Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dat kan de verkoper lezen in zijn koopovereenkomst.
In een koopovereenkomst van een appartement is onderstaande tekst vaak een standaard tekst.[i]“… Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper wel/niet* om vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan ……… namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”[/i]
Als men is overeengekomen het woordje “niet” door te halen en als koper aan de voorwaarden in die bepaling heeft voldaan, heeft de verkoper met het ondertekenen van die koopovereenkomst een rechtsgeldige volmacht aan de koper gegeven om de vergaderingen bij te wonen.
In de akte van splitsing die in jouw VvE van toepassing is, is vastgelegd welke (onderhouds)kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en de verdeling van die kosten over de diverse appartementen.
Van die regeling mag niet afgeweken worden.[quote quote=41249]Is het redelijk te verwachten dat ik niet of minder bijdraag.[/quote]
Nee, dat is niet redelijk.
Je zal moeten (blijven) bijdragen conform de vastgelegde verdeelsleutel.Het is m.i. zelfs onjuist geweest dat er in het verleden geld terug is gegeven aan eigenaren waar geen (of minder) schilderwerk uitgevoerd hoefde te worden.
[quote quote=41241]In strijd met welke wet/reglementen????[/quote]
In strijd met BW5:120 lid 1 en/of het reglement in de AVS.
[quote quote=41237]In de AVS staat geen verbod blijkbaar, maar er staat ook niet in de verhuren toegestaan denk ik. Vandaar geregeld via HHR.[/quote]
Verhuren van het appartement is wettelijk al toegestaan mits er in het splitsingsreglement geen beperkingen zijn opgenomen t.a.v. deze verhuur.
Het is niet toegestaan een verhuurverbod in het huishoudelijk reglement op te nemen.
De regel in het huishoudelijk reglement van Jepe lijkt mij dus in strijd met de wet/reglementen en heeft wat mij betreft dus geen enkele waarde.Als het bestuur, zonder mandaat van de vergadering, geld uit het reservefonds uit gaat geven denk ik dat het bestuur daar inderdaad persoonlijk voor aansprakelijk gesteld zou kunnen worden.
Is het misschien mogelijk om iets meer te zeggen over de inhoudelijke kwestie?
Bijvoorbeeld welke uitgaven in strijd zijn met de akte zouden zijn.Ik denk dat de antwoorden hierop afhankelijk zijn van diverse factoren.
Is bijvoorbeeld de vergadering akkoord gegaan met deze uitgaven, of is er al decharge verleent in een algemene ledenvergadering waarin de exploitatierekening, waarop deze kosten terug te vinden zijn, is vastgesteld.Als een rechter inderdaad zou besluiten dat bepaalde kosten onterecht uit het reservefonds zullen die kosten m.i inderdaad teruggestort moeten gaan worden.
Maar wellicht zullen verdere juridische stappen nodig zijn om die terugbetaling daadwerkelijk voor elkaar te krijgen.Denk dat het inderdaad handig zou zijn als de situatie inderdaad wat specifieker aangegeven zou worden.
In feite kan er nu nog erg weinig over gezegd worden.
Zolang niemand de moeite neemt om naar de rechter te stappen, zal er niets veranderen aan welke nietige besluiten of handelingen dan ook.Het doel van een volmacht is dat de gevolmachtigde namens de volmachtgever optreedt en de verantwoordelijkheid neemt voor de handelingen die hij of zij uitvoert.
Als je de volmacht doorgeeft aan een andere persoon, zou dit betekenen dat die persoon namens de volmachtgever handelt zonder diens expliciete toestemming, wat over het algemeen niet is toegestaan.Ik ben ook geen jurist, maar gezien de uitspraak in het artikel van Rijssenbeek [i]”…Er zijn weliswaar enkele gevallen, waarbij dit systeem wordt doorbroken, maar die gevallen worden als [b]zeer incidenteel[/b] ervaren en spelen bij de VvE in ieder geval nagenoeg nooit een rol.”[/i] denk ik dat we toch mogen aannemen dat de bevoegdheid om binnen de VvE een volmacht door te geven meer uitzondering dan regel zal zijn.
Ik lees in dat artikel niet waar de mogelijkheid wordt geboden om een volmacht aan een derde door te geven.
Citaat uit een [url url=”https://rijssenbeek.nl/kennisbank/1974/”%5Dzeer interessant artikel over volmachten in de VvE[/url] op de site van Rijssenbeek.
[i]”… De wet gaat uit van de hoofdregel dat de gevolmachtigde niet bevoegd is op zijn beurt de volmacht aan een ander te verlenen. De ratio daarbij is dat men een gevolmachtigde kiest wegens diens persoonlijke kwaliteiten. Er zijn weliswaar enkele gevallen, waarbij dit systeem wordt doorbroken, maar die gevallen worden als zeer incidenteel ervaren en spelen bij de VvE in ieder geval nagenoeg nooit een rol. Aldus kan genoegzaam worden aangenomen, dat het doorgeven van een volmacht bij de VvE niet mogelijk is.”[/i]
[quote quote=40871]Een gemachtigde kan altijd de machtiging “doorsluizen” naar een volgende gemachtigde, tenzij de eerste machtiging dit verbiedt.[/quote]
Naar mijn mening is het juist andersom.
Als er in de volmacht niets opgenomen is m.b.t. een indeplaatsstelling is het niet mogelijk de volmacht door te geven aan een ander.Ik zie de uitspraak ook niet als een vrijbrief voor anderen om hun gang te gaan.
Wel denk ik dat de gronden voor een VvE om medewerking aan een dergelijk verzoek te weigeren heel klein zijn.
Zeker ook gezien hetgeen is overwogen mb.t. de zichtbaarheid en uniformiteit
Ook uit een [url url=”https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9613″%5D andere zaak[/url] blijkt m.i. dat minimale afwijkingen geen probleem meer hoeven te zijn.[quote quote=39491]
Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Ik weet niet of je het nou serieus of sarcastisch bedoelt. Wordt een mooi allegaartje, elke buurman met een eigen smaak/budget die net weer even een ander kozijn/profiel kies. Kleurafwijkingen, etc. etc.
En ins ons geval met gevelisolatie, partijen over de vloer die er geen ervaring mee hebben met beschadigingen en lekkages tot gevolg.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?[/quote]
Hoewel ik best wel begrip heb voor bovenstaande zorgen van Rene blijkt in de praktijk toch regelmatig dat de VvE het onderspit delft wanneer een eigenaar wijzigingen wil aanbrengen aan gemeenschappelijke kozijnen.
Ook onlangs verscheen er weer [url url=”https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:1549″%5D een uitspraak[/url] over een dergelijke kwestie.
Een nieuwe eigenaar had voor de ingebruikname van zijn appartement het appartement gerenoveerd en zonder toestemming van de VvE een houten kozijn met draaideur vervangen door een aluminium kozijn met schuifdeur.
In een later gehouden vergadering hebben de leden geweigerd deze eigenaar alsnog toestemming te geven voor deze verbouwing waarna deze eigenaar naar de rechter is gestapt.
Bij de kantonrechter eiste de eigenaar vernietiging van het besluit om geen toestemming te geven, maar de kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen, waarna de eigenaar in hoger beroep ging.
In hoger beroep had de eigenaar meer geluk en het hof vernietigde het besluit van de vergadering en verleende de eigenaar een vervangende machtiging.Bovenstaande is voor mij weer een voorbeeld waarom het mij beter zou lijken als alle ramen en kozijnen in de buitengevel van het privégedeelte niet onder de gemeenschappelijke zaken zouden vallen.
[quote quote=40769]
Kan natuurlijk ook gewoon een geval van uitponding zijn, en de woonstichting vrijkomende appartementen in de verkoop doet en de VvE dus steeds uit meer leden gaat bestaan.
Dat kan natuurlijk, maar dan zijn er bijvoorbeeld al 10 appartementsrechten met in totaal 10 stemmen waarvan nu 1 stem is van @peter. Dan is de stemverhouding 9 tegen 1.
Maar Peter zei 1 tegen 1.
Daarom adviseerde ik de akte te (laten) bestuderen.[/quote]Ah, op die manier.
Inderdaad wel apart.
Dat maakt me ook wel weer nieuwsgierig naar de wijze waarop de kostenverdeling in de AvS omschreven is.Beste Harry,
Helaas is het in online discussies niet altijd te voorkomen dat de toon van een boodschap misschien niet zo leuk overkomt bij de andere partij.
Toch ben ik ervan overtuigd dat iedereen in deze discussie jou graag wil helpen.Eerder schreef je bijvoorbeeld [i]”Wij passen geen AvS aan, wij corrigeren (unaniem) clausules in de AvS die ons niet bevallen door officiële besluiten van de ALV. Volgens mij zijn deze besluiten rechtsgeldig, ongeacht de AvS.”[/i]
Zo werkt dat helaas niet in een VvE.
Je bent nu eenmaal gebonden aan de AvS die in jouw VvE van toepassing is.
Natuurlijk kan het zijn dat er clausules in staan die jullie alle drie graag zouden willen veranderen.
Maar kies dan samen voor de juiste weg, het wijzigen van de AvS.[quote quote=40756]De besluiten die je/jullie hebben genomen in afwijking van BW en AvS zijn per definitie nietig.
Dat je/jullie daar mee wegkomen vanwege de (momentele/tijdelijke) unanimiteit doet aan dat simpele en harde feit niets af.[/quote]Daar sluit ik me graag bij aan !
Voor de liefhebbers en meelezers ook nog even een link naar de [url url=”https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34479-3.html”%5DMemorie van Toelichting[/url]