[DikOz]

Volgens het rapport van Atlas speelt het probleem van de gelijkmatige verdeling slechts bij zo’n 40% van de VVE’s, zie de evaluatie van Atlas Research. Zo’n 60% doet niet wat de wet lijkt voor te schrijven. Lijkt omdat die 60% de wet mogelijk leest zoals dat ik ook doe: ‘gelijkmatige toerekening’ gaat over het proces, het uitrekenen, niet over de uitkomst (de getallen). Dit is al eerder onderwerp van discussie op dit forum geweest.

[DikOz]

Sorry, het was blijkbaar niet duidelijk dat ik het niet over de tabellen had. Mijn opmerkingen slaan op de opmerking dat de jaarbijdragen over de jaren niet gecorrigeerd zouden mogen worden voor inflatie (indexering). Ook de huidige wet verbiedt je toch niet de inflatie in de kostprijzen op postniveau (en niet in de totaaltellingen) te verwerken? En dan zou je gewoon de wet kunnen volgen en alle kosten gelijkmatig over alle jaren verdelen?

[DikOz]

Waarom verrekenen je de inflatie (indexering) niet in de kostprijs van de onderhoudsposten? Dan hoeft de toevoeging aan het reservefonds toch niet meer voor inflatie gecorrigeerd te worden? En kan je “een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren” toch toepassen?.

[DikOz]

Wij hebben veel van de genoemde punten meegenomen bij de keuze voor een elektronisch sleutelsysteem (najaar 2023).

Voordelen en opmerkingen

Geen tags, maar elektronische sleutels (afstandsbedieningen) met ontvanger achet het bellentableau

Sleutelkluizen zijn bij ons niet toegestaan; ook een SKG kluis biedt slechts beperkte inbraakvertraging (3 min per ster).

Alle sleutels zijn geregistreerd in een digitaal beheersysteem met een uniek 12-cijferig sleutelnummer.

Beheerssysteem draait in de cloud bij de leverancier. Operationeel draait alles lokaal.

Kleurcodering voor verschillende gebruikers (bewoners, aannemers, zorgmedewerkers, monteurs).

Toegang is per gebruikersgroep én per deur (8 stuks) ingesteld.
Goedkopere sleutel voor in de auto en bij de fiets.

Toegangstijden zijn instelbaar (bijvoorbeeld monteurs alleen van 08:00 tot 17:00 en niet op zondag).

Verloren sleutels kunnen direct door de VvE worden geblokkeerd.

Bewoners kunnen zelf extra sleutels aanschaffen; registratie in het beheersysteem door de VVE is wel nodig om ze te activeren.

Voor veel bewoners (70+) is een e-sleutel gebruiksvriendelijker dan het vinden van een traditioneel sleutelgat.

Systemen met eenvoudig te kopiëren Chinese sleutels zijn onmiddellijk afgevallen.

Communicatie is beveiligd tegen replay-aanvallen; ongeoorloofde kopieën worden (iets te laat) gedetecteerd.

Eigenaars zijn doordrongen van het feit dat verloren sleutels gemeld moeten worden om te kunnen blokkeren. Als weer gevonden wordt deze weer geactiveerd.

De kosten zijn lager dan die van mechanische cilindersleutels, inclusief de beheersfaciliteit.

Aandachtspunten

Wat gebeurt er bij stroomuitval? Wel uitgezocht, maar nemen het nu mee met VVE-stroomuitval beleid

De e-sleutel is iets groter dan een gewone sleutel.

Is de privacy goed genoeg geregeld?

Het beheer van sleutels voor zorgmedewerkers blijft een aandachtspunt, al is het nu eenvoudiger dan met een app vanuit de zorg. Dat laatste is niet acceptabel. Ook zorgsleutels doen mee met de tijdsloten. Vroeger hadden wij en niet externen een sleutelplan.

Willen we nu het kan ook een app e-sleutel toestaan?

Het beheerssysteem vraagt digitale vaardigheden, vraag is of beheerder dat voldoende heeft. Zelfs de leverancier werkte met wachtwoorden als Welkom2023a

[DikOz]

De oproeptermijn even terzijde gezet. Er kunnen ook bij een deelname van een te laag aantal stemmen van minder dan 50%, toch wel besluite genomen worden volgens 38.5?
En als ik de uitzonderingen volg zijn dat belangrijke besluiten over de exploitatie rekening, over de begroting en over MJOP uitgaven (discutabel).

art 38.5
In een vergadering, waarin minder dan de helft van het in artikel 34 tweede lid bedoelde totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen, tenzij het besluiten betreft met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 5 eerste lid en artikel 33 tweede lid op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst, voor zover deze posten met niet meer dan tien procent worden overschreden, of met betrekking tot uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd.

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door -.

[DikOz]

Overal gebeurt dit toch vanaf dag één? Maar mijn vraag is of er ooit uitgelegd is wat het gevolg is: de factor van bijna drie te hoge bijdrage. Of zou die hoge bijdrage misschien de reden zijn dat slechts en klein gedeelte van de vve‘s de bijdrage berekent volgens het schema dat in de wet staat?

• Deze reactie is gewijzigd 3 maanden, 3 weken geleden door -.
• Deze reactie is gewijzigd 3 maanden, 3 weken geleden door -.

[DikOz]

Heb je dat wel eens uitgedragen naar eigenaars van nieuwbouw of naar senioren? Als niemand te veel betaalt, is er dus iets fout aan mijn berekening. Wat?

[DikOz]

@KN Dat is een interessante publicatie van Robert van Ewijk, dank voor de verwijzing. Dit lezende lijkt het mij dat de starter van dit onderwerp veel kans maakt bij de rechter. En het bestuur moet toch ook wel even schrikken als zij dit lezen.

Wat ik niet zo goed snap. De AVG is in oorsprong een Europese verordening. Landen waren verplicht hun strijdige wetgeving aan te passen aan de AVG.
Maar onze reglementen zijn geen wetgeving dacht ik. En onze reglementen zijn dus niet aangepast. Hoe is dat te verenigen met “een onvoorwaardelijk en ongeclausuleerd recht”?
Moet ik recht hier minder strikt lezen en is dat ongeclausuleerde een manier om onder EU verordeningen uit te komen?

[DikOz]

Rijssenbeek eindigt met:
“Conclusie
Het bestuur mag deze lijsten dus niet zomaar delen. Belangrijk is: het bestuur moet altijd zorgvuldig omgaan met persoonsgegevens.”

Er moet dus een reden zijn om de lijst wel te laten inzien. En redenen staan in de AVG. Dat heten daar grondslagen. Er zijn er maar 6, zie AP

Als een of meer van de grondslagen van toepassing zijn, mag het bestuur de informatie laten inzien. Als ze het dan toch niet doen, kan de rechter het bestuur dwingen inzage te geven.

Inzage onder MR 1992 is volgens mij niet een al dan niet digitale lijst afgeven.

• Deze reactie is gewijzigd 3 maanden, 3 weken geleden door -.

[DikOz]

Uit de brief van de minister: “Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, [……] de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar.” Dan moet er wel een goede onderbouwing en conclusie in genoemd rapport staan.

Ja in de conclusie. Kort door de bocht: ja, in de conclusie staat o.a. “Voorbeelden van aanvullende eisen die door de gesprekspartners werden geopperd zijn (1) het toevoegen van meetmethoden (zoals Nen-normen), (2) het verplichten van conditiemetingen op reguliere basis, (3) verplichten van periodiek indexeren, (4) de minimale looptijd verlengen naar dertig jaar en btw opnemen bij elke kostenpost.”

Ja, de bronnen. En de bron van de aanvullende eisen is ook te vinden: “Juridische experts in de focusgroepen kwamen met een aantal concrete voorstellen over mogelijke eisen die aan een MJOP gesteld zouden kunnen worden om zo een einde te maken aan de wisselende kwaliteit en ervoor te zorgen dat VvE’s genoeg reserveren en daarmee het MJOP een belangrijkere rol te geven.” [ gevolgd door de 4 geopperde eisen]

Onderbouwing? Het rapport steunt steunt op vier bronnen: (1) de bevindingen uit de deskresearch, (2) de enquête onder 811 VvE-leden, (3) analyse van de WoON-onderzoeken en interviews en (4) focusgesprekken.
Van de vele geraadpleegde bronnen komt het 30-jaar advies dus van 1 (sub)bron: juristen binnen de bron ‘focusgroepen’. Ik zou toch wel erg graag de mening van economen horen op dit gebied, dit is toch geen juridisch onderwerp?

Ook is te lezen dat iets minder dan de helft van de geïnterviewden minimaal één van de huidige vier wettelijke eisen voor een MJOP niet volgt. En juist de wettelijke eis voor de financiële planning scoort het laagst: slechts 42% bevestigt dat het MJOP de kosten gelijkmatig toerekent.

Mijn conclusie. Als het onzalige plan van een 30 jarig MJOP jaar doorgaat wordt er wel iets bereikt:
(1) Het getal van 42% van de MJOP’s, dat zich nu aan de financiële wettelijke eis van toerekening houdt, zal helaas misschien wel een ordegrootte minder worden.
(2) De titel van het artikelen van Kerstholt wordt bewaarheid, met 30 jarige MJOP’s gaan we helaas “Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer”

• Deze reactie is gewijzigd 3 maanden, 4 weken geleden door -.

[DikOz]

In dit artikel Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer? staat het volgende:
“Volgens Kerstholt dreigt zonder realistischer financieel beheer een verschuiving van planmatig onderhoud naar financieel calamiteitenbeheer. Onderhoud wordt dan niet meer uitgevoerd op basis van een stabiele langetermijnplanning, maar pas wanneer technische problemen of financiële noodzaak geen verder uitstel meer toelaten.”

Dat sluit heel mooi aan bij de 10j versus 30j discussie hier. Het is glashelder dat een MJOP dat 30 jaar in beschouwing neemt voor nieuwbouw tot veel hogere bijdragen leidt dan die van een MJOP over 10 jaar, al dan niet ‘rollend’ uitgerekend.

Er wordt nu al in veel gevallen te weinig gespaard voor het MJOP, bij een 30 jarig MJOP zal dat dus verergeren. Dan zou een wet om naar 30-jarig MJOP over te stappen inderdaad “calamiteitenbeheer” (mede) veroorzaken: dat wat we kunnen betalen wordt onderhouden, de rest niet.

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door -.

[DikOz]

Even terug naar af.

De aanleiding was een brief van november 2025 aan de tweede kamer.

Daarin staat een voornemen van de minister om als onderdeel van een daarin genoemd wetsvoorstel “de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar”. Dit met als doel “om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen”.

Dat maakt de vraag of gevoelsargumenten of meningen juist zijn, denk ik minder relevant. Er blijkt namelijk een enorm verschil te zijn tussen een 10 jarig model en een 30 jarig model wat betreft de jaarlijks benodigde toevoeging aan de reserves (dotatie) voor opeenvolgende eigenaars.

Dan is volgens mij de hoofdvraag welke verdeling van lasten tussen opeenvolgende eigenaars vinden ‘we’ rechtvaardig en waarom? Dat zeker gezien de aandacht in de pers voor de grote/moeilijk betaalbare stijgingen van de VVE bijdragen mede door kosten voor verduurzaming.

Tien of 30 jaar wordt dan een beleidskeuze. Daarvoor moet dat grote verschil dan wel goed berekend worden. De gevoelsargumenten en meningen spelen natuurlijk ook mee, maar volgens mij op de achtergrond.

Interessant in relatie tot een eerdere forum post, is dat beide modellen qua kaspositie in de problemen komen, dus ook dat 30 jarige model en ook in de eerste 10 jaar!

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door -.

[DikOz]

Wie denkt dit te kunnen verkopen aan nieuwbouw eigenaars: in het eerste jaar 2,8 keer zoveel verplicht ‘sparen’ als bij een rollend 10 jarig model. De spreadsheet berekend die factor ook voor de eerste 10 jaar.

[code]

Samenvatting, spreadsheet geeft ook rollende gemiddelden
Herbouwwaarde                      : € 11.000.000
Verplicht sparen als zonder MJOP   : 0,50%
Totaal onderhoud als zonder MJOP   : € 1.650.000
% onderhoud volgens dit 30-j plan  : 0,71%
Inflatie                           : 3,5%

                                % Herb.   Kosten   Start- Cy-   Gemiddelde kosten/jaar
Onderhoudspost                    waarde  nu       jaar   clus  30j-model  10j-model
--------------------------------- ------ ---------- ------ ----- ---------- ----------
Daken & Dakbedekking              0,59%  € 64.900   2050   25    € 4.940    € 0
Gevels & Voegwerk                 0,68%  € 74.800   2045   20    € 4.793    € 0
Schilderwerk (Hout/Metaal)        0,80%  € 88.000   2032   7     € 21.457   € 10.820
Liften                            1,40%  €154.000   2045   20    € 9.870    € 0
CLV                               0,68%  € 74.800   2045   20    € 4.793    € 0
Installaties (WTW, CV, Hydro      0,15%  € 16.500   2037   12    € 2.017    € 0
Gemeensch. ruimten                0,35%  € 38.500   2040   15    € 5.557    € 0
Klein dagelijks onderhoud         0,07%  €  7.700   2026   1     €13.247    € 9.020
Periodiek inspecteren             0,03%  €  3.300   2028   3     € 1.953    € 1.170
Onvoorzien                        0,05%  €  5.500   2026   1     € 9.460    € 6.450

Benodigde dotatie reserves jaar 1 (30 jaar model)  : € 78.087     (zonder liq. controle)
Benodigde dotatie reserves jaar 1 (10 jaar)        : € 27.460     (zonder liq. controle)
Totaal uitgaven onderhoud volgens 30-jarenplan     : € 2.342.600

Vergelijking eerste jaar, rollend, 30j t.o.v. 10j  : 2,84 maal zo veel
Gemiddelde jaarbijdrage 10 jaar rollend            : € 27.460
Gemiddelde jaarbijdrage 30 jaar rollend            : € 78.087
Versie 26.2

[/code]

De spreadsheet staat hier. De controle van de spreadsheet is uitgevoerd (AI). Versie 1 had een foutieve 11 jarige termijn.

[DikOz]

Hierbij een link naar een berekening hoeveel meer een eigenaar van nieuwbouw gaat betalen als de verplichte MJOP periode wordt opgeschroefd naar 30 jaar. Als de link werkt, staat het hier.
Anders: de totale bijdrage (voor alle eigenaars) bedraagt per jaar:
– bij een 10 jarig MJOP € 26.000 in het eerste jaar;
– bij 30 jarige periode is dat 3x zo hoog: € 74.674 in het eerste jaar.
Dat zou iemand wel moeten controleren. De spreadsheet staat hier.

Het scenario bevat reële getallen uit ons MJOP. Het percentage is t.o.v. de herbouwwaarde.

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door -.
• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door -.
• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door -.

[DikOz]

Als een deel van het financieringsmodel verandert zie ik niet in dat het totaalmodel (VVE, corporatie of coöperatieve woning vereniging) zou moeten veranderen.
Bijvoorbeeld de laatste optie: de VVE kan nog steeds 0,5% sparen en VVE blijven. En grote uitgaven lenen.

Bovendien zal een lening moeilijk/onmogelijk worden als er niet gespaard wordt. En de overheid stimuleert het model van lenen voor VVE’s toch door leningen en hoge subsidies voor verduurzaming bij een VVE?

Het gaat met name over grote uitgaven (dak, glas, CLV’s, gevel, buizenstelsels, liften). Die uitgaven samen met de concept 30j oplossing van de overheid zorgt voor grote en onredelijke problemen voor appartementsgerechtigden van nieuwbouw, ook huidige eigenaars en ook voor mij als tweede eigenaar die minder dan zeg 9 jaar blijft wonen.

En de overheid lijkt serieus: Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het hierboven genoemde wetsvoorstel. zie https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-30196-855.html#ID-1223463-d40e266

Tja, dat hoger (incl. spaarbedrag) lager (zonder) lijkt mij moeilijk te bevestigen omdat er zoveel andere factoren zijn die een prijs bepalen/beïnvloeden. Ik zou bij ‘met spaarbedrag’ onmiddellijk denken wat is hier aan de hand?

[Auteur]

Berichten