[DikOz]

Okee, eens, de toekomst is vastgelegd. Mijn vraag is of het MJOP van 2020-2040/2050, dat vijf jaar geleden is opgesteld, een goede voorspelling was voor de uitgaven en verschillende financiële factoren zoals de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds, inflatie en overheidsopgelegde kosten.

Om dit duidelijker te maken:

[list] [*][u]Uitgaven[/u]: Waren de geplande uitgaven in het MJOP redelijk in lijn met de werkelijke kosten die zijn gemaakt in de afgelopen vijf jaar?
[*][u]Posten[/u]: Klopten de onderhoudsposten die in het plan stonden qua omvang en timing met wat er daadwerkelijk nodig was?
[*][u]Jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds[/u]: Was de voorspelde jaarlijkse aanvulling op het reservefonds voldoende? Ook voldoende om onverwachte kosten te dekken ?
[*][u]Inflatie:[/u] Was de inflatiecorrectie in het MJOP accuraat of waren de kosten door inflatie hoger dan verwacht?
[*] [u]Overheidsopgelegde uitgaven:[/u] Hoe goed werd in het MJOP rekening gehouden met mogelijke toekomstige verplichtingen opgelegd door de overheid, zoals de renovatie van CLV’s of voorzieningen voor elektrische voertuigen? [/list]

In essentie is mijn vraag of de prognoses van vijf jaar geleden in de praktijk redelijk uitkwamen. Ik weet wel dat ons commercieel/professioneel opgestelde MJOP van 5 jaar geleden nauwelijks scoort op dit soort punten

• Deze reactie is gewijzigd 1 jaar, 9 maanden geleden door .

[DikOz]

Dertig jaar vooruit kijken? Ik wist niet dat daar echt voorstanders voor zijn. Commerciële opstellers van MJOP’s maken graag tabellen waarin 20 of 30 jaar vooruit gerekend wordt. Ik ben al blij als het MJOP voor 5 jaar redelijk is en de verhoging van de bijdrage aan het reservefonds voor 3 jaar goed voorspeld wordt. Zou heel mooi zijn als er cijfers zijn of komen hoeveel MJOP’s 5 jaar lang correct bleken te zijn vergeleken met de werkelijke uitgaven over die 5 jaar.

[DikOz]

Meerdere offertes vragen zonder die goed beoordelen en te vergelijken, ofwel omdat het moet, verziekt de mogelijkheid voor VVVE’s om die offertes snel te krijgen. En het misleid de ALV.

Met meerdere offertes kan ik beter beoordelen welke offerte de voorkeur heeft. Of dat voor beheerders ook geldt weet ik niet, die hebben zulke offertes al vaak gezien.
Maar ik heb ook van onze beheerder de volgende redenering gehoord ‘wij vragen alleen offerte bij partijen die het werk goed kunnen uitvoeren, dan is de goedkoopste de beste.”. In dat geval bleek dat de garantie varieerde: ‘niet genoemd’; 1,5 jaar; en 10 jaar. Dat wil ik toch wel in de keuze betrekken.
Leveringsvoorwaarden wordt ook weinig naar gekeken hoor ik zo. Ik probeer altijd de opdracht onder consumenten voorwaarden te krijgen, een VVE is nu eenmaal geen bedrijf.

[DikOz]

Goed initiatief!

Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.

[DikOz]

Ik lig een ronde voor denk ik. Het gaat hier over CLV’s. Blokverwarming is iets heel anders met eigen problemen neem ik aan.

Juist die geadviseerde gesprekken met monteurs/onderhoudsbedrijven zorgden ervoor dat onze VVE beheerder handelde volgens wat de monteur of het onderhoudsbedrijf zegt: er wordt pas een nieuwe ketel gemonteerd als de CLV vervangen is of dat ‘zeer recent’ gedaan is.

En beheerders doen (bij ons) daar nog een schepje bovenop: in de wet staat dat de CLV’s vervangen moeten worden, ook als er geen ketel vervangen wordt: in ons geval minimaal €60.000+inflatie over 2 jaar. En het CLV leveringsbedrijf doet daar vrolijk aan mee, hebben het zo druk dat in de offerte staat dat ze dit jaar niets kunnen doen.

Als je dan kijkt wat er echt in de (gasketel)wet en in verschillende voorschriften staat, kom je uit op wat in de verschillende berichten hiervoor staat. Het Onderhoudsbedrijf moet dus om een geschiktheidsverklaring vragen, als ze het volgens de regels willen spelen.

Voor de zekerheid laten wij en een iets vervroegde geschiktheidskeuring doen en plaatsen wij overal CO meters die zowel acuut als chronisch vergiftigingsgevaar aangeven.

[DikOz]

Mijn ervaring is dat terugvallen op de leveringsvoorwaarden achteraf een goed idee is. Maar vooraf schenken wij en vooral de beheerder daar veel te weinig aandacht aan. Bij onze volgende lift renovatie, dit jaar, zal ik proberen een boete voor te laat of te lang leveren op te nemen. Hoewel ik me weinig kans geef vanwege het grote werk aanbod in de sector probeer ik het toch. Vorige keer hebben wij de garantie van één naar vijf jaar weten op te krikken door vol te houden.

[DikOz]

Wij bekijken nu of het niet beter is dat iedereen een eigen verzekering voor het Eigenaarsbelang/woningverbetering neemt op zijn inboedelverzekering.

[DikOz]

Heel spijtig dat de rechter art. 38.2 (MR1992) niet betrekt in het oordeel. Dat geeft het bestuur wel degelijk mogelijkheden zelfstandig offertes te honoreren, in beginsel. In beginsel, omdat het bestuur wel moet worden gemachtigd voor het budget (via goedkeuring jaar- of meerjarenbegroting?). En vermoedelijk ook dat eenmalig vastgelegd moet zijn dat offertes onder 38.2 gehonoreerd kunnen worden.

[DikOz]

Wat mij opvalt in de uitspraak:
“In het handelsregister is immers opgenomen dat de heer [A] , voorzitter van VvE [naam] , [b] [u] slechts [/u] [/b] alleen/zelfstandig bevoegd is met beperkingen. Daaruit volgt dat [geopposeerde] er niet op mocht vertrouwen dat de heer [A] VvE [naam] onbeperkt en onvoorwaardelijk mocht vertegenwoordigen. Dat de specifieke beperkingen niet geregistreerd staan in het handelsregister maakt dat niet anders.”

De kwestie van beperkingen vraag heb ik net aan het handelsregister voorgelegd. Ook als de opgave “alleen/zelfstandig bevoegd” is, maakt de KvK daarvan:
“Alleen/zelfstandig bevoegd met beperkingen (zie opgaaf)”
Het woord [b] [u] slechts [/u] [/b] komt niet voor op ons KvK uittreksel.

Ik heb de KvK schriftelijk om opheldering gevraagd over die toevoeging omdat ook onze bank de formulering interpreteerde zoals de rechter dat in de onderhavige uitspraak heeft gedaan. Nog geen antwoord

[DikOz]

@kv66 @rob, de bedrijven die zo’n geschiktheidsverklaring mogen afgeven hebben een specifiek cetificaat: BRL6000-25/2d opleveren coll. gasverbr.toestel / .luchttoevoer- en -rookgasafvoer met geschiktheidsverklaring.

Dit staat op de site van de De echte installateur, dan CO-vrij aankruisen en 50 km straal kiezen en er komen een paar bedrijven, maar ook veel niet. zie Zie https://echteinstallateur.nl/vind-een-vakbekwame-installq-installateur/2261-CO%20Vrij

[DikOz]

Blijkbaar ben ik niet duidelijk genoeg. De vraag voor wiens rekening onderhoud aan die opgesomde zaken als achtermuur en tegels zijn, kan niet beantwoord worden als niet bekend is of ze gemeenschappelijk zijn of niet. En pas daarna gaat artikel 10 een rol spelen. (volgens mij)

[DikOz]

Sorry, ik ken 1973 niet. Staat daar geen opsomming in van zeken/gedeelten die gemeenschappelijk zijn? Art. 2?

Zo te lezen hierboven, gaat art 10 over privé gedeelten. Maar, de aannemer maakte de lijst op verzoek van de beheerder begrijp ik. Dan zal die lijst toch voornamelijk over gemeenschappelijke zaken gaan, waarvan sommige best in art 10 kunnen terugkomen. Ofwel gemeenschappelijk, maar eigenaar zorgt voor het onderhoud. En dat geeft dan een antwoord op je vraag.
Of doet jullie beheerder ook onderhoud voor privé gedeelten?

[DikOz]

“We hebben een lijst ontvangen met items voor onderhoud aan de achtermuur”

Van wie? Als dat de VVE is, gaat het vermoedelijk om gemeenschappelijke zaken en zijn de kosten voor de VVE. Als er slecht onderhoud of gevaar is o.i.d. kan de VVE zich met privé zaken inlaten en zijn de kosten voor de eigenaar. Wel toch eerst in het reglement kijken wat gemeenschappelijk is, lijkt mij.

[DikOz]

Staat er jullie splitsingsreglement een opsomming van gemeenschappelijke delen en zaken? Wat staat daarin over de te onderhouden delen? En welke tegels gaat het over?
Ik weet wel dat tegels op balkons voer vormen voor veel discussie als het over reglement 1992 gaat.

[DikOz]

Dit antwoord van ChatGPT is toch aardig? Is het ook waar?
Ik heb ‘het’ ook gevraagd of ik het antwoord op een forum mag plaatsen: antwoord ja, mits naukeurig en met bron.

In de omgeving van Den Haag zijn er diverse bedrijven die gespecialiseerd zijn in het adviseren, installeren en onderhouden van verwarmingssystemen, inclusief warmtepompen en collectieve rookgasafvoersystemen (CLV). Hier zijn enkele voorbeelden:

Feenstra:
Feenstra is een landelijk opererend bedrijf met een vestiging in Den Haag. Ze bieden diensten aan op het gebied van installatie en onderhoud van verwarmingssystemen, waaronder warmtepompen en rookgasafvoersystemen.

Eteck:
Eteck is een bedrijf dat zich richt op duurzame energieoplossingen, waaronder warmtepompen. Ze hebben ervaring met projecten in de regio Den Haag en kunnen advies en installatiediensten leveren.

Installatiebedrijf Van Dalen:
Dit lokale installatiebedrijf in Den Haag biedt een breed scala aan diensten aan, waaronder de installatie en het onderhoud van verwarmingssystemen en rookgasafvoersystemen.

Bonarius Bedrijven:
Bonarius Bedrijven is een specialist in installatie en onderhoud van cv-ketels en duurzame verwarmingsoplossingen, zoals warmtepompen. Ze zijn actief in de regio Den Haag en bieden ook CLV-diensten aan.

Roodenburg Installatie & Service:
Roodenburg is gevestigd in Den Haag en biedt installatiediensten aan voor verwarmingssystemen, inclusief warmtepompen. Ze kunnen ook advies geven over de vervanging van CLV-systemen.

Energie Service Zuid-Holland (ESZ):
ESZ is een regionaal opererend installatiebedrijf dat zich richt op duurzame energieoplossingen, waaronder warmtepompen. Ze bieden ook diensten aan voor de installatie en het onderhoud van CLV-systemen.

Van Rennes Elektro & Installatietechniek:
Dit bedrijf is gevestigd in Gouda, niet ver van Den Haag, en biedt diensten aan voor zowel elektrische installaties als verwarmingssystemen. Ze hebben ervaring met zowel warmtepompen als CLV-systemen.

Deze bedrijven kunnen allemaal helpen bij het maken van een afweging tussen de aanschaf van warmtepompen voor elk appartement en het vervangen van een collectieve rookgasafvoer in een flat. Ze bieden zowel advies als installatie- en onderhoudsdiensten aan.

[Auteur]

Berichten