VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
En jouw gehele betoog wordt onderuit gehaald door een andere uitspraak waarin de rechter van oordeel is dat een bedrag van een receptie ten opzichte van de totale exploitatiekosten zo klein is, dat hij het niet de moeite vindt om die reden de financiële stukken af te keuren. https://vverecht.nl/2013/03/nieuwjaarsrecepties-en-barbecues-wie-betaalt/
Dus al mijn argumenten zijn niet onderuit gehaald en blijven gewoon keihard staan. En mijn bewering over slechte verliezers binnen een VvE heb je alleen maar weer bevestigd, helaas. In jouw zaak voor 100 euro bezwaar maken tegen 1000 euro. Zoiets kan je toch niet meer serieus nemen.Daarnaast wordt er weer gerefereerd naar de AvS in jouw zaak alsof dit nog heiliger is dan de Bijbel en er geen enkele ingang zou bestaan om daarvan eenmalig af te wijken. Maar daarover worden wij het nooit eens.
Neemt allemaal niet weg dat ik de uitspraken erg interessant vond en niet wist dat dit zo’n probleem was en dat de uitspraken in het voordeel zijn van mijn persoonlijke voorkeur. Dat is wel handig om te weten, voor wanneer de ALV hierover gaat stemmen en ik op dat moment niet tegen mijn verlies kan.
Draagvlak?
Dus als 2/3 meerderheid in een vergadering met >2/3 opkomst voorstelt om een avondje met alle leden naar de musical te gaan, uiteten te gaan, naar een sportschool te gaan, dan moeten we die democratische keuze maar accepteren.
Dat zijn immers ook allemaal zaken die dezelfde belangen dienen als een BBQ.Ja draagvlak ja, meerdere stemmen gelden. Zeker bij een 2/3e meerderheid. Zouden ze in de politiek ook moeten invoeren met een verplichte minimale opkomst, maar dat is een andere discussie.
Sportschool is een individueel iets, dus niet te vergelijken met een sociaal uitje als een BBQ waar het indirecte doel nog goed te praten is. Dus iets van teambuilding om zo een sterkere VvE te hebben. Met ene uitje naar de sportschool of een musical is geen sociaal uitje te noemen waar de leden elkaar beter kunnen leren kennen.
Dus ja voor een uitje naar de sportschool of musical stap ik misschien wel naar de rechter, maar een eenmalige BBQ niet.Het heeft werkelijk niets te maken met ‘tegen je verlies’ kunnen.
Naar mijn mening moeten we eens gaan accepteren dat een VvE uitsluitend ten doel heeft het complex waarvan iedereen gezamenlijk eigenaar is, in goede stand te houden.
Alleen daarom is een VvE opgericht en ben je als eigenaar verplicht lid van die VvE.Natuurlijk heeft het alles met ‘niet tegen je verlies kunnen’ wanneer de meerderheid zo voor een eenmalige BBQ met als doel een sterkere VvE te hebben.
Ben het persoonlijk met je eens dat de VvE uitsluitend 1 doel heeft waarbij voor een BBQ principieel geen plaats zou moeten zijn. Maar als de meerderheid behoefte heeft aan een eenmalige BBQ, dan kan je in je eentje geen slechte verliezer zijn en naar de rechter stappen. Maar de smoes om elkaar beter te leren kennen op een BBQ kan niet meer gebruikt worden als er al een BBQ heeft plaatsgevonden. Bij een terugkerende BBQ vervalt het enige argument dat het doel van de VvE direct of indirect kan bevorderen.
En over wat voor BBQ hebben we het. Eentje die 25.000 euro kost of 2500 euro?Waarom kan Pietje, als hij in een rijtjeshuis woont, niet verplicht worden bij te dragen aan een georganiseerde BBQ en zou Pietje, als hij toevallig in een appartement woont, wel verplicht kunnen worden daaraan mee te betalen?
Omdat je met een grondgebonden woning in een rijtjeswoning niet automatisch lid bent geworden van een vereniging. Al noemen we die vereniging nog zo vaak een VvE, het blijft gewoon een juridische rechtsvorm met de naam vereniging. Daarbij komen alle lusten en lasten die iedere vereniging heeft, incl de keuze van een meerderheid.
Wat een onzin allemaal van die VvE beheerder dat mensen liever in de middag vergaderen, en dat dat beter is voor de concentratie, etc (dus de eerste 3 punten). Wel leuk geprobeerd.
Mensen nemen al met heel veel moeilijk tijd voor de VvE op een vrije avond, maar mensen gaan echt geen vrij van werk nemen voor een ALV. Heb je helemaal geen opkomst meer. Misschien in het weekend wel, maar alsof mensen hun middag op in het weekend gaan opofferen. Ik ga als bestuurder er echt niet aan beginnen om een ALV een keertje onder werktijd te organiseren. Ik ga er zelf geen eens vrij van werk voor nemen.Als ik als bestuurder zo’n brief vol onzin zou ontvangen met alleen de eerste 3 punten, dan begin ik alvast met het uitzoeken van een nieuwe beheerder, want als je denkt zoveel onzin te kunnen rondsturen, dan zullen er ook voldoende aanwijzingen zijn dat ze op nog meer vlakken een keiharde onvoldoende scoren. Zeker ook een beheerder in handen van Private Equity?
Maar het 4e punt incl een toeslag, is wel een serieus punt van de beheerder te noemen. Zeker als zo’n ALV langer dan een uurtje duurt, en dat gebeurt bij de grotere VvE’s nogal snel en vaak. Ik kan als bestuurder wel een beheerder willen hebben die geen avond-toeslagen hanteert, maar mijn vermoeden is dat alle beheerders dit binnen 5 jaar allemaal gehanteerd hebben. Of minstens een toeslag wanneer de ALV langer dan een uur duurt.
Beheerders komen er ook steeds meer achter dat ze niet meer slapend rijk kunnen worden met al die slapende VvE’s en ze echt aan het werk moeten. Tsja, dan loopt het personeel van de beheerders wel snel weg, want de helft van het personeel bij de gemiddelde beheerder kan niks en weet niks. En de Private Equity maar zulke beheerdersbedrijven opkopen.
Kortom, de VvE heeft een probleem.
Dat bedoelde ik ook. 🙂
Omdat er met een 2/3e meerderheid (incl 2/3e opkomst) voldoende draagvlak voor is en ik de democratie nou eenmaal ook erg belangrijk vind. Daarom schreef ik eerder al choose your battles. Voor een eenmalige BBQ stap ik echt niet naar de rechter.
En ja, principieel gezien heb je gelijk en moet de VvE de zaken regelen die de VvE enkel moet regelen, maar ik vind het een vorm van niet tegen je verlies kunnen, wanneer een zeer grote meerderheid gewoon achter het idee staat om eens een keertje een BBQ te organiseren. Uiteraard verzoek ik de ALV dan wel om duidelijk mijn naam met bezwaar genotuleerd te hebben.
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Je hebt helemaal gelijk, ik kan het nergens vinden. Ik weet even niet precies meer waardoor ik die impressie heb gekregen, maar maakt ook niet uit.
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
Nee niet, zoiets staat pas in MR2006. Maar het voelt zo tegenstrijdig om voor 10.000 euro buiten onderhoud vallende uitgave een 2/3e meerderheid voor te hebben, en voor 1.000.000 binnen onderhoud vallende uitgave de helft +1.
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Ja dat bedoelde ik. Dat is ook niet voor niets toegevoegd door de KNB in 2006.
Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat.
Exact wat ik schreef dus 😉
Ja het is nog even wennen dat we het hierover helemaal met elkaar eens zijn. 🙂
Ik ben ook keihard tegen BBQ’s. Heeft niks met onderhoud, het gebouw, de VvE, of het doel van de VvE (zie AvS) te maken.
Dus kan de VvE maar beter de 2/3e meerderheidsregel hanteren, zoals de Rechtbank Haarlem 30 oktober 2008 heeft geoordeeld. Als er zo’n duidelijke meerderheid voor is, dan heeft het weinig zin om tegen te zijn. Choose your battles. Wel moeten de servicekosten worden verhoogd door zulke uitgaven als BBQ’s.Nog vergeten te vermelden voor in jullie draaiboek:
Een duidelijk digitaal boekhoudkundig software-pakket waarin KC-leden voldoende inzage in hebben is verplicht. In een VvE van max 5 of 10 woningen kom je misschien nog weg met overzichtjes in Excel en bankafschriften van de zakelijke rekening. Maar in een VvE van 20 of meer woningen kan dat echt niet meer.En tip voor ieder beginnend KC-lid met geen of beperkte boekhoudkundige kennis is om te beginnen met de exploitatierekening. Gewoon inkomende facturen controleren. Dat is immers makkelijker voor een leek dat dan de balansrekening.
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?
Anders lijkt het er op, dat de ALV eerst besluit om het bedrag uit te geven (= opdracht tot uitvoering) en dat de ALV later een bedrag gaat vaststellen als beschikbaar budget
ik begrijp van de huidige tekst dus de volgtijdelijkheid niet.
Wie legt mij dit uit?Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
- Deze reactie is gewijzigd 1 maand, 4 weken geleden door .
Maar dan blijft er voor mij toch nog iets onduidelijks.
Namelijk jij, Rob (en dat heb ik hierboven al aangegeven) zegt:Een besluit met een onjuiste stemverhouding is nietig, in plaats van vernietigbaar, omdat de stemverhouding een fundamentele totstandkomingsbepaling is.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.Begrijp me niet verkeerd, ik geef je daarin echt geen ongelijk. Zelfs de rechter zegt:
4.9. Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 lid 1 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14 van Boek 2 de akte van splitsing wordt gelijk gesteld met de statuten.
Maar ik zie gewoon niet in wat dit uitmaakt.
lukaina komt mijns inziens te laat met haar vraag, namelijk ná de ALV. Misschien als het bestuur nog geen opdracht aan de aannemer heeft gegeven, dan kan ze nog op tijd zijn. Maar als het bestuur eerder zo stom was om niet in te zien dat een 2/3e meerderheid verplicht was, dan zullen ze dat nu ook niet zijn. Daarnaast is het doel van lukaina ook onduidelijk. als zij ene juridische procedure wenst te starten, dan zal ze haar belang moeten uitleggen waarom die 2/3e meerderheid zou belangrijk is. Anders gedoogd de rechter gewoon die 60% meerderheid, tenzij er ook nog eens totaal niet voldaan werd aan de eis van een 2/3e opkomstpercentage. Dan kan lukaina misschien nog van de VvE winnen zonder al te veel moeite. Maar wat schiet ze er mee op? Het dak zal toch gerenoveerd moeten worden.Het ‘…die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag’ is naar mijn mening een drempelwaarde die door de vergadering bepaald moet worden, zie ook dit artikel op vverecht.nl.
Ik heb dat artikel gelezen van Dennis Reijnders op VvERecht.nl en ik ben het helemaal eens met zijn analyse. Zeer helder uiteengezet ook. Jouw analyse m.b.t. een drempelbedrag die ‘verbogen in een begroting zou zitten’ vind ik daarop niet geheel aansluiten. Of feitelijk vind ik het niet eens kloppen. Een drempelbedrag wordt namelijk bewust bepaald zoals bijvoorbeeld in MR1973, maar niet automatisch en stilzwijgend doordat er budgetbedragen zijn vermeld in bepaalde begrotingen. Over die budgetbedragen is namelijk niet gestemd dat deze gelden als drempelbedragen.
Dennis Reijnders schrijft:
“In onderhavige uitspraak heeft de kantonrechter geoordeeld dat in het geval er eerder geen drempelwaarde als bedoeld in art. 38 lid 5 MR1992 door de vergadering van eigenaars is vastgesteld, besluiten tot het doen van uitgaven voor buiten het onderhoud vallende werkzaamheden uitsluitend kunnen worden genomen met de gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Het ontbreken van een drempelwaarde heeft derhalve niet als gevolg dat geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen vereist is bij het nemen van het besluit tot het doen van de betreffende uitgaven.”
Dit is dan ook de harde realiteit van alle ALV’s. Niemand (of bijna niemand) heeft ooit een drempelbedrag vastgesteld, zoals deze oa in MR1973 vastgelegd is. De reden dat concrete drempelbedragen in later MR’en zijn verwijderd is duidelijk vanuit een praktisch oogpunt. Voor kleine investeringen een 2/3e meerderheid met een minimale opkomst van 2/3e van alle eigenaren slaat alle besluitvorming in een VvE neer.
Ik heb dankzij het artikel van Dennis Reijnders en zijn aangehaalde rechtszaak eindelijk een antwoord die ik van meerdere juristen niet kon krijgen. Namelijk dat het niet vaststellen van een drempelbedrag helemaal geen effect heeft, zoals de rechter van oordeel is. Weet ik dat (eindelijk!) ook weer.
Vandaar de vraag, wat is er precies besloten in die vergadering waarin ook de begroting is vastgesteld.
Volgens mij is die vraag helemaal niet relevant, maar ik ben benieuwd naar je argumentatie. 🙂
Wanneer jullie daadwerkelijk het besluit genomen hebben die werkzaamheden nu uit te gaan voeren, en dat slechts gedaan hebben met 60% van de stemmen lijkt mij dat het besluit destijds met te weinig stemmen genomen is, en dus nietig is, en niet vernietigbaar.
Met andere woorden, het besluit zou dus feitelijk niet genomen zijn.Dat klopt in theorie, maar in de praktijk wordt de opdracht gegeven aan de aannemer en is de dakrenovatie een feit. Dus mijns inziens heeft daarom het geen enkele waarde dat het juridisch nietig/vernietigbaar is. Want niemand in de VvE is voorstander om een aannemer in te schakelen die de dakrenovatie ongedaan gaat maken. Bestuur kan op de volgende ALV hiervan een hamerstukje maken en probleem is opgelost. Beter is dan om z’n fout van het bestuur op een andere manier te presenteren, zodat men niet nog een keer dezelfde fout maakt.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.
Maar de realiteit is anders dus ik vraag mij af wat je met je bewering dan verwacht. Niemand gaat na het betalen van 145.000 euro geld betalen om het werk van die 145.000 euro terug te draaien alleen omdat ‘geacht wordt dat het het besluit nooit bestaan heeft’.
Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.ZO heb ik het nog nooit bekeken. Zeg je hiermee dan ook dat wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd voor 1 miljoen euro en dit enkel binnen het onderhoud valt (gevels, dak, etc in 1 keer) dat dit kan met een gewone meerderheid van helft+1?
Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Lijkt mij dat de meeste VvE’s nooit van te voren een bedrag afspreken waarvoor men een 2/3e meerderheid nodig heeft.
waarvan de beste offerte (die van 145.000 all -in, dus zonder bijkomende kosten ) nu moet worden goedgekeurd.
Onvoorziene kosten zijn niet geheel hetzelfde als ‘bijkomende kosten’.
Art 38.5: “Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal
door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan…”Het dak valt onder het onderhoud, maar de isolatie is een toevoeging waardoor een 2/3e meerderheid vereist is. De ALV heeft misschien nooit een bedrag vastgesteld, maar je kan bij een rechter makkelijk aanneembaar maken dat 145.000 wel een investering is waarvoor 2/3e meerderheid nodig is omdat dit een regulier bedrag te boven gaat. Maar je bent hiermee te laat, toch? Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden. De rechter kan mondeling besluiten jou gelijk te geven dat een 60% meerderheid onvoldoende was, maar de rechter kan het algemeen belang zwaarder laten wegen dat de werkzaamheden door moeten gaan, omdat het niet duidelijk is wat het algemeen belang is om jou gelijk te geven in de definitieve uitgeschreven uitspraak van de rechter.
Waarom is het voor jou belangrijk dat er een 2/3e meerderheid was?
Het dak moet onderhouden worden, ongeacht welke meerderheid of minderheid daar voor is. Financieel gezien is het voordeliger om extra investeringen in de vorm van extra isolatie gelijktijdig met een dakrenovatie uit te voeren. Dus ik zie niet in waarom het verschil tussen een 2/3e meerderheid en een meerderheid van 60% zwaar zou wegen.Leuk opzetje.
Belangrijkst zijn de kerntaken, namelijk:
– de ALV het advies te geven om de jaarrekening wel of niet goed te keuren
– de ALV het advies te geven om wel of niet goedkeuring te geven voor het financiële beleid van de VvE uitgevoerd door het dagelijks bestuur (dus door de beheerder en door het bestuur).
– eventuele discussie-punten of opmerkingen tussen bestuur en beheerder enerzijds en de kascommissie anderzijds op de ALV mondeling toe te lichten en te vermelden of het bestuur en de beheerder openheid van zaken hebben gegeven en wel of niet meewerkend waren.
In de AvS is meestal iets te lezen over de kascommissie dat dit orgaan de jaarrekening moet onderzoeken en aan de vergadering een verslag bevindingen moet delen en daarnaast dat het bestuur verplicht is de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door de kascommissie gevraagde inlichtingen te verschaffen. Als het hier al fout gaat, dan heeft de VvE een groter probleem.Als ik inhoudelijk kijk naar jouw bulletpoints:
– Controleren of afspraken uit de wet zijn nageleefd, is echt geen taak van de kascommissie. Uiteraard heeft de kascommissie wel een meldingsplicht indien zoiets wordt ontdekt.
– De splitsingsakte zou alleen gecontroleerd moeten worden inzake de juiste verdeelsleutel voor de servicekosten. Maar wanneer en beheerder dat niet correct hanteert, dan mag je de ALV het advies geven per direct een andere beheerder te zoeken.
– Controleren of afspraken uit het huishoudelijk reglement zijn nageleefd, heeft echt niks met de kascommissie te maken.
– Controleren van verzekeringen? Misschien alleen de premie en het vrijwillig eigen risico. De dekking is aan de verzekeraar en dat kan samen met de looptijd echt geen reden om de ALV het advies te geven om een jaarrekening niet goed te keuren.
– Contracten met leveranciers kunnen juist wel gecontroleerd worden. Het kan voorkomen dat een contract allang is vernieuwd, maar dat nog steeds de oude prijs wordt betaald
– Incassomaatregelen bij achterstallige betalingen is een verantwoordelijkheid van de beheerder. Het bestuur dient de beheerder hierop aan te spreken.Waarom een kascommissie controleert is dat de VvE een dagelijks bestuur moet hebben en de ALV na een boekjaar het doen en laten van het dagelijks bestuur moet kunnen evalueren. De ALV kan dit niet zelf, dus moeten daarvoor (kas)commissieleden aangesteld worden zodat de beheerder en het bestuur jaarlijks 1 aanspreekbeurt
inzake de onafhankelijke (kas)controle.