[Rob]

Bij mijn weten was er onder art. 5:122 BW nooit onderscheid tussen al of niet periodieke kosten.

In artikel 5:122 lid 5 BW is alleen later opgenomen, dat de notaris een bijlage aan de akte van levering hecht waarin het bestuur van de VvE opgave doet van de verschuldigde verenigingsbijdragen en de koper niet verder aansprakelijk is dan voor het bedrag dat uit deze opgave blijkt.

[Rob]

Het uitstellen van juridische stappen betekend naar mijn idee alleen maar verder wegzakken in het moeras.
Naar een vergadering gaan die ‘zo het mij lijkt’ onrechtmatig is, lijkt me ook een slecht idee.
Ben wel benieuwd naar het advies van de advocaat die jullie in de arm hebben genomen.
Niets doen lijkt mij persoonlijk geen optie.

[Rob]

Van de 5 eigenaren willen er 3 niet met deze bestuurder verder.
Hoewel de bestuurder samen met 1 andere eigenaar wel de meerderheid kwa stemmen heeft, ga ik er toch ook van uit dat een rechter de handelswijze van deze bestuurder ook zal meewegen in een mogelijke uitspraak.

In een dergelijke situatie kan een rechter naar mijn mening bijvoorbeeld ook besluiten een tijdelijke (onafhankelijke) bestuurder of beheerder te benoemen, zodat de financiën en het beheer van de VvE weer normaal kunnen functioneren.

[Rob]

De eigenaar heeft blijkbaar geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bij de rechter de vernietiging van het besluit te verzoeken toen het besluit genomen was.

Daarnaast zijn de notulen in de volgende vergadering ook nog eens zonder op- of aanmerkingen goedgekeurd en vastgesteld.
Ook daar zijn blijkbaar dus geen bezwaren kenbaar gemaakt.

Maar meer belangrijk;
Het quorum is gehaald wanneer er 12 stemmen aanwezig zijn.
Met 17 aanwezige stemmen is dat dus geen probleem.

Voor het besluit om over te stappen naar het nieuwe warmtemeetbedrijf was een volstrekte meerderheid nodig.
Met 10 stemmen voor en 1 stem tegen is die meerderheid dus zeker behaald.
Zelfs als de 4 nu onbekende stemmen tegen zouden zijn zou er nog steeds een meerderheid vóór zijn.
Het besluit is dus rechtsgeldig genomen.

Het lijkt mij dus zeer onwaarschijnlijk dat die eigenaar daar bij de rechter nog iets tegen in kan brengen.

[Rob]

Ben het helemaal met je eens maar ook de rechter zal een besluit van de ALV niet vernietigen.

Vanwaar die conclusie?
Zeker als bijvoorbeeld de nieuwe vergadering georganiseerd is zonder de juiste stappen te nemen, lijkt mij dat er heel veel besluiten voor vernietiging in aanmerking komen.

Daarnaast is de bestuurder ontslagen, en hij heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naar de rechter te stappen.
Wij kennen natuurlijk niet het hele verhaal, maar wat ik zo lees hier, lijkt hij mij toch echt onrechtmatig bezig.

[Rob]

Onlangs verscheen er een interessante uitspraak over een soortgelijke kwestie.

In deze kwestie had een eigenaar zijn appartement verbouwd tot twee afzonderlijke wooneenheden.
De vraag was of dit op basis van de binnen de VvE geldende splitsingsakte en het splitsingsreglement mocht.

[Rob]

Dat ben ik met je eens @Monaster.
Het is ook een bijzonder lastige situatie.
Voor zover ik het kan beoordelen lijkt deze persoon echter niet geschikt om de rol van bestuurder van de VvE te vervullen.

Ik weet niet precies welke mogelijkheden een rechter heeft om hierin in te grijpen, maar het kan toch ook niet zo zijn dat iemand feitelijk bestuurder blijft enkel omdat hij steeds een meerderheid in de ALV weet te organiseren, terwijl er sprake is van problemen met het bestuur en de uitvoering daarvan.

Persoonlijk denk ik dat deze VvE waarschijnlijk het beste af zou zijn met een onafhankelijke externe bestuurder, zodat de financiën en het beheer weer normaal kunnen functioneren.

[Rob]

Nog steeds ben ik ook van mening dat je hier niet uit gaat komen zonder juridische stappen te gaan nemen.
Heb je al eens contact gehad met een jurist over deze kwestie?

Maar daarnaast, hoe kan hij een vergadering uitroepen als hij geen bestuurder is?
Als hij daarvoor niet de juiste stappen heeft genomen kan je sowieso grote vraagtekens bij die vergadering zetten.
Maar ook dan zal je toch echt naar de rechter moeten stappen.

[Rob]

Ik denk persoonlijk dat je daar hier op het forum niet verder meer mee komt en juridische stappen noodzakelijk zijn om uit deze situatie te komen.

[Rob]

Ik ben het met Carla eens.
Als leden buiten het bestuur om informatie gaan zoeken, is dat bijna altijd een signaal van een vertrouwensprobleem.
De oplossing is dan vaak; herstel van vertrouwen via ALV, betere communicatie of bestuurswisseling.

[Rob]

Wel een goed voorbeeld van een nietig besluit en ook een besluit dat na de uitvoering van de werkzaamheden gemakkelijk terug te draaien is.

Dat valt nog maar te bezien of het gemakkelijk teruggedraaid kan worden.
In dit geval was er bijvoorbeeld al een leasecontract met een leverancier gesloten, is de installatie geplaatst en is er gebruik van gemaakt.
Zo’n contract kan gewoon blijven gelden, ook als het onderliggende besluit nietig blijkt.
Dan kunnen er opzegkosten, afkoopsommen of andere verplichtingen een rol gaan spelen.

Daarnaast kunnen er vragen ontstaan over wat er moet gebeuren met al betaalde bedragen of wie eventuele schade draagt.
Bovendien kunnen anderen al op die bestaande situatie hebben vertrouwd, bijvoorbeeld doordat een appartement is verkocht terwijl de installatie draaide of doordat de leverancier investeringen heeft gedaan op basis van het contract.

[Rob]

Tja, ik herken wel veel in wat je schrijft, maar weet niet of ik er nu zo’n probleem in zie.
Maar goed, je zou nog kunnen vragen of het bestuur in het bestuursverslag voortaan expliciet zou kunnen opnemen hoe uitgevoerde onderhoudswerken zich verhouden tot het MJOP en de begroting, inclusief een toelichting op afwijkingen.

[Rob]

Incidenteel zal je daar misschien gelijk in hebben,
In veel gevallen veroorzaakt een nietig besluit echter veel ellende in een VvE.
Een mooi voorbeeld is bijvoorbeeld het nietige besluit in deze kwestie, waarin de VvE had besloten om een collectieve waterontharder te plaatsen.
Eén van de eigenaren stapte naar de rechter en deze stelde hem grotendeels in gelijk, zie ook deze blog.

Citaat: “De VvE is veroordeeld om het appartement van deze eigenaar weer rechtstreeks aan te sluiten op het openbare waternet van Evides. Daarnaast heeft de rechtbank het besluit van de VvE nietig verklaard. Het besluit bestaat dus niet meer. De VvE heeft daarmee een nieuw probleem dat zij moet oplossen, want de grondslag voor het omslaan van de leasekosten over de eigenaren is komen te vervallen.”

Alle eigenaren, maar ook toekomstige eigenaren kunnen zich beroepen op dit nietige besluit.

[Rob]

Maar .. ons bestuur is natuurlijk niet gek:

Ik vind het bestuur anders behoorlijk gek.
De VvE heeft ook nog zoiets als een zorgplicht en moet ervoor zorgen dat aannemers veilig op het dak kunnen werken.
Uiteraard kan je de aannemer een valbeveiliging laten regelen, maar die zal de kosten gewoon op jullie verhalen.
Je mag de aannemer niet het dak op laten gaan als dat niet veilig kan.
Dus zie je dat de aannemer zonder veiligheidsmiddelen bezig is, zal je er als VvE (is opdrachtgever) iets van moeten zeggen.
Als je denkt dat alleen de aannemer aansprakelijk is als het fout gaat, zou je nog wel eens voor een grote teleurstelling komen te staan.

[Rob]

Ik zeg nee.
Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.

[Auteur]

Berichten