DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Staat er jullie splitsingsreglement een opsomming van gemeenschappelijke delen en zaken? Wat staat daarin over de te onderhouden delen? En welke tegels gaat het over?
Ik weet wel dat tegels op balkons voer vormen voor veel discussie als het over reglement 1992 gaat.Dit antwoord van ChatGPT is toch aardig? Is het ook waar?
Ik heb ‘het’ ook gevraagd of ik het antwoord op een forum mag plaatsen: antwoord ja, mits naukeurig en met bron.In de omgeving van Den Haag zijn er diverse bedrijven die gespecialiseerd zijn in het adviseren, installeren en onderhouden van verwarmingssystemen, inclusief warmtepompen en collectieve rookgasafvoersystemen (CLV). Hier zijn enkele voorbeelden:
Feenstra:
Feenstra is een landelijk opererend bedrijf met een vestiging in Den Haag. Ze bieden diensten aan op het gebied van installatie en onderhoud van verwarmingssystemen, waaronder warmtepompen en rookgasafvoersystemen.Eteck:
Eteck is een bedrijf dat zich richt op duurzame energieoplossingen, waaronder warmtepompen. Ze hebben ervaring met projecten in de regio Den Haag en kunnen advies en installatiediensten leveren.Installatiebedrijf Van Dalen:
Dit lokale installatiebedrijf in Den Haag biedt een breed scala aan diensten aan, waaronder de installatie en het onderhoud van verwarmingssystemen en rookgasafvoersystemen.Bonarius Bedrijven:
Bonarius Bedrijven is een specialist in installatie en onderhoud van cv-ketels en duurzame verwarmingsoplossingen, zoals warmtepompen. Ze zijn actief in de regio Den Haag en bieden ook CLV-diensten aan.Roodenburg Installatie & Service:
Roodenburg is gevestigd in Den Haag en biedt installatiediensten aan voor verwarmingssystemen, inclusief warmtepompen. Ze kunnen ook advies geven over de vervanging van CLV-systemen.Energie Service Zuid-Holland (ESZ):
ESZ is een regionaal opererend installatiebedrijf dat zich richt op duurzame energieoplossingen, waaronder warmtepompen. Ze bieden ook diensten aan voor de installatie en het onderhoud van CLV-systemen.Van Rennes Elektro & Installatietechniek:
Dit bedrijf is gevestigd in Gouda, niet ver van Den Haag, en biedt diensten aan voor zowel elektrische installaties als verwarmingssystemen. Ze hebben ervaring met zowel warmtepompen als CLV-systemen.Deze bedrijven kunnen allemaal helpen bij het maken van een afweging tussen de aanschaf van warmtepompen voor elk appartement en het vervangen van een collectieve rookgasafvoer in een flat. Ze bieden zowel advies als installatie- en onderhoudsdiensten aan.
Dat de levensduur van een CLV gelijk is aan de verwachte levensduur van gastoestellen, lees ik vaak. Bij ons duidelijk niet waar omdat wij de CLV na 19 jaar hebben laten inspecteren met uitkomst nieuwe inspectie over 9 jaar aanbevolen. De zin “alleen bij concentrische combinatie…..” en ook het artikel rekken de CLV levensduur duidelijk op. Dat artikel geeft een goed inzicht in de complexheid van de problematiek. Dank je.
Wij gaan waarschijnlijk goede CO-melders aanschaffen. Die bieden toch ook bij een nieuwe CLV (noodzakelijke?) extra zekerheid. Wij kopen met die CO-melders extra tijd om bijvoorbeeld een nieuwe CLV af te wegen tegen warmtepompen. Kent iemand een bedrijf dat die afweging doet?
Dank je, voor mij zeer waardevol.
Geeft die NPR ook niet aan dat er geen vaste termijn van 15 jaar is zoals de handreiking adviseert? Ook van waarde tot de link naar de site van de schachtenwacht, waaruit ook @kv66 citeerde.
Als ik die site beter bekijk is dat namelijk een firma die onderhoud/inspectie van CLV’s doet. En één van de referenties op die site heeft het over een jaarlijks onderhoudscontract voor de CLV. En dat staat haaks op NPR 3378-45 lijkt mij. Moet een inspectie niet gewoon een termijn van verwachte goede werking vermelden? (bij ons was dat 9 jaar, dan een herinspectie)Langzamerhand wordt het mij duidelijk dat CLV vervanging verplicht bij wet gewoon niet waar is. Een inzicht in de staat van de CLV wel. Dus laten inspecteren door een bedrijf dat NPR 3378-45 gebruikt?
De betreffende wet heb ik gevonden (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2020-348.html) en vluchtig gelezen. Het betreft grotendeels certificering van en certificaten voor bedrijven of personen die aan ‘gasverbrandingsinstallaties’ werken. In de wet staat volgens mij niets in de richting van een verplichting voor een VVE.
Het complexe is dat certificeren en daar wordt een scheve schaats gereden bij uitspraken als ‘is verplicht volgens de wet’ volgens mij.Over het certificeren:
Een natuurlijk personen of rechtspersonen (de onderhoudsmonteur of het bedrijf) kan een certificaat krijgen om bepaalde werkzaamheden te mogen doen (toestemming voor CV onderhoud). Dat certificaat wordt verstrekt door een door de minister aangewezen certificerende instelling (volgens chatGPT is dat InstallQ).
Die instelling (bedrijf?) moet op zijn beurt dat certificaat weer mogen afgeven. Toestemming daarvoor wordt door een accreditatie instantie afgegeven (chatGPT: Raad voor Accreditatie). Dit is in de wereld van kwaliteitssystemen gebruikelijk als ik me dat goed herinner.Nu komen de VVE en verbrandingsgassen in beeld.
Het certificaat geeft aan dat de werkzaamheden uitgevoerd worden volgens kwaliteitseisen die zijn opgenomen in een door de Minister aangewezen certificatieschema. En daarin staan opvallende zaken bijvoorbeeld (1), (2) en (3):(1) Een certificatieschema schrijft voor dat de persoon die de inbedrijfstelling [van de CV] uitvoert, […..] aantoonbaar in staat is:
a. [……]
b. rookgasafvoerkanalen en -leidingen inclusief uitmonding, te beoordelen en te beproeven;
c. collectieve rookgasafvoeren te beoordelen en te beproeven, in het geval van werkzaamheden daaraan;(2) Indien het certificatieschema slechts beperkt is tot de werkzaamheden aan rookgasafvoervoorzieningen of verbrandingsluchttoevoervoorzieningen dan volstaat het certificatieschema met eisen aan het controleren van
rookgasafvoervoorzieningen of de verbrandingsluchttoevoervoorzieningen en de aansluiting daarvan op de andere onderdelen van de gasverbrandingsinstallatie.(3) Indien de reikwijdte beperkt is tot werkzaamheden aan rookgasafvoervoorzieningen of verbrandingsluchttoevoervoorzieningen worden de uitgevoerde werkzaamheden dan gecontroleerd en een bewijs door de certificaathouder verstrekt aan belanghebbenden waaruit blijkt dat de rookgasafvoervoorziening of verbrandingsluchttoevoervoorziening veilig is om te gebruiken en voor welke periode dat geldt.
Zou mooi zijn als onze VVE organisaties het bovenstaande nagaat en verheldert, zodat VVE’s weten waar ze aan toe zijn.
Volgens mij geeft (1) en (2) duidelijk aan dat er een splitsing van expertise wordt erkend tussen de CV monteur en de CLV monteur. En dat de CV monteur zich niet met de CLV hoeft te bemoeien. @kv66: En dat (3) er inderdaad bedrijven zijn met zo’n ‘beperkt’ CLV certificaat en die mogen aangeven hoe lang de CLV nog meegaat. Dat is mooi voor bedrijven die zeggen dat hun voering systeem 25 jaar gegarandeerd wordt.
@Rob, ik zag die 15 jaar ook, maar (3) maakt gelukkig een andere periode ook mogelijk. En ik denk dat inderdaad volgehouden kan worden dat er geen onderhavige verplichting in de wet staat als een VVE zo’n bewijs van de levensduur heeft.
@Rob: ja, ik heb de beheerder gevraagd waar die verplichting staat, dat resulteerde in een blokkering van mijn tel nummer!Privé of gemeenschappelijk? Drie tegen één: Privé! (en daarbinnen gemeenschappelijke delen zoals afrastering en borstwering)
Waarom:In 2 uitspraken van de kantonrechters staat onze situatie beschreven:
– de splitsingstekening geeft aan dat terrassen vallen binnen de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt,
– maar, in art 9 lid 1 staan terrassen (en gangen) opgesomd onder gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken.De 2 uitspraken gaan over andere kwesties, maar in beide uitspraken staat een bruikbare constatering over de terrassen:
1. [ ECLI:NL:RBNHO:2024:66 ] …. dat de dakterrassen, patio’s en trappen [….] behoren tot de privé gedeelten [….]. Dat geldt overigens niet voor de daken/dakbedekking gelegen onder de dakterrassen en de patio’s: deze zijn gemeenschappelijk.
2. [ECLI:NL:RBNHO:2020:350] dat op basis van de onderhavige splitsingstekening geoordeeld dient te worden dat de terrassen, balkons en dakterrassen tot de privé gedeelten behoren
Uitsprak 2 bevestigt het tegelonderhoud van uitspraak 1: ten aanzien van de tegels van de terrassen[….] dat de kosten van onderhoud en vervanging daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.en daarnaast het volgende 2 redeneringen:
3. Een geraadpleegde jurist: De terrassen vallen binnen het privé gedeelte op de tekening. Ja, maar het terras bestaat niet zelfstandig als privé deel. Het is namelijk een voorbeeld van een gemeenschappelijk gedeelte binnen een privé deel.4. Ik denk dat ik niemand kan vinden die zegt dat gangen gemeenschappelijk zijn binnen een appartement (ondanks art 9.1 “de terrassen en de gangen”). Waarom dan wel twijfelen bij terrassen? En de rechter stelt ook heel duidelijk: “Weliswaar staat in artikel 9 dat terrassen gemeenschappelijk zijn, maar dat kan niet anders worden begrepen dan terrassen (en dakterrassen) die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik en die voor iedereen toegankelijk zijn.”
Dus: de terrassen behoren tot de privé gedeelten ondanks de vermelding van de terrassen in art 9 lid 1 (gemeenschappelijke delen).
Een laatste bijdrage van mijn kant in dit draadje.
[….]
Wat mij betreft toont ook deze (mini-)discussie aan dat er <strong class=”d4pbbc-bold”>geen transparante methode bestaat voor het bepalen van de dotatie. En is niet transparantie iets waar alle VvE-leden recht op zouden moeten hebben?
Dit alles doet me denken aan een bepaalde reclametekst, maar dan net even anders: “Eh, doe maar een bedragje …”. En ja, de VvE-leden betalen wel want ook dié weten niet hoe de dotatie moet worden bepaald.
Helemaal eens met de transparantie. Een berekening van de maandelijkse toevoeging aan het reservefonds zou dat dan ook moeten bieden:
– transparantie wat betreft de groei van de jaarlijkse bijdrage voor ca 3-5 jaar, in een minimaal 10-jarig plan
– transparantie wat betreft de daarin opgenomen onzekerheid van de inflatie (in de kostprijzen, niet in de bijdrage)
Ik zie (op Internet) het tegengestelde:
– transparante toevoegingen worden vervangen door een constante bijdrage, die dan elk jaar wordt bijgesteld
– inflatie is constant en zeer laag en nu dus helemaal verkeerdDit jaar hebben wij meerdere berekeningen laten zien, het was te veel werk om er een bereik van de verwachte bijdragen voor de komende 3-5 jaar te maken. Wat mij opvalt aan de firma’s die een MJOP voor een VVE kunnen opstellen is dat er totaal geen aabndacht is voor de toekomst. En ook geen aandacht voor het verleden. Alleen het nu telt.
Het feit dat een PDF geleverd wordt door firma’s betekent dat die industrie de klant geen instrument kan/wil bieden om het MJOP een aantal jaren bij te stellen ofwel om een bruikbaar MJOP te leveren.Ik kan je volgen als je er vanuit gaat dat de terrassen privé zijn. En ‘terrassen’ dus in de opsomming van art 9 een foutje in de akte is? Dat artikel 9 (MR 1992 basis) is in onze splitsingsakte aangepast en de opsteller heeft ‘terrassen’ er (bewust zegt de rechte vaak) in laten staan.
Inderdaad een interessante uitspraak, dank je Rob. PMSchC heeft al veel argumenten gegeven waarom de uitspraak ‘verwarrend’ is.
Ik kon destijds niet geloven dat de wetgever met “gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren” een gelijk bedrag bedoelde, had dat dan gezegd. En heb voor die ing-vorm (toerekening) dan ook aangenomen dat bedoeld werd ‘het proces van toerekenen’. Het proces is bij ons dan ook ieder jaar gelijk. Ieder jaar wordt wordt de toevoeging aan het fonds zo berekend dat er minimaal 40.000 overblijft voor onvoorzien. De inflatie zit niet in de jaarlijkse toevoeging aan het reservesfonds verwerkt, maar in de kosten van elke post.
Wat ik ook opmerkelijk vind in de uitspraak is “De reservering voor 2021 is […..], maar dit bedrag is in de notulen niet terug te vinden. Zou je echt dit soort bedragen in woorden in de notulen moeten opnemen? Of is het voldoende dat naar de jaar en meerjaren begrotingen wordt verwezen? Zijn die soms niet ingebracht in deze zaak?
Bij ons is een opmerking van PMSchC extra van belang: “Máár, net zo goed zou het de bedoeling van de wet kunnen zijn om te voorkomen dat (ook) huidige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten!”. Ik vind het niet redelijk of billijk dat wij één nieuwe eigenaar per 2 a 3 jaar gaan ontzien.
Eén formule om de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds te berekenen hebben wij niet, wel hebben we een spreadsheet met veel formules. Die formule is wel voor elk jaar hetzelfde.
Uitgangspunten zijn bij ons:– de voorziene (MJOP) jaarlijkse uitgaven over de komende 10 jaar;
– de voorziene jaarlijkse toevoegingen aan het reservefonds over 10 jaar;
– Samen met de beginstand van het boekjaar moet dat elk jaar weer een positieve stand van het reservefonds opleveren. En wel zodanig positief dat er voldoende is om €40.000 voor onvoorziene grote uitgaven (en de uitgaven t/m het betreffende jaar) te kunnen opvangen.
– De uitgaven worden bepaald door bekende kostprijzen elk jaar te corrigeren voor inflatie, ook in het verleden als we bijvoorbeeld een kostprijs van 4 jaar geleden hebben.
– Voor de inflatie uit het verleden gebruiken we de cijfers van de bouwsector die de opstalverzekeraar ook gebruikt. Voor de toekomstige inflatie hebben we geen bron, wel een duim.De gevraagde berekening door PMSchC is dan bij ons: de voorziene toevoeging wordt elk jaar zodanig ‘berekend’ dat over die 10 jaar er voldoende reserve is voor onvoorzien (€40K)
Eigenaars kunnen in een grafiek per jaar de beginstand, inkomsten, uitgaven en de stand van het fonds aflezen. En wat de tendens van de verhoging (meestal geen verlaging) van de toevoeging is.De afgelopen 3 jaar is de voorspelde verhoging van de toevoeging redelijk uitgekomen. Maar …………..
…………..Over 2023 is 12,5% voor de inflatie genomen en daar kan denk ik geen enkele berekening van voorspellende toekomstige toevoegingen tegen. Wat wij wel hebben gekregen is dat we kunnen zien dat over 3 – 5 jaar het fonds onvoldoende gevuld is.
Overigens is de berekening (de spreadsheet) voor 15 jaar zodat het bestuur tijdig maatregelen kan nemen. Maar wij publiceren 10 jaar voor de leden.Hoe verwerken jullie die zeer hoge inflatie?
Eens met RonaldL, met de aantekening uit de referentie:
De VvE kascommissie controleert de jaarstukken die door het bestuur zijn opgemaakt.
Dus eerst naar het bestuur en daarna gaan de stukken incl. de jaarrekening naar de commissie.Begrijp ik goed dat de bestuurder meestemt bij zijn verkiezing, nadat de bestuurder-penningmeerster is ontslagen? Mag dat? Ik dacht dat MR 2017 belangenverstrengeling beter regelt, maar misschien is dit niet geregeld.
Zoals je de rest beschrijft is dat voldoende om het bestuur te ontslaan. Maar ik vraag me wel af wat het verhaal van de andere kant is.Er zijn langzamerhand toch meerdere gerechtelijke uitspraken die ‘hakken in beton’ om bij de leiding te komen, gebruiken om die leiding als gemeenschappelijk te zien? Ik neem trouwens mijn opmerking (17/4/’22) over een mogelijk onderscheid tussen een originele leiding en een later aangelegde leiding, terug. Een nieuw aangelegde leiding zal door natrekking onderdeel van het gebouw worden, lijkt mij. Dan zou een gebruiksovereenkomst nog voor verschil kunnen zorgen.
