[DikOz]

@VM Fantastisch dacht ik toen ik de eerste zinnen las, een medestander die het 30j-MJOP overheidsbeleid ook kritisch bekijkt. Helaas blijkt de rest van je betoog juist datzelfde beleid te ondersteunen volgens mij.

Je suggestie om in toekomstige onderhoudsplannen met een ‘er komt wat aan’ markering te werken, vergroot de variatie in de hoogte van de jaarlijkse bijdragen aan het reservefonds. Dat is nu juist wat de overheid heeft willen voorkomen met het huidige voornemen tot 30j MJOP’s. Zoals eerder gezegd, doet dat voornemen het grotendeels ten koste van eigenaren van nieuwbouwappartementen.

Ook de paragraaf “Lenen is nog erger” mist volgens mij de kern. Je kunt niet alleen naar de lening zelf kijken; je moet het totale financiële plaatje beoordelen. Natuurlijk kost lenen geld, maar sparen kost ook geld, zeker in een VVE! Relevant is uiteindelijk het saldo van alle voor- en nadelen samen.

Neem bijvoorbeeld een eigenaar die door een minder strikte reserveringsplicht of door een leningen lagere maandlasten krijgt dan bij 30j. Een deel van het bedrag dat daardoor niet in het reservefonds hoeft te worden gestort, kan worden gebruikt voor extra aflossing van de hypotheek. Dat kan financieel aanzienlijk voordeel opleveren.

Grotendeels gevoelsmatige argumenten. Iemand zou eens een goede doorrekening moeten maken van verschillende scenario’s, bijvoorbeeld:

1. het huidige concept 30-jaars MJOP-model van de overheid;

2. een model waarbij alleen voor regulier onderhoud wordt gespaard en voor ‘groot onderhoud’ wordt geleend.

3. het 0,5% senario

@T2 Hoewel een auto natuurlijk niet volledig/geheel niet vergelijkbaar is met een appartement met VVE, maakt het volgende voorbeeld mijn invalshoek wellicht duidelijker.

Wat een 30-j MJOP doet, is dat de eerste eigenaar alvast spaart voor een toekomstige set banden, daar jarenlang voor betaalt/spaart, en vervolgens bij verkoop zowel de auto als het opgebouwde spaargeld overdraagt aan de tweede eigenaar. Die tweede eigenaar profiteert vervolgens bij de vervanging van de banden, terwijl de eerste eigenaar een belangrijk deel van de kosten heeft gedragen.

Voor dit verschijnsel van een 30j MJOP zijn overigens al termen te vinden: generatieconflict en asymmetrische vermogensoverdracht.

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 1 week geleden door -.

[DikOz]

Helemaal eens, had het alleen over de trend, niet over een specifiek bericht.

[DikOz]

Grappig dat het onderwerp ‘Wet Notificatieregeling … ‘ nu in elektriciteitsvragen opgaat. Mijn kennis hiervan is beperkt, maar ik begrijp dat o.a. zaken als maximale belasting – reductie, warmteontwikkeling en de verplicht lege ruimte in leidingen een rol spelen.
Een gecertificeerd elektricien zou moeten beoordelen of twee kabels van afzonderlijke groepen door één buis mogen worden gevoerd. Mijn vermoeden is van niet of niet verstandig, zowel binnenshuis als langs de gevel.

Moet elke bewoner dan zijn eigen buis krijgen? Dat kan niet door de privé meterkasten en ook niet op de gevel vanwege de architectonische zaken. Dat zou betekenen dat de aanname van notificatie regeling en/of MR 2017 en de AMVB’n is, dat laadfaciliteiten in een flatgebouw elektrotechnisch moeilijk anders verwezenlijkt kunnen worden dan door aansluiting op de elektrische voorzieningen van de VVE.

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 2 weken geleden door -.

[DikOz]

@vm Goed punt. Niet bij stilgestaan.
In de basis is het antwoord volgens de Nederlandse installatienorm (NEN 1010) heel helder: Nee, er mogen in principe geen aders van twee verschillende eindgroepen (voedingskabels) samen door één buis lopen.

[DikOz]

GT schreef: “Mijn vraag blijft (nu deze mantelbuis gezamenlijk is) blijft: mogen de mede-eigenaren/VVE nieuwe doorvoer door deze mantelbuis dan nog tegenhouden?”

Een definitief antwoord heb ik niet. Het MR 2017 wijkt op dit punt af van het MR 1992. Onder het MR 1992 geldt eenvoudig gezegd dat gemeenschappelijke zaken bestemd zijn voor gebruik door alle eigenaars of een bepaalde groep eigenaars.

Dat gaat echter over gebruik, niet over eigendom. En kabels en leidingen zijn een uitzondering: die kunnen eigendom blijven van degene die ze heeft aangelegd (BW 5:20.2). Of dat ook voor een mantelbuis geldt, weet ik niet. Het mooiste zou zijn als er een ongebruikte reserve-mantelbuis aanwezig is. Die zal dezelfde eigendomsstatus hebben als het gebouw en de grond.

Je zal er niet vrolijk van worden, maar dit (vooral het deel ‘aansluiting in eigen meterkast’) is wel een hele mooie testcase voor een toekomstige notificatie regeling, als die er ooit komt.

[DikOz]

@Carla Ik begrijp dat overwogen wordt de kabel op de gevel aan te brengen. Dat kan architectonische gevolgen hebben. Wij hebben
https://rijssenbeek.nl/kennisbank/de-wijziging-van-het-architectonisch-uiterlijk-binnen-een-vve/
en de achterliggende jurisprudentie gebruikt voor een geheel andere zaak.
Zelf vind ik die kabelgoten aan de gevel erg storend, gebeurt soms bij de aanlag van glasvezel internet. En het is nog storender als de rest van de bekabeling door privé meterkasten lopen.

Dat bij elkaar zou betekenen dat “voor de andere eigenaars minst bezwarende wijze” niet zou kunnen gelden.

Misschien is er in zo’n modern gebouw met MR 2017 wel een lege kabelbuis aangelegd door de privé meterkasten. Daar kan dan gebruik gemaakt van worden, want die lege buis valt onder een gemeenschappelijke zaak binnen een privé gedeelte.

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 2 weken geleden door -.

[DikOz]

@GT Nu je wat meer details geeft, verandert dat mijn standpunt iets in de richting van de beheerder (die nog steeds wel het waarom moet uitleggen). En steun ik je uitspraak “Ik vrees dat eea door ons juridisch uitgevochten moet worden”.

Mijn reden is dat de ontheffing van art 24 (Verbodsbepalingen Gebouw en Gemeenschappelijke Gedeelten) voor Artikel 28.3 “Aanbrengen van oplaadpunten” niet geldt voor art 25 wat het architectonisch uiterlijk betreft.

Als je spreekt over “langs de gevel/fundering naar boven” kan ik mij voorstellen dat je te maken krijgt met art 25: ” ….. verandering aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk … gewijzigd wordt”.
Wij hebben ook net zoiets voor een hele andere aangevraagde verandering gehad en ruim 2/3 was tegen, meestal op gevoelsmatige gronden. Maar een rechter heeft dat abstracte ‘architectonisch’ meer handen en voeten gegeven, mocht ‘architectonisch’ meegewogen moeten worden.

[DikOz]

Helaas geen ervaring met MR 2017 en laadpalen. Maar de voor en tegens van oplaadpunten incl. beheer aspecten zijn uitgebreid besproken o.a. ten tijde van de concept wet in ‘21/’22.

Specifiek in jullie situatie met MR 2017:
[list][*]Vraag de beheerder en/of bestuur op basis van welk bepaling jullie geen laadpunt in/op een privégedeelte mogen aansluiten. Mijn eerste gedachte was hoe blind kan als beheerder je zijn als MR 2017 (ongewijzigd) van toepassing is inclusief MR 2017 art. 24.5.

[*]Je kan niet wachten op de nieuwe notificatie regeling: als wet en/of MVB gaan die voor op MR 2017 als ze eenmaal van kracht zijn.

[*]Bekijk het BBL nu daar technische maatregelen voor laadpalen in zijn opgenomen met Staatsblad 2026, 103.

[*]Ik weet niet of je nu al aan het BBL moet voldoen, mij lijkt van wel.

[*]Hoe verwezenlijk je een centrale afkoppeling van de stroom als iedereen een aansluiting naar zijn eigen woning krijgt.[/list]

[DikOz]

“VvE’s behoren geen laadpalen te gaan beheren” Dat is ook niet het geval in de notificatie regeling zoals destijds (2021-2022) gepubliceerd.

Maar je geeft ook aan “Het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten wordt vaak niet gedekt door de verzekeraars….”. Wordt het dan toch niet een zaak voor de VVE: een kwestie van (brand)veiligheid en van verzekering als je e-fiets door auto vervangt.

• Deze reactie is gewijzigd 4 maanden, 2 weken geleden door -.

[DikOz]

Uit Staatsblad 2026, 103 concludeer ik dat de aangekondigde notificatieregeling voor laadpalen in VvE-garages juridisch uit twee delen bestaat.

Een deel wordt geregeld via het BBL: technische eisen, laadinfra, brandveiligheid etc. Daarvoor zijn inmiddels al wijzigingen gepubliceerd in dat staatsblad.

Maar ook blijkt uit dat staatsblad dat voor de VVE regeling zelf, een wijziging van BW 5 (VvE/appartementsrechten) en mogelijk BW 7 nodig is. Het gaat niet alleen om bouwregelgeving, maar ook om rechten en bevoegdheden binnen VvE’s.

Mij lijkt dat dit de veel geciteerde deadline van 29 mei 2026 niet haalbaar maakt voor het VVE laadpalen deel in BW 5. Voor zover ik kan nagaan is er namelijk nog geen openbaar wetsvoorstel of afgerond Raad van State-traject beschikbaar.

Die 29 mei geldt voor de Nederlandse implementatie van de Europese richtlijn ‘Energy Performance of Buildings Directive IV.
De VVE laadpalen zaak wordt daarin wel genoemd. De richtlijn maakt helder waaraan we technisch etc. moeten voldoen als het andere deel geregeld is.

[DikOz]

Dat het terras niet meer gemeenschappelijk is betekent dat het terras een privegedeelte wordt. (bestemd is om als afzonderlijk geheel gebruikt te worden). De lagen eronder (beton, isolatie en bitumen) zijn niet genoemd neem ik aan, en blijven dus gemeenschappelijk in 1992, zoals Rob ook al aangaf.

De VvE onderhoud de gemeenschappelijke zaken. Art 18 (vooral lid 2 en 3) regelen dat in zo’n geval (privé gedeelde met gemeenschappelijk zaken/gedeelten) dat de VVE ook toegang heeft voor noodzakelijk onderhoud.

In jullie huishoudelijk reglement of misschien in jouw gebruiksovereenkomst voor de composiet vlonder met anti-worteldoek staat ongetwijfeld dat je die extra zaken moet weghalen als dat voor onderhoud nodig is.

En staat er ook nog iets over de kosten van het verwijderen en weer plaatsen?

[DikOz]

Tja, maar ligt dat in de sfeer van een aannemer die lid is van een branchevereniging is beter, levert beter werk af en is vaak aanspreekbaar via de klachten service van een branchevereniging.

Of is dit, wat vaak in de pers en door de branche gesteld wordt, een verplichting en zou de consument die zich hier niet aan houdt, strafbaar zijn?

[DikOz]

Ik kan enig begrip opbrengen voor de gevolgen die je in de conclusie schetst.

Maar ligt de kern van het probleem niet in het niet hebben van en MJOP? Als er wel een MJOP zou zijn, geeft dat toch tegenwicht en is leeghalen volgens mij zelfs te verdedigen als er voldoende in het reservefonds overblijft voor het MJOP.

Het verbaast mij overigens dat er met de 0,5% regeling en een MR1992 zoveel geld in het fonds zit, tenzij er bijna geen groot onderhoud wordt gedaan. Die 0,5% is een soort gemiddelde, dat kan toch niet voldoende zijn voor een gebouw onder MR 1992?

[DikOz]

@Maarten Op jullie site staat dat RGA Analyse & Advies gecertificeerd is voor o.a. inspecties. Bestaat er een norm voor die inspecties?
Verder lees ik dat er een vervangingsplan (ook ergens gelezen een beheersplan) moet zijn. Is dat een ander woord voor MJOP?

Een kleinigheid:
Zou je op de website de opdrachtgever (het VvE bestuur) ook moeten vermelden (voorop?) in de volgende opsomming?
Bij het samenstellen van de rapportage hebben wij getracht de informatie zo toegankelijk mogelijk te presenteren voor alle betrokken partijen, waaronder de appartement eigenaar, VvE-beheerder, installateur en schoorsteenbouwer.

[DikOz]

Zowel @Monaster als @Rob blijven de besteding van het reservefonds van een VvE koppelen aan onderhoud, maar voor die beperking bestaat geen grondslag volgens mij.

MR 1992 art. 38.5 bepaalt expliciet dat de vergadering kan besluiten tot uitgaven die buiten het onderhoud vallen. Indien de ALV een dergelijk besluit neemt en voorts voldoet aan artikel 38 als geheel én aan MR 1992 art. 3 (de legale kostensoorten), kan zo’n uitgave uit het reservefonds worden voldaan (als gewenst via de begroting), ongeacht of sprake is van onderhoud.

Uit het reservefonds (dat was de hoofdvraag) omdat de wetgever in BW5 art. 126 er namelijk voor had kunnen kiezen de veelgebruikte term ‘groot onderhoud‘ te hanteren, maar heeft dat niet gedaan en een minder gebruikelijke term gebruikt. Door te spreken over ‘andere dan de gewone jaarlijkse kosten’ is juist gekozen voor een bredere formulering, die niet beperkt is tot onderhoudsdoeleinden.

Deze ruime benadering vind ik na 1992 verder bevestigd. In het Modelreglement 2017 is de reikwijdte zelfs expliciet verruimd op 2 punten.

MR 2017 art 10.2.L bepaalt dat tot de gemeenschappelijke schulden en kosten behoren:
“alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de vergadering.
.
En in MR 2017 art. 56.7 wordt het niet dwangmatige karakter van MR1992.38 verduidelijkt: …. wordt tevens de eventuele extra (voorschot-)bijdrage bepaald …..

Dus als 2/3 meerderheid vindt dat Camera’s; Zonnepanelen; e-Sleutels; Water lekkage detecteren; Brand alarm systeem; Ringleidingen voor e-autos noodzakelijk zijn, kan dat prima en legaal uit het reservefonds betaald worden en als dat toereikend is zonder verhoging van de service kosten. Of dat laatste verstandig is, is een andere discussie.

• Deze reactie is gewijzigd 8 maanden, 4 weken geleden door -.
• Deze reactie is gewijzigd 8 maanden, 4 weken geleden door -.

[Auteur]

Berichten