Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Paul,
Dat hangt ervan af wat er allemaal in het voor jou geldende splitsingsreglement is vastgelegd. Als ik heel even MR1992 als voorbeeld neem, zie ik daar o.a. staan:
art. 13 lid 1 :Iedere op, aan of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
Je zal dus in die situatie toestemming moeten vragen aan de vergadering voor jouw onderbouw, de kelder.
Daarnaast zal je voor de kelder hoogstwaarschijnlijk ook een gat gaan maken in de vloer.
Aangezien die vloer in de meeste (model)reglementen tot de gemeenschappelijk gedeelte en zaken behoren zal je dus ook daar toestemming voor moeten hebben.
Je zal dus goed jouw akte moeten doorlezen om te zien wat daarin zoal geregeld is !
Gaat het overigens over een geheel nieuw aan te leggen ruimte of wellicht over een bestaande “kruipruimte” die jij bij jouw appartement wilt trekken?
Een bijzonder interessant artikel met betrekking tot kamerverhuur is hier te lezen !
Een ander artikel op de website van vverecht.nl is ook zeker de moeite waard !
Let ook goed op afsluitende zin in het laatstgenoemde artikel 😉
“… Kortom, nauwkeurig lezen en interpreteren blijft een must.”
Beste Matthijs,
“... Als een eigenaar resp. VvE-lid zijn appartement wil verhuren, is dat in elk MR toegestaan.
Echter bij mijn weten is het in de meeste (zo niet alle) MR’s niet toegestaan dat een huurder dat appartement doorverhuurt aan een of meer anderen (= onderverhuur). ”
Matthijs, welke artikelen in het MR bepalen volgens jou dan dat onderverhuur niet is toegestaan?
“… ‘Ondersplitsing’ lijkt mij een overbodige en onjuiste term (immers bij welke splitsing dan ook zal een nieuwe splitsingsakte nodig zijn en die zal falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement).
Waarschijnlijk bedoelt men hiermee gewoon die ‘kamergewijze verhuur’, en dat is dus gewoon onderverhuur aan meer dan één onderhuurder.”
Ondersplitsing is zeker geen overbodige en onjuiste term.
En waarom zou die nieuwe splitsingsakte falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement?
BW5:106 art. 3 Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.
Daarmee is het dus iedere eigenaar toegestaan zijn appartementsrecht te splitsen, tenzij in de akte van splitsing anders is bepaald.
Onderverhuur is alleen een zaak tussen de eigenaar van het appartementsrecht en de huurder.
Persoonlijk denk ik dat de begripsverwarring tussen administrateur en administratiekantoor voornamelijk bij jou leeft.
Zolang jij het verschil niet wil of kan zien tussen administratiekantoor en administrateur zal er naar mijn mening ook nooit een eenduidige uitkomst komen.
Ik ben ervan overtuigd dat die duidelijkheid er bij Bob, Carla en William bijvoorbeeld wel is.
Waar Bob hier schrijft “het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.” heeft hij het volkomen bij het rechte eind.Het kan natuurlijk zijn dat het reglement integraal opgenomen is in de splitsingsakte.
Dat zou kunnen verklaren waarom GJ geen verwijzing naar een modelreglement vindt.
Toch blijft het wat mij betreft onduidelijk wat er dan in het reglement (niet zijnde het huishoudelijk reglement) is vastgelegd m.b.t. deze kwestie.
Eerder schreef GJ “… In diverse artikelen in de Splitsingsakte wordt aangegeven, in meerdere omschrijvingen , dat onderverhuur van prive-gedeeltes niet toegestaan is (en m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek).”
Wellicht kan GJ deze artikelen uit de splitsingsakte, (dus niet uit het huishoudelijk reglement) hier kunnen weergeven !Hoi Matthijs en Bob,
Ik denk dat de verwarring rondom de term “administrateur” inderdaad erg groot is in deze kwestie.
Misschien wordt het ietsjes duidelijker als we de tekst een beetje aanpassen:
Een beheerskantoor kan in het voorkomende geval en in de breedste zin van het woord wel de administratie doen, maar daarmee is het beheerskantoor nog absoluut géén administrateur (lees bestuurder!)”
Wellicht is in dat kader dit artikel ook nog even leuk om te lezen.Hoi Matthijs,
Aangezien uit jouw eerste reactie hier ook best wat onduidelijkheid naar boven komt (zie ook reactie van Carla 😉 ) ben ik eigenlijk heel nieuwsgierig geworden aan welk “bestuur” de schadeclaim is gericht.
Het administratiekantoor, welke mogelijk niet daadwerkelijk als bestuur is benoemd of de raad van commissarissen, die wellicht (onbewust?) is benoemd als bestuur ?Hoi Matthijs,
De enige echte grote verwarring in de modelreglementen en/of BW is de benaming “administrateur”.
Administrateur en/of bestuur zijn één en dezelfde partij.
Andere verwarringen worden naar mijn idee voornamelijk veroorzaakt door de VvE’s zelf.
Zo ook in deze kwestie.
Omdat geen enkel lid bereid was om de administrateursfunctie (lees dus bestuursfunctie) op zich te nemen is besloten om het bestuur uit te besteden aan VVE Managemennt NH.
Daarna geeft de VvE aan:
“Tevens dient er onze VvE een bestuur te hebben als aanspreekpunt voor de bewoners en het VVE Management noord-holland.”
Hier spreekt de VVE dus onterecht over “een bestuur“, waar men doelt op de Commissie van Toezicht, bestaand uit de heren [C],[A] en .
De andere grote verwarring is ontstaan door de term “voorzitter van de vergadering”
Die kan je interpreteren als het orgaan “voorzitter van de vergadering” of als ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’. (met dank aan de bijdrage van Bob 😉 )
In deze kwestie blijkt dat niemand van de aanwezige leden belangstelling had om benoemd te worden tot “voorzitter van de vergadering” (het orgaan).
Nu er dus geen “voorzitter van de vergadering” aanwezig was komen we terecht bij MR1973 art. 32 lid 6
De voorzitter, casu quo de plaatsvervangend voorzitter, is belast met de leiding van de vergadering; bij hun afwezigheid voorziet de vergadering zelf in haar leiding…..
Daarna is de heer [y] gekozen om de vergadering te leiden, dus niet tot het orgaan “voorzitter van de vergadering”
Daarmee heeft de VVE gehandeld conform de reglementen.
[X] heeft dus feitelijk bezwaar gemaakt tegen de reglementaire keuze van [y] als ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’.
In die zin kan ik de hele uitspraak van deze rechter dus wel begrijpen.
Ik ben het nog wel volledig met je eens dat in het bewuste deel van de uitspraak (5.9) ook de rechter veel onduidelijkheid schept met betrekking tot deze mogelijke interpretatie van “voorzitter van de vergadering”.
Het is volstrekt onduidelijk of hij het daarin heeft over ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’ of over het orgaan “voorzitter van de vergadering”) hoewel de wetsartikelen waar hij naar verwijst naar mijn mening toch echt betrekking hebben op het orgaan “voorzitter van de vergadering”.Hoi William,
Misschien is DAT wel het punt 😉
Wat is het belang van een publieke opinie is op basis van zeeeeer summiere gegevens en kennis over een dergelijke unie.
Daarnaast hoop ik niet dat alleen het gezond verstand van VVE Belang uiteindelijke zal zegevieren, maar nog meer het gezond verstand van alle VvE’s in Nederland !Hoi Bob,
Dank voor je reactie, ik zal proberen weer wat duidelijker te zijn hoewel ik denk dat we nu aardig bij de kern van “het probleem” zijn.
Met name door onderstaand deel van je reactie.
“… Merk op dat iemand (wie dan ook, dus ook (Y)) die een VvE-vergadering leidt (voorzit) daarmee absoluut geen VvdV is! De VvdV wordt benoemd (of niet), en die VvdV heeft de plicht om de vergaderingen voor te zitten.”Bij afwezigheid van de VvdV voorziet de vergadering zelf in haar leiding.”
Wat dat betreft ben ik het geheel met je eens.
Het is voor mij echter nog niet geheel duidelijk welke invulling deze rechter geeft aan “de voorzitter van de vergadering”, het orgaan of het “alleen voorzitten” van de vergadering.
Gezien de verwijzingen naar de diverse wetsartikelen ben ik ervan uitgegaan dat de rechter hier sprak over het orgaan “voorzitter van de vergadering”
Daardoor kreeg ik de indruk dat de rechter van mening is dat een éénkoppig bestuur verenigbaar zou kunnen zijn met het orgaan “voorzitter van de vergadering”.
Groetjes, RobHoi Bob,
Waar het mij hier om draait is de letterlijke tekst van de kantonrechter in punt 5.9, dus niet om de gehele uitspraak.
Zoals ik het lees, zegt de rechter in punt 5.9 dat het mogelijk is dat een bestuurder in een VvE met maar 1 bestuurslid ook de rol van voorzitter van de vergadering op zich kan/mag nemen. Ik vraag me af of dat een wenselijke uitspraak is van deze rechter ?
@William, persoonlijk vindt ik het in deze kwestie wel bijzonder dat deze persoon benoemd was tot dagvoorzitter, zeker nu één van de agendapunten ging over de beëindiging van het contract met de beheerder, waar deze voorzitter werkzaam was.
Daarnaast, wat is een dagvoorzitter in een VvE? en wat is de functie en zijn de bevoegdheden van een dagvoorzitter?
Hoi Carla,
Ik denk dat de zeggenschap van artikel 39 en eensluidende artikelen nog heel erg relevant is op dit moment.
De aanwezigheid van deze artikelen is óók een onderdeel geweest van het besluit om de wetgeving zodanig aan te passen dat externe financiering mogelijk gaat worden voor VvE’s.
Er waren toch genoeg juristen die ook dat artikel zagen als hindernis voor dergelijke langjarige financieringscontracten.
De bescherming van BW5:126 geldt alleen bij nieuwe VvE’s.
Maar ook in bestaande VvE’s zou je niet jarenlang opgescheept moeten zitten met contracten die ooit door andere besturen en eigenaars zijn aangegaan.
Het verloop in VvE’s is in het algemeen vrij groot en ook nieuwe eigenaren zouden naar mijn mening beschermd moeten worden/zijn.
Een ander scenario,
Op voorspraak van het bestuur wordt op een vergadering het besluit genomen een 15-jarig liftonderhoudscontract af te sluiten.
Dat kan uiteraard geheel binnen de regelgeving.
Helaas loopt alles nog steeds niet op rolletjes maar ja, de VvE zitten vast aan het contract.
Binnen 5 jaar zijn alle bestuursleden inmiddels opgestapt en/of zelfs verhuisd.
Het nieuwe bestuur zou graag van het contract af willen, maar ja, da’s een dure aangelegenheid. Dus rommelt de VvE nog 10 jaar verder.
Mijn persoonlijke mening is en blijft vooralsnog dat er binnen een VvE geen langjarige overeenkomsten mogelijk zouden moeten zijn.
En artikel 39 is daar zeer behulpzaam bij. Maar goed, da’s mijn mening 😉Hoi Matthijs,
Ik denk dat het onjuist is om te veronderstellen dat artikel 39 vooral bedoeld was voor nieuw op te richten VvE’s.
Omdat in MR2006 het gehele artikel is vervallen wordt men door de wet beschermd, en wel door BW5:126 lid 4.
Een bescherming vanuit de wetgeving om te voorkomen dat in het voorstadium al jarenlange verbintenissen worden aangegaan.
Persoonlijk vindt ik het zelfs jammer dat artikel 39 niet in MR2006 is teruggekomen.
Naar mijn persoonlijke mening kan de VvE ook met dat artikel in de reglememten goed blijven functioneren en zouden (toekomstige) eigenaren beter beschermd moeten worden tegen langdurige verbintenissen.
“Natuurlijk zijn er allerlei jaarlijks terugkomende verplichtingen waaraan een VvE moet voldoen. Naast het betalen van de verzekeringspremies bijvoorbeeld ook het tarief voor de administrateur, de kosten van de portiekschoonmaak, bijdrage Kamer van Koophandel, energiekosten voor de portiekverlichting, enzovoort, enzovoort.”
Bob was me net voor zag ik 😉
Het artikel 39 bestaat ook uit een tweede lid en dat luidt.”Het onder het eerste lid bepaalde is niet van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer of op het technisch beheer en onderhoud.”
Op grond daarvan is het dus mogelijk om voor al jouw genoemde werkzaamheden overeenkomsten aan te gaan.
Mijn ervaring is overigens dat VvE’s in het algemeen gebruik maken van jaarlijkse contracten die daarna stilzwijgend verlengt worden met telkens een jaar.
Dat functioneert in mijn ogen prima en wanneer je toch ontevreden bent over een partij kan je het contract eenvoudig opzeggen en na dat jaar op zoek gaan naar een nieuwe partij.
Ook voor het administratief beheer wordt zelfs in de regel niet gebruik gemaakt van langdurige verbintenissen is mijn ervaring
“… Tot het aangaan van overeenkomsten [……], kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
Lees dit nou eens drie keer opnieuw, langzaam, en laat die laatste negen woorden tot je doordringen. Feitelijk wordt er gezegd: regel het zelf maar. Want er wordt zelfs geen suggestie gedaan op welke plek en hoe je dit zou kunnen omschrijven in het reglement.
Waar heb je dan een Modelreglement voor (dat in de meeste gevallen vrijwel ongewijzigd wordt overgenomen in de akte)?”
We hebben het inderdaad nu over modelreglementen, en daar zal je (in de MR’s voor 2006) inderdaad geen passage verder tegen komen waaruit die mogelijkheid zou blijken.
Ik deel echter niet jouw mening dat in de meeste gevallen het MR ongewijzigd wordt overgenomen in de akte.
Er zijn veel akte’s waarin een modelreglement van toepassing is verklaard aangevuld of deels vervangen met “eigen” regels, zo ook in mijn eigen VvE.
Daarin is artikel 39 lid 1 (naar mijn persoonlijke visie, helaas;)) aangevuld met de tekst “De vergadering heeft de mogelijkheid tot het aangaan van overeenkomsten als bedoeld in de vorige zinsnede”
Zo simpel kan het zijn 😉
Ik begin me overigens wel heel even af te vragen wat jij precies verstaat onder meerjarige contracten?
Bedoel je daarmee contracten met een looptijd van 2 tot ?? jaar of vind jij contracten die jaarlijks stilzwijgend verlengt worden ook meerjarige contracten?
Alle door jou genoemde projecten (m.u.z. wellicht van door derden gexploiteerde zonnepanelen) zouden naar mijn idee op grond van de reglementen en met toepassing van artikel 39 gewoon uitvoerbaar kunnen zijn.Hoi Carla,
Geen enkel probleem die taaie weerstand 🙂
Wat betreft de bestemming staan de juristen en geleerden ook niet op één lijn.
Dus waarom zou het ons hier dan wel moeten lukken 😉
Ook wat betreft de interpretatie van art. 39 liggen we nog ver uit elkaar 😉
Maar dat geeft niet ! 🙂
Wat betreft art. 39 wil ik nog opmerken dat er nog een belangrijke passage in dat artikel staat geschreven. Zie hieronder het dikgedrukte.
MR1992 art.39 lid 1
Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
(PS voor @Matthijs, dus antwoord B, wanneer de terugkerende verplichtingen een langere periode beslaan dan een jaar ;))
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting van de VvE om de lokatie op het dak beschikbaar te houden voor de provider.
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting de monteurs van de provider toegang te geven tot het dak i.v.m. onderhoud.
En misschien zijn er nog andere verplichtingen m.b.t verzekeringen e.d.
Voor mij staat het in ieder geval nog niet vast dat het hier alleen zou gaan om financiële verplichtingen.
Maar………. misschien zit ik er naast en krijgen we “de waarheid” ooit te zien in een uitspraak van de rechter 😉
Met vriendelijke groet,
Rob
