Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Bob en Carla,
Ook ik kan het wel eens zijn met hetgeen Bob in zijn reactie van 14:52 aangeeft !
Ik heb nog wel een leuke leestip over kettingbedingen.
http://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/kettingbeding-in-onroerend-goed-contracten-hoe-werkt-het/Carla, ook bij een verzoek tot het plaatsen van een dakkapel heeft de VvE het recht om deze niet toe te staan 😉
Nog even wat voer voor de juristen van Rijssenbeek. 🙂
In het artikel van Carla staat:
“Het verdient bovendien aanbeveling om een zogeheten
kettingbeding (met boetebepaling) op te nemen, waarin
wordt bepaald dat de gemaakte afspraken ook voor
opvolgende eigenaren hebben te gelden. Een schriftelijke
gebruiksovereenkomst is dus altijd noodzakelijk. Zo weten
partijen precies waar ze aan toe zijn, nu en in de toekomst”
Dat is strijdig met een uitspraak van de hoge raad zoals blijkt uit een citaat op http://www.vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening/.
Citaat: “Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In een recente uitspraak bevestigt de Hoge Raad dat aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen, geen betekenis mag worden toegekend.”
Hieruit blijkt dat een koper van een appartement dus niet gebonden kan worden aan een kettingbeding !terwijl ik dit bericht schreef waren er al weer een aantal berichten tussendoor verschenen 🙂 , gaat zo snel soms 🙂
Hartelijk dank Carla voor de bijgestuurde artikelen, erg nuttig !!
Het versterkt echter wel mijn mening dat artikel 38 hier geheel niet van toepassing is, zeker nu in het hele verhaal geen enkele keer naar artikel 38 verwezen wordt en bij artikel 38 mijn inziens uitgangspunt is “uitgaven door de VvE”.
Sterker nog, ondanks dat er maar 1 eigenaar van de dakkapel voordeel trekt moeten alle eigenaren nu meebetalen aan het onderhoud van de dakkapel omdat die volgens de beslissing van de rechter onder de gemeenschappelijke zaken valt.
Persoonlijk vind ik het ook enigszins vreemd dat de rechter de dakkapel onder één noemer laat vallen met daken en gevels.
Er zijn meerdere splitsingsaktes bekend waarin niet alle delen van de gevel onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Derhalve zou de rechter naar mijn mening ook kunnen oordelen dat de dakkapel niet als zodanig staat omschreven in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke zaken waardoor de onderhoudskosten dus ook niet voor de VvE zouden zijn.
Maar helaas, ik ben geen rechter 😉 en is er kennelijk dus een getekende overeenkomst met kettingbeding nodig waaruit de onderhoudsverplichting blijkt.
Ook staat in het artikel duidelijk vermeldt dat de toestemming voor de aan- op- of uitbouw gegeven kan worden met gewone meerderheid van stemmen.
Ook daarin dus geen enkele verwijzing naar artikel 38.Hoi Bob, het staat inderdaad een beetje gebrekkig opgeschreven 😉
Het gedeelte over artikel 40 had betrekking op het volgende citaat
“Want ik heb nu in akte 1992 gevonden dat notulen moeten worden vastgesteld in dezelfde vergadering of indien er een 2e ALV moet komen, in mijn geval dus, op deze vergadering.”Toch nog maar eens MR1992 artikel 37 lid 5 onder de aandacht brengen !
In een vergadering, waarin minder dan de helft van het in artikel 34 tweede lid bedoelde totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen, tenzij het besluiten betreft met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 5 eerste lid en artikel 33
tweede lid op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst, voor zover deze posten met niet meer dan tien procent worden overschreden, of met betrekking tot uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd.
Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven.
Artikel 38 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.
Naar mijn idee is daarmee een ALV zonder quorum niet direct een informele bijeenkomst en kunnen er in die vergadering, weliswaar in beperkte mate, toch besluiten genomen worden.
Citaat Robert:g
Onze machtigingen moeten zowel door MACHTIGINGGEVER ALS DOOR GEMACHTIGDE INGEVULD EN ONDERTEKEND WORDEN. Op de machtiging staat expliciet vermeld dat niet complete machtigingen ongeldig zijn.
Even een kleine kanttekening:
Een volmacht is naar mijn weten vormvrij en ben je niet verplicht om de volmacht te gebruiken die vaak standaard bij de vergaderstukken wordt meegestuurd.
Daarnaast vraag ik me eveneens af of de eis dat de volmacht ook door de gemachtigde ondertekend moet worden wel juridisch juist is ?
Tenslotte staat er in MR1992 artikel 40 lid 1:
Van het verhandelde in de vergadering worden, tenzij hiervan een notarieel proces-verbaal wordt opgemaakt, onderhandse notulen gehouden, welke worden vastgesteld in dezelfde of de eerstvolgende vergadering en als blijk daarvan door de voorzitter worden ondertekend
De eerstvolgende vergadering kan dus ook de vergadering in het nieuwe jaar zijn, wat in de meeste VvE’s naar mijn weten ook gebruikelijk is, maar het zou in voorkomende gevallen ook de 2e vergadering kunnen zijn 😉Sorry Bob, had ik even overheen gelezen 😉
Verder ben ik ook heel benieuwd welke strafbare feiten er boven tafel komen en waarom de machtigingen ongeldig zouden zijn.
Kan me eigenlijk alleen nog voorstellen dat frauderen met de volmachten strafbaar zou kunnen zijn !Nog meer leestips:
Persoonlijk ben ik een heel groot tegenstander van geldleningen aan een VvE en die mening zal ik ook nooit onder stoelen of banken steken.
https://www.vvebelang.nl/forum/thread/verbod-op-lening-door-vve/112/
http://appartement.forumup.nl/viewforum.php?f=16&mforum=appartement
Een bijzonder interessant stuk over financiering door VvE’s is te lezen op:
http://www.kennisvanvanriet.nl/wp-content/uploads/2014/05/VvE-Financiering-Notitie-Knelpunten-en-Aanbevelingen.pdfInformatie over het wijzigen van de splitsingsakte vindt je op https://www.nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/vve-splitsingsakte-wijzigen/
Volgens mij heb ik het er toch niet echt duidelijker op gemaakt 😉
De balkonkwestie zoals ik in mijn laatste zinnen schetste was eigenlijk hypothetisch bedoeld en niet als werkelijke situatie.Je reactie zag ik pas achteraf Bob, en ook daar sta ik geheel achter 😉
Het was ook zeker niet mijn bedoeling de indruk te wekken dat een bestuurslid “meer” mag of kan dan een willekeurige andere eigenaar !!Hoi Carla, soms is het inderdaad lastig om op papier duidelijk je bedoeling weer te geven 😉
Ik ben het overigens wel geheel eens met je reactie !
Uiteraard mag er natuurlijk geen enkel verschil zijn tussen eigenaren, of ze nu wel of geen functie in het bestuur uitoefenen.
Wat ik eigenlijk probeerde aan te geven is het volgende.
Stel een eigenaar wil een gat in de muur maken voor bv een afzuigkap.
Hij heeft daar dan een individueel belang bij en vraagt daarom toestemming !
Je zou ook een aanpassing kunnen voorstellen, omdat dat bv praktischer zou zijn voor het complex als geheel.
In het eerste geval draait die eigenaar geheel op voor de kosten en in het andere geval waarschijnlijk de VvE.
Ook in jouw balkonkwestie zou het theoretisch zo kunnen zijn dat de onderkanten er dusdanig verweerd of armoedig uitzien dat een schilderbeurt de boel weer een beetje toonbaar maakt. Dat is weer wat anders dan de eigenaar die hetzelfde voorstel alleen doet omdat hij liever tegen een licht rose onderkant aankijkt bijvoorbeeld.
Ik hoop dat het nu iets duidelijker geworden is 😉
Met mijn PS vraag bedoelde ik of de eigenaren alleen het deel van de galerij wilden schilderen waar zij ‘uitzicht’ op hebben of echt de gehele galerij !Wat ik me nog erg afvraag in deze discussies is waar de grens ligt tussen een individueel verzoek en een, ik noem het maar even “verenigings voorstel”.
Naar mijn idee waren de artikelen 9,12 en 14 bedoeld om de VvE te beschermen tegen acties van individuele eigenaren, zoals bv. het gat in de gezamenlijke muur, het ophangen van allerlei zaken e.d.
Maar hoe vaak komt het niet voor dat dergelijke voorstellen afkomstig zijn vanuit het bestuur.
Het kan natuurlijk niet zo zijn dat wanneer een individuele eigenaar een voorstel doet, deze moet opdraaien voor de kosten en wanneer het een bestuursvoorstel is, de kosten ineens weer voor de VvE zijn.
PS. Wat mij in verband met bovenstaande eigenlijk nog niet helemaal duidelijk is, willen de eigenaren de onderkant van de gehele galerij schilderen of alleen dat deel waar hun appartement gelegen is?Allereerst wil ik even vermelden dat een MJOP alleen verplicht is wanneer je valt onder MR2006.
Val je onder een ander reglement dan is een MJOP weliswaar niet verplicht maar uiteraard wel zeer wenselijk en verstandig.
Uiteraard zal een goede makelaar informeren of er een MJOP aanwezig is.
Ik denk dat een eventuele koper er goed aan doet om nog eens even flink na te denken wanneer er geen MJOP aanwezig is, dat zegt natuurlijk wel iets over de VvE.
Als het goed is, is het MJOP vastgesteld in een vergadering.
Dat kan natuurlijk nooit zomaar door het bestuur ingetrokken worden !
