Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Apart !! … Er is regelgeving die bepaalt dat de vergadering binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar moet plaatsvinden, maar waarom zouden we ons aan die lastige regels houden, nee…… we doen het op onze eigen manier en als niemand bezwaar maakt is het goed…. Toch !!!!!
En dat kan natuurlijk heel lang goed gaan, tot het moment dat er iemand eens een besluit wil laten vernietigen of om andere redenen mogelijk gebruik gaat maken van tekortkoming(en) in de opvolging van de regelgeving.
Waarom is het toch zo moeilijk om je aan de geldende regelgeving te houden????Bob, ik heb maar 1 simpele vraag.
Is de conclusie uit het door jou aangehaalde boek dat een begroting voor boekjaar X en de daarbij behorende voorschotbijdragen automatisch ook van toepassing zijn in navolgende jaren, wanneer er geen vergaderingen plaatsvinden en een ander MR dan MR2006 van toepassing is, ja of nee?Wat deze uitspraak en alle andere uitspraken waarin de rechter heeft geoordeeld dat de eigenaar geen beroep op opschorting toekomt gemeen hebben is het feit dat er in al de zaken gewoon een jaarlijkse vergadering is geweest waar de voorschotbijdragen zijn vastgesteld.
Dit in tegenstelling tot de kwestie van Martijn, waar er blijkbaar al twee jaar geen vergadering is geweest.
Zoals eerder aangegeven zou ik graag een juridische bevestiging zien dat een begroting voor boekjaar X en de daarbij behorende voorschotbijdragen automatisch ook van toepassing zijn in navolgende jaren.
In tegenstelling tot Carla trek ik die conclusie niet uit de aangehaalde regels.
Evenmin heb ik nog niet geheel duidelijk waarom genoemde toevoeging in MR2006 ook van toepassing zou zijn op eerdere modelreglementen.
Hoi Carla,
Ik ben overtuigd van de waarde van het boek van Rijssenbeek en zal dat binnenkort wellicht ook gaan aanschaffen.
Daarbij wil ik eveneens opmerken dat je ook rekening moet houden dat het boek door de ogen van dhr. Rijssenbeek is geschreven.
Persoonlijk lees ik altijd met heel veel plezier de artikelen van mr. de Laat en als ik het voorbeeld aanhaal van de financieringsmogelijkheden binnen de huidige modelreglementen was mr. de Laat een andere mening toegedaan dan mr. Rijsenbeek.
Het zou dus niet onmogelijk zijn dat eenzelfde boek geschreven door mr. de Laat wellicht op enkele punten een andere conclusie zou bevatten.
Eveneens hartelijk dank voor je reactie met betrekking tot mijn vraag over het voldoen van de laatst vastgestelde voorschotbijdrage.
Persoonlijk vind ik dat wel een interessante discussie in deze kwestie.
Je schrijft “Wellicht mag je deze conclusie trekken uit artikel 5, lid 2. Deze in relatie met artikel 2, lid 3.”
MR1992 artikel 5 lid 2 is gelijk aan MR2006 artikel 11 lid 2 en lid3, eerste zin.
MR1992 artikel 2 lid 3 is gelijk aan MR2006 artikel 8 lid 2
Als uit die teksten in die artikelen de conclusie kan worden getrokken dat men verplicht is de laatst vastgestelde voorschotbijdragen te blijven voldoen heeft de aanvullende tekst in MR2006 artikel 11, “Zolang door de vergadering niet de voorschotbijdrage voor een boekjaar is vastgesteld, moeten de eigenaars de laatstelijk vastgestelde voorschotbijdragen voldoen.” geen enkele toegevoegde waarde en is in feite nutteloos.
Dat lijkt mij persoonlijk niet de bedoeling van die toevoeging.
Op zich is MR1992 artikel 5 lid 2 ook duidelijk “Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.
De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.”
a) Het bestuur maakt een begroting over boekjaar X
b) De vergadering stelt de begroting over boekjaar X vast en bepaalt daarmee de voorschotbijdragen
c) Tevens wordt het aandeel van iedere eigenaar daarin (dus het aandeel in de voorschotbijdragen t.b.v. de begroting van boekjaar X) vastgesteld.
d) Daarna zijn de eigenaren verplicht maandelijks 1/12 van het in punt c genoemde aandeel te voldoen.
Wanneer 12 maanden later een eigenaar dus 12/12 van zijn aandeel heeft voldaan, heeft hij naar mijn idee voldaan aan zijn verplichting conform MR1992 art. 5 lid 2.
Het is dan een taak van het bestuur om een jaarrekening te maken en de definitieve bijdragen te bepalen welke verrekend worden met de betaalde voorschotbijdrage.
Tevens zal het bestuur dan een nieuwe begroting moeten maken voor het opvolgende boekjaar en begint het verhaal weer opnieuw.
Als er echter geen begroting of geen vergadering is, dan is het naar mijn mening ook niet mogelijk een voorschotbijdrage vast te stellen en is die eveneens naar mijn mening op dat moment € 0,00
Nergens is te vinden dat een begroting voor boekjaar X eveneens van toepassing is op boekjaar Y.
Feitelijk gezien is er dan ook helemaal geen sprake van opschorting.
Opschorting wil zeggen dat je bv. nadat je 3/12 van je aandeel hebt voldaan een paar maanden stopt met betalen.
Konsekwentie daarvan is natuurlijk wel dat wanneer er uiteindelijk een jaarrekening wordt gepresenteerd en vastgesteld, je de definitieve bijdrage dus in één keer zal moeten voldoen, wat uiteraard een flink bedrag zal zijn omdat er €0,00 aan voorschotbijdragen verrekend wordt.
Naar mijn mening heb je dan als eigenaar voldaan aan alle verplichtingen uit het reglement.
Ook kan een dergelijke situatie ervoor zorgen, als meerdere eigenaren €0,00 aan voorschotbijdragen voldoen dat er niet genoeg geld op de dagelijkse rekening staat.
In MR2006 wordt deze situatie voorkomen door de bepaling dat je de laatst vastgestelde voorschotbijdragen moet blijven voldoen.
Met vriendelijke groet,
RobDe enige conclusie die ik trek is dat naar mijn mening, en gelet op de uitspraken van de rechter, een beroep op opschorting niet onmogelijk is, en daar sta ik nog steeds achter.
Ik merk eveneens op dat er in geen enkele reactie wordt ingegaan op de vraag wáár in MR1992 is vastgelegd dat een eigenaar de laatst vastgestelde voorschotbijdrage moet blijven voldoen !
Tenslotte wil ik een mooi citaat van Bob uit een andere topic aanhalen waar ik het meer volledig mee eens ben !
“Geen enkele (super)jurist kan voorspellen wat een volgende rechter in een specifieke casus gaat beslissen. Zekerheid heeft men, net als een beroepsmogelijkheid, pas achteraf. Zelf de rechter heeft geen uitspraak totdat hij/zij die heeft gedaan. En dan nog is de kous niet af vanwege beroepsmogelijkheden.”
Citaat: “Ik snap nog steeds niet wat Martijn opschiet met het niet betalen van zijn bijdrage, daar los je toch niks mee op?”
Inderdaad, in eerste instantie los je daar het probleem van de vergadering in principe niet mee op.
In zijn openingstopic schreef Martijn dat er naast de verbouwingszaken ook problemen zijn met de stookkosten van de verwarming en andere financiele zaken.
Het is natuurlijk te gek voor woorden dat er in een VvE waar zulke belangrijke zaken spelen al twee jaar geen vergadering wordt gehouden.
Er dus al 2 jaar geen jaarrekening is vastgesteld, er dus al 2 jaar geen kascommissie is benoemd,er dus al 2 jaar geen begroting is gemaakt enz.
De vereniging komt op tal van zaken zijn verplichtingen niet na en toch moeten alle eigenaren gewoon de maandelijkse bijdragen blijven voldoen?
Vooralsnog ben ik, behalve in MR2006 nergens tegengekomen dat er een verplichting is de laatst vastgestelde voorschotbijdrage te blijven voldoen.
Gelet op de uitspraken van de rechter in deze zaak, en dan met name de punten 3.5 en 3.6, lijkt mij een beroep op opschorting niet onmogelijk!Ik weet natuurlijk niet hoe groot de betrokkenheid is van de leden in de VvE van Martijn, maar als ik lees dat er al twee jaar geen (echte) vergadering is geweest dan vrees ik het ergste !
Wat nu als het Martijn niet lukt om zoveel eigenaars bij elkaar te krijgen dat hij aan de 10% van het maximaal aantal uit te brengen stemmen komt ?
Ook dan kan hij niet zelfstandig een vergadering gaan organiseren!
Daarnaast vraag ik me nog af of een incassobureau daadwerkelijk het incassotraject zal overnemen als geenszins duidelijk is waarop de maandelijkse bijdrage is gebaseerd.
Waar staat in MR1992 dat de eigenaars de laatst vastgestelde voorschotbijdragen moeten blijven betalen? Die bepaling lees ik alleen in MR2006!
http://www.vvecentraal.nl/2011/06/15/opschorten-vve-bijdragen-mag-dat/
Hoewel het opschorten van de betalingen ook niet mijn eerste voorkeur heeft, heeft ieder lid wel het recht om betalingen op te schorten wanneer de VvE niet aan haar verplichtingen voldoet.
Het jaarlijks vergaderen, de jaarrekening en begroting vaststellen is óók een van de verplichtingen van de VvE (MR1992 art. 5)
Wanneer alle andere iniatieven stranden om binnen een redelijke termijn een vergadering te beleggen zou ik die optie toch overwegen!
Uiteraard is het niet verstandig om een bestuur te ontslaan wanneer er geen enkel zicht is op een goede opvolging daarvan.
Wanneer er onvoldoende kennis en/of bereidheid binnen de eigen leden is zou je kunnen overwegen zowel het bestuur als beheer door een externe partij uit te laten voeren.
Maar dan wel een partij die zich wél aan de regelgeving houdt !
Naar mijn mening zou het bestuur op de eerste de beste vergadering ontslagen moeten worden.
Een VvE heeft niets aan een bestuurder/beheerder die er zo’n rommeltje van maakt.
Is er in de laatste vergadering wel een begroting vastgesteld?
Zo nee, dan kan ook de hoogte van de maandelijkse bijdragen niet vastgesteld zijn.
Je zou dan kunnen overwegen je maandelijkse bijdragen tijdelijk op te schorten (uiteraard wel achter de hand houden) en bij het bestuur aangeven dat je pas weer gaat betalen als er een vergadering komt, waar eveneens een begroting wordt vastgesteld !Naar mijn idee kan je dergelijke verbouwingen en veranderingen alleen juist regelen door de splitsingsakte te wijzigen en alles via de notaris vast te leggen.
Op die manier kan je nu en in de toekomst veel problemen voorkomen!Beste Wouter, ik vind het nog steeds een erg lastige kwestie waarin ik alleen kan meedelen hoe ik er zelf over denk !
Persoonlijk ben ik van mening dat het wijzigen van de splitsingsakte een VvE aangelegenheid is, en niet voor een individuele eigenaar.
Wanneer het dus noodzakelijk mocht zijn dat de akte gewijzigd moet worden zou de VvE bij het geven van de toestemming om de schuurtjes te mogen slopen als voorwaarde hooguit kunnen stellen dat de bijbehorende kosten voor het wijzigen van de akte voor jouw rekening komen.
Dan mag ik eveneens aannemen dat één en ander binnen een aanzienlijke termijn verzorgd wordt en kan je dus ook jaren later niet voor verrassingen komen te staan.
Hebben zij die voorwaarde niet gesteld en/of wordt de akte niet gewijzigd, zijn de kosten en/of risico’s naar mijn idee voor de VvE.
Mocht iemand jaren later willen vorderen de akte in overeenstemming met de feitelijke situatie te brengen zal hij/zij daarvoor naar mijn mening bij de VvE moeten aankloppen en niet bij jou !
Wat betreft de 100% hypotheekhouders is het overigens niet zo dat jij ervoor zou moeten zorgen deze hypotheekhouders op hetzelfde moment bij elkaar te krijgen.
Het is een taak van de notaris om de hypotheekhouders aan te schrijven en de toestemmingsverklaringen op te vragen. Da’s ook één van de oorzaken van de hoge kosten voor wijzigen van de akte !“De betalingsverplichtingen blijven hetzelfde als de breukdelen niet veranderen, die staan immers in de akte.”
Die breukdelen zijn gebaseerd op iets wat dan in feite niet meer bestaat, namelijk het schuurtje. In mijn ogen niet verwonderlijk als men daar in de toekomst problemen mee krijgt. En dan bedoel ik niet met Wouter, maar wel de eigenaar daarna, of daarna.
In een link, hier eerder geplaatst las ik de volgende tekst:
“Het is voor een individuele eigenaar mogelijk te vorderen, dat de akte van splitsing in overeenstemming met de feitelijke situatie wordt gebracht op grond van art. 5:144 BW.”
Ik vroeg, of vraag me eigenlijk af of dat andersom ook geldt, dus of iemand kan vorderen dat de feitelijke situatie in overeenstemming wordt gebracht met de akte?
Ik zie daar vooralsnog geen aanleiding toe.
Vandaar mijn afsluitende vraag 😉
Overigens ben ik het wel volledig met Wouter eens dat de kosten voor eventuele wijziging van de akte totaal niet in verhouding staan met het beoogde doel !
In het artikel uit VvE Magazine, waarnaar Carla verwijst wordt gewezen naar een uitspraak welke te vinden is op ECLI:NL:GHARL:2015:4809
Een andere uitspraak in hoger beroep over die kwestie is te vinden op ECLI:NL:GHARL:2015:6029
In die laatste uitspraak is o.a. te lezen:
“4.2 ……. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt dat verkrijgers van een (beperkt recht op een) appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van het appartementsrecht van belang zijn. Criterium daarbij is dat de akte van splitsing een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.”
en
“4.8 ……. De grief faalt. In artikel 25 van het Modelreglement is weliswaar bepaald dat een van de bestemming afwijkend gebruik met toestemming van de vergadering van eigenaren is toegestaan, maar die bepaling regelt niet dat de bestemming zelf kan worden gewijzigd.”
Voor de duidelijkheid, ik ben niet tegen de ideeën of plannen van Wouter, maar vindt wel dat daarbij de juiste beslissingen en eventuele handelingen gedaan moeten worden.
Vooralsnog ben ik van mening dat daar inderdaad ook het wijzigen van de splitsingsakte bij hoort, maar het is een lastige kwestie.
Waar het ook nu duidelijk is dat Wouter zich zal houden aan eventuele betalingsafspraken e.d. vraag ik me af of dat 10, 20 jaar later met mogelijk diverse nieuwe eigenaren, misschien ook wel in het appartement van Wouter, nog steeds duidelijk is.
Notulen worden niet voor de eeuwigheid bewaard en ook weten mensen na verloop van enige tijd vaak niet meer op welke wijze dingen tot stand zijn gekomen.
Wijzigen van de akte lijkt mij eveneens een goede manier om dat soort problemen voor de VvE in de toekomst te voorkomen.
Persoonlijk vind ik het (moedwillig) nemen van een nietig besluit door de VvE een vorm van wanbestuur. Je weet vooraf nooit wat een rechter ziet als redelijk belang en wellicht valt het risico op (financiële) schade van de VvE of individuele eigenaar als gevolg van bv. een aantoonbaar instabiele muur daar ook onder?
William schreef : “Wel denk ik toch dat een potentiële koper zou kunnen eisen dat de schuurtjes weer worden hersteld bij een eventuele overdracht. Ja, hij heeft kunnen zien dat de schuurtjes inmiddels tuin zijn geworden, maar op papier blijft staan dat het schuurtjes zijn.”
Op grond waarvan en van wie zou hij dat dan kunnen eisen?
Wouter, je schreef in een eerdere reactie: “…. stel nu echter dat ik die enkele muur niet goed kan stabiliseren en ik er geen vertrouwen in heb dat deze bij een fikse wind eens in mijn tuin of in de brandgang terecht komt zal ik iets anders moeten verzinnen. Dit hebben we op voorhand in de vergadering niet besproken”
Naar mijn mening is art. MR2006 art. 23 van toepassing op alle bouwdelen van de VvE, dus ook op de schuurtjes !
MR2006 art. 23 lid 1
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.Inderdaad een heel interessante kwestie, waarbij ik toch nog wel wat kleine vraagjes heb voor Wouter.
In je eerste bericht hier schreef je dat je in een later stadium 2 aangrenzende schuurtjes heb kunnen kopen.
Waren die “extra” schuurtjes destijds eveneens onderdeel van de VvE met een eigen indexnummer? en is de aankoop van die schuurtjes wél via de notaris verlopen of onderhands?