[DikOz]

Overal gebeurt dit toch vanaf dag één? Maar mijn vraag is of er ooit uitgelegd is wat het gevolg is: de factor van bijna drie te hoge bijdrage. Of zou die hoge bijdrage misschien de reden zijn dat slechts en klein gedeelte van de vve‘s de bijdrage berekent volgens het schema dat in de wet staat?

• Deze reactie is gewijzigd 1 week, 6 dagen geleden door .
• Deze reactie is gewijzigd 1 week, 6 dagen geleden door .

[DikOz]

Heb je dat wel eens uitgedragen naar eigenaars van nieuwbouw of naar senioren? Als niemand te veel betaalt, is er dus iets fout aan mijn berekening. Wat?

[DikOz]

@KN Dat is een interessante publicatie van Robert van Ewijk, dank voor de verwijzing. Dit lezende lijkt het mij dat de starter van dit onderwerp veel kans maakt bij de rechter. En het bestuur moet toch ook wel even schrikken als zij dit lezen.

Wat ik niet zo goed snap. De AVG is in oorsprong een Europese verordening. Landen waren verplicht hun strijdige wetgeving aan te passen aan de AVG.
Maar onze reglementen zijn geen wetgeving dacht ik. En onze reglementen zijn dus niet aangepast. Hoe is dat te verenigen met “een onvoorwaardelijk en ongeclausuleerd recht”?
Moet ik recht hier minder strikt lezen en is dat ongeclausuleerde een manier om onder EU verordeningen uit te komen?

[DikOz]

Rijssenbeek eindigt met:
“Conclusie
Het bestuur mag deze lijsten dus niet zomaar delen. Belangrijk is: het bestuur moet altijd zorgvuldig omgaan met persoonsgegevens.”

Er moet dus een reden zijn om de lijst wel te laten inzien. En redenen staan in de AVG. Dat heten daar grondslagen. Er zijn er maar 6, zie AP

Als een of meer van de grondslagen van toepassing zijn, mag het bestuur de informatie laten inzien. Als ze het dan toch niet doen, kan de rechter het bestuur dwingen inzage te geven.

Inzage onder MR 1992 is volgens mij niet een al dan niet digitale lijst afgeven.

• Deze reactie is gewijzigd 2 weken geleden door .

[DikOz]

Uit de brief van de minister: “Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, [……] de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar.” Dan moet er wel een goede onderbouwing en conclusie in genoemd rapport staan.

Ja in de conclusie. Kort door de bocht: ja, in de conclusie staat o.a. “Voorbeelden van aanvullende eisen die door de gesprekspartners werden geopperd zijn (1) het toevoegen van meetmethoden (zoals Nen-normen), (2) het verplichten van conditiemetingen op reguliere basis, (3) verplichten van periodiek indexeren, (4) de minimale looptijd verlengen naar dertig jaar en btw opnemen bij elke kostenpost.”

Ja, de bronnen. En de bron van de aanvullende eisen is ook te vinden: “Juridische experts in de focusgroepen kwamen met een aantal concrete voorstellen over mogelijke eisen die aan een MJOP gesteld zouden kunnen worden om zo een einde te maken aan de wisselende kwaliteit en ervoor te zorgen dat VvE’s genoeg reserveren en daarmee het MJOP een belangrijkere rol te geven.” [ gevolgd door de 4 geopperde eisen]

Onderbouwing? Het rapport steunt steunt op vier bronnen: (1) de bevindingen uit de deskresearch, (2) de enquête onder 811 VvE-leden, (3) analyse van de WoON-onderzoeken en interviews en (4) focusgesprekken.
Van de vele geraadpleegde bronnen komt het 30-jaar advies dus van 1 (sub)bron: juristen binnen de bron ‘focusgroepen’. Ik zou toch wel erg graag de mening van economen horen op dit gebied, dit is toch geen juridisch onderwerp?

Ook is te lezen dat iets minder dan de helft van de geïnterviewden minimaal één van de huidige vier wettelijke eisen voor een MJOP niet volgt. En juist de wettelijke eis voor de financiële planning scoort het laagst: slechts 42% bevestigt dat het MJOP de kosten gelijkmatig toerekent.

Mijn conclusie. Als het onzalige plan van een 30 jarig MJOP jaar doorgaat wordt er wel iets bereikt:
(1) Het getal van 42% van de MJOP’s, dat zich nu aan de financiële wettelijke eis van toerekening houdt, zal helaas misschien wel een ordegrootte minder worden.
(2) De titel van het artikelen van Kerstholt wordt bewaarheid, met 30 jarige MJOP’s gaan we helaas “Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer”

• Deze reactie is gewijzigd 2 weken, 4 dagen geleden door .

[DikOz]

In dit artikel Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer? staat het volgende:
“Volgens Kerstholt dreigt zonder realistischer financieel beheer een verschuiving van planmatig onderhoud naar financieel calamiteitenbeheer. Onderhoud wordt dan niet meer uitgevoerd op basis van een stabiele langetermijnplanning, maar pas wanneer technische problemen of financiële noodzaak geen verder uitstel meer toelaten.”

Dat sluit heel mooi aan bij de 10j versus 30j discussie hier. Het is glashelder dat een MJOP dat 30 jaar in beschouwing neemt voor nieuwbouw tot veel hogere bijdragen leidt dan die van een MJOP over 10 jaar, al dan niet ‘rollend’ uitgerekend.

Er wordt nu al in veel gevallen te weinig gespaard voor het MJOP, bij een 30 jarig MJOP zal dat dus verergeren. Dan zou een wet om naar 30-jarig MJOP over te stappen inderdaad “calamiteitenbeheer” (mede) veroorzaken: dat wat we kunnen betalen wordt onderhouden, de rest niet.

• Deze reactie is gewijzigd 2 weken, 5 dagen geleden door .

[DikOz]

Even terug naar af.

De aanleiding was een brief van november 2025 aan de tweede kamer.

Daarin staat een voornemen van de minister om als onderdeel van een daarin genoemd wetsvoorstel “de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar”. Dit met als doel “om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen”.

Dat maakt de vraag of gevoelsargumenten of meningen juist zijn, denk ik minder relevant. Er blijkt namelijk een enorm verschil te zijn tussen een 10 jarig model en een 30 jarig model wat betreft de jaarlijks benodigde toevoeging aan de reserves (dotatie) voor opeenvolgende eigenaars.

Dan is volgens mij de hoofdvraag welke verdeling van lasten tussen opeenvolgende eigenaars vinden ‘we’ rechtvaardig en waarom? Dat zeker gezien de aandacht in de pers voor de grote/moeilijk betaalbare stijgingen van de VVE bijdragen mede door kosten voor verduurzaming.

Tien of 30 jaar wordt dan een beleidskeuze. Daarvoor moet dat grote verschil dan wel goed berekend worden. De gevoelsargumenten en meningen spelen natuurlijk ook mee, maar volgens mij op de achtergrond.

Interessant in relatie tot een eerdere forum post, is dat beide modellen qua kaspositie in de problemen komen, dus ook dat 30 jarige model en ook in de eerste 10 jaar!

• Deze reactie is gewijzigd 2 weken, 6 dagen geleden door .

[DikOz]

Wie denkt dit te kunnen verkopen aan nieuwbouw eigenaars: in het eerste jaar 2,8 keer zoveel verplicht ‘sparen’ als bij een rollend 10 jarig model. De spreadsheet berekend die factor ook voor de eerste 10 jaar.

[code]

Samenvatting, spreadsheet geeft ook rollende gemiddelden
Herbouwwaarde                      : € 11.000.000
Verplicht sparen als zonder MJOP   : 0,50%
Totaal onderhoud als zonder MJOP   : € 1.650.000
% onderhoud volgens dit 30-j plan  : 0,71%
Inflatie                           : 3,5%

                                % Herb.   Kosten   Start- Cy-   Gemiddelde kosten/jaar
Onderhoudspost                    waarde  nu       jaar   clus  30j-model  10j-model
--------------------------------- ------ ---------- ------ ----- ---------- ----------
Daken & Dakbedekking              0,59%  € 64.900   2050   25    € 4.940    € 0
Gevels & Voegwerk                 0,68%  € 74.800   2045   20    € 4.793    € 0
Schilderwerk (Hout/Metaal)        0,80%  € 88.000   2032   7     € 21.457   € 10.820
Liften                            1,40%  €154.000   2045   20    € 9.870    € 0
CLV                               0,68%  € 74.800   2045   20    € 4.793    € 0
Installaties (WTW, CV, Hydro      0,15%  € 16.500   2037   12    € 2.017    € 0
Gemeensch. ruimten                0,35%  € 38.500   2040   15    € 5.557    € 0
Klein dagelijks onderhoud         0,07%  €  7.700   2026   1     €13.247    € 9.020
Periodiek inspecteren             0,03%  €  3.300   2028   3     € 1.953    € 1.170
Onvoorzien                        0,05%  €  5.500   2026   1     € 9.460    € 6.450

Benodigde dotatie reserves jaar 1 (30 jaar model)  : € 78.087     (zonder liq. controle)
Benodigde dotatie reserves jaar 1 (10 jaar)        : € 27.460     (zonder liq. controle)
Totaal uitgaven onderhoud volgens 30-jarenplan     : € 2.342.600

Vergelijking eerste jaar, rollend, 30j t.o.v. 10j  : 2,84 maal zo veel
Gemiddelde jaarbijdrage 10 jaar rollend            : € 27.460
Gemiddelde jaarbijdrage 30 jaar rollend            : € 78.087
Versie 26.2

[/code]

De spreadsheet staat hier. De controle van de spreadsheet is uitgevoerd (AI). Versie 1 had een foutieve 11 jarige termijn.

[DikOz]

Hierbij een link naar een berekening hoeveel meer een eigenaar van nieuwbouw gaat betalen als de verplichte MJOP periode wordt opgeschroefd naar 30 jaar. Als de link werkt, staat het hier.
Anders: de totale bijdrage (voor alle eigenaars) bedraagt per jaar:
– bij een 10 jarig MJOP € 26.000 in het eerste jaar;
– bij 30 jarige periode is dat 3x zo hoog: € 74.674 in het eerste jaar.
Dat zou iemand wel moeten controleren. De spreadsheet staat hier.

Het scenario bevat reële getallen uit ons MJOP. Het percentage is t.o.v. de herbouwwaarde.

• Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 3 dagen geleden door .
• Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 3 dagen geleden door .
• Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 3 dagen geleden door .

[DikOz]

Als een deel van het financieringsmodel verandert zie ik niet in dat het totaalmodel (VVE, corporatie of coöperatieve woning vereniging) zou moeten veranderen.
Bijvoorbeeld de laatste optie: de VVE kan nog steeds 0,5% sparen en VVE blijven. En grote uitgaven lenen.

Bovendien zal een lening moeilijk/onmogelijk worden als er niet gespaard wordt. En de overheid stimuleert het model van lenen voor VVE’s toch door leningen en hoge subsidies voor verduurzaming bij een VVE?

Het gaat met name over grote uitgaven (dak, glas, CLV’s, gevel, buizenstelsels, liften). Die uitgaven samen met de concept 30j oplossing van de overheid zorgt voor grote en onredelijke problemen voor appartementsgerechtigden van nieuwbouw, ook huidige eigenaars en ook voor mij als tweede eigenaar die minder dan zeg 9 jaar blijft wonen.

En de overheid lijkt serieus: Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het hierboven genoemde wetsvoorstel. zie https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-30196-855.html#ID-1223463-d40e266

Tja, dat hoger (incl. spaarbedrag) lager (zonder) lijkt mij moeilijk te bevestigen omdat er zoveel andere factoren zijn die een prijs bepalen/beïnvloeden. Ik zou bij ‘met spaarbedrag’ onmiddellijk denken wat is hier aan de hand?

[DikOz]

@VM Fantastisch dacht ik toen ik de eerste zinnen las, een medestander die het 30j-MJOP overheidsbeleid ook kritisch bekijkt. Helaas blijkt de rest van je betoog juist datzelfde beleid te ondersteunen volgens mij.

Je suggestie om in toekomstige onderhoudsplannen met een ‘er komt wat aan’ markering te werken, vergroot de variatie in de hoogte van de jaarlijkse bijdragen aan het reservefonds. Dat is nu juist wat de overheid heeft willen voorkomen met het huidige voornemen tot 30j MJOP’s. Zoals eerder gezegd, doet dat voornemen het grotendeels ten koste van eigenaren van nieuwbouwappartementen.

Ook de paragraaf “Lenen is nog erger” mist volgens mij de kern. Je kunt niet alleen naar de lening zelf kijken; je moet het totale financiële plaatje beoordelen. Natuurlijk kost lenen geld, maar sparen kost ook geld, zeker in een VVE! Relevant is uiteindelijk het saldo van alle voor- en nadelen samen.

Neem bijvoorbeeld een eigenaar die door een minder strikte reserveringsplicht of door een leningen lagere maandlasten krijgt dan bij 30j. Een deel van het bedrag dat daardoor niet in het reservefonds hoeft te worden gestort, kan worden gebruikt voor extra aflossing van de hypotheek. Dat kan financieel aanzienlijk voordeel opleveren.

Grotendeels gevoelsmatige argumenten. Iemand zou eens een goede doorrekening moeten maken van verschillende scenario’s, bijvoorbeeld:

1. het huidige concept 30-jaars MJOP-model van de overheid;

2. een model waarbij alleen voor regulier onderhoud wordt gespaard en voor ‘groot onderhoud’ wordt geleend.

3. het 0,5% senario

@T2 Hoewel een auto natuurlijk niet volledig/geheel niet vergelijkbaar is met een appartement met VVE, maakt het volgende voorbeeld mijn invalshoek wellicht duidelijker.

Wat een 30-j MJOP doet, is dat de eerste eigenaar alvast spaart voor een toekomstige set banden, daar jarenlang voor betaalt/spaart, en vervolgens bij verkoop zowel de auto als het opgebouwde spaargeld overdraagt aan de tweede eigenaar. Die tweede eigenaar profiteert vervolgens bij de vervanging van de banden, terwijl de eerste eigenaar een belangrijk deel van de kosten heeft gedragen.

Voor dit verschijnsel van een 30j MJOP zijn overigens al termen te vinden: generatieconflict en asymmetrische vermogensoverdracht.

• Deze reactie is gewijzigd 4 weken, 1 dag geleden door .

[DikOz]

Helemaal eens, had het alleen over de trend, niet over een specifiek bericht.

[DikOz]

Grappig dat het onderwerp ‘Wet Notificatieregeling … ‘ nu in elektriciteitsvragen opgaat. Mijn kennis hiervan is beperkt, maar ik begrijp dat o.a. zaken als maximale belasting – reductie, warmteontwikkeling en de verplicht lege ruimte in leidingen een rol spelen.
Een gecertificeerd elektricien zou moeten beoordelen of twee kabels van afzonderlijke groepen door één buis mogen worden gevoerd. Mijn vermoeden is van niet of niet verstandig, zowel binnenshuis als langs de gevel.

Moet elke bewoner dan zijn eigen buis krijgen? Dat kan niet door de privé meterkasten en ook niet op de gevel vanwege de architectonische zaken. Dat zou betekenen dat de aanname van notificatie regeling en/of MR 2017 en de AMVB’n is, dat laadfaciliteiten in een flatgebouw elektrotechnisch moeilijk anders verwezenlijkt kunnen worden dan door aansluiting op de elektrische voorzieningen van de VVE.

• Deze reactie is gewijzigd 1 maand geleden door .

[DikOz]

@vm Goed punt. Niet bij stilgestaan.
In de basis is het antwoord volgens de Nederlandse installatienorm (NEN 1010) heel helder: Nee, er mogen in principe geen aders van twee verschillende eindgroepen (voedingskabels) samen door één buis lopen.

[DikOz]

GT schreef: “Mijn vraag blijft (nu deze mantelbuis gezamenlijk is) blijft: mogen de mede-eigenaren/VVE nieuwe doorvoer door deze mantelbuis dan nog tegenhouden?”

Een definitief antwoord heb ik niet. Het MR 2017 wijkt op dit punt af van het MR 1992. Onder het MR 1992 geldt eenvoudig gezegd dat gemeenschappelijke zaken bestemd zijn voor gebruik door alle eigenaars of een bepaalde groep eigenaars.

Dat gaat echter over gebruik, niet over eigendom. En kabels en leidingen zijn een uitzondering: die kunnen eigendom blijven van degene die ze heeft aangelegd (BW 5:20.2). Of dat ook voor een mantelbuis geldt, weet ik niet. Het mooiste zou zijn als er een ongebruikte reserve-mantelbuis aanwezig is. Die zal dezelfde eigendomsstatus hebben als het gebouw en de grond.

Je zal er niet vrolijk van worden, maar dit (vooral het deel ‘aansluiting in eigen meterkast’) is wel een hele mooie testcase voor een toekomstige notificatie regeling, als die er ooit komt.

[Auteur]

Berichten