Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Grote vraag is, waarom wil men zich niet gewoon aan de regelgeving houden?
Daarnaast ben ik van mening dat je als VvE sowieso moet voorkomen om nietige besluiten te nemen.Ik denk dat er altijd meerdere factoren meespelen die van belang kunnen zijn voor het antwoord op die vraag.
Een simpele berekening is het totaalbedrag aan uitgaven in die 10 jaar delen door 10, dan weet je wat de gemiddelde dotatie per jaar over die periode zou moeten zijn.
Zijn de uitgaven in bijvoorbeeld de eerste 4 jaar echter veel groter dan in de jaren daarna, dan zal je waarschijnlijk in de negatieve cijfers gaan komen, wat echter ook weer geheel afhankelijk is van het aanvangssaldo.Die methode houdt echter weer geen rekening met grote uitgaven in de eerste jaren net na die periode van 10 jaar.
Persoonlijk zou ik de donatie liever baseren op een langere periode.
Een kapitalisatieberekening over een lange periode geeft vaak een redelijk goed beeld naar mijn idee.
In zo’n berekening zie je snel wat de reservering over bijvoorbeeld een periode van 30 jaar zou zijn en de invloed daarvan op het saldo.Het is belangrijk om te beseffen dat formules altijd benaderingen zijn en gebaseerd zijn op aannames.
Het blijft altijd noodzakelijk de resultaten regelmatig te evalueren en indien nodig aan te passen op basis van de werkelijke financiële situatie- en behoeften en prioriteiten.De afwerking van de vloer van het balkon, dus een waterdichte coating is voor rekening van de VvE.
Is afwerking van vloer, dus niet voor rekening VvE.
Daar ben ik het niet helemaal mee eens.
Betonvloeren zijn van nature niet waterdicht.
Met het aanbrengen van een waterdichte coating wordt het balkon voorzien van een filmlaag, ofwel waterwerend membraan.
Persoonlijk vind ik dat in die situatie de coating te beschouwen is als een onderdeel van de balkonconstructie.Citaat uit een artikel van Yspeert advocaten.
“… Een VvE-bestuurder kan aansprakelijk zijn als de VvE-bestuurder de financiële administratie niet op orde heeft en bijvoorbeeld bedragen onterecht heeft betaald of niet tijdig heeft verhaald op de debiteuren en de VvE daardoor wordt benadeeld. Ook kan het VvE-bestuur aansprakelijk zijn als het verzuimt om, ondanks de verplichting van art. 5:126 lid 2 BW, bedragen te reserveren voor het onderhoudsfonds.[3] Doorgaans heeft het VvE-bestuur een bestuurdersaansprakelijkheids-verzekering afgesloten, hetgeen vanzelfsprekend niet onverstandig is.”
Maar heel eerlijk, in deze kwestie ben ik nog steeds van mening dat vrijwel de hele VvE hier gaten heeft laten vallen en neig ik toch ook wel naar hetgeen @Monaster eerder schreef in onderstaande quote.
Tsja, zo alle draadjes gelezen hebbend is het m.i. afhankelijk van de grootte van het bedrag wat niet is geïncasseerd. Als het een paar honderd euro gaat adviseer ik om dat maar snel te vergeten en te zorgen dat dit niet meer voor kan komen.
Een procedure om het achterstallige geld binnen te halen of een procedure om het bestuur aansprakelijk te stellen zullen de sfeer binnen de VvE zeker niet ten goede gaan komen.
Orde op zaken stellen en gaan werken conform de regels, daarmee lijkt mij de VvE het meest gebaat nu.Ik denk dat veel dingen nu duidelijker voor me worden. de leden van onze vve hebben tot nu toe geen individuele rekeningen gezien (alleen de jaarrekeningen zonder details). of de kascommissie individuele bonnen of rekeningen heeft gezien, weet ik niet. We moeten vertrouwen op de verstrekte informatie van de kascommisie en onze bestuur. ik denk nu zij waren niet op de hoogte van de achterstanden!
we hebben geen professionele beheerder – dat doet ook het bestuur.Ik denk wel dat het verstandig is om hier flink werk van te gaan maken.
Dan bedoel ik het hervormen van het bestuur en de gehele (financiële) gang van zaken binnen jullie VvE.
Ondanks dat een kascommissie alles goed moet controleren moet het ook voor alle eigenaren volstrekt duidelijk zijn waaraan zij uiteindelijk hun goedkeuring gaan geven.
Er moet dus sowieso veel meer transparantie komen.Misschien is het toch eens de overweging waard om een professioneel beheerder in de hand te gaan nemen.
Ja, dat kost inderdaad geld, maar dat lijkt me beter dan dit soort aangename verrassingen.Ik vraag me overigens nog wel af in hoeverre de bestuursleden óók nog eens hoofdelijk aansprakelijk kunnen zijn voor deze toestand.
In mijn ogen is het niet incasseren van vorderingen ook een vorm van wanbeheer.
Blijkbaar wordt er wel iedere keer decharge verleent, maar als zaken niet goed op de jaarrekening zouden staan is dat naar mijn idee een gebrek.@ROB “Het feit dat misschien de meerderheid van oordeel is dat het bestuur wel goed functioneert betekent zeker niet dat het bestuur ook daadwerkelijk goed functioneert.”
maar ook: Het feit dat misschien de meerderheid van oordeel is dat het bestuur wel goed functioneert betekent zeker niet dat het bestuur NIET goed functioneert.Dat durf ik jou toch echt niet na te zeggen 😉
Ik ken een VvE die een bestuur heeft dat de ballen verstand heeft van een VvE en de regelgeving, een beheerder heeft die het predikaat ‘beheerder’ eigenlijk helemaal niet zou mogen dragen, maar de leden vinden het allemaal prima.
Althans de grote ‘domme’ meerderheid, want achhhh, het bestuur steekt er zoveel tijd in en achhhh, het zijn ook maar vrijwilligers die hun best doen.Ook in die VvE zie je een miniem aantal roependen in de woestijn, dus wat dat betreft kan ik Manuel wel goed begrijpen en is het, ik vrees in veel VvE’s, vaak vechten tegen de bierkaai.
De kasscommissie heeft niets gemerkt en wij leden ook niet, omdat we de jaarrekening niet in detail zien. Er wordt in de ledenvergadering alleen gezegd dat de kascommissie heeft gecontroleerd en alles is in orde.
Ik mag het misschien niet hardop zeggen hier ;), maar ik heb het persoonlijk nooit zo heel erg hoog op met kascommissies.
Uiteraard zullen er best veel kascommissieleden zijn die hun werk serieus nemen, maar in heel veel VvE’s gaat het helaas ook op de wijze zoals jij nu weergeeft, en worden er belangrijke zaken over het hoofd gezien.
Wat mij betreft zou ieder lid de jaarrekening goed moeten bekijken en zonodig vragen stellen.
Het is niet het geld van het bestuur, niet van de kascommissie, maar dat van jou en je mede-eigenaren waar het om gaat.
Het is misschien overdreven, maar ik reken bijna alle berekeningen zelf ook nog eens na in mijn VvE.Maar ook de rol van het bestuur is dubieus.
Waren zij ook niet op de hoogte van de achterstanden?
Hebben zij de notaris niet goed geïnformeerd bij de verkoop van de appartementen?Hebben jullie eigenlijk een professionele beheerder, of doen jullie alles zelf?
Het komt een beetje vaag op mij over, deze constructie.
Waarom worden die kosten niet ondergebracht bij de jaarlijkse begroting?Daarnaast roept het heel veel vragen bij mij op.
Wat is de reactie van het bestuur op de bevindingen van de nieuwe penningmeester?
Waar was de kascommissie al die jaren?
Waar was de oplettendheid van de leden al die jaren?
Is de jaarrekening ieder jaar dan zo onduidelijk dat men dit niet had kunnen opmerken?
Hoe kan het dat de notaris bij de verkoop niet op de hoogte was van deze betalingsachterstanden?Hier nog een artikel van AVC advocaten over de incasso van achterstallige VvE-bijdrage van een oud-bewoner.
Hoewel dit mij persoonlijk wel een lastige en kostbare zaak lijkt.Iemand zie ooit eens tegen mij, “een VvE wordt geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren.”
En eerlijk gezegd, zie ik helaas maar al te vaak voorbeelden waarin die stelling maar weer eens bewezen wordt.
Het feit dat misschien de meerderheid van oordeel is dat het bestuur wel goed functioneert betekent zeker niet dat het bestuur ook daadwerkelijk goed functioneert.
Probleem is natuurlijk wel dat je het ermee zal moeten doen, of indien je dat niet kan of wilt accepteren je waarschijnlijk regelmatig juridische stappen zal moeten ondernemen.
Ikzelf heb ook mijn twijfels bij een bestuur dat blijkbaar te pas en te onpas, zonder toestemming van de ALV, een advocaat aan het werk zet.
Voor de rest ken ik de VvE en/of het bestuur natuurlijk niet, maar alertheid lijkt mij in deze geen slechte zaak.Misschien kan je eerst even aangeven welk (model)reglement in jullie VvE van toepassing is.
In het algemeen wordt de begroting vastgesteld met een volstrekte meerderheid van stemmen.
Ik vermoed dat het andere artikel waar je naar verwijst betrekking heeft op ‘buiten het onderhoud’ vallende uitgaven.Vreemd antwoord van het bestuur.
Van belang is wat er in de splitsingsakte is vastgelegd over de verdeling van kosten.Het is sowieso niet mogelijk om af te wijken van die vastgelegde verdeling.
Vooropgesteld, het lijkt mij persoonlijk geen pré als je een appartement wilt gaan verkopen in een complex zonder actieve VvE. Als koper zou ik me in die situatie nog wel even bedenken.
Echter,
Aangezien de beheerder zijn taken nog gewoon blijft uitvoeren en mijn ervaring is dat de contacten met de notaris veelal ook via die beheerder lopen zal er wat dat betreft ook niet zo veel aan de hand zijn naar mijn mening.
De beheerder zal aan de notaris de benodigde informatie doorgeven zoals bv. eventuele betalingsachterstanden en het aandeel in het reservefonds.
De notaris zelf zal er bij de verkoop dus verder niet zoveel over zeggen denk ik.Tijdens de daaropvolgende ALV is de kwestie nabesproken. Ik heb toen benoemd op welke punten het bestuur de mist was ingegaan en heb daarbij ook bezwaar gemaakt tegen de advocaatkosten. Jaarrekening is toch goedgekeurd.
Als de ALV blijkbaar toch akkoord gaat met die kosten door de jaarrekening goed te keuren is daar inderdaad weinig meer tegen te doen, behalve een gang naar de rechter om het besluit mogelijk te vernietigen.
Die kosten worden dan overigens door de gehele VvE gedragen, dus niet alleen door de betreffende bewoner in kwestie.Zou je misschien ook iets meer over de inhoudelijke kwestie kunnen/willen zeggen?
Mijn redenering ging puur over kosten: stel dat het bestuur een advocaat inschakelt (ongeacht of ze daartoe bevoegd zijn), dan kunnen ze niet zeggen dat dit doen “namens de gezamenlijke eigenaars” (want ze hebben kennis genomen van protesten van leden), dus kunnen de kosten niet voor rekening van de VvE komen.
Alles draait om hetgeen er in een ledenvergadering is, of wordt, besloten.
Als men in een vergadering toch besluit het bestuur een volmacht te geven een gerechtelijke procedure te starten, dan zou het bestuur dat mogen doen, hoeveel protest er ook buiten de vergadering zou zijn.Zoals gezegd gaan we oproepen tot een buitengewone ALV. In de tussentijd willen we liever niet afwachten, omdat een andere bewoner bij een eerdere kwestie een advocaat op zijn dak heeft gekregen van het bestuur, op kosten van de VvE. Zoiets wil je voorkomen.
Is het in die kwestie daadwerkelijk tot een rechtszaak gekomen?
Zo ja, had het bestuur in die kwestie een machtiging van de vergadering om die procedure te beginnen?
Zo nee, waarom heeft men het ontbreken van die machtiging niet naar voren gebracht?Is er geen rechtszaak geweest, dan had men in de vergadering, waarin de jaarrekening met daarop de betreffende kosten van de advocaat ter sprake kwam, kunnen besluiten geen goedkeuring te geven aan de vaststelling van die jaarrekening.
En ja, indien er tóch goedkeuring gegeven wordt aan het vaststellen van de jaarrekening zit er helaas weinig anders op dan een stap naar de kantonrechter met het verzoek het besluit tot goedkeuring te laten vernietigen.Hierbij ook nog een ander leuk en/of interessant artikel over advocaatkosten op kosten van de VvE in een andere kwestie.
In artikel 3 is alleen bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en gaat niet over bevoegdheden.
Om namens de VvE te mogen/kunnen procederen heeft het bestuur op grond van artikel 41 een machtiging van de vergadering nodig. (zie ook dit artikel van Flink Advocaten)Los van dat alles begrijp ik uit jouw eerste post dat het gebruik van een advocaat alleen nog maar een ‘gedachte’ is, en kan het ook nog de beheerder zijn die bedoeld wordt als ‘derde’.
Waarom niet gewoon ‘afwachten’ tot er meer duidelijkheid is?Inmiddels hebben meerdere bewoners zich dmv berichten op de site achter de geblokkeerde bewoonster geschaard en zich uitgesproken tegen het handelen van het bestuur.
Kan allemaal zo zijn, maar dat heeft m.i , net als bepaalde uitspraken e.d. op die site, geen enkele waarde binnen de VvE.
Alleen wat er in een ledenvergadering wordt gezegd en besloten, is feitelijk van belang.
Wat dat betreft deel ik dan ook wel de eerdere reactie van @Monaster daaromtrent.
