Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Matthijs en Bob,
Ik denk dat de verwarring rondom de term “administrateur” inderdaad erg groot is in deze kwestie.
Misschien wordt het ietsjes duidelijker als we de tekst een beetje aanpassen:
Een beheerskantoor kan in het voorkomende geval en in de breedste zin van het woord wel de administratie doen, maar daarmee is het beheerskantoor nog absoluut géén administrateur (lees bestuurder!)”
Wellicht is in dat kader dit artikel ook nog even leuk om te lezen.Hoi Matthijs,
Aangezien uit jouw eerste reactie hier ook best wat onduidelijkheid naar boven komt (zie ook reactie van Carla 😉 ) ben ik eigenlijk heel nieuwsgierig geworden aan welk “bestuur” de schadeclaim is gericht.
Het administratiekantoor, welke mogelijk niet daadwerkelijk als bestuur is benoemd of de raad van commissarissen, die wellicht (onbewust?) is benoemd als bestuur ?Hoi Matthijs,
De enige echte grote verwarring in de modelreglementen en/of BW is de benaming “administrateur”.
Administrateur en/of bestuur zijn één en dezelfde partij.
Andere verwarringen worden naar mijn idee voornamelijk veroorzaakt door de VvE’s zelf.
Zo ook in deze kwestie.
Omdat geen enkel lid bereid was om de administrateursfunctie (lees dus bestuursfunctie) op zich te nemen is besloten om het bestuur uit te besteden aan VVE Managemennt NH.
Daarna geeft de VvE aan:
“Tevens dient er onze VvE een bestuur te hebben als aanspreekpunt voor de bewoners en het VVE Management noord-holland.”
Hier spreekt de VVE dus onterecht over “een bestuur“, waar men doelt op de Commissie van Toezicht, bestaand uit de heren [C],[A] en .
De andere grote verwarring is ontstaan door de term “voorzitter van de vergadering”
Die kan je interpreteren als het orgaan “voorzitter van de vergadering” of als ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’. (met dank aan de bijdrage van Bob 😉 )
In deze kwestie blijkt dat niemand van de aanwezige leden belangstelling had om benoemd te worden tot “voorzitter van de vergadering” (het orgaan).
Nu er dus geen “voorzitter van de vergadering” aanwezig was komen we terecht bij MR1973 art. 32 lid 6
De voorzitter, casu quo de plaatsvervangend voorzitter, is belast met de leiding van de vergadering; bij hun afwezigheid voorziet de vergadering zelf in haar leiding…..
Daarna is de heer [y] gekozen om de vergadering te leiden, dus niet tot het orgaan “voorzitter van de vergadering”
Daarmee heeft de VVE gehandeld conform de reglementen.
[X] heeft dus feitelijk bezwaar gemaakt tegen de reglementaire keuze van [y] als ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’.
In die zin kan ik de hele uitspraak van deze rechter dus wel begrijpen.
Ik ben het nog wel volledig met je eens dat in het bewuste deel van de uitspraak (5.9) ook de rechter veel onduidelijkheid schept met betrekking tot deze mogelijke interpretatie van “voorzitter van de vergadering”.
Het is volstrekt onduidelijk of hij het daarin heeft over ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’ of over het orgaan “voorzitter van de vergadering”) hoewel de wetsartikelen waar hij naar verwijst naar mijn mening toch echt betrekking hebben op het orgaan “voorzitter van de vergadering”.Hoi William,
Misschien is DAT wel het punt 😉
Wat is het belang van een publieke opinie is op basis van zeeeeer summiere gegevens en kennis over een dergelijke unie.
Daarnaast hoop ik niet dat alleen het gezond verstand van VVE Belang uiteindelijke zal zegevieren, maar nog meer het gezond verstand van alle VvE’s in Nederland !Hoi Bob,
Dank voor je reactie, ik zal proberen weer wat duidelijker te zijn hoewel ik denk dat we nu aardig bij de kern van “het probleem” zijn.
Met name door onderstaand deel van je reactie.
“… Merk op dat iemand (wie dan ook, dus ook (Y)) die een VvE-vergadering leidt (voorzit) daarmee absoluut geen VvdV is! De VvdV wordt benoemd (of niet), en die VvdV heeft de plicht om de vergaderingen voor te zitten.”Bij afwezigheid van de VvdV voorziet de vergadering zelf in haar leiding.”
Wat dat betreft ben ik het geheel met je eens.
Het is voor mij echter nog niet geheel duidelijk welke invulling deze rechter geeft aan “de voorzitter van de vergadering”, het orgaan of het “alleen voorzitten” van de vergadering.
Gezien de verwijzingen naar de diverse wetsartikelen ben ik ervan uitgegaan dat de rechter hier sprak over het orgaan “voorzitter van de vergadering”
Daardoor kreeg ik de indruk dat de rechter van mening is dat een éénkoppig bestuur verenigbaar zou kunnen zijn met het orgaan “voorzitter van de vergadering”.
Groetjes, RobHoi Bob,
Waar het mij hier om draait is de letterlijke tekst van de kantonrechter in punt 5.9, dus niet om de gehele uitspraak.
Zoals ik het lees, zegt de rechter in punt 5.9 dat het mogelijk is dat een bestuurder in een VvE met maar 1 bestuurslid ook de rol van voorzitter van de vergadering op zich kan/mag nemen. Ik vraag me af of dat een wenselijke uitspraak is van deze rechter ?
@William, persoonlijk vindt ik het in deze kwestie wel bijzonder dat deze persoon benoemd was tot dagvoorzitter, zeker nu één van de agendapunten ging over de beëindiging van het contract met de beheerder, waar deze voorzitter werkzaam was.
Daarnaast, wat is een dagvoorzitter in een VvE? en wat is de functie en zijn de bevoegdheden van een dagvoorzitter?
Hoi Carla,
Ik denk dat de zeggenschap van artikel 39 en eensluidende artikelen nog heel erg relevant is op dit moment.
De aanwezigheid van deze artikelen is óók een onderdeel geweest van het besluit om de wetgeving zodanig aan te passen dat externe financiering mogelijk gaat worden voor VvE’s.
Er waren toch genoeg juristen die ook dat artikel zagen als hindernis voor dergelijke langjarige financieringscontracten.
De bescherming van BW5:126 geldt alleen bij nieuwe VvE’s.
Maar ook in bestaande VvE’s zou je niet jarenlang opgescheept moeten zitten met contracten die ooit door andere besturen en eigenaars zijn aangegaan.
Het verloop in VvE’s is in het algemeen vrij groot en ook nieuwe eigenaren zouden naar mijn mening beschermd moeten worden/zijn.
Een ander scenario,
Op voorspraak van het bestuur wordt op een vergadering het besluit genomen een 15-jarig liftonderhoudscontract af te sluiten.
Dat kan uiteraard geheel binnen de regelgeving.
Helaas loopt alles nog steeds niet op rolletjes maar ja, de VvE zitten vast aan het contract.
Binnen 5 jaar zijn alle bestuursleden inmiddels opgestapt en/of zelfs verhuisd.
Het nieuwe bestuur zou graag van het contract af willen, maar ja, da’s een dure aangelegenheid. Dus rommelt de VvE nog 10 jaar verder.
Mijn persoonlijke mening is en blijft vooralsnog dat er binnen een VvE geen langjarige overeenkomsten mogelijk zouden moeten zijn.
En artikel 39 is daar zeer behulpzaam bij. Maar goed, da’s mijn mening 😉Hoi Matthijs,
Ik denk dat het onjuist is om te veronderstellen dat artikel 39 vooral bedoeld was voor nieuw op te richten VvE’s.
Omdat in MR2006 het gehele artikel is vervallen wordt men door de wet beschermd, en wel door BW5:126 lid 4.
Een bescherming vanuit de wetgeving om te voorkomen dat in het voorstadium al jarenlange verbintenissen worden aangegaan.
Persoonlijk vindt ik het zelfs jammer dat artikel 39 niet in MR2006 is teruggekomen.
Naar mijn persoonlijke mening kan de VvE ook met dat artikel in de reglememten goed blijven functioneren en zouden (toekomstige) eigenaren beter beschermd moeten worden tegen langdurige verbintenissen.
“Natuurlijk zijn er allerlei jaarlijks terugkomende verplichtingen waaraan een VvE moet voldoen. Naast het betalen van de verzekeringspremies bijvoorbeeld ook het tarief voor de administrateur, de kosten van de portiekschoonmaak, bijdrage Kamer van Koophandel, energiekosten voor de portiekverlichting, enzovoort, enzovoort.”
Bob was me net voor zag ik 😉
Het artikel 39 bestaat ook uit een tweede lid en dat luidt.”Het onder het eerste lid bepaalde is niet van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer of op het technisch beheer en onderhoud.”
Op grond daarvan is het dus mogelijk om voor al jouw genoemde werkzaamheden overeenkomsten aan te gaan.
Mijn ervaring is overigens dat VvE’s in het algemeen gebruik maken van jaarlijkse contracten die daarna stilzwijgend verlengt worden met telkens een jaar.
Dat functioneert in mijn ogen prima en wanneer je toch ontevreden bent over een partij kan je het contract eenvoudig opzeggen en na dat jaar op zoek gaan naar een nieuwe partij.
Ook voor het administratief beheer wordt zelfs in de regel niet gebruik gemaakt van langdurige verbintenissen is mijn ervaring
“… Tot het aangaan van overeenkomsten [……], kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
Lees dit nou eens drie keer opnieuw, langzaam, en laat die laatste negen woorden tot je doordringen. Feitelijk wordt er gezegd: regel het zelf maar. Want er wordt zelfs geen suggestie gedaan op welke plek en hoe je dit zou kunnen omschrijven in het reglement.
Waar heb je dan een Modelreglement voor (dat in de meeste gevallen vrijwel ongewijzigd wordt overgenomen in de akte)?”
We hebben het inderdaad nu over modelreglementen, en daar zal je (in de MR’s voor 2006) inderdaad geen passage verder tegen komen waaruit die mogelijkheid zou blijken.
Ik deel echter niet jouw mening dat in de meeste gevallen het MR ongewijzigd wordt overgenomen in de akte.
Er zijn veel akte’s waarin een modelreglement van toepassing is verklaard aangevuld of deels vervangen met “eigen” regels, zo ook in mijn eigen VvE.
Daarin is artikel 39 lid 1 (naar mijn persoonlijke visie, helaas;)) aangevuld met de tekst “De vergadering heeft de mogelijkheid tot het aangaan van overeenkomsten als bedoeld in de vorige zinsnede”
Zo simpel kan het zijn 😉
Ik begin me overigens wel heel even af te vragen wat jij precies verstaat onder meerjarige contracten?
Bedoel je daarmee contracten met een looptijd van 2 tot ?? jaar of vind jij contracten die jaarlijks stilzwijgend verlengt worden ook meerjarige contracten?
Alle door jou genoemde projecten (m.u.z. wellicht van door derden gexploiteerde zonnepanelen) zouden naar mijn idee op grond van de reglementen en met toepassing van artikel 39 gewoon uitvoerbaar kunnen zijn.Hoi Carla,
Geen enkel probleem die taaie weerstand 🙂
Wat betreft de bestemming staan de juristen en geleerden ook niet op één lijn.
Dus waarom zou het ons hier dan wel moeten lukken 😉
Ook wat betreft de interpretatie van art. 39 liggen we nog ver uit elkaar 😉
Maar dat geeft niet ! 🙂
Wat betreft art. 39 wil ik nog opmerken dat er nog een belangrijke passage in dat artikel staat geschreven. Zie hieronder het dikgedrukte.
MR1992 art.39 lid 1
Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
(PS voor @Matthijs, dus antwoord B, wanneer de terugkerende verplichtingen een langere periode beslaan dan een jaar ;))
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting van de VvE om de lokatie op het dak beschikbaar te houden voor de provider.
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting de monteurs van de provider toegang te geven tot het dak i.v.m. onderhoud.
En misschien zijn er nog andere verplichtingen m.b.t verzekeringen e.d.
Voor mij staat het in ieder geval nog niet vast dat het hier alleen zou gaan om financiële verplichtingen.
Maar………. misschien zit ik er naast en krijgen we “de waarheid” ooit te zien in een uitspraak van de rechter 😉
Met vriendelijke groet,
Rob@Matthijs “…. Ik vind het inderdaad nogal dom om van een reglement uit 1972 te verwachten dat daarin toestemming voor gsm-masten te vinden had moeten zijn. Dat is net zoiets als Leonardo da Vinci met terugwerkende kracht verwijten dat hij weliswaar leuk visionair kon tekenen, maar nog geen goedwerkende spaceshuttle had ontworpen.”
Nogmaals, het is in de deze kwestie feitelijk van geen enkel belang of het nu om een GSM mast, een steunzender voor het polygoonjournaal of een draaiorgel zou gaan.
De vraag die de rechter moest beantwoorden is “mag een vve beslissen een gedeelte van het gemeenschappelijk gedeelte in gebruik te geven aan een derde”
En dat is zelfs in juridische kringen een zeer lastige kwestie zo blijkt uit het inmiddels bekende artikel op VvErecht.nl
Ik heb de analyse en de conclusie in dat artikel nu diverse malen teruggelezen en ben nog steeds van mening dat er nog vele haken en ogen zitten aan een dergelijke besluit.
Wanneer twee partijen een overeenkomst aangaan, waarvan één partij bedingt dat hij niet aansprakelijk is komt de aansprakelijkheid automatisch bij de andere partij te liggen, lijkt mij.
Of ik begrijp je helemaal verkeerd !?
Maar ik wil jou/jullie graag een ander scenario voorhouden.
De rechter heeft destijds geoordeeld dat het besluit om een gedeelte van het dak te verhuren nietig was.
Nietig, dus het vergaderbesluit is in principe niet genomen.
Toch staat de handtekening van het bestuur onder de overeenkomst.
Een overeenkomst die uiteindelijk, dus zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering tot stand is gekomen.
Waarom zou de provider de bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk gaan stellen voor het tot stand komen van die overeenkomst en de gevolgen daarvan?
Tenslotte “… Mijn vraag is dan: wat zou hier nou eigenlijk precies bedoeld zijn? Wie moet waartegen worden beschermd?”
Hierin deel ik de mening van Bob, “Het gaat er om dat een VvE niet “zomaar” voor langere tijd kan worden gebonden, zonder dat er uitzicht is op een einde aan de situatie (het exclusieve gebruik)”
@Carla, Ik denk persoonlijk dat er twee dingen door elkaar lopen.
Ten eerste de oorspronkelijke vraag of de vve mag beslissen een gedeelte van het gemeenschappelijk dak aan een derde te verhuren.
Ten tweede de mogelijkheid in de reglementen voor het aangaan van langdurige overeenkomsten.
Naar mijn mening zijn, en blijven dat twee afzonderlijke zaken.
Hoewel het betreffende artikel niet meer voorkomt in MR2006 is het voor alle oudere modelreglementen uiteraard nog steeds gewoon van toepassing en zullen de VvE’s met die oudere reglementen daar ook rekening mee moeten houden.
Nu uit de jurisprudentie blijkt dat verhuur voor lange termijn niet onder “normaal beheer” van de VvE te groeperen valt (in dat opzicht naar mijn mening nog steeds relevante jurisprudentie) is een overeenkomst voor een dergelijke periode op grond van dát artikel niet mogelijk naar mijn idee.
Dat zegt dus alleen iets over de mogelijkheid tot het aangaan van de overeenkomst in de VvE’s met een modelreglement ouder dan MR2006
Het zegt inderdaad niets over de oorspronkelijke vraagstelling met betrekking tot het in gebruik geven van een deel van het dak aan een derde.Hoi Matthijs,
Ook ik heb op geen enkele manier het gevoel misleid te zijn door de rechter van deze uitspraak of wie dan ook.
Sterker, in het belang van VvE’s in het algemeen zou ik het persoonlijk toejuichen als in de toekomst rechters vaker tot eenzelfde uitspraak zouden komen.
Dat de gehele kwestie echter vele malen minder eenvoudig is dan het op het eerste gezicht lijkt, blijkt duidelijk uit het hier eerder door Carla aangehaalde artikel “Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing” van VvErecht.nl
“… Tot slot nog dit: het MR vermeldt nergens een verbod om installaties te laten plaatsen en exploiteren door een derde partij. Dit komt al steeds vaker voor, veelal zelfs gestimuleerd door de (gemeentelijke) overheid. Denk aan de plaatsing van zonnecellen t.b.v. energiebesparing, waarbij de installaties worden geplaatst en onderhouden door een derde partij, bijvoorbeeld Nuon.
Niks mis mee, afgezien uiteraard van één vanzelfsprekende voorwaarde: dat de opbrengsten ten goede komen aan de VvE zelf (oftewel gelijkelijk worden verdeeld onder alle eigenaren).”
Dat bepaalde zaken al veelvuldig voorkomen is mijn inziens nog geen bewijs dat die zaken ook juridisch zijn toegestaan binnen de VvE.
Eerste belangrijke verschil met de zonnepanelen is natuurlijk dat die installatie valt onder “ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex”.
Of het toegestaan is die installatie door derden te laten exploiteren ?
Ik ben daar op dit moment nog niet helemaal uit!
In vele (model)reglementen is een artikel opgenomen (bv MR1992 art. 39) waarin het niet toegestaan is om overeenkomsten aan te gaan, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken.
Is een dergelijke exploitatie-overeenkomst niet in strijd met dat artikel?
(PS. …. en is dat ook niet zo voor de overeenkomst m.b.t. de gsm-mast?)
“…. Zo kwam hier ook de vraag langs of (na die rechterlijke uitspraak) de VvE nu schadeplichtig zou zijn aan de telecomprovider. Niet dus, mits je dit in het onderhavige contract hebt opgenomen en aansprakelijkheid zijdens de VvE hebt uitgesloten. Daar moet je dan wel (tijdig) aan hebben gedacht. ”
Ik durf te gokken dat er op dit moment geen enkele overeenkomst is gesloten tussen een VvE en telecomprovider waarin die laatste heeft vastgelegd de aansprakelijkheid te zullen dragen in het geval de installatie als gevolg van een rechterlijke uitspraak verwijderd moet worden.
Ik zou dus liever zeggen “ja dus, tenzij …….”“… De kosten van het proces komen voor rekening van de VvE, en ik neem aan dat T-Mobile de kosten voor plaatsing én verwijdering ook op de VvE heeft verhaald (?).”
Hoi William, hiermee wordt maar weer eens goed duidelijk gemaakt dat het nemen van een nietig besluit grote (financiële, juridische en praktische) gevolgen kan hebben.
“… Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.”
En dat zou zelfs ook nog eens een toekomstige eigenaar kunnen zijn die in beroep zou willen gaan tegen een nietig besluit
Inderdaad is er geen enkele garantie te geven over de uitkomst van eenzelfde casus is deze tijd.
Toch is het ook weer niet ondenkbaar of onmogelijk dat er wel eenzelfde uitslag uit de bus zou komen.
En ja, dat blijft voor risico van alle VvE’s die menen deze overeenkomsten aan te moeten gaan.
Daarnaast heb ik ook eigenlijk nog een nieuwe vraag.
Eerder schreef je dat het in deze kwesties vaak om langdurige contracten gaat.
Ook hierover zou je je misschien kunnen afvragen of het conform de regelgeving wel is toegestaan om meerjarige overeenkomsten aan te gaan, het heeft namelijk geen enkele betrekking op het technisch of administratief beheer van de VvE.
@Carla, ik bewonder enorm de wijze waarop in jullie VvE met deze kwestie is omgegaan.
Maar wat als de uitkomst was geweest dat een meerderheid wél voor zou zijn geweest?
Hoe zorgvuldig je ook te werk bent gegaan, je loopt toch een (groot) risico op het nemen van een nietig besluit.
En ook daarvoor zou ik jouw goede lijfspreuk graag herhalen, “schoenmaker hou je bij je leest” en blijf je alleen bemoeien met zaken die de VvE echt aan gaan.Hoi Matthijs,
Je schreef “Maar daar gaan die artikelen uit het Modelreglement helemaal niet over. Die zien alleen op de uitgaven voor het afbreken of plaatsen van installaties die een kostengrens te boven gaan en daarom een gekwalificeerde meerderheid behoeven.”
Dat ben ik niet met je eens.
Het gaat er hier om of de vergadering mag beslissen een deel van het dak beschikbaar te stellen aan een derde, in dit geval ook nog eens voor een doel welke geen enkele relatie heeft met de VvE zelf.
Daarover zegt de rechter in mijn ogen terecht.
“Tot de bestemming van het dak moet, gelet op het bepaalde in het Modelreglement, worden gerekend de plaatsing op het dak van installaties, zoals installaties van verwarming en luchtverversing, ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex.
De verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast voor gebruik door T-Mobile vindt niet plaats ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex en behoort om die reden niet tot de bestemming van het dak.”
Verder schreef je: “Nee sukkels, natuurlijk voorziet een modelreglement uit 1972 niet in verhuur t.b.v. plaatsing van een GSM-zendmast. Omdat mobiele telefonie nog helemaal niet bestond. Dit laat maar weer eens zien hoezeer die verouderde reglementen de toekomst van toen = het heden van nu, aan banden leggen (evenals het geval is met de mandaatbedragen in guldens, die niet mogen worden geïndexeerd).”
Ook die opmerking vindt ik persoonlijk, in relatie tot hetgeen ik hierboven geschreven heb niet juist.
Het gaat in wezen helemaal niet om de functie, in dit geval GSM mast, maar om de mogelijkheid een deel van het dak te verhuren, aan wie, of voor wat dan ook.
Je laatste alinea begrijp ik niet helemaal eerlijk gezegd.
Volgens mij is juist de conclusie van deze rechtszaak inderdaad dat de meerderheid in de VvE niet mag beslissen een gedeelte van het dak te verhuren aan een derde.
En ja, wil de VvE die mogelijkheid wel hebben ligt het in de weg daarvan om de splitsingsakte te wijzigen.
