VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
waarvan de beste offerte (die van 145.000 all -in, dus zonder bijkomende kosten ) nu moet worden goedgekeurd.
Onvoorziene kosten zijn niet geheel hetzelfde als ‘bijkomende kosten’.
Art 38.5: “Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal
door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan…”Het dak valt onder het onderhoud, maar de isolatie is een toevoeging waardoor een 2/3e meerderheid vereist is. De ALV heeft misschien nooit een bedrag vastgesteld, maar je kan bij een rechter makkelijk aanneembaar maken dat 145.000 wel een investering is waarvoor 2/3e meerderheid nodig is omdat dit een regulier bedrag te boven gaat. Maar je bent hiermee te laat, toch? Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden. De rechter kan mondeling besluiten jou gelijk te geven dat een 60% meerderheid onvoldoende was, maar de rechter kan het algemeen belang zwaarder laten wegen dat de werkzaamheden door moeten gaan, omdat het niet duidelijk is wat het algemeen belang is om jou gelijk te geven in de definitieve uitgeschreven uitspraak van de rechter.
Waarom is het voor jou belangrijk dat er een 2/3e meerderheid was?
Het dak moet onderhouden worden, ongeacht welke meerderheid of minderheid daar voor is. Financieel gezien is het voordeliger om extra investeringen in de vorm van extra isolatie gelijktijdig met een dakrenovatie uit te voeren. Dus ik zie niet in waarom het verschil tussen een 2/3e meerderheid en een meerderheid van 60% zwaar zou wegen.Leuk opzetje.
Belangrijkst zijn de kerntaken, namelijk:
– de ALV het advies te geven om de jaarrekening wel of niet goed te keuren
– de ALV het advies te geven om wel of niet goedkeuring te geven voor het financiële beleid van de VvE uitgevoerd door het dagelijks bestuur (dus door de beheerder en door het bestuur).
– eventuele discussie-punten of opmerkingen tussen bestuur en beheerder enerzijds en de kascommissie anderzijds op de ALV mondeling toe te lichten en te vermelden of het bestuur en de beheerder openheid van zaken hebben gegeven en wel of niet meewerkend waren.
In de AvS is meestal iets te lezen over de kascommissie dat dit orgaan de jaarrekening moet onderzoeken en aan de vergadering een verslag bevindingen moet delen en daarnaast dat het bestuur verplicht is de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door de kascommissie gevraagde inlichtingen te verschaffen. Als het hier al fout gaat, dan heeft de VvE een groter probleem.Als ik inhoudelijk kijk naar jouw bulletpoints:
– Controleren of afspraken uit de wet zijn nageleefd, is echt geen taak van de kascommissie. Uiteraard heeft de kascommissie wel een meldingsplicht indien zoiets wordt ontdekt.
– De splitsingsakte zou alleen gecontroleerd moeten worden inzake de juiste verdeelsleutel voor de servicekosten. Maar wanneer en beheerder dat niet correct hanteert, dan mag je de ALV het advies geven per direct een andere beheerder te zoeken.
– Controleren of afspraken uit het huishoudelijk reglement zijn nageleefd, heeft echt niks met de kascommissie te maken.
– Controleren van verzekeringen? Misschien alleen de premie en het vrijwillig eigen risico. De dekking is aan de verzekeraar en dat kan samen met de looptijd echt geen reden om de ALV het advies te geven om een jaarrekening niet goed te keuren.
– Contracten met leveranciers kunnen juist wel gecontroleerd worden. Het kan voorkomen dat een contract allang is vernieuwd, maar dat nog steeds de oude prijs wordt betaald
– Incassomaatregelen bij achterstallige betalingen is een verantwoordelijkheid van de beheerder. Het bestuur dient de beheerder hierop aan te spreken.Waarom een kascommissie controleert is dat de VvE een dagelijks bestuur moet hebben en de ALV na een boekjaar het doen en laten van het dagelijks bestuur moet kunnen evalueren. De ALV kan dit niet zelf, dus moeten daarvoor (kas)commissieleden aangesteld worden zodat de beheerder en het bestuur jaarlijks 1 aanspreekbeurt
inzake de onafhankelijke (kas)controle.Ik meen uit de reacties te lezen, dat men het met IL eens is. En zo zijn er velen.
Ja wel mee eens, maar dat is geen garantie voor de rechter.
Je kan beter nog aan die juriste vragen waarom zij van mening is dat een gewone meerderheid, dus de helft+1, voldoende is.Als vertrekpunt neem ik altijd, dat voor elk besluit een gewone meerderheid vereist is, tenzij uit wet- of regelgeving anders volgt.
Ook niet correct
Welke meerderheid vereist is staat in de AvS.
De basis van elke AvS is een Modelreglement. En jij hebt het MR van 1992.
Wellicht kort door de bocht van wat ik nu ga schrijven, maar een veel beter uitgangspunt zou dan zijn: Elk besluit dat echt heel veel geld kost (waar de grens ligt is moeilijk te bepalen, maar laat het ergens tussen de 50.000 en 100.000 euro zijn) of een langdurige verplichting met zich meebrengt (dus leningen of onderhoudscontracten van meer dan 1 jaar) is een 2/3e meerderheid nodig. Kost het geen of weinig geld, dan is de gewone meerderheid prima. Tenzij het niks met de VvE te maken heeft, zoals een BBQ organiseren voor 1000 euro.De door mij geschetste casus vermeldt, dat er een door de ALV vastgesteld budget van 150.000 euro is voor een nieuw dak met extra isolatie (conform vastgestelde begroting van bv februari 2025).
De offerte voor genoemde werkzaamheden bedraagt 145.000 euro (zonder bijkomende kosten) en dateert van bv 1-9-2025. (Nb er zit genoeg geld in kas voor deze uitgave).
Compliment aan het bestuur zou ik zeggen.Het bestuur heeft geen rekening gehouden met onvoorziene zaken, dus zoals ik in mijn vorige reactie al had aangegeven, verdient het bestuur dus zeker geen compliment.
Zo redenerende zou er toch veel voor te zeggen zijn,
a. dat hier weliswaar sprake is van een uitgave die weliswaar buiten het reguliere onderhoud valt (namelijk de extra isolatie om in aanmerking te komen voor subsidie), maar..
b. dat die offerte lager uitvalt dan het door de ALV vastgestelde bedrag in de begroting.
Het besluit tot instemming met de offerte zou dan toch rechtsgeldig door een gewone – en dus niet met een gekwalificeerde – meerderheid kunnen worden genomen?
Of ziet 38 lid 5 van MR 1992 op een heel andere situatie?
Wie het weet mag het zeggen..Allereerst dat iets niet 150.000 maar 145.000 euro zal kosten maakt voor de vereiste meerderheid niks uit.
Daarnaast is een budget bepaald voor uitgave uit het reservefonds en dat is iets anders dan bepalen of voor een bepaald bedrag wel/geen 2/3 meerderheid nodig is. Meeste VvE’s bepalen zo’n bedrag geen eens. Dat is vervelend voor de VvE’s met Modelreglementen uit 1992 of daarvoor, want pas vanaf 2006 zijn de Modelreglementen iets meer genuanceerd inzake de gekwalificeerde meerderheid (maar nog steeds niet genoeg naar mijn mening). Kortom, je kan op de ALV voordat er gestemd wordt gewoon aangeven dat er voor dit punt een 2/3e meerderheid nodig is volgens de AvS. En zorg dat jouw opmerking ook genotuleerd wordt.Persoonlijk vind ik het altijd leuk om te zien hoe rechters oordelen in soortgelijke kwesties en hoe zij tot dat oordeel zijn gekomen.
Daarnaast wordt maar weer duidelijk dat het ‘geen voordeel trekken uit zodanige maatregelen’ statement vaak onterecht ingeroepen wordt.Ja dat vind ik ook wel interessant om te zien, maar er zijn zoveel ‘onzinrechtszaken’ dat ik echt niet alles volg.
Ik vind de door jouw aangehaalde uitspraak een beetje off-topic, omdat lukaina duidelijk zit met de vraag welke meerderheid nodig is.Alle eigenaren die denken dat ze voor bepaalde investeringen niet hoeven mee te bepalen, vind ik overigens altijd zo kansloos en egoistisch. Dan is het alleen maar leuk als de rechter zulke verzoeken keihard van tafel veegt. Dat de kantonrechter dit niet heeft gedaan, vind ik schandalig. Maar het is allang mijn ervaring dat niet alle rechters heel veel verstand van VvE’s hebben. En valt en staat een uitspraak bij de kunsten va de advocaten.
Blijkbaar waren deze eigenaren van mening dat zij geen voordeel hadden van de isolatiewerkzaamheden aan dak en vloer en hebben daarom verzocht niet mee te hoeven betalen aan die isolatiewerkzaamheden.
De kantonrechter ging mee met dat standpunt en oordeelde dat zij dus inderdaad niet mee hoefden te betalen.
Het hof heeft echter bepaalt dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen en dat deze eigenaar wél voordeel trekken uit dat geheel, en daarom toch moeten meebetalen ondanks dat deze maatregelen hen (mogelijk) geen aanwijsbaar concreet voordeel opleveren.Oke, dan volg ik je weer. Ik zat maar te zoeken naar welke meerderheid er was.
In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.
Deze zaak lijkt mij enkel weer een geval van een paar eigenaren die hoopten dat ze niet aan een investering/lening van 260.000 euro mee moesten betalen.
dank, maar stel er is 150.000 euro gebudgetteerd voor (voor dak en extra isolatie) en het bestuur komt een offerte van 145.000 euro.
Hoe luidt dan uw antwoord?Het bestuur had 175.000 euro moeten budgetteren, want er zijn altijd wel onvoorziene zaken die later ontdekt worden en waarover het bestuur tijdens de uitvoering de optie moet hebben om goedkeuring voor te geven. Offertes zijn namelijk maar offertes en hebben meestal scherpe prijzen, omdat bedrijven met elkaar moeten concurreren. Tijdens de uitvoering kan het bestuur erachter komen dat er bijvoorbeeld geen of onvoldoende rekening is gehouden met aansluitingen van dak naar de schoorsteentjes, of dat de schoorsteentjes ook gedeeltelijk een opwaartse bitumen laag moeten krijgen, omdat bijvoorbeeld de loodslabben op zijn.
Voor dit soort bedragen is het besluit van een ALV nodig ven een 2/3 meerderheid ipv de zeer zwakke helft+1 meerderheid.
In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.
Ik volg je niet. In die zaak is het niet duidelijk hoeveel % voor was, maar het lag minstens boven de 75%. Waarom is deze uitspraak leuk dan?
Oké, leuk, we wonen in dezelfde vve.
Laten de rechter even buitenwege 😉
MR2017 modelreglement is van toepassing.Op grond van welke bepaling in het MR denk jij mij te kunnen verplichten voor eigen rekening de scharnieren van mijn brievenbus te vervangen?
Je vraagstelling klopt niet.
De VvE of het bestuur kan namelijk individuele leden helemaal niet verplichten om de scharnieren van jouw brievenbus te vervangen. Tevens kan jij of andere individuele VvE-leden de VvE ook niet verplichten om de scharnieren van jouw brievenbus te vervangen op kosten van de VvE of dat de VvE daarvoor een opdracht geeft aan een aannemer.Stel ik ben VvE-bestuurder in jouw flat en ik jouw verzoek ontvang om de scharnieren in jouw brievenbus te vervangen, dan wijs ik dat verzoek gewoon heel simpel af. Vooral wanneer ik weet als dat scharniertje gewoon in de bouwmarkt te halen is voor amper 5 euro. Op basis van MR2017 zou ik misschien water bij de wijn moeten doen, door aan te geven dat je jouw bonnetje kan mailen en het bedrag deels of volledig op je bankrekening wordt overgemaakt, omdat inzake brievenbussen niks onder Art 12 staat vermeld. Maar de VvE gaat in geen geval een opdracht geven aan een aannemer om bij jou een scharniertje in je brievenbus te vervangen.
MR2017
Wanbetaling
17.1 Indien een Eigenaar de door hem aan de Vereniging verschuldigde bijdragen als bedoeld
in Artikel 15.3 en/of Artikel 16.3 en/of Artikel 56.7 en/of boetes niet binnen een maand
nadat het bedrag opeisbaar is geworden aan de Vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat
enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van
opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente als
bedoeld in artikel 6:119 BW, met een minimum van tien euro (€ 10,=) of zoveel meer als
de Vergadering jaarlijks mocht vaststellen. Het Bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen.
Artikel 45 is niet van toepassing.Nog een aanvulling voor jullie verweer zijn de gehanteerde termijnen die gebruikt worden voor het versturen van een herinnering. Een betalingsherinnering na 2 weken is geen reden om daarvoor kosten in rekening te brengen. Wettelijke betalingstermijnen zijn meestal binnen 30 dagen, dus al wordt er binnen die 30 dagen elke dag een betalingsherinnering door een incassobedrijf verstuurd, dan kan de ontvanger dat gewoon negeren. Betalingsherinneringen na de 30 dagen is een ander verhaal, maar ik krijg niet de impressie dat je het daarover hebt. En volgens de AvS, maar dat kan verschillen per MR, mag je als VvE pas extra kosten in rekening brengen wanneer de maand voorbij is, maar dat is gelimiteerd en zeker niet gerelateerd aan het aantal verstuurde betalingsherinneringen.
Betalingsherinneringen die naar VvE-leden met een automatische incasso worden verstuurd is wel overduidelijk een teken dat je als VvE zo ver mogelijk uit de buurt van Munnik (en partnerbedrijven) moet blijven. Debiteurenbeheer is zo’n beetje de belangrijkste taak van een beheerder.
Dat er geen besluit genomen is door de VvE om in te stemmen met VvE Services is overigens geen sterk verweer. Dat kunnen jullie beter aanpassen in VvE-bestuur (aannemende dat je met VvE de ALV bedoelde).
Tot slot heb ik het idee dat je de constructie van Private Equity / Urban Care Groep afrekent op hoe Munnik omgaat met de Wet Kwaliteit Incassodienstverlening (WKI). Volgens mij zijn dit toch 2 verschillende kwesties, tenzij al die andere VvE-beheerders die ook in handen zijn van UCG precies hetzelfde handelen als Munnik inzake de WKI. Ik zou denken dat een paar andere VvE-beheerders onder de UCG het beter geregeld hebben dan Munnik.
Ik hoop dat jullie de rechtszaak winnen van Munnik! Aanpakken die prutsers!
Weet je, je kunt alleen je gelijk bewijzen als de metertjes geïnstalleerd zijn,
Zoals dat in zoveel flats al is gebeurd
Voor juristen misschien in beton gegoten maar de geest van de wet is vast niet dat men van de ene op de andere dag voor honderden euro’s verschillend gaat betalen door gebruik van een andere verdeelsleutel.
Een andere verdeelsleutel kan inderdaad honderden euro’s verschillen in de eindafrekening. Maar niet veel mensen die dat snappen.
Is dit nu echt de suggestie dat voor sommige van ons 3 tot 5 keer zoveel de werkelijke prijs van ons stookgedrag zou zijn?
Dat is geen suggestie, maar realiteit binnen VvE’s. Iedere dag voor de gehele dag lopen stoken is duurder dan men denkt, maar zolang er geen meters zijn, wordt niemand met die realiteit geconfronteerd.
Mensen met een afrekening van 200 euro kunnen ook gewoon het hele jaar thuis zijn, maar altijd een trui aan doen wanneer ze het koud hebben. Ook dat is een realiteit in VvE’s.
Er is op de jaarvergadering over gestemd en er is tegen gestemd.
Mijn punt is klaar maar sinds zaterdag krijg ik weer reacties.Ik wilde namelijk de eigenaren helpen in jouw VvE die voor hebben gestemd.
Maar ik wilde jou ook duidelijk maken dat je voor had moeten stemmen. Maar als jij één van de bewoners bent die per jaar 3000 euro of meer zou moeten betalen, dan snap ik waarom je tegen bemetering bent. Al is het duidelijk dat je aan de hand van mijn rekenvoorbeeld blokverwarming zonder bemetering niet solidair kan noemen.Ik toon slechts aan dat de teksten in de splitsingsakte er nauwkeurig toe doen.
Nee, dat toon je niet aan.
Niet voor niets beginnen vrijwel alle uitspraken met een opsomming van de van toepassing zijnde regels uit de splitsingsakte.
Aanpassingen die jij voor regelmatig voorhoudt, dus zonder daadwerkelijke wijziging van de akte, hebben nul waarde.De rechter weegt alle argumenten (voor en tegen) goed af. Logisch dat de teksten uit de AvS dan geciteerd worden.
Vandaar dat je alleen maar problemen op je afroept als je als VvE gaat afwijken van de akte.
Dat is bangmakerij en nog eens onwaar ook.
De nuance die ik daarbij wil maken is dat ik overigens zo min mogelijk wil afwijken van de AvS, alleen als het echt niet anders kan. Of als het beter voor de flat is, bijvoorbeeld besparing van onnodige kosten. En uiteraard maakt het uit wanneer je afwijkt van de AvS. Bij erg belangrijke, zwaarwegende zaken is afwijken zeer onhandig en af te raden, zoals bepalen van de servicekosten op een andere wijze dan op basis van de verdeelsleutel. Maar bij de minder belangrijke zaken is onderbouwd afwijken van de AvS in goed overleg met de ALV echt geen enkel probleem. Maar je komet er pas achter als je het uitprobeert.