Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Zonder de preciese verwoordig van de AvS zijn het aannames, maar ik vermoed dat het gebruiksrecht van ‘t dakterras in de AvS benoemd staat. Maar dat zegt niet direct iets over de onderhoudskosten.
Maar elders moet ook benoemd zijn wat de gemeenschappelijke delen zijn. Als daar de uitbouw nergens in genoemd wordt, of nergens onder valt, dan is ‘t slecht vastgelegd.
Als de uitbouw goed is geregeld in de VVE/AvS dan is dat waarschijnlijk onderdeel van het gemeenschappelijke en heeft de die bewoner vaak een groter breukdeel en dus servicekosten om op die manier de kosten indirect bij de vruchtgebruiker neer te leggen. Voor ‘t dakterras geldt ‘t zelfde, maar in mindere mate.
Dus vooral de letterlijke tekst van de opsomming van gemeenschappelijke delen is interessant. Maar ook de verwoording van wat er precies aan de woning op de 1e etage en de woning op de begane grond wordt toegewezen.
Maar het lijkt mij vreemd dat een dak wat een functie heeft voor zowel de uitbouw èn ‘t dakterras niet gemeenschappelijk is.
Net als een balkon zou ‘t fundament voor de VVE moeten zijn, de afwerking d.w.z. flonders, tegels of iets anders is voor de bewoner. Tenzij de afwerking onderdeel is van de constructie, dan zou het m.i. volledig voor de VVE moeten zijn.Dat de reparatie niet vergoed wordt, komt omdat het gezien wordt als (achterstallig)onderhoud. Een opstalverzekering is namelijk geen onderhoudscontract voor je huis.
Je kan naar mijn mening kort en lang gaan discussiëren over het gevolgde proces en dat ‘t via de VVE had moeten lopen, maar uit het feit dat je aangeeft dat voor beide leden ‘t niet duidelijk was of het voor de VVE was, geeft wel aan dat jullie beiden wel op de hoogte waren.
Als je op dat moment de AvS had gelezen had ‘t toch meteen duidelijk geweest. En had je je kunnen inmengen in de het aanbestedingsproces. Maar de kosten waren hoe dan ook voor de VVE.
Door de dingen z’n beloop te laten gaan zit de VVE met het voldongen feit dat een reparatie waar zij zorg voor hoort te dragen gedaan is. Je kan niet stellen dat door niks te doen (als VVE) deze vervolgens niet opdraait voor deze kosten.
Even strikt genomen, VVE lid 1 verhaalt niet (direct) 50% op VVE lid 2, maar verhaald 100% op de VVE. De VVE kan vervolgens beslissen om dit zoveel mogelijk ten laste van het reservefonds te laten komen. Het tekort aan reserve dient echter weer aangevuld te worden door de leden. Per lid dus 1000 i.p.v. 2500. Maar dan is de pot wel leeg.In sommige gevallen zijn er grote verschillen in de afmetingen van de appartementen. Met als gevolg dat er bijvoorbeeldmeer muren, ramen, balkonrailing etc. is.
Neem ik even mijn eigen VVE aan. Daar zijn alle woningen identiek, m.u.v. vier hoekwoningen, die hebben twee andere (grotere) slaapkamerramen extra en twee kleine slaapkamerramen minder. Plus een extra balkon van 9m.
Daar is de verdeelsleutel wel gelijk, want op de totale kostenberaming zijn die extra balkonhekken minder dan 5% van de totale kosten.Garages zijn vervolgens 1/10e van een appartement.
Wat JH57 aanhaalt, parkeerplekken die meebetalen aan liften, daar is juist het breukdeel voor. Een parkeerplek zou een aanzienlijk kleiner aandeel moeten hebben in de VVE, dan een appartement.
neem een fictieve VVE met één parkeerplaats en één appartement. Het appartement krijgt 9 stemmen en de parkeerplaats 1. Nu zijn er slechts twee dingen in onderhoud (het is fictief om ‘t makkelijk te houden), het opnieuw bestraten van de parkeerplek CA € 1000,- in jaar 1 en nieuwe ramen CA 9000 euro in jaar 2.
het ene jaar betaald het appartement feitelijk 900 euro voor het herbestraten. en de parkeerplek 100 euro. Echter het jaar er op, betaald het appartement 8100 euro voor de ramen mee en de parkeerplek 900 euro voor ramen die hij niet heeft.
Maar door de (utopisch)perfecte verdeelsleutel draagt iedereen optimaal zijn eigen kosten.
Goede verdeelsleutels zijn noodzakelijk om een VVE werkbaar te maken. Het ondoenlijk om de tientallen soms wel honderden facturen in een grote VVE stuk voor stuk te gaan verdelen over de belanghebbenden.
Is het een ideaal middel om de kosten te verdelen? Nee, is het beter dan ‘t alternatief? (d.w.z. elke rekening ter discussie stellen hoe ‘t verdeelt moet worden?) Zeker weten, mits de verdeling wel overwogen is vastgesteld.
Waar het in mijn ogen dreigt mis te gaan is al er gedurende de looptijd van de VVE verhoudingen wijzigen of extra kosten gemaakt gaan worden voor spullen die niet bestonden bij het vaststellen van de verdeelsleutel. Ik doel dan op bijvoorbeeld klimaatmaatregelen zoals zonnepanelen en gevelisolatie. Als je ook garages en/of parkeerplekken hebt.
Dat laatste punt is voor mij ook de rede dat ik voor zonnepanelen ben, maar tegen ‘t financieren uit de onderhoudsreserve. Het zijn extra kosten die niet bij het vaststellen van de verdeelsleutel voorzien zijn en uitsluitend ten bate komen van de appartementen.De ruimte is een privégedeelte, echter de wanden, kozijnen vloer en plafond is in de meeste gevallen VVE. Dan wel weer met de uitzondering van de afwerklaag op de vloer.
Een omschrijving van de loggia specifiek ga je waarschijnlijk niet vinden in de Avs/MR1992. Wel wat de gemeenschappelijke delen zijn. Zie daarvoor artikel 9.
bijvoorbeeld de vloer:…alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelte….
Dus wat kan er?
- Afwerklaag op de vloer, ja
- een ander kleur plafond, vaak nee.
- Iets aan de muur hangen, heel zwart/wit, niet zonder toestemming
- Door kozijnen en buitenmuren boren. zonder toestemming nee
- Was buiten hangen, dat is privé ruimte, dus m.i. ja
- Was over de reling hangen, dat kan je m.i. dan wel weer verbieden
- gebruik BBQ, common sense, dat doe je toch niet in een appartement. Bij ons op basis van brandveiligheid is open vuur (binnen en buiten)sowieso verboden. Is artikel 17 in MR1992. Dus nee.
Het is een modelreglement, geen wetboek.
Ben je bezig met de spitsing van een gebouw of vernieuwing van de AvS? Want een nieuwe AvS kan je op twee manieren interpreteren. Nieuw als in, er is er nog geen of nieuw ter vervanging van de oude.
Bij het opstellen van de spitsingsakte is het prima mogelijk om vast te leggen bepaalde artikelen uit het modelreglement niet opgenomen zijn/worden in het reglement van de nieuwe VVE. Aangezien het opstellen van de AvS al via de notaris dient te gebeuren, is het raadzaam een notaris te zoeken met veel VVE kennis en de akte goed na te laten kijken of gewoon het opstellen van de AvS bij de notaris neer te leggen.
Zie ook bijvoorbeeld https://vvecentraal.nl/2012/09/25/de-vve-en-de-notaris/Ik dacht dat alle AVG onzin inmiddels wel weer wat weggeëbd was. De VVE heeft als taak/verplichting een ledenbestand bij te houden. Deze verplichting is voldoende rede om dit dus wel te mogen. Wat niet mag is dit register toepassen voor andere doeleinden gebruiken die niet tot de activiteiten van de VVE toebehoren.
Dus als jou VVE gekozen heeft haar register van eigenaren bij te houden in Twinq en Twinq doet zelf niks anders inhoudelijks met deze gegevens, dan voldoet de VVE aan hun wettelijke verplichting.Risico is kans x impact. De impact is bij een brand van een elektrisch voertuig wel degelijk groter. Daar is nu in de media veel om te doen. Maar de kans dat er wat gebeurd is nog altijd statistisch klein.
Maar ik ben ‘t met Mako eens. Zomaar beperkingen opleggen op ‘t privégebruik houdt meestal geen stand.
Tevens even rekening houden met oudere bouw, welke gehouden is aan de destijds geldende bouwbesluit tot er een grote vervanging plaats vindt. Dat moet dan gebeuren onder de actuele bouwbesluit.
Ik heb geen actuele kennis van bouwbesluiten, maar een snelle googleactie levert mij dat de regel hoogte + diepte bij 0,6m < en < 1m van specifiek van toepassing is voor bijeenkomstgelegenheden (theater,sporthal etc) in het actuele bouwbesluit.
Verder zegt ‘t actuele bouwbesluit
Tot 13 meter hoogte moet de afscheiding groter zijn dan 1m.
Vanaf 13m is het 1m20.
https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012/hfd2?tableid=docs/wet/bb2012%5B21%5D/hfd2/afd2-3/par2-3-1&articleid=2.18&fragid=art2.18#art2.18
Maar omdat Liek nergens aangeeft hoe oud de woning is, is het voor ons niet te zeggen welk bouwbesluit van toepassing is. Aangezien de balustrade onder de 1m zit, zal de woning waarschijnlijk ouder zijn dan ‘t actuele bouwbesluit.
Ontopic, De balustrade naar alle waarschijnlijkheid is gemeenschappelijk (van de VVE) en dus mag de bewoner niet zonder meer hier wijzigingen op aanbrengen. Je zal dus een voorstel moeten doen op de ALV.
Voor zover ik weet heeft beton geen coating nodig tegen betonrot. Echter wel tegen slijtage.
Het makkelijkste is om te kijken wie de coating heeft aangebracht en wat voor coating het is. De VVE zou een beschermcoating aangebracht kunnen hebben, of de (voorgaande) eigenaar hebben een siercoating aangebracht.
Bij ons heeft de galerij nu een coating gehad via de VVE, omdat de cement deklaag weggesleten was. Op de balkons konden bewoners ook kiezen voor een coating. Hoewel ‘t de deklaag van ‘t balkon wel extra beschermd, was het uitgangspunt een siercoating, dus voor eigen rekening.Een over het videovergaderen. Wij doen dit op ‘t werk momenteel veelvuldig, dus voldoende ervaring.
Met meer dan vijf man wordt al snel chaos. Als het fatsoen ontbreekt om elkaar aan te horen is het nauwelijks te sturen. Iets wat bij een een ALV nog wel eens ontbreekt.
Ontopic, met vier appartementen, wat is de toegevoegde waarde van een beheerder?
Zeg die beheerder op, neem een administrateur in dienst en doe ‘t lekker zelf met z’n vieren.
Wij hebben 120 appartementen en gebruiken een beheerder als eerste aanspreekpunt voor de leden, afhandeling van de simpele dingen en de boekhouding. Maar aan het roer staat het bestuur bestaande uit leden van de VVE en niet een externe die graag zijn eigen verdienmodel en/of producten opdringt.
De gemeente kijkt met een bouwvergunning alleen naar de bouw. Niet naar VVE aangelegenheden of eigendom. Iedereen kan zelfs een bouwvergunning aanvragen voor ‘t paleis op de Dam. Die kan zelfs bij wijze van spreken goedgekeurd worden, maar dat wil nog niet zeggen dat je ‘t daarmee ook mag uitvoeren.
Jou ALV heeft ingestemd met plan A. Gemeente heeft bouwtechnisch groen licht gegeven voor plan B.
Dus er moet een gekwalificeerde meerderheid komen voor B, of een bouwvergunning voor A.
Maar sta je samen met ‘t andere appartement? dan heb je voldoende stemmen om een gekwalificeerde meerderheid tegen te gaan.in principe is je stemrecht gelijk aan je breukdeel. elk appartement mag één stem uitbrengen en die weegt even zwaar als ‘t breukdeel. Dus ja hij mag voor elk appartement een stem uitbrengen, maar als de breukdelen zo zijn dat jou appartement 2/4e deel is en de onder appartementen 14e deel kom je op een 50-50 verdeling.
Of elk apartement is 1/3e, dan heeft hij kwa stemmen gelijk, maar zou je ook maar 1/3e hoeven inleggen per appartement.
Als er rare aanpassingen gedaan zijn in de stemverhouding, dan zou je als eerste moeten nagaan of dat wel zo vast gelegd is in de AvS. En of dat wel correct is.
Daar heeft sowieso een notaris zitten slapen als dat echt zo is.Zonder er een Corona discussie van te willen maken, ik denk dat 1 juni nog geen enkele garantie biedt.
Wat betreft vergadering, de noodverordening van de overheid overstijgt de VVE regel dat ‘t binnen zes maanden moet na afsluiten boekjaar. Ga er verder pragmatisch mee om, vakantieperiode komt er ook aan. Als we weer vrij op pad mogen wil iedereen weg, dus een vergadering eind juni t/m begin september is ook onpraktisch.
Tevens is voor grote VVE’s nog een uitdaging om een ruimte te boeken tegen die tijd. Wij zitten zelf bij een muziekvereniging en die zitten straks overvol met de zaalverhuur.
Ook het bestuur zal pragmatisch te werk moeten gaan. Doe geen dure dingen die niet per direct uitgevoerd moeten worden. Als je goed in de lak zit zeg maar, dan maakt een jaartje opschuiven ook niet uit. En dan kan je achteraf ook nergens voor op de vingers getikt worden.
Zoals Bob al aangeeft is een MJOP een planning, geen goedkeuring noch vrijbrief voor een bestuur.Om alle neuzen in dezelfde richting te krijgen lijkt het mij noodzakelijk dat er openheid is over alle zaken die voortvloeien uit de keuze voor een dergelijk besluit en lijkt het mij dus ook belangrijk dat er duidelijkheid is over de aandachtsgebieden die Nico hier o.a. naar voren brengt.
Alvorens een goed besluit te kunnen nemen zullen de eigenaren ook moeten weten op welke manieren die “problemen” opgelost gaan worden en uiteraard duidelijkheid over de de kosten daarvan.
Men spreekt over het verkopen van het dak. Daarmee is het dak m.i. dus geen onderdeel meer van de splitsing en dus geen onderdeel meer van de VvE, of zie ik dat verkeerd? Juist daardoor lijken de aandachtspunten van Nico m.i. toch wel belangrijk. Hoe gaat één en ander geregeld worden ?Nee, je moet werken in stappen en fases, want anders is het een niet te behappen probleem. Eerste stap is globaal de voor’s en na’s waaronder een financiële prognose in kaart brengen. Daarmee kan je beslissen of er überhaupt animo voor is en of ‘t enigszins haalbaar moet zijn.
Je hoeft geen architect, bouwkundige, vergunningen etc. te gaan regelen als er na de eerste stap geen animo of financieel haalbare indicatie voor is.
Het dak wordt niet daadwerkelijk verkocht, de appartementen die er op gebouwd worden is het gene wat verkocht wordt. De VVE wordt dus groter. Het aan/opgebouwde wordt volledig onderdeel van de VVE. incl. het nieuwe dak, de gemeenschappelijke delen van nieuwe woningen, en alle aanpassingen die nodig zijn voor de realisatie.
En er moet dus ook een nieuwe AvS komen waarbij alle belanghebbenden in mee moeten.
Ik zie dit eigenlijk alleen lukken bij VVE’s in acute geldnood of bij woningcorporaties waarbij de besluitvorming sneller gaat dan bij VVE’s.Volgens mij is dat voor machines. Of je moet het totale aantal auto’s melden ongeacht de aandrijving. Want zo goed als alle auto’s hebben meer dan 5kW (~6,8pk).
kW is namelijk een eenheid van vermogen. Vaak gebruikt voor aanduiding van elektrisch vermogen, maar ‘t is niet beperkt daartoe.
Kassa is een programma dat graag snel scoort met headlines. Genoeg nieuwssites ‘t bericht vervolgens herhalen met “volgens kassa….”
‘t probleem is dat de chemische reactie in accu’s geen externe toevoer van zuurstof nodig hebben, waardoor de brand, of beter gezegd, de chemische reactie niet gestopt kan worden op conventionele methode. D.w.z. afsluiten van de zuurstoftoevoer.
En in ‘t programma belichten ze maar één kant van de risicoanalyse, dat is namelijk de impact. Die is potentieel groot. Maar wat is nu het risico ofwel de kans dat ‘t gebeurd.
Daar wordt bij kassa geen woord over gerept.
Hypothetisch: benzine auto neemt bij een brand in een garage gemiddeld twee auto’s en drie appartementen mee. Echter ontbrand 1 op de 10.000 auto’s op benzine.
Nu electrisch, neemt 100 auto’s en 50 appartementen mee in de vlammenzee, echter ontbrandt slechts 1 op de 10.000.000 elektrische auto’s.
Welke zou je op basis van de cijfers moeten verbieden? De gene met de grote gevolgen? Of degene die zeer regelmatig voor komt…
En dit typ ik terwijl mijn ’51-er traction avant met 20l benzine en 40L LPG lekker droog in m’n garage staat.
