[Rob]

“… In het huidige HHR staat: Maximaal een (1) volmacht pet gemachtigde. In het concept wordt daar niets meer over geschreven.”
Hoewel ik persoonlijk wel voor een beperking ben van het aantal machtigingen per persoon lijkt het me toch juist dat deze regel niet meer in het HHR is opgenomen.
Naar mijn mening is de splitsingsakte de enige juiste plaats waar deze bepaling opgenomen mag worden.
“… VVE bepaald door wie de eigenaar radiatoren en radiatorkranen moet laten repareren of vervangen. Betalen mag de eigenaar.”
Afhankelijk van de exacte inhoud van het vigerende reglement lijkt mij dat deze regel in strijd is daarmee.
Wanneer de radiatoren en radiatorkranen tot het privegedeelte/zaken behoren is het geheel aan de eigenaar zelf die daarover mag beslissen.
“… Verkopende eigenaar is verplicht bij verkoop nieuwe eigenaar te laten tekenen voornaleving HHR.”
Ook die regel lijkt mij in strijd met het reglement en ….. overbodig, zie mijn eerste reactie in dit topic 😉
 

[Rob]

Hoi Bob,
“…   merk ik even op dat onder de 80% mogelijk nog steeds een grooteigenaar schuilt (met bijvoorbeeld 60% van de stemmen).”
Daar heb je volkomen gelijk in Bob 😉
Dank voor de correctie.

[Rob]

Nu er geen groot-eigenaar is, kunnen we de mogelijkheid van eventueel machtsmisbruik door die groot-eigenaar ook uitsluiten lijkt mij.
Afhankelijk van de inhoud van de afgegeven machtigingen zou het bestuur wel dankbaar gebruik kunnen maken van die machtigingen.
Toch vraag ik me eigenlijk af of dit de werkelijke situatie is.
Het is naar mijn idee een zeer ongezonde situatie wanneer het bestuur “standaard?!” al beschikt over een dergelijke grote hoeveelheid machtigingen.
Ik zou toch maar eens heel goed gaan uitzoeken hoe één en ander precies in elkaar steekt.

[Rob]

“… duidelijk…..echter, vve bestuur beschikt over 80 % machtigingen.”
Verklaar je nader !
Zijn al die machtigingen door je mede-eigenaren afgegeven of hebben we hier te maken met een groot-eigenaar?
PS. welke MR is in jullie VvE van toepassing?

[Rob]

Ik zou je graag even willen wijzen op deze discussie in het forum !

[Rob]

Hoi Bob,
Dat zelfs alledrie VvE-gerelateerde BRL’n samen geen keiharde garantie geven om dergelijke kwesties te voorkomen kan ik mij nog enigzins voorstellen.
Echter is het naar mijn idee wel juist die “denkbeeldige garantie” waarom een VvE ervoor kiest om met een gecertificeerd beheerder in zee te gaan.
Alle genoemde Voordelen van het Beheerderscertificaat kan je direct aan de kant schuiven wanneer je van een gecertificeerd beheerder niet méér mag verwachten dan van een willekeurige andere Vve-beheerder.
Maar….. dat is natuurlijk een heel andere discussie.
In deze kwestie is door de vergadering de hoogte van het bedrag bepaald waartoe de voorzitter en de technische commissie is gemachtigd tot het geven van opdrachten.
Oók de beheerder, SKW gecertificeerd of niet, moet op de hoogte zijn van dat besluit en daarnaar werken.
“…Los hiervan heeft [appellant] zijn bevoegdheid als bestuurder overschreden door ruim meer dan het maximumbedrag van € 2.500,- aan kosten ten laste van de VvE te brengen.”
Daar ik van mening ben dat je (zéker van een SKW gecertificeerd beheerder,maar uiteraard ook van all andere VVE beheerders) mag verwachten dat hij handelt conform de regelgeving en besluitvorming in de vergadering vind ik het op zijn zacht’s gezegd zeer bijzonder dat deze beheerder toch akkoord gegaan is met die overschrijding door de bestuurder van zijn bevoegdheid.
Of moet de beheerder klakkeloos maar alle facturen betalen die hem toegeschoven worden, omdat hij bijvoorbeeld alleen maar de financiële administratie doet, nee toch !
Overigens vind ik het ook wel bijzonder en misschien ook wel een slechte zaak dat de medebestuurders in deze kwestie de dans ontspringen !

[Rob]

Deze kwestie wordt in een artikel op NederlandVVE en in een artikel op VVErecht toegelicht.
Citaat van mr. R.P.M. de Laat: “… Adequate (kas-)controle, een actieve beheerder en de aanwezigheid van medebestuurders die mede opdracht geven voor de betreffende uitgaven kunnen dit soort uitwassen voorkomen.”
Opmerkelijk in deze kwestie is weer dat we te maken hebben met een SKW gecertificeerd beheerder.
Het blijkt dus maar weer dat het SKW certificaat geen enkele garantie biedt tot het voorkomen van dergelijke zaken !

[Rob]

Hoi Gerard, je zou ook nog kunnen onderzoeken of jullie huidige VvE beheerder aangesloten is bij de branchvereniging VvE Beheerders.
Lees hierover op https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/opzegtermijn-vve-beheerovereenkomst/
PS. Hoewel ik me heel goed kan indenken dat het frusterend is wanneer reacties uitblijven kan ik slechts aangeven dat er op het forum uitsluitend gereageerd wordt door goedwillende en goedbedoelende medeforumleden die allemaal hun eigen redenen kunnen hebben om wel- of niet verder op forumbijdragen te reageren.
Zelf vind ik het bijvoorbeeld ook soms jammer als bijvoorbeeld topic starters na hun vraagstelling geen enkele bijdrage meer aan het topic leveren.
Maar helaas…… dat is inherent aan dergelijke forums.
Verder nodig ik iedereen van harte uit om zijn of haar persoonlijke bijdrage aan de diverse topics toe te voegen !!
Met vriendelijke groeten,
Rob
 

[Rob]

Je kunt hierover ook wat lezen op de site van NederlandVVE  !

[Rob]

Hoi Bob,
Ik ben het geheel met je eens dat art.37-8 hier van toepassing is als het gaat om het aanschaffen van zonnepanelen, ook naar mijn mening is er dan sprake van een nieuwe installatie.
Ik volg je alleen niet zo in je afsluitende zin :
“… Afhankelijk van de feitelijke gang van zaken is enig hierboven bedoeld besluit wel degelijk (en binnen een eventueel geldende fatale termijn!) aan te vechten bij de rechter.”
Wanneer een dergelijk besluit, even los gezien van de financiering, geheel conform de regelgeving genomen wordt zal het naar mijn idee niet eenvoudig zijn om dat besluit door een rechter te laten vernietigen.
Of bedoelde je het anders?
Met vriendelijke groet,
Rob

[Rob]

Volgens mij zijn in principe overeenkomsten tussen 2 partijen in vrijwel de meeste gevallen ook gewoon rechtsgeldig.
Het is hier echter de vraag of het bestuur namens de VvE dergelijke overeenkomsten aan de eigenaren voor mag leggen. Ik weet daar het antwoord niet op !
Persoonlijk vind ik dat het niet zou mogen, maar goed er is een verschil in wat ik kan vinden en wat juridisch niet mag 😉
 

[Rob]

Een interessant artikel hierover is te lezen in dit artikel van Rijssenbeek.
Verder ben ik van mening dat het aan de VvE (dus niet aan het bestuur) is om te bepalen op welke wijze er opgetreden gaat worden in dergelijke situaties en het eveneens aan de VvE (dus niet aan het bestuur) is om, bij voorkeur in het HHR, een regeling met betrekking tot de kosten van de geluidsmeting op te nemen.

[Rob]

Als ik lees dat er een gedegen reservefonds is, onderbouwd door een MJOP zou ik denken “vooral zo houden”. Dáár is al die jaren voor gespaard en het is fijn als je het onderhoud kan uitvoeren wanneer dat nodig is en de benodigde gelden dan aanwezig zijn.
De Alinea van KV66 “…Ik begrijp al tijden niet de juichverhalen…., enz” is me uit het hart gegrepen. Daar ben ik het geheel mee eens.
Toch denk ik, met Carla, dat er wel mogelijkheden zijn om gelden uit het reservefonds te onttrekken voor andere doelen dan beoogd.
Dan denk ik persoonlijk met name aan het artikel in de reglementen waarin iets wordt geschreven over de bestemming van het reservefonds. Die zin luidt vaak “…. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering….“,  bijvoorbeeld MR1992 artikel 32 lid 1.
Ik vind niet dat je bij de aanschaf van een dergelijk installatie kan spreken over “niet voorziene uitgaven”. Onvoorziene uitgaven zijn naar mijn idee uitgaven die nodig zijn door onverwachte omstandigheden en/of oorzaken.
Dat er met de aanschaf van zonnepanelen grote kosten gemoeid zijn is vooraf bekend en daar kan men gewoon rekening mee houden.
Inderdaad lijkt mij de zinsnede over het wel- of niet voordeel trekken hier ook niet van toepassing.
Wanneer de zonnepanelen gebruikt worden voor de stroomvoorziening van de gezamenlijke delen lijkt het mij uiterst moeilijk vol te houden dat je daar als eigenaar geen voordeel uit trekt.
Wellicht is het ook niet onverstandig om in het MJOP te bekijken wanneer de uitgaven voor onderhoud aan het dak/dakbedekking gepland zijn.
Wanneer die bv over 10 a’ 15 jaar vervangen zou moeten worden en het dak is inmiddels voorzien van zonnepanelen zal het onderhoud daaraan als gevolg van het opnieuw moeten (de)monteren van die panelen naar mijn idee aanzienlijk duurder worden.
Tenslotte sluit ik me geheel aan bij de laatste zin van Carla,
“… Maar ik pleit, met jou, voor het per huishouden direct storten, naar breukdeel, van het totaal bedrag. En het reservefonds te gebruiken waar het voor bedoeld is.”
 
 

[Rob]

Inderdaad best bizar William.
Citaat “… Ik heb de besturen van de VvE’s uitgelegd dat zij kunnen overstappen naar een aantal beheerders dat goed aangeschreven staat. Doen zij dit, dan krijg ik van de beheerder een vergoeding. Kiezen ze ervoor zelf een beheerder aan te stellen, wat altijd mag, dan betalen ze zelf een bedrag aan mij. ”
Ik wordt ook wel een beetje nieuwsgierig waarop die curator zich baseert als het gaat over beheerders die goed aangeschreven staan. Ik zou die lijst wel eens willen zien 😉

[Rob]

Het lijkt mij zeer sterk dat die kleine fout in de overeenkomst een reden kan zijn de beheerovereenkomst (na jaren ?)  ineens niet van toepassing te verklaren.
Verder denk ik dat jullie de beheerovereenkomst vóór 28 augustus op moeten zeggen  en in die opzegbrief aangeven de beheerovereenkomst op 31 december 2017 te willen beëindigen.
Wellicht dat William daar beter mee op de hoogte is.

[Auteur]

Berichten