DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Inderdaad een interessante uitspraak, dank je Rob. PMSchC heeft al veel argumenten gegeven waarom de uitspraak ‘verwarrend’ is.
Ik kon destijds niet geloven dat de wetgever met “gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren” een gelijk bedrag bedoelde, had dat dan gezegd. En heb voor die ing-vorm (toerekening) dan ook aangenomen dat bedoeld werd ‘het proces van toerekenen’. Het proces is bij ons dan ook ieder jaar gelijk. Ieder jaar wordt wordt de toevoeging aan het fonds zo berekend dat er minimaal 40.000 overblijft voor onvoorzien. De inflatie zit niet in de jaarlijkse toevoeging aan het reservesfonds verwerkt, maar in de kosten van elke post.
Wat ik ook opmerkelijk vind in de uitspraak is “De reservering voor 2021 is […..], maar dit bedrag is in de notulen niet terug te vinden. Zou je echt dit soort bedragen in woorden in de notulen moeten opnemen? Of is het voldoende dat naar de jaar en meerjaren begrotingen wordt verwezen? Zijn die soms niet ingebracht in deze zaak?
Bij ons is een opmerking van PMSchC extra van belang: “Máár, net zo goed zou het de bedoeling van de wet kunnen zijn om te voorkomen dat (ook) huidige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten!”. Ik vind het niet redelijk of billijk dat wij één nieuwe eigenaar per 2 a 3 jaar gaan ontzien.
Eén formule om de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds te berekenen hebben wij niet, wel hebben we een spreadsheet met veel formules. Die formule is wel voor elk jaar hetzelfde.
Uitgangspunten zijn bij ons:– de voorziene (MJOP) jaarlijkse uitgaven over de komende 10 jaar;
– de voorziene jaarlijkse toevoegingen aan het reservefonds over 10 jaar;
– Samen met de beginstand van het boekjaar moet dat elk jaar weer een positieve stand van het reservefonds opleveren. En wel zodanig positief dat er voldoende is om €40.000 voor onvoorziene grote uitgaven (en de uitgaven t/m het betreffende jaar) te kunnen opvangen.
– De uitgaven worden bepaald door bekende kostprijzen elk jaar te corrigeren voor inflatie, ook in het verleden als we bijvoorbeeld een kostprijs van 4 jaar geleden hebben.
– Voor de inflatie uit het verleden gebruiken we de cijfers van de bouwsector die de opstalverzekeraar ook gebruikt. Voor de toekomstige inflatie hebben we geen bron, wel een duim.De gevraagde berekening door PMSchC is dan bij ons: de voorziene toevoeging wordt elk jaar zodanig ‘berekend’ dat over die 10 jaar er voldoende reserve is voor onvoorzien (€40K)
Eigenaars kunnen in een grafiek per jaar de beginstand, inkomsten, uitgaven en de stand van het fonds aflezen. En wat de tendens van de verhoging (meestal geen verlaging) van de toevoeging is.De afgelopen 3 jaar is de voorspelde verhoging van de toevoeging redelijk uitgekomen. Maar …………..
…………..Over 2023 is 12,5% voor de inflatie genomen en daar kan denk ik geen enkele berekening van voorspellende toekomstige toevoegingen tegen. Wat wij wel hebben gekregen is dat we kunnen zien dat over 3 – 5 jaar het fonds onvoldoende gevuld is.
Overigens is de berekening (de spreadsheet) voor 15 jaar zodat het bestuur tijdig maatregelen kan nemen. Maar wij publiceren 10 jaar voor de leden.Hoe verwerken jullie die zeer hoge inflatie?
Eens met RonaldL, met de aantekening uit de referentie:
De VvE kascommissie controleert de jaarstukken die door het bestuur zijn opgemaakt.
Dus eerst naar het bestuur en daarna gaan de stukken incl. de jaarrekening naar de commissie.Begrijp ik goed dat de bestuurder meestemt bij zijn verkiezing, nadat de bestuurder-penningmeerster is ontslagen? Mag dat? Ik dacht dat MR 2017 belangenverstrengeling beter regelt, maar misschien is dit niet geregeld.
Zoals je de rest beschrijft is dat voldoende om het bestuur te ontslaan. Maar ik vraag me wel af wat het verhaal van de andere kant is.Er zijn langzamerhand toch meerdere gerechtelijke uitspraken die ‘hakken in beton’ om bij de leiding te komen, gebruiken om die leiding als gemeenschappelijk te zien? Ik neem trouwens mijn opmerking (17/4/’22) over een mogelijk onderscheid tussen een originele leiding en een later aangelegde leiding, terug. Een nieuw aangelegde leiding zal door natrekking onderdeel van het gebouw worden, lijkt mij. Dan zou een gebruiksovereenkomst nog voor verschil kunnen zorgen.
Zou goed zijn als juristen over deze en andere persoonsgegevens-gerelateerde MR-artikelen aangeven of ze wel of niet onder ‘niet toepasselijk’ vallen, gezien het volgende (Raad van State):
Tot slot kan het nodig zijn dat nationale wetgeving die inhoudelijk in strijd is met een aangenomen verordening moet worden ingetrokken. In tegenstelling tot wat nog wel eens gedacht wordt, is nationale wetgeving die strijdig is met rechtstreeks werkend EG recht niet ‘nietig’ doch slechts ‘niet toepasselijk”.33 Er zal dus actieve intrekking door de bevoegde Nederlandse wetgevende instantie moeten geschieden. Een en ander volgt uiteraard uit het beginsel van voorrang (en geldt derhalve niet enkel voor verordeningen), het transparantiebeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel.
Voorts blokkeert het gemeenschapsrecht de totstandkoming van nieuwe nationale wetgeving die met de verordening in strijd is.Voorlopig weeg ik wel iedere keer af of het om een persoonsgegeven gaat en of het MR1992 achterhaald is door de AVG.
Wat bedoel je met juridisch regelen? Ik zou zeggen een ALV besluit en een gebruiksovereenkomst met laders.
De investering wordt gedaan met bijvoorbeeld het reservefonds en wordt terugbetaald door de gebruikers met zo’n overeenkomst. zie o.a.LAADOPLOSSINGEN VOOR ELEKTRISCHE AUTO’S BINNEN DE VVE, pag 7.
Ik maak mij meer zorgen over de plotseling opduikende dubbele BTW die, naar het schijnt, laders betalen als een externe partij wordt ingeschakeld voor de afrekening van de elektriciteit. (bron VEH?)
Nee, ik heb geen antwoord over jurisprudentie. Maar, Ik kan mij vinden in de redenen waarom sommige leden tegen zijn.. Hebben jullie overwogen om het niet door de vve te laten betalen. Dus niet als kosten te zien, maar het als een vve investering te zien die dan terug betaald wordt door de werkelijke gebruikers. Dat is waar wij naartoe zullen gaan waarschijnlijk.
2/3 lijkt mij. Voor de aanlegkosten zou je het volgende kunnen overwegen:
1. de vlakband aanlegkosten betalen uit het reservefonds. Het door @ Rene aangehaalde probleem van niet mogen doorbelasten, kan opgelost worden door degene die niet meedoen een uitkering uit het reservefonds te geven ter grootte van wat ze zouden ‘bijdragen’ als ze wel meedoen. Ik heb ooit een gerechtelijke uitspraak gelezen waarin dat aan de orde kwam, maar kan die niet meer vinden.
2. de vlakband aanlegkosten financieren uit het reservefonds. En vervolgens de gebruikers aan de VVE laten betalen voor gebruik van de vlakband. De hoogte van de bijdrage moet voldoende zijn om in bijvoorbeeld 5 jaar de investering terug te krijgen inclusief onderhoud. VVE stort bijdragen in het reservefonds. Als VVE-lid betaalt dan niemand, ook degene die niet meedoen, voor de vlakband. De kosten worden gedragen door de gebruikers van de vlakband. De VVE schiet de kosten voor de aanleg voor.
Ongetwijfeld zijn er meer mogelijkheden, Rene geeft bijvoorbeeld aan dat de deelnemers aan de vlakband rechtstreeks de aanlegkosten betalen. Ik zou dan toevoegen: later als anderen toch meedoen, deze iets laten betalen aan de eerste deelnemers.
Artikel 32 niet van toepassing? Dat is voer voor juristen. Gebruikelijk is dat het BW er iets erbij zet als ‘hiervan kan worden afgeweken in …’ Aangezien dat hier niet bijstaat lijken mij alle artikelen die iets anders beogen dan die simpele beschrijving in het BW dus niet geldig.
Als je Rijssenbeek’s standaard werk leest, staan er opmerkelijke zaken over het Reservefonds in MR 1992, die met de wet ‘verbetering functioneren …’ achterhaald zijn:
Rijssenbeek: MR1992 vermeldt dat een reservefonds kan worden gevormd. Dat is met BW5 ook achterhaald, het moet!
Rijssenbeek: MR1992 … reservefonds gevormd ‘ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid (tweede zin)’. Volgens artikel 4 lid 1 MR 1983 gaat het dan over ‘periodiek schilderwerk’ en ‘noodzakelijke vernieuwingen’
Rijssenbeek: MR1992: De reservefondsen als bedoeld in MR 1983 en MR 1992 zijn al met al dus expliciet niet bedoeld voor het reserveren van gelden voor toekomstig groot onderhoud.Allemaal redenen om BW5 als uitgangspunt voor het Reservefonds te nemen, lijkt mij.
Het wetboek stelt het nog duidelijker: BWW5 Artikel 126.1 staat boven MR 1992 in dit geval.
….
De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten.Het lijkt mij heel moeilijk te verdedigen dat energiekosten geen gewone kosten zijn, ook al zijn de verhogingen voor nu even ongewoon.
I mis ‘het bestuur’. Met 3 eigenaren, zijn jullie allemaal lid van het bestuur? Dan zouden jullie niet als eigenaar, maar als bestuurslid beslissen/reageren? In het bestuur kan je dan met een gewone meerderheid van stemmen beslissen. Dan wordt duidelijk of de penningmeester inderdaad ‘rare dingen’ doet.
Verder een moeilijke situatie want op een ALV kan je dan alleen als eigenaar het bestuur afzetten. En dan geldt de verdeling van stemmen uit de splitsingsakte.Hoi Dikoz,
Het is gedeeld eigendom in de huidige VvE. Vervolgens verkoopt de VvE dit aan een de parkeer VvE waarin de parkeerders gedeeld eigenaar zijn van die plaatsen.
Wie heeft dan de eigendomsakte? De VVE toch niet? Of bedoel je dat de garage onder de gemeenschappelijke delen valt? Dat is wat anders dan het eigendom. Bij mijn weten ligt het eigendom van de stenen en de grond altijd bij de gezamenlijke appartementsgerechtigden. Welk stukje precies is niet verder aangewezen.
