[Rob]

Hoi Bob,
Inderdaad had mijn slotzin moeten luiden:
“… Wanneer men door de niet-privatieve werking van een volmacht al voor elkaar zou kunnen krijgen dat eenieder samen met de gevolmachtigde de vergadering kan en mag bijwonen, zou daarmee de extra toevoeging daaromtrent in MR2006 in principe overbodig worden.”
Voor het overige kan ik nog even niets aan de discussie toevoegen daar we ook al een verschillende interpretatie hebben over het gebruik van “tenzij”.

[Rob]

Hoi allemaal, ik zie dat er in mijn vakantie weer erg leuke discussies voorbij gekomen zijn. 😉
Hoi Bob,
Ik heb toch nog even een vraagje m.b.t. tot de mogelijkheid om samen met een gevolmachtigde naar de vergadering te gaan.
In de reglementen staat daarover “Ieder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijke gevolmachtigde al dan niet lid van de vereniging, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen,..”
Met name het woordje hetzij houdt naar mijn idee in dat het een kwestie is van de één of de ander.
Ik begrijp je statement m.b.t. de privatieve werking, maar betekend dat ook automatisch dat je daarmee conform de regels in de modelreglementen samen de vergadering mag bezoeken?
Wanneer je als eigenaar een volmacht hebt afgegeven aan een derde en besluit om toch zélf de vergadering te bezoeken wordt de gevolmachtigde al bij de start van de vergadering gepasseerd en zou het, als je de tekst van het MR letterlijk neemt dus niet meer mogelijk zijn dat de gevolmachtigde de vergadering ook bij gaat wonen.
Uiteraard ligt dat weer iets gecompliceerder wanneer je je volmacht aan een mede-eigenaar hebt gegeven, die op grond van zijn eigen lidmaatschap uiteraard bevoegd blijft de vergadering bij te wonen.
MR2006 geeft iedere eigenaar én gevolmachtigde de bevoegdheid zich te doen vergezellen van een jurist of een accountant die ter vergadering het woord mag voeren.
Die meegenomen jurist of accountant mag dus slechts de vergadering bijwonen en het woord voeren, maar mag daar géén stem uitbrengen.
Wanneer men door de privatieve werking van een volmacht al voor elkaar zou kunnen krijgen dat eenieder samen met de gevolmachtigde de vergadering kan en mag bijwonen, zou daarmee de extra toevoeging daaromtrent in MR2006 in principe overbodig worden.

[Rob]

Inderdaad een kostbaar avontuur William.
En allemaal kosten die ook nog eens doorberekend worden aan de VvE’s (neem ik aan 😉 )
Waar het echter in het artikel om gaat, is dat er in 4 jaar tijd slechts 5 klachten zijn ingediend !
Is dat niet te mooi om waar te zijn ?
Hoe kan dat?

[Rob]

Hoi William,
De onterechte klachten zoals jij omschreven hebt lijken mij er persoonlijk niet zo moeilijk uit te filteren en die zouden ook niet in behandeling genomen hoeven worden.
Toch wil ik graag nog maar eens wijzen op het krantenartikel van dhr. Schuurs in de telegraaf van 6 september 2012.
citaat “… Alle vve’s (ook als ze niet aangesloten zijn bij VvE Belang) en appartementseigenaren kunnen hun klacht daar melden. En ook hier geldt: hoor en wederhoor: alle genoemde beheerders worden gehoord over de klacht.”
In de praktijk is dat dus niet waar, want je kán als appartementseigenaar nog steeds geen individuele klacht indienen. Erg jammer dat aan die toezegging van dhr. Schuurs nooit gehoor is gegeven !

[Rob]

Ja hoor, ik denk ook dat de  dienstverlening in de VvE branche uitstekend is, de gewenste kwaliteitscertificaten verzekeren ons van topprestaties bij de beheerders en forums als deze zijn geheel overbodig geworden 😉
En toen werd ik wakker !!
Sorry, het was maar een droom.
Zolang individuele eigenaren op geen enkele manier gehoord worden en nergens met hun klachten terecht kunnen  zullen heel veel klachten over beheerders helaas nooit bekend worden !

[Rob]

Ik ben niet heel erg bekend met VvE’s voor bungalowparken maar als het park gesplitst is in appartementsrechten ga ik er vanuit dat ook dezelfde regels gelden in de VvE.
In dat geval lijkt mij dat het tijd wordt voor een nieuw bestuur welke wel zorg heeft voor de belangen van de VVE en zijn leden.
Wanneer het park niet in appartementsrechten is gesplitst kan je, als ik het goed heb, ook geen verplicht lid zijn van de VvE maar dien je sowieso wel mee te betalen aan de basis-infrastructuur.
Ik neem aan dat er in die laatste situatie ook andere aansprakelijkheden gelden.

[Rob]

Helaas wéér het klassieke verhaal 🙁
Een bestuurslid of beheerder die weigert de inzage te geven waar je als individueel eigenaar gewoonweg recht op hebt.
Nu het ook nog eens in de notulen staat, en er dus kennelijk in de vergadering een besluit over is genomen dient het bestuur en de beheerder uitvoering te geven aan  dat besluit.
Maar helaas, als zij blijven weigeren zit er helaas niet veel anders op dan de gewenste inzage bij de rechter af te dwingen vrees ik.

[Rob]

Hoi Bob,
“… Immers, de grooteigenaar (met 10 van de 30 appartementsrechten) heeft een gevolmachtigde ingezet die is gekozen vanwege het verstand van zaken, en de gevolmachtigde realiseert zich maar al te goed dat een nietig besluit wel degelijk en zeker het belang van de grooteigenaar (en feitelijk alle leden van de VvE) schaadt.”
Uiteraard ben ik het volkomen eens met je.
Dat zou je zeker mogen, of misschien wel moeten verwachten van een gevolmachtigde.
In ieder geval durf ik mijn hand er zeker niet voor in het vuur te steken 😉
En zo ik het verhaal van Helene lees, ook zij niet !

[Rob]

Hoi Bob,
Ik durf wel te verklappen dat deze raadseltjes hoogstwaarschijnlijk nooit opgelost gaan worden 😉
Mijn doel hiermee is slechts aandacht vragen voor de soms dubieuze besluitvorming in een VvE.
Blijkbaar herkennen mensen zich toch in deze kwesties en vertalen ze het naar hun eigen situatie.
William gaf al een mogelijke oplossing aan, het motiveren van de overige leden om de vergaderingen toch bij te gaan wonen.
Maar ook dan vraag is me nog steeds af of het als groot-eigenaar verstandig is om telkens met de meerderheid mee te stemmen.
Het lijkt mij persoonlijk beter als ook zij hun standpunten over de diverse besluiten zelf bepalen.
In jouw reactie stond ook een zeer goede vraag over een situatie die zich helaas toch nog regelmatig voordoet in een VvE, namelijk de situatie waarbij bestuurders, beheerders en mede-eigenaren op de hoogte worden gebracht van de nietigheid van een bepaald voorstel door 1 of meerdere leden maar dat voorstel tóch door de vergadering wordt aangenomen.
Ook dat is een vorm van slechte besluitvorming die helaas niet te voorkomen lijkt.

[Rob]

Sorry, sorry, sorry, ik ben erg onduidelijk geweest !
Het kwam kennelijk niet zo over als ik eigenlijk in mijn hoofd had zitten, danwel bedoeld had.
Nieuwe poging 😉
De gevolmachtigde heeft alleen de afspraak “zolang de belangen van de groot-eigenaar niet worden geschaad mee te stemmen met de meerderheid”.
In de vergadering komt een voorstel wat in strijd is met de reglementen en/of regelgeving.
De 6 aanwezige leden stemmen echter vóór het voorstel.
Welke keuze maakt de gevolmachtigde?
Stemt hij mee met de meerderheid mee en wordt het voorstel dus aangenomen, tegenstrijdig met de reglementen of zou hij tegenstemmen en wordt het voorstel als gevolg van zijn hoeveelheid stemmen verworpen ?
 

[Rob]

Hoi William,
Ik kan me wel enigszins vinden in hetgeen Colin naar voren brengt !
Stel …. op de agenda staat het voorstel om een A.E.D. aan te schaffen.
De groot-eigenaar weet uiteraard dat dat niet mogelijk is binnen een VvE 😉  en is dus tegen het voorstel.
Op de vergadering stemmen de 6 aanwezige leden echter vóór het voorstel.
Wát gaat de gevolmachtigde doen?
Stemt hij ook nu met de meerderheid mee en wordt het voorstel dus aangenomen, tegenstrijdig aan het standpunt van de groot-eigenaar en de reglementen of stemt hij dan toch tegen en wordt het voorstel als gevolg van zijn hoeveelheid stemmen verworpen ?
Vaak zijn er meer afwegingen te maken dan je denkt 🙂

[Rob]

Wat ik misschien nog wel erger vind is dat de beheerder in deze discussie het privacy argument gebruikte, of liever gezegd misbruikte.
Veel eigenaren zijn erg gevoelig voor dat argument.
Natuurlijk is het belangrijk om de privacy van de leden in de gaten te houden en te waarborgen, maar je moet er ook geen onjuist gebruik van maken.
Het recht om deze gegevens binnen de VvE te mogen delen of kennis van deze gegevens te mogen hebben volgt uit het feit dat alle leden in de VVE mede-eigenaar zijn van het gehele complex.
En dat is ook niet in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens !
De privacy komt pas in het geding als de gegevens buiten de VvE gedeeld zouden worden of wanneer er details gedeeld worden die voor niemand van belang zijn.
Ik hoop dat de beheerder, of iemand anders mij nog eens gaat uitleggen op welke wijze de privacy geschonden zou gaan worden bij het publiceren van het debiteurenoverzicht in binnen de VvE.

[Rob]

Hoi William,
“… Overigens, stel dat we de achterstanden per lid op de jaarrekening zouden specifiëren, heb je altijd over het reeds verlopen boekjaar heh. De kans is groot dat de actuele situatie al lang veranderd is.”
Tja, daar heb je natuurlijk volkomen gelijk in, maar dat geldt uiteraard voor de gehele jaarrekening.
Als de VvE 1 dag na het einde boekjaar een grote lening afsluit of vanaf dat moment geen enkele factuur meer betaalt klopt de situatie ook totaal niet meer 😉
Toch blijft het voor mij een groot vraagteken waarom er kennelijk discussie nodig is over zaken waar iedere eigenaar simpelweg recht op heeft.
Op de jaarvergadering geeft het bestuur de leden informatie over de financiele situatie van de VvE aan het einde van het afgelopen boekjaar.
Wanneer je als individuele eigenaar inzage zou verzoeken in diezelfde debiteurenlijst voldoet de bestuurder en/of beheerder niet aan zijn verplichtingen wanneer slechts inzage wordt gegeven in de gezamenlijke voor- of achterstand.
Dat is ook nog eens door een rechter bevestigd !
Als bestuurder/beheerder voldoe je ook niet aan je verplichtingen door in de vergaderstukken slechts informatie te geven over de gezamenlijke voor- of achterstand.
Als de huidige situatie op het moment van vergaderen ernstig is veranderd, zoals je schetst, lijkt het mij niet meer dan logisch dat het bestuur /de beheerder daar op de vergadering uitleg over geeft, zowel in positieve als in negatieve zin.
 

[Rob]

“… ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.”
En dan uiteraard zonder dat één der eigenaars daar specifiek om zou moeten vragen !

[Rob]

Hoi William,
Inderdaad, gelukkig hoeft het in veruit de meeste gevallen niet zo ver te komen.
Helaas is het echter nog wel zo dat, ondanks alle mogelijkheden van incasso tot veiling het toch nog kan voorkomen dat er bedragen over blijven die niet meer verhaald kunnen worden.
En die kosten komen dan voor rekening van de mede-eigenaren.
In de meeste gevallen worden die kosten, naar mijn mening ten onrechte, ten laste van de reserve gebracht.
Er bestaan zelfs VvE’s die daar een voorziening voor hebben opgenomen !? (ook daar ben ik het niet mee eens 😉 )
Maar of het nu om een extra bijdrage, een voorziening of reservefonds gaat, het is altijd geld dat door alle eigenaren bijeen is gebracht en je dus als individueel lid direct of indirect bijdraagt aan eventuele schulden van mede-eigenaren.
En hoewel het in veruit de meeste gevallen dus gelukkig wel goed gaat brengt iedere betalingsachterstand toch een risico mee dat je als mede-eigenaar uiteindelijk dus toch aan die kosten moet gaan bijdragen.
Ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.

[Auteur]

Berichten