Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=11147]Heb jij een antwoord op mijn vraag uit de voorgaande post?[/quote]
Hoi Bob, en andere lezers en/of reageerders 🙂
Dat zal helaas vanavond en waarschijnlijk het weekend niet meer gaan lukken maar ik kom er op terug.
Fijn weekend allemaal !Moet een eigenaar kenbaar maken met welk doel hij bepaalde informatie wil inzien alvorens hij toegang tot die informatie krijgt ?
Is het aan het bestuur of beheerder om te oordelen of dat het doel geschikt is voor inzage?
Is het aan het bestuur of beheerder om voorwaarden aan die inzage te stellen en waar zouden die voorwaarden dan op gebaseerd zijn ?
Onderstaande rechtszaak is door mijzelf geanonimiseerd en van vetgedrukte tekst voorzien !
————-
RECHTBANK [plaats]
Afdeling privaatrecht
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[naam eiser]
wonende te [plaats]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
procederend in persoon
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaren van Flatgebouw “X”
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
vertegenwoordigd door [naam 1].
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 12 juni 2014 een verzoek ingediend dat onder meer strekt tot vernietiging van besluiten van de VvE. [verzoeker] heeft nadere stukken en een nadere toelichting bij en op dit verzoekschrift toegestuurd op 14 augustus 2014 en 10 september 2014. Het bestuur van VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Alle appartementseigenaren zijn opgeroepen.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 27 november 2014. [verzoeker] is in persoon verschenen. Namens VvE “X” is verschenen mevrouw [naam 2] (voorzitter), mevrouw [naam 3] (bestuurslid, penningmeester), alsmede de heer [naam 1]., die door [ naam 2 ] is gemachtigd namens het bestuur het woord te voeren.
Partijen hebben over en weer het woord gevoerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Daarna is de datum voor beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
1.1 [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning met toebehoren op het adres [adres verzoeker] te [plaats]. Uit dien hoofde is hij van rechtswege lid van de VvE.
1.2 De akte van splitsing van de VvE (hierna: de Splitsingsakte) vermeldt onder meer het volgende:
”(…) Artikel 32 (…)
5. De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden (…)”
1.3 De beheerder van de VvE is [VVE beheerder].
1.4 In de beschikking van 5 november 2013 heeft de kantonrechter te [plaats] op verzoek van [verzoeker] het besluit van de VvE van 24 april 2013 betreffende de goedkeuring van de jaarrekeningen 2011 en 2012 van de VvE en de decharge van het bestuur inzake het gevoerde financiële beleid over de jaren 2011 en 2012 vernietigd.
1.5 In de brief van het bestuur van de VvE van 22 november 2013 staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) 2. De heer [verzoeker]zal in de gelegenheid worden gesteld -zoals overigens voorheen daarvoor ook al toestemming was gegeven maar waarvan de heer [verzoeker]toen uiteindelijk geen gebruik heeft gemaakt- ten kantore van [ VVE beheerder ], alle stukken in te zien, waarbij “online” inzage niet nodig is en dus ook niet zal worden verstrekt.
Voornoemde ook in verband met het waarborgen van de privacy aspecten van de individuele gegevens van de leden van de VVE.(…)”
1.6 De notulen van de vergadering van eigenaars (hierna: ALV), gehouden op donderdag 15 mei 2014 vermelden voor zover hier van belang:
“2. Mededelingen bestuur/ingekomen stukken
(…) De heer [verzoeker] uit zijn bezorgdheid over de in zijn ogen ”beperkte” inzage in het financieel beheer van de VVE. Hij is van mening dat hij recht heeft op “volledige” inzage, ook op het betalingsgedrag van de individuele eigenaars.
Er volgt een felle discussie over waar de grens van inzage ligt, dit in betrekking tot de privacy van de eigenaars.
De voorzitter stelt dat de heer [verzoeker], zoals gebleken in het verleden, niet discreet met deze gegevens omgaat. Op dit moment is het standaard zo geregeld dat het bestuur en de kascommissie volledige inzage hebben, de eigenaars een beperkte inzage. Dit is standaard voor iedereen zo geregeld, dus ook voor andere VVE’s, er zijn hierop geen uitzonderingen.
Voor de heer [verzoeker] is geregeld dat hij op inzage van het betalingsgedrag van de eigenaars na, volledige inzage heeft.
De vergadering is van mening dat deze regeling gehandhaafd kan blijven.
(…)
Besluitenlijst (…)
3. Verkiezing kascommissie
3.1 Er wordt een accountantskantoor ingeschakeld om d financiële stukken te laten controleren (…)”
1.7 De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 16 juli 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…) 2. Mevrouw [ naam 4 ] en mevrouw [ naam5 ] stellen zich beschikbaar voor de kascommissie. Gevraagd wordt beide dames te benoemen als kascommissie met de opdracht de jaarstukken van 2011, 2012 en 2013 te controleren en hierover een advies uit te brengen. De vergadering besluit unaniem om mevrouw Mevrouw [ naam 4] en mevrouw [ naam 5] te benoemen als kascommissieleden.
Besluit: mevrouw Mevrouw [ naam 4] en mevrouw [ naam 5] zijn benoemd als kascommisssielid (…)”
1.8 De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 3 september 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…) 4. Jaarrekening 2011 (…)
De voorzitter mevrouw [ naam 1 ] meldt dat de kascommissie veel werk heeft verzet en de jaarrekening 2011 heeft gecontroleerd. Zij hebben een schriftelijke verklaring afgelegd en advies gegeven. Dit heeft u bij de vergaderstukken aangetroffen. Gevraagd wordt de jaarrekening 2011 goed te keuren.
De heer [verzoeker] geeft aan van de kascommissie zelf hun bevindingen te willen horen. Zowel mevrouw [ naam 4 ] als mevrouw [ naam 5 ] geven aan niets toe te voegen hebben aan de woorden
van de voorzitter.
Besloten met 7 stemmen tegen en 88 stemmen voor, de jaarrekening 2011 goed te keuren.
Besluit: Jaarrekening 2011 is goedgekeurd.
5. Jaarrekening 2012
(…)
Besluit: Jaarrekening 2012 is goedgekeurd.
6. Jaarrekening 2013
(…)
Besluit: Jaarrekening 2013 is goedgekeurd.
Besluit: De som van de resultaten uit 2011,2012 en 2013 wordt toegevoegd aan de reservering voorziening.
Besluit: Decharge is verleend aan het bestuur voor de jaren 2011, 2012 en 2013. (…)”
2. Verzoek en verweer
2.1 [verzoeker] heeft aanvankelijk de kantonrechter verzocht om:
I. de besluiten van het bestuur en de leden van de VvE om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken, te vernietigen.
II. Het aanstellen van één of twee deskundigen voor het doen onderzoeken en voor het uitbrengen van een rapport over:
a. de getrouwheid van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011,2012 en 2013
b. de volledigheid en kwaliteit van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het flatgebouw op [ adres VVE ] te [plaats].
Bij brief van 10 september 2014 heeft hij aangegeven de onderdelen II sub a en b van het verzoek in te trekken. De kantonrechter begrijpt dat [verzoeker] in plaats daarvan verzoekt om de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de
jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen.
2.2 [verzoeker] heeft zijn verzoek als volgt toegelicht. Met betrekking tot de inzage in de administratie van de VvE (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt [verzoeker] dat het bestuur van de VvE op grond van art. 32 lid 5 van de splitsingsakte hem ten onrechte beperkt in zijn mogelijkheden om de administratie in te zien. [verzoeker] stelt dat gelet op de noodzaak van een verantwoord financieel beheer en het ontbreken van goedkeuring van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011, 2012 en 2013, dit besluit van de VvE zonder redelijke grond is. Het betreft dan het besluit van de ALV van 15 mei 2014 tot handhaving van het beleid dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt verstrekt. Nu gesteld noch gebleken is dat de ALV eerder een formeel besluit hierover heeft genomen, neemt de kantonrechter aan dat eerst op 15 mei 2014 op dit punt een besluit door de ALV is genomen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen, stelt [verzoeker] dat hij van mening is dat het bestuur en de beheerder sinds de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 geen blijk hebben gegeven maatregelen te hebben genomen om het gevorderde financieel beheer te verduidelijken: geen duidelijke toelichting, geen controleverklaring en geen verantwoording over het financieel beheer over de voornoemde boekjaren. Dit is strijdig met de wettelijke en statutaire bepalingen en zonder redelijke gronden.
2.3 De VvE heeft als verweer het volgende aangevoerd. Met betrekking tot de inzage in de administratie (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt de VvE dat zij aan [verzoeker] dezelfde inzage in de bescheiden van de VvE geeft als aan de andere leden, maar dat zij daarbij een beperking in acht neemt betreffende de inzage van de afzonderlijke rekening courant van elk der leden en met name hun maandelijkse betalingen van de servicekosten. Deze beperking is ingesteld uit hoofde van de privacy. Voor zover [verzoeker] zich beroept op art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte stelt de VvE dat het fenomeen privacy in 1956, toen deze Splitsingsakte is opgesteld, geen begrip van enige betekenis was, althans niet zoals dat nu het geval is.
Daarnaast krijgt [verzoeker] wel informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en tot het vernietigen van de decharge van de bestuurders, stelt de VvE dat daartoe geen redenen zijn, omdat in de ALV van 16 juli 2014 alsnog een kascommissie is aangesteld, welke heeft geadviseerd de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 goed te keuren. Dat is vervolgens in de ALV van 3 september 2014 gebeurd bij grote meerderheid van stemmen, met het verlenen van decharge aan het bestuur.
3. Beoordeling
3.1 Gezien het bepaalde in artikel 5:130 lid 2 BW is het verzoek tijdig gedaan.
3.2 Op grond van de art. 5:130 jo. art. 2:15 lid 1, jo. art. 2:8 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden vernietigd, indien deze in strijd met wettelijke en statutaire bepalingen tot stand zijn gekomen, dan wel indien de rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken zich niet jegens elkander gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
De kantonrechter zal de twee verzoeken tot vernietiging van [verzoeker] achtereenvolgens beoordelen.
I. Het besluit van de ALV om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken
3.3 De kantonrechter heeft begrepen dat de [ VE beheerder ] elk lid toestaat om op hun kantoor de administratie in te zien, doch dat de VvE-leden geen inzage wordt toegestaan in de rekening-courant van elk der leden, met name in de betalingen door hen van de maandelijkse bijdrage. Dit om de privacy van de leden te beschermen. Het bestuur van de VVE heeft wel volledige inzage, doch de informatie inzake de betalingen van de maandelijkse bijdrage aan de leden blijft beperkt tot informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen. Voorts stelt de VvE dat een dergelijke beperking bij [verzoeker] ook nodig is, omdat hij niet zorgvuldig met de informatie van de leden omgaat, Hij wil alles weten en spreekt de leden buiten of in de lift daarop aan, doet briefjes bij mensen door de brievenbus. Hij heeft zelfs een keer een oud-werkgever van een mede-eigenaar/lid opgebeld.
[verzoeker] heeft erkend dat hij als lid van de kascommissie 2011 leden heeft aangesproken op hun betaalgedrag en bij een conflict tussen een nieuwe en oude appartementseigenaar een e-mail heeft gestuurd. Hij betwist echter dat hij een oud-werkgever van een van de andere leden heeft opgebeld.
3.4 De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.
Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.
3.5 Met het bestuur van de VvE is de kantonrechter echter van voordeel dat de privacy van elk lid op zich meebrengt dat dit recht op informatie niet meebrengt dat een verplichting bestaat om, zonder dat daartoe een noodzaak bestaat, aan elk lid de bankrekeningnummers van de andere leden van VvE verstrekken. Mede gelet op het feit dat het door de ALV benoemde bestuur van de VvE wel volledige inzage heeft in de financiële administratie, is voor het voldoen aan de in art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte genoemde verplichting voldoende dat de administrateur de leden desgevraagd een overzicht verstrekt van de individuele betalingen per lid, alsmede de data waarop deze bepalingen zijn verricht.
Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat van ieder individueel lid van de VvE verwacht mag worden dat hij verantwoordelijk omgaat met de aan hem verstrekte informatie en rekening houdt met de privacy van de andere leden van de VvE. Daarbij hoort ook dat de leden van de VvE de incasso van de door de leden te betalen bijdrage overlaat aan het bestuur en de door de ALV aangestelde administratie en dat leden elkaar niet onderling aan gaan spreken buiten het verband van de ledenvergaderingen. Dit geldt ook als een mede-eigenaar lid van de kascommissie is: gesteld noch gebleken is dat uit de wet volgt dat aan de leden van de kascommissie méér bevoegdheden toekomen dan het onderzoeken van de jaarstukken.
3.6 Uit het voorgaande volgt aldus dat het besluit van de ALV van 15 mei 2014 dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen wordt verstrekt, zal worden vernietigd op grond van art. 5:130 BW.
II. Vernietiging van de besluiten van ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013, alsmede nietig verklaren c.q. vernietigen van de decharge van de bestuurders.
3.7 De kantonrechter heeft in de beschikking van 5 november 2013 overwogen dat het besluit van 24 april 2013 van de ALV in strijd met art.2:48 lid 2 BW tot stand is gekomen omdat er niet een kascommissie was benoemd van tenminste twee leden en er evenmin een verklaring als bedoeld in art. 2:393 lid 1 BW door een accountant was afgegeven.
Vervolgens is in de ALV van 15 mei 2014 besloten om, overeenkomstig art. 2:48 lid 2 BW, een accountant te benoemen. Dit omdat zich geen leden aanmelden om een kascommissie te vormen.
Nadat vervolgens gebleken was dat het inschakelen van een accountant aanzienlijke kosten mee zou brengen, hebben zich alsnog twee leden aangemeld om zitting te nemen in een kascommissie. In de ALV van 16 juli 2014 is de kascommissie met deze twee leden benoemd. Daarna is in de ALV van 3 september 2014 vastgesteld dat de kascommissie de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 heeft gecontroleerd en de ALV heeft geadviseerd om deze jaarrekeningen goed te keuren. De ALV heeft vervolgens in meerderheid voornoemde jaarrekening goedgekeurd en het bestuur decharge verleend voor het gevoerde beleid over deze boekjaren.
3.8 Voor zover [verzoeker] stelt dat deze besluiten van 3 september 2014 moeten worden vernietigd, omdat deze strijdig zijn met de wettelijke en statutaire bepalingen, kan de kantonrechter [verzoeker] daarin niet volgen. Art. 2:48 lid 2 BW verplicht de ALV om, ter goedkeuring van de jaarstukken, ófwel een accountant te benoemen, ófwel een kascommissie uit haar leden te benoemen. De ALV heeft – na de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 waarin daarop werd gewezen – weliswaar in eerste instantie besloten om een accountant in te schakelen, doch niets staat eraan in de weg dat de ALV – nadat is vastgesteld dat een accountant de leden veel geld gaat kosten – in een volgende vergadering alsnog een kascommissie benoemt. Nu deze kascommissie de
jaarstukken heeft beoordeeld en de ALV heeft geadviseerd daarover positief te beslissen en de ALV vervolgens in meerderheid de desbetreffende jaarstukken heeft goedgekeurd, is er geen enkele grond om aan te nemen dat de VvE in strijd met wettelijke dan wel statutaire bepalingen heeft gehandeld. Datzelfde geldt voor het besluit om het bestuur decharge te verlenen. Onvoorwaardelijke goedkeuring van de jaarstukken brengt mee dat het bestuur decharge verleend kan worden.
De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om voornoemde besluiten te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid. [verzoeker] heeft gesteld, noch onderbouwd dat en zo ja, welke gronden er zijn om aan te nemen dat er een onjuist financieel beheer zou zijn gevoerd. Daarbij wijst de kantonrechter ook op de tijdens de zitting namens het bestuur aan [verzoeker] gedane uitnodiging om een gedocumenteerd en onderbouwd verzoek te doen waarover hij precies duidelijkheid wenst te verkrijgen, waarna dit in het bestuur en vervolgens de ALV kan worden besproken.
3.9 De kantonrechter zal het verzoek tot vernietiging van de hiervoor genoemde, op 3 september 2014 genomen besluiten derhalve afwijzen.
3.10 Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zijn er termen om de kosten tussen partijen te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. vernietigd het besluit van de VvE van flatgebouw “X” van 15 mei 2014 om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VvE te beperken in die zin dat [verzoeker] geen overzicht krijgt van het betalingsgedrag van de individuele leden;
II. wijst het verzoek voor het overige af;
III. bepaalt dat elk der partijen de eigen proceskosten draagt.
Aldus afgegeven door mr. Y.A.M. Jacobs kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.
—————
Wat mij betreft is de verzoeker in deze kwestie, in de tijd dat hij lid was van de kascommissie, duidelijk over de grens heen gegaan.
Is dat goed te praten? Nee, absoluut niet.
Had hij daarop aangesproken moeten worden? Ja, zeer zeker.
Heeft hij hierdoor geen recht meer op inzage? Jawel, zo blijkt (gelukkig) uit bovenstaande uitspraak !
Van ieder lid mag verwacht worden dat hij of zij vertrouwelijk omgaat met gegevens uit de administratie van de VvE, maar wat mij betreft is transparantie in de VvE wél een doel !
Hoi Rene, dank voor je reactie !
Ik begrijp vaak wel de motivatie voor de keuzes die hierin gemaakt worden maar ik vraag me eveneens vaak af of je daar de leden van de VvE niet tekort mee doet.
Wanneer je met een groep vrienden zou besluiten een camper, of iets anders groots en duur, te kopen en er over de financiering en kosten bepaalde afspraken worden gemaakt zal niemand er moeite mee hebben dat men elkaar aanspreekt wanneer bepaalde afspraken niet nagekomen worden.
Maar als men gezamenlijk eigenaar geworden is van een gebouw wordt dit principe overboord gegooid.
Je hebt (helaas) gelijk dat in veel VvE’s slechts een klein percentage betrokkenheid toont bij de VvE.
Diegene die geen betrokkenheid tonen zullen naar mijn overtuiging ook niet de eigenaren zijn die gaan inloggen op het online portaal van de VvE.
Zelfs van dat kleine percentage dat wel betrokken is zullen er (helaas) ook nog eens maar héél weinig eigenaren zijn die daarop inloggen.
Wanneer je inzage wilt hebben in de administratie van de VvE, zal je naar het bestuur moeten gaan en is het bestuur conform de reglementen verplicht die inzage te geven.
Aangezien die informatie voorheen nog in mappen of alleen op de computer bij de bestuurder stond moest je dat pad wel bewandelen.
Door de komst van online portalen is er naar mijn mening een manier gekomen om op minder bezwaarlijke wijze toegang te krijgen tot de administratie.
Persoonlijk vind ik dat het inloggen op het portaal gelijk staat aan een verzoek om inzage aan het bestuur.
In plaats van de software zo te ontwerpen dat uitsluitend bestuur en kascommissie volledige toegang hebben zouden de software ontwikkelaars eigenlijk alle eigenaren volledige toegang tot de administratie moeten geven en alleen de zaken die écht de privacy van eigenaren raken beschermt moeten worden.
Waarbij ik direct maar zal zeggen dat dat naar mijn mening minimaal is binnen een VvE.
Met het argument dat als je specifieke informatie zou willen weten je dan maar penningmeester of kascommissielid moet worden heb ik persoonlijk niet zoveel.
Er zijn genoeg eigenaren die wellicht niet de kennis of kunde hebben om een dergelijke functie te vervullen en er zijn ook nog eigenaren die om wat voor redenen dan ook nooit gekozen (zullen) worden.
Zouden laatstgenoemde eigenaren dan ook geen recht hebben om inzage te hebben in dergelijke informatie, of alleen via de moeilijke weg?
Ik vind simpelweg dat ieder lid van een VvE op eenvoudige wijze op de hoogte moet zijn, of kunnen komen, van de gehele (financiele) administratie van die VvE.
En een online portaal is wat mij betreft een heel goede stap daarvoor.
Daarnaast denk ik dat er verschil van mening is over privacy.
Welke privacy zou er hier precies beschermt moeten worden?
Het niet betalen van de maandelijkse bijdragen door één of meerdere leden gaat alle eigenaren aan, niet alleen het bestuur en de kascommissie.
Problematische betalingsachterstanden moeten zelfs in een ledenvergadering besproken kunnen worden.
Alleen cijfers hoeven ook niet altijd alles te zeggen.
Ik ken situaties waar in VvE’s uitsluitend het saldo debiteuren bekend gemaakt werd en door de voorstanden van een aantal eigenaren de grote betalingsachterstand van een andere eigenaar vrijwel “onzichtbaar” geworden was.
Tenslotte, en nu ga ik vast op veel zere tenen trappen 😉
Ik heb al heel veel kascommissies meegemaakt en heb er ook vele gezien die hun taak niet even serieus nemen en een uurtje op kantoor van de beheerder wel voldoende vinden.
Heb regelmatig gezien dat mensen zich maar beschikbaar stelden omdat er nu eenmaal iemand moest zijn voor die functie, maar geen enkel benul hadden wat zij dan moesten gaan doen.
Helaas moet ik de conclusie trekken dat het in een VvE zeer verstandig is om niet vanzelfsprekend uit te gaan van hetgeen er door een kascommissie voorgeschoteld wordt en vind ik het zeer raadzaam dat ieder lid ook zelf de vingers aan de pols houdt.
De kascommissie zou bij wijze van spreken zelfs afgeschaft kunnen worden als ieder lid volledige inzage heeft in de online administratie.
[quote quote=10867]Alleen de vertrouwelijke gegevens (bijvoorbeeld individuele betalingen) zitten meer afgeschermd voor bestuur en kascommissie.[/quote]
Ik ben nog steeds erg nieuwsgierig naar een goede en plausibele reden hiervoor !
Wanneer het bestuur mij zwart op wit zou geven persoonlijk garant te zullen staan voor betalingsachterstanden zou ik er geen enkel probleem mee hebben.
Zolang in de reglementen echter nog steeds is vastgelegd dat eventuele schulden van eigenaren omgeslagen moeten worden over de andere eigenaren blijf ik van mening dat ieder lid van de VvE recht heeft op inzage in deze betalingsachterstanden.
Het lijkt mij vrij zeker dat die eigenaar (BG) toestemming zal moeten geven voor optie 1, tenslotte heeft die eigenaar naar ik aanneem het exclusieve gebruiksrecht van dat gedeelte (de tuin).
Ik kan me de bezwaren van de eigenaar BG over deze plannen overigens wel goed voorstellen.
Als door de aanbouw van het balkon ook de grenzen van het privégedeelte overschreden worden (wat ik wel aanneem), zal volgens mij ook de splitsingsakte aangepast moeten gaan worden.
Dat lijkt me sowieso een goede zaak, zodat voor eens en altijd duidelijk is voor wiens kosten het toekomstige onderhoud aan de nieuwe balkons en balkonconstructie zal zijn.
Ik denk niet dat het de specifieke bedoeling van de wetgever is geweest om de volmacht voor de VvE niet mogelijk te maken.
Een VvE is gewoon iets heel anders dan een andere vereniging, dus ik vind het niet zo vreemd dat BW2:38 niet van toepassing is verklaard op VvE’s.
De bepalingen over de toegang tot de vergadering e.d. in de statuten van de VvE, zijn naar mijn mening wel grotendeels gebaseerd op die wetgeving.
Daarom is de AVS ook m.i. de plaats om de volmacht binnen de VvE te regelen.
Ik ben van mening dat er in de statuten (AVS) van een VvE overigens best veel vastgelegd kán en mág worden, zelfs een afwijkende kostenverdeling.
Wanneer de maatstaf voor die afwijkende kostenverdeling duidelijk in de AVS is vastgelegd, is er volgens mij weinig aan de hand.
De genoemde uitspraken gaan naar mijn mening alleen over de algemene bepalingen in modelreglementen, die (naderhand) eveneens een afwijkende kostenverdeling zouden moeten bewerkstelligen.
Hoi B. de Vries,
Bob heeft eerder hierboven precies en duidelijk aangegeven hoe één en ander in elkaar steekt en waarom hetgeen jullie graag zouden willen niet mogelijk is in het HHR, maar kennelijk komt die correcte uitleg jou, of jouw VvE, nu kennelijk niet goed uit.
Ik zie het helaas niet anders dan dat jullie liever de kop in het zand willen steken i.p.v. de zaken te gaan regelen zoals ze geregeld horen te zijn.
[quote quote=11105]Whahaha !! Titel van deze topic is dus fout. Moet niet zijn “Leden en machtigingen” maar “Hoe speel ik blufpoker in de VvE”. Wie lacht niet die de VvE beziet! Hoop dat jouw mede-eigenaars niet hebben meegegelezen. 😉[/quote]
🙂 🙂 🙂
[quote quote=11104]… Nu iemand zich daar niet aan gehouden heeft door meerdere machtigingen te ronselen ( het HHR probeerde dat te voorkomen !)zal ik de vergadering er op wijzen dat dit een flagrante overtreding is van onze afspraken zoals vastgelegd in het HHR.[/quote]
@bdv Misschien is het een goed idee om de slotzin van MR1992 art. 44 lid 1 nog eens heel goed te lezen en in je op te nemen !
[quote quote=11097]Hallo Rob noch in het MR 1992 noch in de AvS staat een beperking van het max. aantal machtigingen dat aan één persoon kan worden gegeven.[/quote]
Een eventuele beperking van het aantal volmachten dat een eigenaar zou mogen vertegenwoordigen moet vastgelegd zijn in de AVS en niet in het huishoudelijk reglement.
De bepaling hierover in jullie huishoudelijk reglement heeft dus geen enkele waarde.
Wanneer de beperking van het aantal volmachten wél juist was geregeld vraag ik ik me persoonlijk nog even af of er dan niet sprake is van vernietigbare besluiten i.p.v. nietige besluiten. Persoonlijk denk ik vernietigbaar.
Het is de vereniging van eigenaars die het beheer voert over de gemeenschap.
Het afstaan van een gedeelte van het gezamenlijke dak aan een telecomprovider hoort valt ook onder dat beheer.
Ook daarom gaat de vergadering over het aangaan of beëindigen van dergelijke overeenkomsten.
De bevoegdheden van het bestuur zijn (gelukkig) zeer beperkt in een VvE.
[quote quote=11091]Als in het Huish. Reglement staat dat er slechts één machtiging aan een ander mag worden gegeven en achteraf blijkt dat er meerdere machtigingen aan dezelfde persoon zijn gegeven : heeft dat invloed op de gehouden VvE vergadering ? Mvg BdV[/quote]
Wat staat er in jullie AVS geschreven over volmachten?
Het zou mij eerlijk gezegd niet verbazen als het artikel in jullie huishoudelijk reglement in strijd is met die akte.
Alleen de partij die bevoegd is om overeenkomsten aan te gaan is ook bevoegd die overeenkomsten te beëindigen lijkt mij, en die partij is de ALV, en niet het bestuur.
Hoi Carla,
Het ontslag van het bestuur is m.i. vaak een gevoelig onderwerp in VvE’s en even zo vaak een oorzaak (en ook gevolg) van conflicten in de VvE.
Zie bijvoorbeeld ook;
dit artikel over deze uitspraak of
dit artikel van Rijssenbeek.Als het bestuur uit één persoon bestaat kan die persoon eigenlijk al geen voorzitter van de vergadering zijn.
In MR 1992 is geen maximum aan volmachten geregeld en kan men inderdaad ook de volmacht aan een bestuurder geven. (Wat mij betreft had dat wettelijk verboden mogen zijn 😉 )
Wanneer er gestemd zou moeten worden over bijvoorbeeld het ontslag van deze bestuurder ben ik van mening dat hij geen gebruik zou kunnen/mogen maken van de de machtigingen die in zijn bezit zijn.
Volgens mij kan je anders niet zeggen dat een dergelijk besluit op een redelijke wijze tot stand is gekomen.
Wellicht ligt dit misschien anders als de machtigingen een duidelijke steminstructie zouden bevatten, dat weet ik niet precies.
Je zou je in deze kwestie af kunnen vragen of er sprake is van een afwijkend gebruik of wellicht van een wijziging van de bestemming.
De vergadering is weliswaar bevoegd toestemming te geven voor een afwijkend gebruik, maar niet voor het wijzigen van de bestemming, zoals bijvoorbeeld ook in dit artikel op vvecentraal.