[Rob]

Maar er bestaat geen straf voor het handelen in strijd met dit wetsartikel.

Onjuist, BW2:14 bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
De rechter geeft duidelijk aan dat het besluit in strijd is met de wet, dus…. het besluit is nietig,

Dit wetsartikel geeft iedere individuele eigenaar het recht om tegen de meerderheid in, te winnen als minderheid in een ALV wanneer er gestemd wordt over wel of niet goedkeuren van de jaarrekening.

Klopt, het is mooi dat een minderheid wordt beschermd tegen slechte besluitvorming die genomen is door een domme meerderheid.
Als je je als VvE gewoon aan de regels houdt zal het nooit iemand lukken om besluiten nietig te laten verklaren omdat zij in strijd zouden zijn met de wet.

Er staat nergens dat de gehele ALV in overtreding is van de AvS (of de wet) wanneer men zonder controle toch een jaarrekening goedkeurt.

Onjuist, dat staat in BW2:48, zoals hierboven omschreven.
Een VvE kan zelfs niet met unanimiteit besluiten zich niet aan de wet te houden.
Als er een nietig besluit wordt genomen is het ongeldig, m.a.w. het besluit heeft nooit bestaan.

[Rob]

De ALV heeft besloten geen boodschap te hebben aan een kascontrole en hoewel er wel staat dat er een kascommisssie moet zijn, staat er nergens dat je dan de jaarrekening niet mag goed keuren.

Op grond van BW2:48 is een VvE verplicht om;

– indien een raad van commissarissen ontbreekt en er geen accountantsverklaring wordt overgelegd, een kascommissie te benoemen.
– een onderzoek naar de balans en staat van baten en lasten uit te voeren.
– Verslag uit te brengen aan de vergadering.

Als een ALV jaarrekeningen goedkeurd zonder dat is voldaan aan bovenstaande wettelijk voorgeschreven voorwaarden handelt zij in strijd met de wet, wat dus altijd nietigheid zal opleveren.

[Rob]

Er is geen juridisch achterdeurtje voor slechte verliezers om enkel de zin door te drammen van 1 enkele eigenaar.

Lukt het je niet om meer dan 1/3e minderheid mee te krijgen, dan kan je het altijd proberen bij de rechter dat er geen MJOP is en daarom het besluit voor luxe zaken ongeldig of nietig te laten verklaren, omdat je zin niet hebt gekregen.

Volgens mij spreek je jezelf aardig tegen in deze twee stellingen.

Daarnaast is het volkomen nutteloos om bij een rechter de nietigheid van een besluit te vragen op grond van een niet bestaande verplichting.

Nietigheid vereist strijd met de wet of de statuten, en dat is hier niet het geval.

[Rob]

Vreemd dat de rechter denkt hoger te staan dan de meerderheid van VvE-leden op een ALV. De rechter is immers geen VvE-lid.

Jij hebt wel een heel vreemde kijk op de rechtspraak in Nederland, als ik dit zo lees.

Het is toch de ALV die accepteerde dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden?

De ALV heeft hierin weinig te accepteren.
De ALV moet ervoor zorgen dat er een raad van Commissarissen of een kascommissie is.
En zo niet, dan zal het bestuur ervoor moeten zorgen dat er een accountantsveklaring komt.
Hoe dan ook zal er een kascontrole moeten plaatsvinden!

[Rob]

Dat de besteding van het reservefonds is bedoeld voor de financiering van (groot)onderhoud blijkt naar mijn mening uit BW5:126 als geheel.
In lid 1 wordt inderdaad gesproken over “… andere dan de gewone jaarlijkse kosten”.

Lid 2 bepaalt echter dat het fonds gevuld moet worden op basis van een onderhoudsplan, danwel 0,5% van de herbouwwaarde.

Het reservefonds heeft m.i. dus uitdrukkelijk het doel de bekostiging van dat meerjarenonderhoudsplan.

[Rob]

Die bestemming van het reservefonds volgt naar mjjn mening uit de aard van het fonds, het doel van de vereniging en de systematiek van het reglement.
Het reservefonds is geen “algemene pot”, maar een doelfonds.

“Onvoorzien” betekent onverwacht, maar wel passend binnen het doel van de vereniging zoals plots noodzakelijke dakreparatie, acute funderingsschade of onverwachte vervanging liftinstallatie.
En niet camera’s, gevelverfraaiing of dakgroen “omdat het kan”

[Rob]

Het ligt inmiddels wat anders dan ik eerder dacht
1. het bestuur dient een begroting in voor 2026 waarin een specifieke uitgave voor niet-onderhoud is opgenomen.

2. het bestuur haalt (tegen mijn zin) het geld voor die uitgave uit het Rf
(“daar zit voldoende in” aldus het bestuur)

3. het bestuur laat de maandbijdrage gelijk (om de oudhjes te paaien..grrr.)

Kortom, het bestuur plundert n.m.m. het Rf
verandert dat iets aan jouw antwoord?

Wat mij betreft niet.
Het geld in het reservefonds is bestemd voor (groot)onderhoud en vervanging.
De begroting is een raming en geen besluit tot een andere bestemming van de gelden in het reservefonds.

Naar mijn mening zal er dus nog steeds een separaat besluit genomen moeten worden om over de gelden van het reservefonds te mogen bezitten t.b.v. deze vernieuwingen.

[Rob]

Een dergelijk besluit valt onder MR1992 artikel 38 lid 5.
Wordt het besluit genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal
aantal stemmen kan uitbrengen, dan is het in principe een geldig besluit.

In artikel 38 lid 7 staat echter ook “Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.

In principe moet voor de financiering dus een extra bijdrage gedaan worden.

Alleen artikel 32 lid 1 wordt vaak gebruikt om de bestemming van het geld in het reservefonds daarvoor te gebruiken, maar dat zal naar mijn mening wel een eigen/nieuw besluit moeten zijn.

Uiteraard kan je altijd naar de rechter stappen als je van mening bent dat het besluit vernietigd zou moeten worden.

[Rob]

Deze problemen voorkom je door tijdens de vergadering alles te bespreken waardoor iemand geen noodzaak ziet om naar de rechter te stappen.

Dat is misschien een sympathieke gedachte, maar juridisch onjuist.

Problemen ontstaan wel degelijk op het moment dat een ALV een besluit neemt dat in strijd is met de regelgeving.
Dat die problemen pas zichtbaar worden zodra iemand naar de rechter stapt, betekent niet dat ze er daarvoor niet zijn.
Een nietig besluit is nietig vanaf het moment van nemen, ongeacht of iemand procedeert.

Dat je conflicten soms kunt voorkomen door belangen goed te bespreken, kan ik nog wel begrijpen.
Goed bestuur, draagvlak en redelijkheid zijn belangrijk, maar overleg kan juridische gebreken niet repareren.
Een besluit dat in strijd is met de akte of de wet wordt niet geldig omdat iedereen zich er (voorlopig) bij neerlegt.

Bovendien is het niet aan de ALV om te bepalen of iemand “noodzaak” heeft om naar de rechter te stappen.
Water bij de wijn doen kan alleen binnen de grenzen van wet en akte.

Kortom, harmonie in de VvE is wenselijk, maar kan nooit een alternatief zijn voor rechtsgeldige besluitvorming.
Bestuur en ALV moeten én zorgvuldig én juridisch correct handelen.
Dat is geen tegenstelling, maar een vereiste.

[Rob]

Daar is de meerderheid het niet altijd mee eens. 🙂

Dat mag, maar het verandert niets aan de nietigheid.

[Rob]

En ongeacht wanneer dit is ingegaan, behoort de nieuwe incassowet geen reden te zijn om extra kosten in rekening te brengen voor het versturen van simpele mailherinneringen (in een geautomatiseerd boekhoudkundig systeem). Beheerders die dit toch doen, moeten geen beheerders zijn.

Het is VVE-services die deze kosten in rekening brengt, en de beheerder die deze kosten bij de VvE neerlegt.
Grote vraag is dus of de beheerder deze kosten op basis van de overeenkomst die zij met de VvE gesloten heeft, wel mogen doorberekenen aan de VvE.
Vandaar dat het raadzaam is om te kijken wat er in de beheerovereenkomst is afgesproken over deze kosten.

[Rob]

Kern van de argumentatie lijkt te zijn dat niet alle VvE-leden hoeven te betalen voor een bitterbal die enkel door een paar op de BBQ aanwezige VvE-leden gegeten worden.

Nee, de kern van de argumentatie is dat het organiseren van dergelijke activiteiten niet tot de doelstelling van een VvE behoren.
Daar doet geen enkele meerderheid iets aan af.
Geen doelstelling is geen doelstelling, is geen bemoeienis van de VvE.

[Rob]

Hebben zij het debiteurenbeheer uitbesteed aan vve-services?
Je kan eerst nog even kijken wat er in jullie beheerovereenkomst met VP&A is opgenomen met betrekking tot deze kosten.

[Rob]

een kascommissie kan makkelijk uit 1 persoon bestaan, ongeacht wat een MR/AvS zegt.

Opnieuw is er een uitspraak gepubliceerd waarin duidelijk wordt aangetoond dat bovenstaande stelling onjuist is.

In deze zaak waren er weliswaar twee leden benoemd voor de kascommissie echter kwam één van de kascommissieleden voortijdig te overlijden.
De rechter oordeelde: “Omdat de goedkeuring van de jaarstukken en de decharge van het bestuur voor het jaar 2024 is gebaseerd op de controle van de kascommissie die niet langer voldoet aan de wettelijke eisen kunnen de besluiten niet in stand blijven.”

Dat een ander lid van de VvE de jaarstukken mee heeft gecontroleerd mocht de VvE niet baten.
De besluiten om de jaarrekening goed te keuren en het bestuur decharge te verlenen werden door de rechter nietig verklaard.

[Rob]

Citaat uit deze uitspraak:
” Uit de tekst en de strekking van artikel 2:48 BW volgt dat de ALV, die de jaarcijfers dient goed te keuren, erop moet kunnen vertrouwen dat deze cijfers zijn gecontroleerd, óf door een accountant, of door een onafhankelijke kascommissie waarvan de leden geen zitting mogen hebben in het bestuur.”

“Grappig” om te lezen dat men in die VvE ook graag dacht een eigen draai te kunnen geven aan de regelgeving.

“Al gedurende 25 jaar werd de balans van het begin en het einde van het boekjaar en de staat van baten en lasten voor het goedkeuren van de jaarstukken ter ALV aan de leden voorgelegd en [verzoekers] heeft er nooit een punt van gemaakt dat een bestuursverslag ontbrak”

De rechter oordeelt hierover;
“De stelling van de VvE, dat het bestuur al 25 jaar dezelfde handelwijze hanteert, enkel het aanleveren van de balans aan het begin en aan het einde van het boekjaar en de staat van baten en lasten, en dat tegen die handelwijze nimmer bezwaar is gemaakt kan haar niet baten.
Het dwingendrechtelijk bepaalde in art. 2:48 lid 1 BW laat over de te volgen gang van zaken en van het belang van het bestuursverslag geen misverstanden bestaan.”

[Auteur]

Berichten