Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Zoals ik ‘t lees wordt de tweede één nergens aan toegewezen en daarom beter gelezen als een (un), maar staat in relatie tot de voorgaande zin op “één stem per woning”. Die “één stem” kàn door een ander worden uitgebracht en dat moet dan d.m.v. een schriftelijke machtiging overgedragen worden.
De één machtiging zoals Rob ‘m leest, snap ik, die ruimte voor verwarring is er, maar dat staat er niet.
Er wordt alleen benoemd dat een uitgegeven machtiging schriftelijk moet zijn en niet een half, niet twee, maar één stem is.
Kortweg het is de wegingsfactor (1) die benoemd wordt voor een machtiging. Maar ik lees hier geen beperkingsfactor in.
Als er verder geen artikelen zijn over machtigingen, dan mag er per machtiging een (één) stem uitgebracht worden, maar er zit geen beperking op het aantal machtigingen dat iemand met zich mee neemt.
Briefje terug sturen dat ze iemand kunnen voordragen voor ‘t bestuur als ze een steentje willen bijdragen. En dat je ‘t polariseren en stemmingmakerij vindt dat er via opmerkingen op een machtigingsformulier gecommuniceerd wordt i.p.v. een actieve dialoog op te zoeken.
Staat dit op zijn eigen machtigingsformulier of is dit bij iedereen op de steminstructie terecht gekomen? Wie heeft die agenda opgesteld? Je zou ‘t eventueel als ingekomen stukken kunnen vermelden en met dezelfde reactie als ik hierboven schets kunnen reageren op de ALV.
Verder niet teveel energie in steken.MJOP is een plan, het is geen goedgekeurde begroting. Dus wat mij betreft moet alles wat in het MJOP staat alsnog goedgekeurd worden op de ALV met de begroting van het het jaar dat betreffend onderhoud gepleegd gaat worden.
Een goedgekeurd MJOP is geen vrijbrief voor een bestuur om grote werkzaamheden verder zonder de ALV te laten uitvoeren. Dus tot zover geen man overboord.
Even voor de zekerheid, de schacht bevat individuele RGA’s. Nieuwe een enkele afvoer met meerdere ketels. Hangt ook samen met wat er in de AvS benoemd is. Maar ik denk dat de rookgasafvoeren individueel zijn.
Waar ik me zorgen over maak is het beunhazengedrag. Grote kans dat als de afvoer 25j oud is, dat het een VR kanaal is. Daar MAG/KAN je geen HR ketel op aansluiten.
VR ketels worden sinds 2015 niet meer gemaakt. HR ketels op VR kanalen is een doomscenario met groot risico op koolmonoxide.
Maar de schacht zelf is van/voor de VVE. Dus je zit met ene puzzel van gezamenlijk en individueel eigendom die elkaar in de weg zitten voor goed onderhoud.
Daar zal je dus in je VVE tot een goed plan en kostenverdeling moeten komen.
Als de alv besluit met een gekwalificeerde meerderheid om dit een gemeenschappelijke oplossing te maken. Dan zou ik dat alleen maar toejuichen. Goede RGA is iedereen bij gebaat!De woonstichting koopt ook daadwerkelijk weer woningen aan? Dat kreeg ik niet mee uit je openingspost. Ook daar is denk ik niet direct iets tegen te doen denk ik. Dat is vrije marktwerking.
Maar wel tegen machtsmisbruik van een grootaandeelhouder in een VVE. Maar dat betekend elke beslissing waarbij de grootaandeelhouder zijn eigen zin door drukt bij de rechter laten toetsen.
Maar elke woonstichting is anders. Sommige werken juist goed samen met de VVE en brengen juist voordelen i.v.m. kennis van bijvoorbeeld verduurzamen.Wat ik me dan afvraag is, kon ‘t bestuur de vraag niet beantwoorden. Zij hebben tenslotte de uitgaven gedaan.
I.v.m. corona zoekt iedere VVE uitwegen om toch aan de regels te blijven voldoen zonder volledig stil te komen staan. Daarmee wordt je geconfronteerd met consequenties zoals die van u, die niemand had voorzien.
Aangezien de vergadering door gegaan is en mijn aanname is dat decharge is verleend, rest u slechts een gang naar de rechter om de beslissing van de vergadering aan te vechten.
Of dat ook mijn advies zou zijn, dat ligt er aan wat precies uw vragen waren. Misschien kunnen deze ook buiten de ALV om gewoon aan u beantwoord worden.Waarom zou je hier juridisch iets tegen willen doen? Ik merk (ook bij mijn eigen VVE) dat huurders als mindere bewoners gezien worden. Waarom is dat?
Tenzij er in de AvS een beperking is opgenomen tegen verhuren, dan mag iedere eigenaar zelf bepalen toch of hij het bewoond of verhuurd. Aangezien ‘t de woonstichting is, die de splitsingsakte heeft laten opstellen, verwacht ik niet dat ze zo’n bepaling hebben opgenomen die hun zelf in de vingers zou kunnen snijden.
Dat de AvS is destijds opgesteld vanwege de ambitie om bij verloop delen te kunnen verkopen maakt ‘t nog niet tot een verplichting.Zonder de preciese verwoordig van de AvS zijn het aannames, maar ik vermoed dat het gebruiksrecht van ‘t dakterras in de AvS benoemd staat. Maar dat zegt niet direct iets over de onderhoudskosten.
Maar elders moet ook benoemd zijn wat de gemeenschappelijke delen zijn. Als daar de uitbouw nergens in genoemd wordt, of nergens onder valt, dan is ‘t slecht vastgelegd.
Als de uitbouw goed is geregeld in de VVE/AvS dan is dat waarschijnlijk onderdeel van het gemeenschappelijke en heeft de die bewoner vaak een groter breukdeel en dus servicekosten om op die manier de kosten indirect bij de vruchtgebruiker neer te leggen. Voor ‘t dakterras geldt ‘t zelfde, maar in mindere mate.
Dus vooral de letterlijke tekst van de opsomming van gemeenschappelijke delen is interessant. Maar ook de verwoording van wat er precies aan de woning op de 1e etage en de woning op de begane grond wordt toegewezen.
Maar het lijkt mij vreemd dat een dak wat een functie heeft voor zowel de uitbouw èn ‘t dakterras niet gemeenschappelijk is.
Net als een balkon zou ‘t fundament voor de VVE moeten zijn, de afwerking d.w.z. flonders, tegels of iets anders is voor de bewoner. Tenzij de afwerking onderdeel is van de constructie, dan zou het m.i. volledig voor de VVE moeten zijn.Dat de reparatie niet vergoed wordt, komt omdat het gezien wordt als (achterstallig)onderhoud. Een opstalverzekering is namelijk geen onderhoudscontract voor je huis.
Je kan naar mijn mening kort en lang gaan discussiëren over het gevolgde proces en dat ‘t via de VVE had moeten lopen, maar uit het feit dat je aangeeft dat voor beide leden ‘t niet duidelijk was of het voor de VVE was, geeft wel aan dat jullie beiden wel op de hoogte waren.
Als je op dat moment de AvS had gelezen had ‘t toch meteen duidelijk geweest. En had je je kunnen inmengen in de het aanbestedingsproces. Maar de kosten waren hoe dan ook voor de VVE.
Door de dingen z’n beloop te laten gaan zit de VVE met het voldongen feit dat een reparatie waar zij zorg voor hoort te dragen gedaan is. Je kan niet stellen dat door niks te doen (als VVE) deze vervolgens niet opdraait voor deze kosten.
Even strikt genomen, VVE lid 1 verhaalt niet (direct) 50% op VVE lid 2, maar verhaald 100% op de VVE. De VVE kan vervolgens beslissen om dit zoveel mogelijk ten laste van het reservefonds te laten komen. Het tekort aan reserve dient echter weer aangevuld te worden door de leden. Per lid dus 1000 i.p.v. 2500. Maar dan is de pot wel leeg.In sommige gevallen zijn er grote verschillen in de afmetingen van de appartementen. Met als gevolg dat er bijvoorbeeldmeer muren, ramen, balkonrailing etc. is.
Neem ik even mijn eigen VVE aan. Daar zijn alle woningen identiek, m.u.v. vier hoekwoningen, die hebben twee andere (grotere) slaapkamerramen extra en twee kleine slaapkamerramen minder. Plus een extra balkon van 9m.
Daar is de verdeelsleutel wel gelijk, want op de totale kostenberaming zijn die extra balkonhekken minder dan 5% van de totale kosten.Garages zijn vervolgens 1/10e van een appartement.
Wat JH57 aanhaalt, parkeerplekken die meebetalen aan liften, daar is juist het breukdeel voor. Een parkeerplek zou een aanzienlijk kleiner aandeel moeten hebben in de VVE, dan een appartement.
neem een fictieve VVE met één parkeerplaats en één appartement. Het appartement krijgt 9 stemmen en de parkeerplaats 1. Nu zijn er slechts twee dingen in onderhoud (het is fictief om ‘t makkelijk te houden), het opnieuw bestraten van de parkeerplek CA € 1000,- in jaar 1 en nieuwe ramen CA 9000 euro in jaar 2.
het ene jaar betaald het appartement feitelijk 900 euro voor het herbestraten. en de parkeerplek 100 euro. Echter het jaar er op, betaald het appartement 8100 euro voor de ramen mee en de parkeerplek 900 euro voor ramen die hij niet heeft.
Maar door de (utopisch)perfecte verdeelsleutel draagt iedereen optimaal zijn eigen kosten.
Goede verdeelsleutels zijn noodzakelijk om een VVE werkbaar te maken. Het ondoenlijk om de tientallen soms wel honderden facturen in een grote VVE stuk voor stuk te gaan verdelen over de belanghebbenden.
Is het een ideaal middel om de kosten te verdelen? Nee, is het beter dan ‘t alternatief? (d.w.z. elke rekening ter discussie stellen hoe ‘t verdeelt moet worden?) Zeker weten, mits de verdeling wel overwogen is vastgesteld.
Waar het in mijn ogen dreigt mis te gaan is al er gedurende de looptijd van de VVE verhoudingen wijzigen of extra kosten gemaakt gaan worden voor spullen die niet bestonden bij het vaststellen van de verdeelsleutel. Ik doel dan op bijvoorbeeld klimaatmaatregelen zoals zonnepanelen en gevelisolatie. Als je ook garages en/of parkeerplekken hebt.
Dat laatste punt is voor mij ook de rede dat ik voor zonnepanelen ben, maar tegen ‘t financieren uit de onderhoudsreserve. Het zijn extra kosten die niet bij het vaststellen van de verdeelsleutel voorzien zijn en uitsluitend ten bate komen van de appartementen.De ruimte is een privégedeelte, echter de wanden, kozijnen vloer en plafond is in de meeste gevallen VVE. Dan wel weer met de uitzondering van de afwerklaag op de vloer.
Een omschrijving van de loggia specifiek ga je waarschijnlijk niet vinden in de Avs/MR1992. Wel wat de gemeenschappelijke delen zijn. Zie daarvoor artikel 9.
bijvoorbeeld de vloer:…alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelte….
Dus wat kan er?
- Afwerklaag op de vloer, ja
- een ander kleur plafond, vaak nee.
- Iets aan de muur hangen, heel zwart/wit, niet zonder toestemming
- Door kozijnen en buitenmuren boren. zonder toestemming nee
- Was buiten hangen, dat is privé ruimte, dus m.i. ja
- Was over de reling hangen, dat kan je m.i. dan wel weer verbieden
- gebruik BBQ, common sense, dat doe je toch niet in een appartement. Bij ons op basis van brandveiligheid is open vuur (binnen en buiten)sowieso verboden. Is artikel 17 in MR1992. Dus nee.
Het is een modelreglement, geen wetboek.
Ben je bezig met de spitsing van een gebouw of vernieuwing van de AvS? Want een nieuwe AvS kan je op twee manieren interpreteren. Nieuw als in, er is er nog geen of nieuw ter vervanging van de oude.
Bij het opstellen van de spitsingsakte is het prima mogelijk om vast te leggen bepaalde artikelen uit het modelreglement niet opgenomen zijn/worden in het reglement van de nieuwe VVE. Aangezien het opstellen van de AvS al via de notaris dient te gebeuren, is het raadzaam een notaris te zoeken met veel VVE kennis en de akte goed na te laten kijken of gewoon het opstellen van de AvS bij de notaris neer te leggen.
Zie ook bijvoorbeeld https://vvecentraal.nl/2012/09/25/de-vve-en-de-notaris/Ik dacht dat alle AVG onzin inmiddels wel weer wat weggeëbd was. De VVE heeft als taak/verplichting een ledenbestand bij te houden. Deze verplichting is voldoende rede om dit dus wel te mogen. Wat niet mag is dit register toepassen voor andere doeleinden gebruiken die niet tot de activiteiten van de VVE toebehoren.
Dus als jou VVE gekozen heeft haar register van eigenaren bij te houden in Twinq en Twinq doet zelf niks anders inhoudelijks met deze gegevens, dan voldoet de VVE aan hun wettelijke verplichting.Risico is kans x impact. De impact is bij een brand van een elektrisch voertuig wel degelijk groter. Daar is nu in de media veel om te doen. Maar de kans dat er wat gebeurd is nog altijd statistisch klein.
Maar ik ben ‘t met Mako eens. Zomaar beperkingen opleggen op ‘t privégebruik houdt meestal geen stand.
Tevens even rekening houden met oudere bouw, welke gehouden is aan de destijds geldende bouwbesluit tot er een grote vervanging plaats vindt. Dat moet dan gebeuren onder de actuele bouwbesluit.
Ik heb geen actuele kennis van bouwbesluiten, maar een snelle googleactie levert mij dat de regel hoogte + diepte bij 0,6m < en < 1m van specifiek van toepassing is voor bijeenkomstgelegenheden (theater,sporthal etc) in het actuele bouwbesluit.
Verder zegt ‘t actuele bouwbesluit
Tot 13 meter hoogte moet de afscheiding groter zijn dan 1m.
Vanaf 13m is het 1m20.
https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012/hfd2?tableid=docs/wet/bb2012%5B21%5D/hfd2/afd2-3/par2-3-1&articleid=2.18&fragid=art2.18#art2.18
Maar omdat Liek nergens aangeeft hoe oud de woning is, is het voor ons niet te zeggen welk bouwbesluit van toepassing is. Aangezien de balustrade onder de 1m zit, zal de woning waarschijnlijk ouder zijn dan ‘t actuele bouwbesluit.
Ontopic, De balustrade naar alle waarschijnlijkheid is gemeenschappelijk (van de VVE) en dus mag de bewoner niet zonder meer hier wijzigingen op aanbrengen. Je zal dus een voorstel moeten doen op de ALV.
Voor zover ik weet heeft beton geen coating nodig tegen betonrot. Echter wel tegen slijtage.
Het makkelijkste is om te kijken wie de coating heeft aangebracht en wat voor coating het is. De VVE zou een beschermcoating aangebracht kunnen hebben, of de (voorgaande) eigenaar hebben een siercoating aangebracht.
Bij ons heeft de galerij nu een coating gehad via de VVE, omdat de cement deklaag weggesleten was. Op de balkons konden bewoners ook kiezen voor een coating. Hoewel ‘t de deklaag van ‘t balkon wel extra beschermd, was het uitgangspunt een siercoating, dus voor eigen rekening.