VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.En ik vind het echt heel erg dat dit heeft kunnen gebeuren.
Dat je als VvE zo in een val kan lopen, omdat de meerderheid het allemaal niet snapt.
Ik zou bijna een wedje willen leggen. Over 5 jaar komt die VvE weer in de media, maar dan om te klagen dat het anders is gegaan dan dat er beloofd is.
Waar zal men dan over klagen?
– dat de warmte-verbruik zo duur is geworden?
– dat er niet correct wordt afgerekend op individueel gebruik?
– dat het vastrecht zo duur is?
– dat de begroting van 546.000 euro niet klopte, en de kosten meer dan een miljoen zijn geworden?
– dat de lening over 20 jaar voor maar 400.000 euro toch eigenlijk wel voor hoge servicekosten zorgt en dat dat niet van te voren duidelijk was?
– dat men weer van de stadsverwarming af moet, omdat de leverancier de stekker eruit trekt (en men daarvoor een extra lening moet afsluiten)?
– dat jaarlijks onderhoud toch wel duur is, hoewel dat na 5 jaar nog niet zo erg zal zijn, maar dat komt van zelf wel.Het gaat om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam,
Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.
Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.Dank voor je jouw compliment. š
Dat de rechtspraak zich niet gaat keren tegen stadsverwarming heeft niks te maken met de vraag of ik wel/geen vertrouwen heb in de rechtstaat, maar met een vorm van kansberekening en hoe hard de tegenstanders hun best hadden moeten doen.
De overheid heeft als doel iedereen van het gas af te krijgen.
De overheid geeft vervolgens de opdracht o.a. aan het Warmtefonds om dat doel te bereiken en laat die nou net in de zaak betrokken zijn, namelijk als verstrekker van de lening. Inzake het verstrekken van leningen, zeker van 20 jaar, moet men voor de particuliere markt zich heel wat aan bepaalde regels houden, maar zo niet in de VvE markt.In de VvE is sprake van ketels op gas en men gaat van het gas af om aan de stadsverwarming te zitten. Was het andersom geweest of was de overstap naar blokverwarming geweest dan werden allerlei argumenten gebruikt, die nu niet werden gebruikt. Vindt men het erg dat de individuele eigenaren bij blokverwarming niet zelf een energieleverancier kan kiezen, omdat dat heel belangrijk is, blijkt het bij stadsverwarming ineens totaal niet erg te zijn dat er dan helemaal geen sprake meer is van een keuze, want de stadsverwarmingsleverancier heeft een monopoliepositie. En wanneer de vrije markt wordt uitgeschakeld, dan komen er enge en gevaarlijke dingen. Je bent als VvE dan volledig overgeleverd aan de wolven. Uiteraard doet men alsof de gebruikers in een VvE rechten hebben met stadsverwarming, maar die ‘rechten’ kosten meer geld dan de rechten in de vrije markt.
De overheid is de UBO van stadsverwarming, ongeacht of dit rendabel is of niet. Er wordt dus ergens erg veel belasting op gerekend (gewoon gas), om de ongezonde stadsverwarmingsindustrie levend te houden. Soms is het zo erg (en dan weet je dat het echt erg is) dat de leveranciers zelf de stekker eruit trekken:
http://www.nu.nl/economie/6307678/warmtenet-wordt-onaantrekkelijker-eneco-trekt-stekker-eruit-in-utrecht.htmlEn dan gaan een paar tegenstanders in een VvE naar de rechtbank om het indirect op te nemen tegen de overheid die de lening verstrekt en UBO is met een monopoliepositie, denkende dat ze evenveel kans maakten als de VvE. In de uitnodiging voor de ALV stond niet voor niks de vermelding dat tegenstanders maar naar een rechtbank moesten wandelen. Ze stonden al 10-0 achter en moesten met heel wat argumenten komen om de rechter te overtuigen van hun gelijk. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?
De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.Ook als men op tijd en de rechtbank verzocht om het besluit te vernietigen dan hadden ze veel meer hun best moeten doen. Niet alleen om met meer argumenten te komen, binnen een maand het verzoekschrift geschreven te hebben, en de rechter te overtuigen, maar iets veel belangrijkers, namelijk het overtuigen van de ALV.
Misschien heb je gelijk en hadden de tegenstanders gewonnen in een correct doorlopen vernietigingsprocedure. Maar dan zou de VvE hulp krijgen om op de volgende ALV het weer te proberen met de keuze voor stadsverwarming.Ik kom er gewoon niet doorheen. Niemand (in de stichting) weet wie hier over zou moeten gaan.
Dat is vakkundig jou zoveel mogelijk buiten spel zetten. Ten onrechte natuurlijk, maar dat interesseert die stichting helemaal niks.
Echter, de verkopende makelaar heeft mij zeer weinig info gegeven over de VVE: er is alleen een opstalverzekering en verder niets. (Geen MJOP of administratie). Wat nu??? Het is mijn eerste koop, ik weet niet zo goed hoe ik hierop naar de verkopende makelaar moet reageren.
Zou dit probleem nog steeds bestaan zoals in 2015, of zou het probleem kleiner of groter zijn geworden?
Heeft een lid van de VvE recht op inzage van de presentielijst en de bijbehorende machtigingen van een ALV-vergadering? Op Portaal 2100 zijn deze gegevens sinds kort afgeschermd. Vroeger kon ik ze wel inzien en downloaden.
Ik heb het idee dat beheerders in het algemeen en de softwarebedrijven zoals Twinq de presentielijsten en machtigingen niet zo belangrijk vinden. De presentielijst en machtigingen zijn namelijk alleen belangrijk voor de VvE-leden.
Als bestuurder vind ik een samenvatting van de presentielijst belangrijk en dat daarop de volmachten worden vermeld. Alle fysieke presentielijsten en machtigingsformulieren hebben volgens mij in de praktijk een maand na de gehouden ALV ook geen waarde meer. Of zie ik dat te negatief?Deze discussies en uitspraken kunnen dan allemaal de prullenbak in. 😉 🙂
Waarbij de discussie over het gebruik van reductiefactoren m.i. wel weer heel interessant wordt.Of niet, want wanneer een VvE besluit om reductie toe te passen terwijl de AvS hiertoe geen ruimte biedt, dan is het nietig: uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275
Deze uitspraak had ik niet zelf gevonden, maar kwam ik tegen op: 101vvevragen.nl/financien/stookkosten-vve/Overigens ben ik echt tegen reductiefactoren. Iemand kiest een woning in een flatgebouw met alle voordelen Ć©n nadelen zonder daarbij recht te hebben om gecompenseerd te worden vanwege de nadelen. Zie je het al gebeuren in rijtjeshuizen dat je buurman op een hoekwoning bij je aanbelt wanneer hij de afrekening stookkosten heeft ontvangen? Of dat je kiest voor een woning op de bovenste etage van een flat, maar dat de je 1x per weet de eigenaren van de appartementen op de begane grond of 1e etage moet binnenlaten omdat zij niet net zo’n mooi uitzicht als jij hebben?
Mijn ervaring is dat terugvallen op de leveringsvoorwaarden achteraf een goed idee is. Maar vooraf schenken wij en vooral de beheerder daar veel te weinig aandacht aan. Bij onze volgende lift renovatie, dit jaar, zal ik proberen een boete voor te laat of te lang leveren op te nemen. Hoewel ik me weinig kans geef vanwege het grote werk aanbod in de sector probeer ik het toch. Vorige keer hebben wij de garantie van Ć©Ć©n naar vijf jaar weten op te krikken door vol te houden.
Dat klinkt als een bekende werkwijze (voor zowel VvE als liftbedrijf). š
Wij bekijken nu of het niet beter is dat iedereen een eigen verzekering voor het Eigenaarsbelang/woningverbetering neemt op zijn inboedelverzekering.
Dat zou de VvE-premie toch aanzienlijk moeten verlagen. Maar als jullie die keuze hebben tussen wel of geen EB, dan hebben jullie dus niet een al te grote flat. Voor een grotere flat krijg ik dat (nog) niet voor elkaar en is er maar 1 smaak (all-in incl EB en nog meer onzin wat niet bij een VvE thuishoort).
Als jullie voor de VvE de keuze hebben om de VvE-poliswaarden aan te passen, dan is mijn tip om te vragen om aan te geven op welke voorwaarden de premie nog lager kan, zodat je alleen de essentiƫle kern voor de VvE hebt. Een polis zonder franje noemen ze dat bij de verzekeringen/assurantiekantoren. Doe daar nog een vrijwillig eigen risico bij van ergens tussen de 500 en 1500 euro (kan alleen op water, maar ook op glas ea zaken) en je hebt de mijns inziens ideale VvE-verzekering.De koper is en blijf ook na een gedwongen verkoop, naast de voormalig eigenaar, hoofdelijk aansprakelijk.
De nieuwe eigenaar kan dus afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk gesteld worden.
Moet het bestuur natuurlijk wel een verklaring bij de notaris afgegeven hebben m.b.t. deze schulden 😉Mocht de periode van achterstand in de bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. In dat geval zal er inderdaad waarschijnlijk weinig meer te halen zijn.
En dan kom je direct bij het punt ābetalingsregelingā
Juist door het aangaan van een betalingsregeling zou je als VvE in een situatie terecht kunnen komen waarbij de termijn van verhaalbaarheid op de nieuwe eigenaar overschreden gaat worden.
Ik weet dus niet of een betalingsregeling eigenlijk wel in het belang is van de VvE.Dat wist ik niet (thanks!). Dat gedeelte is bij ons dan ook altijd voor de beheerder geweest en verklaar ik als bestuurder niks over vertrekkende eigenaren.
Ik snap nu het nadeel van een betalingsregeling en dat een gewone gedwongen verkoop dus niet veel risico’s heeft voor een VvE. Toch gun ik dat niemand en kies ik liever voor een betalingsregeling zolang het geen risico voor de VvE wordt.VVE-Totaal
Leuk om te zien dat er dus meer is dan Twinq (en Convect en Informant).
@VvEstem
De AvS is bepalend en staat los van een model.āProbleemā is denk ik de invoering van de warmtewet waarin de warmtemeters inderdaad verplicht lijken te zijn in 2027.
@Rob
Uiteraard gaat wet boven AvSAvS = Splitsingakte?
Ik snap dat een Splitsingakte los staat van een model, maar meestal wordt er behoorlijk op geleund. De originele splitsingaktes bestaan ook, maar die heb ik zelden gezien (wel over gehoord).
De Wet kan wel boven de Splitsingakte gaan, maar ik denk toch ook dat het voor iedere situatie per modelreglement bekeken moet worden. Rob heeft immers een uitspraak laten zien dat een VvE o.b.v. MR1992, maar met heel wat aanpassingen daarop geen individuele meters mocht krijgen.
Overigens weet ik nog steeds niet over welke wet jullie het hebben. Ik lees alleen nog maar verhalen dat er iets in 2027 verplicht gaat worden volgens de warmtewet. Maar wat is dat dan?
Ik gebruik nu sinds 1 jaar het pakket VVE123Public van de firma VVE Gemak.
De gehele administratie tot op factuurnivo is in te zien door alle leden.
Het betaalgedrag van de leden zelf is beperkt tot het eigen betaalgedrag, zodat elkaar onderling uitmaken voor wanbetaler niet aan de orde is.Kosten van gebruik zijn gering.
Vanaf heden is het niet meer mogelijk om uw VvE bij VVE123 te registreren
De VvE’s die zijn aangesloten bij VVE123 kunnen wel gebruik blijven maken van deze dienst.
https://www.vve123.nl/home/Met een paar mensen zijn we bezig om een nieuw verzekeringspakket af te sluiten voor onze VvE (15 appartementen). Het probleem betreft de wettelijk verplichte opstalverzekering. We stuiten in onze gesprekken met met meerdere assurantiekantoren over een fors verschil van opvatting hoe de schade aan het eigenaarsbelang (hierna aan te duiden als :EB) moet worden verzekerd. Uitgangspunt daarbij is dat onze VvE dit jaar een taxatie heeft laten uitvoeren door een erkend en gecertificeerd taxatiebureau. In het uitgebrachte rapport wordt gesproken over een āALL INā bedrag (niet gesplitst) voor de herbouw van het gebouw met inbegrip van ALLE eigenaarysbelangen. Dus met inbegrip van alle woningverbeteringen zoals keukens, badkamers, gelijmde vloeren, tegels e.d.). De taxateur legt in een begeleidende brief uit dat zij wettelijk verplicht zijn alle EB mee te nemen in de taxatie. Bij de uitvoering van de taxatie is de taxateur niet IN de appartementen geweest om zich een oordeel te vellen over de waarde van het EB per appartement.
Verzekeraar A. Wij gaan uit van de taxatie en de verdeling van het getaxeerde bedrag over āgebouwā en āEBā van 90% en 10%. Stel de waarde van het totale EB komt op deze wijze uit op ā¬600.000. Hoewel dat gemiddeld : ā¬ 40.000 per appartement is wordt er bij een partiĆ«le schade aan 1 of enkele appartementen geen rekening gehouden met dat gemiddelde, maar wordt alle schade aan het EB vergoed, tot een maximum van ā¬ 600.000. Dat gebeurt dus ook als de waarde van het EB van 1 van de beschadigde appartementen aanzienlijk hoger is of was dan het genoemde gemiddelde bedrag. Deze ā¬ 600.000 is dus het maximaal uit te keren schadebedrag aan EB, ook als het hele gebouw verloren zou gaan.
Verzekeraar B. Wij gaan bij de gebouwverzekering uit de herbouwwaarde van het gebouw zonder het EB. Elke appartementeigenaar moet de waarde van zijn EB (laten) taxeren of weten en besluiten of hij deze ā op eigen kosten ā wil verzekeren, want je kunt wel āover de duimā zeggen dat het totale EB een waarde vertegenwoordigt van ā¬ 600.000, maar het gaat om de waarde van het EB per appartement. Die kan erg verschillen en moet dus ook apart worden verzekerd, net zoals ook de inboedel apart per appartement verzekerd moet worden.
Het lijkt me sterk dat beide verzekeraars gelijk (kunnen) hebben. Wie weet wie gelijk heeft, verzekeraar A of B.
Alvast heel hartelijk bedankt voor je reactie.
Beide verzekeraars hebben gelijk. Verschil zit niet alleen in de polisvoorwaarden, maar ook in het verdienmodel.
Je kan het beste gaan voor een opstal zonder EB. Over 5 of 10 jaar herken jij je VvE-premie namelijk niet meer terug.Verstandig is het om schade aan de inboedel via de privƩverzekering te laten lopen.
Schade aan de opstal kan wel via de VvE-verzekering lopen, maar weet dat de VvE het jaar daarop een hogere premie moet betalen. Brand vinden verzekeraars niet het grote probleem, Waterschade wel. Kortom, bedenk goed wat je claimt via de VvE-verzekering. Want indien het structureel claimen wordt, dan wordt eenzijdig het eigen risico verhoogd. Of krijg je bericht dat je een nieuwe VvE-verzekering moet zoeken. Gebeurt niet zo snel, maar het komt/kwam voor.
