Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@Matthijs “…. Ik vind het inderdaad nogal dom om van een reglement uit 1972 te verwachten dat daarin toestemming voor gsm-masten te vinden had moeten zijn. Dat is net zoiets als Leonardo da Vinci met terugwerkende kracht verwijten dat hij weliswaar leuk visionair kon tekenen, maar nog geen goedwerkende spaceshuttle had ontworpen.”
Nogmaals, het is in de deze kwestie feitelijk van geen enkel belang of het nu om een GSM mast, een steunzender voor het polygoonjournaal of een draaiorgel zou gaan.
De vraag die de rechter moest beantwoorden is “mag een vve beslissen een gedeelte van het gemeenschappelijk gedeelte in gebruik te geven aan een derde”
En dat is zelfs in juridische kringen een zeer lastige kwestie zo blijkt uit het inmiddels bekende artikel op VvErecht.nl
Ik heb de analyse en de conclusie in dat artikel nu diverse malen teruggelezen en ben nog steeds van mening dat er nog vele haken en ogen zitten aan een dergelijke besluit.
Wanneer twee partijen een overeenkomst aangaan, waarvan één partij bedingt dat hij niet aansprakelijk is komt de aansprakelijkheid automatisch bij de andere partij te liggen, lijkt mij.
Of ik begrijp je helemaal verkeerd !?
Maar ik wil jou/jullie graag een ander scenario voorhouden.
De rechter heeft destijds geoordeeld dat het besluit om een gedeelte van het dak te verhuren nietig was.
Nietig, dus het vergaderbesluit is in principe niet genomen.
Toch staat de handtekening van het bestuur onder de overeenkomst.
Een overeenkomst die uiteindelijk, dus zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering tot stand is gekomen.
Waarom zou de provider de bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk gaan stellen voor het tot stand komen van die overeenkomst en de gevolgen daarvan?
Tenslotte “… Mijn vraag is dan: wat zou hier nou eigenlijk precies bedoeld zijn? Wie moet waartegen worden beschermd?”
Hierin deel ik de mening van Bob, “Het gaat er om dat een VvE niet “zomaar” voor langere tijd kan worden gebonden, zonder dat er uitzicht is op een einde aan de situatie (het exclusieve gebruik)”
@Carla, Ik denk persoonlijk dat er twee dingen door elkaar lopen.
Ten eerste de oorspronkelijke vraag of de vve mag beslissen een gedeelte van het gemeenschappelijk dak aan een derde te verhuren.
Ten tweede de mogelijkheid in de reglementen voor het aangaan van langdurige overeenkomsten.
Naar mijn mening zijn, en blijven dat twee afzonderlijke zaken.
Hoewel het betreffende artikel niet meer voorkomt in MR2006 is het voor alle oudere modelreglementen uiteraard nog steeds gewoon van toepassing en zullen de VvE’s met die oudere reglementen daar ook rekening mee moeten houden.
Nu uit de jurisprudentie blijkt dat verhuur voor lange termijn niet onder “normaal beheer” van de VvE te groeperen valt (in dat opzicht naar mijn mening nog steeds relevante jurisprudentie) is een overeenkomst voor een dergelijke periode op grond van dát artikel niet mogelijk naar mijn idee.
Dat zegt dus alleen iets over de mogelijkheid tot het aangaan van de overeenkomst in de VvE’s met een modelreglement ouder dan MR2006
Het zegt inderdaad niets over de oorspronkelijke vraagstelling met betrekking tot het in gebruik geven van een deel van het dak aan een derde.Hoi Matthijs,
Ook ik heb op geen enkele manier het gevoel misleid te zijn door de rechter van deze uitspraak of wie dan ook.
Sterker, in het belang van VvE’s in het algemeen zou ik het persoonlijk toejuichen als in de toekomst rechters vaker tot eenzelfde uitspraak zouden komen.
Dat de gehele kwestie echter vele malen minder eenvoudig is dan het op het eerste gezicht lijkt, blijkt duidelijk uit het hier eerder door Carla aangehaalde artikel “Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing” van VvErecht.nl
“… Tot slot nog dit: het MR vermeldt nergens een verbod om installaties te laten plaatsen en exploiteren door een derde partij. Dit komt al steeds vaker voor, veelal zelfs gestimuleerd door de (gemeentelijke) overheid. Denk aan de plaatsing van zonnecellen t.b.v. energiebesparing, waarbij de installaties worden geplaatst en onderhouden door een derde partij, bijvoorbeeld Nuon.
Niks mis mee, afgezien uiteraard van één vanzelfsprekende voorwaarde: dat de opbrengsten ten goede komen aan de VvE zelf (oftewel gelijkelijk worden verdeeld onder alle eigenaren).”
Dat bepaalde zaken al veelvuldig voorkomen is mijn inziens nog geen bewijs dat die zaken ook juridisch zijn toegestaan binnen de VvE.
Eerste belangrijke verschil met de zonnepanelen is natuurlijk dat die installatie valt onder “ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex”.
Of het toegestaan is die installatie door derden te laten exploiteren ?
Ik ben daar op dit moment nog niet helemaal uit!
In vele (model)reglementen is een artikel opgenomen (bv MR1992 art. 39) waarin het niet toegestaan is om overeenkomsten aan te gaan, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken.
Is een dergelijke exploitatie-overeenkomst niet in strijd met dat artikel?
(PS. …. en is dat ook niet zo voor de overeenkomst m.b.t. de gsm-mast?)
“…. Zo kwam hier ook de vraag langs of (na die rechterlijke uitspraak) de VvE nu schadeplichtig zou zijn aan de telecomprovider. Niet dus, mits je dit in het onderhavige contract hebt opgenomen en aansprakelijkheid zijdens de VvE hebt uitgesloten. Daar moet je dan wel (tijdig) aan hebben gedacht. ”
Ik durf te gokken dat er op dit moment geen enkele overeenkomst is gesloten tussen een VvE en telecomprovider waarin die laatste heeft vastgelegd de aansprakelijkheid te zullen dragen in het geval de installatie als gevolg van een rechterlijke uitspraak verwijderd moet worden.
Ik zou dus liever zeggen “ja dus, tenzij …….”“… De kosten van het proces komen voor rekening van de VvE, en ik neem aan dat T-Mobile de kosten voor plaatsing én verwijdering ook op de VvE heeft verhaald (?).”
Hoi William, hiermee wordt maar weer eens goed duidelijk gemaakt dat het nemen van een nietig besluit grote (financiële, juridische en praktische) gevolgen kan hebben.
“… Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.”
En dat zou zelfs ook nog eens een toekomstige eigenaar kunnen zijn die in beroep zou willen gaan tegen een nietig besluit
Inderdaad is er geen enkele garantie te geven over de uitkomst van eenzelfde casus is deze tijd.
Toch is het ook weer niet ondenkbaar of onmogelijk dat er wel eenzelfde uitslag uit de bus zou komen.
En ja, dat blijft voor risico van alle VvE’s die menen deze overeenkomsten aan te moeten gaan.
Daarnaast heb ik ook eigenlijk nog een nieuwe vraag.
Eerder schreef je dat het in deze kwesties vaak om langdurige contracten gaat.
Ook hierover zou je je misschien kunnen afvragen of het conform de regelgeving wel is toegestaan om meerjarige overeenkomsten aan te gaan, het heeft namelijk geen enkele betrekking op het technisch of administratief beheer van de VvE.
@Carla, ik bewonder enorm de wijze waarop in jullie VvE met deze kwestie is omgegaan.
Maar wat als de uitkomst was geweest dat een meerderheid wél voor zou zijn geweest?
Hoe zorgvuldig je ook te werk bent gegaan, je loopt toch een (groot) risico op het nemen van een nietig besluit.
En ook daarvoor zou ik jouw goede lijfspreuk graag herhalen, “schoenmaker hou je bij je leest” en blijf je alleen bemoeien met zaken die de VvE echt aan gaan.Hoi Matthijs,
Je schreef “Maar daar gaan die artikelen uit het Modelreglement helemaal niet over. Die zien alleen op de uitgaven voor het afbreken of plaatsen van installaties die een kostengrens te boven gaan en daarom een gekwalificeerde meerderheid behoeven.”
Dat ben ik niet met je eens.
Het gaat er hier om of de vergadering mag beslissen een deel van het dak beschikbaar te stellen aan een derde, in dit geval ook nog eens voor een doel welke geen enkele relatie heeft met de VvE zelf.
Daarover zegt de rechter in mijn ogen terecht.
“Tot de bestemming van het dak moet, gelet op het bepaalde in het Modelreglement, worden gerekend de plaatsing op het dak van installaties, zoals installaties van verwarming en luchtverversing, ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex.
De verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast voor gebruik door T-Mobile vindt niet plaats ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex en behoort om die reden niet tot de bestemming van het dak.”
Verder schreef je: “Nee sukkels, natuurlijk voorziet een modelreglement uit 1972 niet in verhuur t.b.v. plaatsing van een GSM-zendmast. Omdat mobiele telefonie nog helemaal niet bestond. Dit laat maar weer eens zien hoezeer die verouderde reglementen de toekomst van toen = het heden van nu, aan banden leggen (evenals het geval is met de mandaatbedragen in guldens, die niet mogen worden geïndexeerd).”
Ook die opmerking vindt ik persoonlijk, in relatie tot hetgeen ik hierboven geschreven heb niet juist.
Het gaat in wezen helemaal niet om de functie, in dit geval GSM mast, maar om de mogelijkheid een deel van het dak te verhuren, aan wie, of voor wat dan ook.
Je laatste alinea begrijp ik niet helemaal eerlijk gezegd.
Volgens mij is juist de conclusie van deze rechtszaak inderdaad dat de meerderheid in de VvE niet mag beslissen een gedeelte van het dak te verhuren aan een derde.
En ja, wil de VvE die mogelijkheid wel hebben ligt het in de weg daarvan om de splitsingsakte te wijzigen.Hoi Lianne en William,
Ik zie helaas nog wel meer mogelijke ‘tegens’, namelijk de (on)mogelijkheid van een dergelijk besluit.
Het lijkt mij geheel niet onverstandig om onderzoek te doen naar deze (on)mogelijkheden in jullie akte voor de verhuur van een gedeelte van het gezamenlijke dak t.b.v. de GSM mast.
In een rechtszaak over een GSM-mast in een andere VVE was een rechter destijds van oordeel dat het niet toegestaan is om een gedeelte van het dak te verhuren voor dat doel.
Deze zaak is hier na te lezen. (voor de liefhebbers, het tussenvonnis is hier te lezen)
Ik ben daarom ook best wel nieuwsgierig hoeveel van dergelijke masten wellicht geplaatst zijn op daken van VvE’s, zonder dat daarvoor misschien een wettige basis aanwezig is !?Hoi William, naar mijn mening is het “de vergadering” die het beleid hoort te bepalen, en het bestuur die uitvoering aan dat beleid hoort te geven.
Ik vind het ook een zeer bedenkelijke gang van zaken met die nieuwe bestuursleden.
Uiteraard kunnen zij allen individueel benoemd worden en zodoende de gewenste groep vormen, maar of je blij moet zijn met die handelswijze?Een bestuur wat bij voorbaat al niet echt rekening houdt met de wensen van de leden lijkt mij niet echt een gewenste situatie.
PS. persoonlijk ben ik van mening dat het eerder genomen besluit om een AED aan te schaffen inclusief trainingen een nietig besluit is geweest, maar dat is een andere discussie 😉Hoi Matthijs, persoonlijk vindt ik het juist heel goed hoe er in jouw VvE met deze kwestie wordt omgegaan en zie ik het probleem niet zo.
Uiteraard zullen er in geval van grote calamiteiten altijd beslissingen genomen moeten worden waarbij zaken wellicht ook niet helemaal conform de reglementen verlopen.
Als men daar echter uiterst zorgvuldig mee omgaat en alles op een goede manier achteraf kan verantwoorden lijkt me dat geen al te groot probleem.
Ik vind het juist heel goed hoe in jullie VvE als het bestuur kennelijk de definitieve reparatiewerkzaamheden wel aan de ledenvergadering voorlegt.
Daarnaast heeft het geld in het reservefonds veelal ook reeds een bestemming.
Een bestemming die weliswaar onder voorwaarden door de vergadering veranderd kan worden, maar je moet naar mijn idee zoveel mogelijk voorkomen dat deze gelden aan andere zaken worden besteedt.
Iets wat in het geval van grote calamiteiten wellicht niet altijd te voorkomen is, maar dat zijn gelukkig uitzonderingen.Hoi Marjon, het antwoord is “Ja”.
Je zult dus toestemming aan de vergadering moeten vragen om de pergola te mogen plaatsen.“wat bedoel je precies met ‘ recht van verhaal op je mede-eigenaren’ ”
Bijvoorbeeld MR1992 art. 6 lid 2Inderdaad, telefoonnummer en mailadres is niet persé noodzakelijk.
In je openingstopic had je het echter over bv. de naam van de daadwerkelijke eigenaar.
En dat is dan net weer een persoongegeven waar je als mede-eigenaar wél weer recht op hebt om in te mogen zien.
Ook het eventuele daadwerkelijke adres van die daadwerkelijke eigenaar, wanneer het om een verhurende eigenaar zou gaan zou naar mijn mening gewoon bij de mede-eigenaren bekend moeten zijn.
Da’s toch ook niet zo vreemd, als je samen eigenaar van iets bent ?
In bepaalde situaties heb je, conform de reglementen, ook recht van verhaal op je mede-eigenaren. Ook daaruit blijkt naar mijn mening weer dat dergelijke gegevens dus gewoon inzichtelijk horen en moeten zijn.Je bent SAMEN eigenaar van een complex, dan lijkt het me zeer logisch dat je ook kan zien wie je mede-eigenaren zijn.
Alle administratie die van belang is voor het beheer van de VvE is inzichtelijk voor alle eigenaren.
Ik begrijp nooit zo waarom er in onderwerpen over dit soort kwesties altijd met de privacywetgeving geschermd wordt.
Het is overigens ook geen wet bescherming privacy, maar wet bescherming persoonsgegevens !Ik sluit me geheel aan bij de reacties van Bob en Carla en zou het bijzonder vreemd vinden als de beperking van 1 persoon per appartement in de akte geregeld zou zijn.
De boete zou ik voorlopig nog maar niet betalen, zelfs als de huurders na de bewuste datum vertrokken zouden zijn.
Eerst maar eens uitzoeken wat de wettelijke basis en grondslag van die boete zou zijn!Onlangs verscheen er een interessante uitspraak over een soortgelijke casus.
Een benoemenswaardige passage in deze uitspraak vindt ik:
“3.4.3. ……….. Hierbij dient nog te worden bedacht dat [appellanten] bij de aanschaf van hun appartement wisten althans konden weten dat dit in geval van eventuele gezinsuitbreiding (in hun visie) te klein zou zijn en dat een eventuele uitbouw van hun woning aan de achtergevel van het complex (ten koste van de tuin), gelet op de artikelen 9, 13 en 22 van het openbaar toegankelijke modelreglement, de toestemming van de vergadering van de VvE zou behoeven. De door [appellanten] gestelde belangen boeten aan relevantie en zwaarte danig in als gevolg van het feit dat [appellanten] onder de zojuist geschetste omstandigheden, zonder enig vooroverleg met de VvE ter zake van een mogelijke uitbouw als door hen gewenst, hun appartement hebben gekocht: zij hadden in redelijkheid kunnen bevroeden, althans dienden er serieus rekening mee te houden, dat die uitbouw bij de VvE op bezwaren zou stuiten. Wanneer vooroverleg vanwege tijdsdruk bij de aankoop van hun appartement niet mogelijk was, blijft onverkort overeind dat [appellanten] rekening hadden moeten houden met mogelijke bezwaren. Ook deze grieven hebben daarom geen succes.”
