, kan het laatste stuk over specialisatie neutraler geformuleerd worden.Je vraagt ervaring. Wij zijn nooit overgestapt naar de 0,5%, maar hebben er wel aan gedacht.
Die 0,5% is een gemiddelde, dat bij nieuwbouw een overschot aan geld oplevert en bij oudbouw een tekort. Is dat voor de leden acceptabel? Bij nieuwbouw te veel betalen? Bij oudbouw elke keer bijbetalen?
En hoe doe je dat met zeer hoge uitgaven als schilderen, dak- en gevelonderhoud en CLV’s? Die zullen dan zorgen voor enorme fluctuatie in de maandelijkse bijdrage. Dat willen leden niet begrijp ik. Of kijk je toch verder dan die 3 jaar?Wat betreft het MJOP is mijn ervaring dat 5 jaar herplannen met een 1 jarige aanpassing, goed werkt. En dat verschuivingen, zeer belangrijk, kunnen worden geaccommodeerd, bijvoorbeeld dat dak naar voren halen. Wij maken wel verschil tussen het vaststellen van het MJOP (voor 10 jaar) en de meerjaren begroting die elk jaar net zoals de jaarbegroting wordt goedgekeurd en het bestuur de mogelijkheid geeft het onderhoud aan te besteden. Ik zie eigenlijk niet zoveel problemen, wij houden het bij het MJOP, tenzij …..
- Deze reactie is gewijzigd 4 weken geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 4 weken geleden door . Reden: zijn liep niet, verder dan 3 jaar kijken?
- Deze reactie is gewijzigd 4 weken geleden door .
Mijn ervaring bestaat uit drie vve‘s en twee beheerders. Bij geen van allen worden de jaarrekeningen getekend. Ik teken ze ook niet als bestuurder. Maar alle documenten hebben wel een versienummer.
Opmerkelijk vind ik overigens dat bij verzekeringsuitkeringen notulen geeist worden di ondertekend zijn door functionaris/orgaan ‘voorzitter van de vergadering’ niet door het bestuur.
- Deze reactie is gewijzigd 1 maand, 1 week geleden door .
Hopelijk gaat het niet de kant op van wat met huisartspraktijken is gebeurd toen een investeerder praktijken opkocht. Ik zie niet zoveel verschil tussen een opkoper en private equity (backed). Ik zou wel goed controleren of de gelden en rekeningen allemaal op naam van de VVE (blijven?) staan en de administratie toegankelijk is via een backup.
Ook hier op NedelandVVE is aandacht voor: Vereniging Eigen Huis waarschuwt VvE’s voor kosten door gasketelwet. Daarin ook een link naar BNR Problemen voor vve’s door Gasketelwet: kosten tot 100.000 euro.
Veel aandacht daar, vreemd dat de VVE-kant zo stil is. Wordt de soep dan toch niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend?
Hebben jullie soms een uitweg gevonden zodat een VVE-lid zijn privé ketel kan laten vervangen zonder dat deze naar het bestuur stapt met de mededeling dat de CLV eerst moet worden vernieuwd (VVE-zaak) volgens de monteur/leverancier. Zo niet, dan wordt geen nieuwe CV ketel geïnstalleerd, conform wat VVE beheerders blijven volhouden.
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 1 week geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 1 week geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 1 week geleden door .
De wet/amvb schrijft voor waar het geluid van de airco/warmtepomp gemeten moet worden. Voor ons appartement is dat bij het raam dat het dichtstbij de geluidsbron ligt.
Voorbeeld standen reservefonds als de perioden die meegenomen worden in de berekening verschillen, bijvoorbeeld 10,20 en 30 jaar. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds is de zeer simpele berekening:
jaarlijkse bijdrage = totale uitgaven over de periode gedeeld door het aantal jaren.
De 2-de tabel met verrekening van een dikke duim inflatieDit alleen om de invloed te zien. Ik gebruik die simpele formule niet o.a. omdat het reservefonds dan negatief kan worden en ik omdat de periode die wij beschouwen elk jaar verschuift met 1 jaar.
Helaas alleen geen image, alleen met een link krijg ik het voor elkaar.
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 2 weken geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 2 weken geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 2 weken geleden door .
Voorbeeld standen reservefonds als de perioden die meegenomen worden in de berekening verschillen, bijvoorbeeld 10,20 en 30 jaar. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds is de zeer simpele berekening:
jaarlijkse bijdrage = totale uitgaven over de periode gedeeld door het aantal jaren.
De 2-de tabel met verrekening van een dikke duim inflatieDit alleen om de invloed te zien. Ik gebruik die simpele formule niet o.a. omdat het reservefonds dan negatief kan worden en ik omdat de periode die wij beschouwen elk jaar verschuift met 1 jaar.
Als de tabel niet zichtbaar wordt haal ik het bericht weer weg.
Dank voor jullie opmerkingen. Ik heb overwogen te beschrijven wat wel mag. Voorlopig een 2de poging. Dat zoiets dergelijks in de overeenkomst staat of gewoon gebruikelijk is, is voor mij een reden dat ook in een algemeen toegankelijk register te zetten. Ik betwijfel of bedrijven daar inderdaad niet naar kijken. Doen ze dat misschien niet omdat beheerders gebruikelijk een volledige volmacht laten registreren (mijn ervaring).
2de poging
Alle beslissingen en handelingen die aanzienlijke financiële verplichtingen aangaan, tot uitvoering van groot onderhoud leiden, significantie gevolgen hebben voor de eigendommen die VvE beheert, of juridische en contractuele consequenties hebben voor de VvE, dienen vooraf te worden goedgekeurd door het bestuur.
@monaster Dank je voor de suggestie. Ik heb “of ALV of Vz. van de Vergadering” bewust weggelaten. Ik vind dat het het bestuur moet zorgen dat zij gemachtigd zijn via de ALV of de VvdV. En moeten de contacten over dit soort niet via het bestuur lopen?Ik begrijp van de discussie over de reserveringen op basis van de MJOP geen jota.
Een goede MJOP omvat alle onderdelen van het gebouw die na een bepaalde periode vervangen moeten worden cq onderhoud nodig hebben. Dat kan bijvoorbeeld om de 5 jaar zijn of pas na een periode van stel 50 jaar.
Daar houd je bij de berekening voor de benodigde reservering rekening mee.
De berekening is geen statisch gegeven over bijv. 10 jaar, maar dynamisch m.a.w. de scoop wordt ieder jaar verlengd. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan, en is iedereen op de hoogte van de benodigde reserveringen. De ALV beslist en één individueel lid zal daar niets aan kunnen doen, ook niet als ze van plan zijn om over enkele jaren denken te verhuizen.Ik ben het niet eens met je.
Maar alleen wat betreft de eerste zin 🙂
Je begrijpt het volgens mij wel getuige de rest, zo kijk ik er ook tegenaan. Maar in deze discussie wordt serieus verdedigd dat het MJOP 30 jaar of langer vooruit zou moeten kijken. En de 10-jarigen zouden hun kop in het zand steken. Terwijl de 30-jarigen volgens mij met hun hoofd in de wolken lopen en geen oog hebben voor de realiteit.Het is alsof je nieuwe banden koopt voor een auto die je binnenkort gaat verkopen, of een nieuwe CV-ketel aanschaft voor de volgende bewoner. Die vergelijkingen gaan niet helemaal op, maar wij sparen alvast maar een deel voor toekomstige uitgaven en geven dat door (het reservefonds). Dat laatste lijkt mij noodzakelijk, maar je zou het kunnen afwegen tegenover onderhoud op basis van geld lenen als dat zou kunnen.
Het lijkt me buitengewoon onverstandig dat de overheid MJOP’s zouden overwegen die 20-30 jaar vooruit zouden moeten kijken, maar is dat inderdaad wel aan de orde?
In de praktijk is 10 jaar al een uitdaging om goed in te schatten, laat staan drie decennia. En zie ook ook mijn eerdere lijstje dat vooral geld voor 20-30 jarige plannen.
