VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
bedrijven als Ista en Techem hanteren oppervlaktes/breukdelen als richtlijnen voor vaste kosten.
Hangt van de installatie af. En wat bedoel je precies met vaste kosten? Kosten van de netbeheerders of een percentage van de gaskosten welke niet geheel als variabele kosten berekend kunnen worden? Bedrijven als Ista en Techem, etc verzorgen dit soort diensten
In mijn eigen situatie kon de installatie ook alleen op de bovenste verdieping ontlucht worden.
Volgens mij is dat standaard, omdat blokverwarming destijds zo werd geinstalleerd.
Doen jullie dat vaker, besluiten nemen die in strijd zijn met de regelgeving?
Niet echt verstandig lijkt mij.Als jullie niet aan kunnen tonen dat het technisch niet mogelijk of kostenefficiënt zou zijn, hebben jullie gewoon een nietig besluit genomen.
En ze komen er nog mee weg ook 🙂
Deze uitspraak laat maar weer zien dat de AVS toch echt wél heilig is 😉
Zodra je daar creatief mee om denkt te kunnen gaan, ondermijn je de rechtszekerheid van alle eigenaren en wordt je uiteindelijk weer gestraft.Dat heeft die uitspraak totaal niet laten zien, want conform de AvS moeten eigenaren en gebruikers zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen. Dat is nu overduidelijk niet het geval. De VvE had dus een slecht verweer en een nog slechtere jurist.
Verder doe je wel erg veel aan bangmakerij. De enkele rechterlijke uitspraken die jij als bewijs denkt te kunnen gebruiken om je punt te maken dat de AvS heilig is, is minder dan 0,1% van alle ALV’s die er in Nederland worden gehouden.
De rechter was in die uitspraak juist heel duidelijk: het dak is een gemeenschappelijk deel, en kosten daarvoor moeten volgens de breukdelen worden verdeeld.
Dat geldt dus óók voor isolatie als die onderdeel is van de dakrenovatie.De uitspraak zou duidelijk geweest zijn wanneer de betreffende eigenaar bezwaar had gemaakt dat hij/zij niet enkel voor de isolatie-kosten wilde opdraaien, maar dat de gehele VvE dit moest betalen. Die uitspraak is dus totaal niet duidelijk want het het tegenovergestelde is gebeurd (een eigenaar wilde het zelf betalen en kreeg de VvE een korting). Het belang voor de VvE met deze uitspraak is compleet onduidelijk.
De rechter geeft een eigenaar gelijk zoals jij omschrijft, maar die eigenaar zou niet meebetalen aan de isolatie. Waarom zou een eigenaar wel mee willen betalen aan isolatie en dat bij de rechter vastgelegd willen krijgen? En waarom zou een rechter een korting voor de VvE niet gunnen? Werd dan niet het gehele dak geisoleerd op kosten van een specifieke eigenaar?
Daarnaast leven we in een tijd waarin verduurzaming en energiebesparing juist worden gestimuleerd.
Dakisolatie hoort daarbij, het is niet alleen gunstig voor de bovenste bewoner, maar ook voor de waarde en toekomstbestendigheid van het hele gebouw.Dat is onzin dat het gunstig is voor de waarde van het gehele gebouw. Als een gebouw geen gezamenlijke ketelinstallatie heeft is het per definitie enkel gunstig voor de bovenste bewoner. Met gezamenlijke ketelinstallatie is het voornamelijk gunstig voor de bovenste bewoner en nauwelijks of niet voor de onderliggende woningen, afhankelijk van hoe het gebouw is gebouwd en hoe de installatie is aangelegd.
Totaal geen gezamenlijke investering dus.Kortom: als de VvE besluit te isoleren, dan zijn dat gezamenlijke kosten.
Dat klopt.
En wanneer de VvE creatief genoeg is en een geschikte jurist, kan daarvan dus worden afgeweken. Mocht er een juridische extremist opstaan, dan zal de VvE erachter komen of men creatief genoeg was en of de jurist voldoende geschikt is.Een VvE hoort naar mijn mening niet te zoeken naar constructies waarbij één eigenaar de rekening krijgt voor iets dat feitelijk aan het gemeenschappelijk eigendom gebeurt.
Mee eens, maar dat is niet gebeurd in jouw rechtszaak. Het was namelijk een initiatief van één eigenaar. Een VvE behoort ook niet dakisolatie te ontzeggen aan een eigenaar van de bovenste verdieping. Of de VvE stemt voor isolatie en iedereen betaalt mee conform de breukdelen, of de VvE stemt tegen isolatie, maar geeft de eigenaren van de bovenste woningen de gelegenheid om isolatie te nemen. Met een normaal functionerend bestuur en een goed aannemersbedrijf zijn beide opties mogelijk.
Er zijn 2 Rob’s hier:-). 1tje die de uitspraak post in 2022 ter informatie.
De 2e, ik, ik ben op zoek naar een manier om binnen de VVE regels de VVE de mogelijkheid te geven om het dak te renoveren conform MJOP zonder dat alle leden moeten meebetalen aan de kosten van isolatie, en de eigenaar van het bovenste appartement de gelegenheid te geven binnen die werkzaamheden het dak te isoleren zonder die kosten door te belasten aan de VVE.
2 Rob’s, maar ook weer niet helemaal want jij bent Rob Willem. 🙂
Een dak of iets renoveren wordt overigens niet conform MJOP gedaan. MJOP is maar een planning. Een dak renoveren wordt conform een offerte gedaan waarbij er altijd ruimte is voor meerkosten in overleg tussen bestuur en aannemer.
De mogelijkheden waar je naar op zoek bent zijn simpel.
Niet bang zijn voor juridische extremisten en gewoon de ALV nogmaals voor goedkeuring vragen om de opdracht te geven aan het dakbedrijf zonder isolatie conform de offerte, maar dat er optioneel ook opdracht gegeven kan worden voor isolatie waarbij de VvE een korting kan ontvangen. Het dakbedrijf brengt echt wel extra isolatie aan zolang de VvE daarvoor maar betaalt. En zolang de VvE zeker weet dat men eerst het geld krijgt van de betreffende eigenaar komt het allemaal wel goed.- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
Wat probeer je hiermee te zeggen, Rob?
En wat was het nut van deze rechtszaak?
Waarom zou de verzoeker blij zijn met de uitspraak? Eerst hoefde de verzoeker niet mee te betalen voor isolatie en nu wel. Je zal maar met zulke figuren in een VvE zitten.Normaal gesproken met energiemeters en watermeters. Voor zowel grote als voor kleine VvE’s.
De VvE gewoon zelf beheren is het beste.
Voor een MJOP kunnen jullie een keertje een extern bureau inschakelen. Die voeren dan meteen een conditiemeting uit conform de NEN 2767. Een MJOP kan je ook beter niet door een beheerder laten uitvoeren.Ik vermoed ook dat dit plan uit de koker van de ‘private equity hoek’ is gekomen.
Vorig jaar kregen wij een soortgelijke brief, maar toen werd het nog een ‘pilot’ genoemd.En dan krijgen we nog gelijk ook 🙂
Je gooit alle verenigingen nu op één hoop, en dat is onjuist.
Er is wel degelijk een verschil tussen een boek2 vereniging en een boek 5 vereniging, de VVE.Een ‘gewone’ vereniging (Boek 2) kan besluiten nemen over sociale activiteiten, donaties, borrels, feesten, zolang de leden het willen en de statuten het toelaten.
Een VvE (Boek 5) kan dat niet zomaar:
de VvE is géén ‘club van bewoners’ maar een juridisch verplichte beheerorganisatie, heeft uitsluitend tot doel het beheer van gemeenschappelijke delen en besluiten die daarbuiten gaan zijn in strijd met haar doelstelling, dus nietig.Ja kan nog wel meer kleine verschillen noemen, maar het blijven allemaal verenigingen. En de vereniging bestaat uit leden met wie je moet samenwerken. Compleet anders dan een grondgebonden woning in een rijtjeshuis dus.
De les is overigens wel dat de VvE zich beter niet met BBQ’s moet bezig houden op volledige kosten van de VvE. De kans is namelijk groot dat de rechter de kant kiest van de slechte verliezer.
Toch denk ik dat een bestuur er wel mee weg zou kunnen komen, als bijvoorbeeld de BBQ 3000,- euro kost en de VvE besluit max 500,- euro te betalen en de overige 2500 euro doorbelast moet worden onder de daadwerkelijke deelnemers. Met name als dit eenmalig is en het bestuur aangeeft dat de 500,- euro ten opzichte van de totale exploitatiekosten te klein is en geen reden voor bezwaar vindt bij een 2/3e of 4/5e meerderheid. Er is immers ook sprake van het behartigen van materiële belangen door in een VvE waar er zo weinig vrijwilligers zijn, de immateriële belangen te behartigen waardoor er meer betrokkenheid wordt gecreëerd onder nieuwe vrijwilligers om de materiële belangen te gaan behartigen.
En jouw gehele betoog wordt onderuit gehaald door een andere uitspraak waarin de rechter van oordeel is dat een bedrag van een receptie ten opzichte van de totale exploitatiekosten zo klein is, dat hij het niet de moeite vindt om die reden de financiële stukken af te keuren. https://vverecht.nl/2013/03/nieuwjaarsrecepties-en-barbecues-wie-betaalt/
Dus al mijn argumenten zijn niet onderuit gehaald en blijven gewoon keihard staan. En mijn bewering over slechte verliezers binnen een VvE heb je alleen maar weer bevestigd, helaas. In jouw zaak voor 100 euro bezwaar maken tegen 1000 euro. Zoiets kan je toch niet meer serieus nemen.Daarnaast wordt er weer gerefereerd naar de AvS in jouw zaak alsof dit nog heiliger is dan de Bijbel en er geen enkele ingang zou bestaan om daarvan eenmalig af te wijken. Maar daarover worden wij het nooit eens.
Neemt allemaal niet weg dat ik de uitspraken erg interessant vond en niet wist dat dit zo’n probleem was en dat de uitspraken in het voordeel zijn van mijn persoonlijke voorkeur. Dat is wel handig om te weten, voor wanneer de ALV hierover gaat stemmen en ik op dat moment niet tegen mijn verlies kan.
Draagvlak?
Dus als 2/3 meerderheid in een vergadering met >2/3 opkomst voorstelt om een avondje met alle leden naar de musical te gaan, uiteten te gaan, naar een sportschool te gaan, dan moeten we die democratische keuze maar accepteren.
Dat zijn immers ook allemaal zaken die dezelfde belangen dienen als een BBQ.Ja draagvlak ja, meerdere stemmen gelden. Zeker bij een 2/3e meerderheid. Zouden ze in de politiek ook moeten invoeren met een verplichte minimale opkomst, maar dat is een andere discussie.
Sportschool is een individueel iets, dus niet te vergelijken met een sociaal uitje als een BBQ waar het indirecte doel nog goed te praten is. Dus iets van teambuilding om zo een sterkere VvE te hebben. Met ene uitje naar de sportschool of een musical is geen sociaal uitje te noemen waar de leden elkaar beter kunnen leren kennen.
Dus ja voor een uitje naar de sportschool of musical stap ik misschien wel naar de rechter, maar een eenmalige BBQ niet.Het heeft werkelijk niets te maken met ‘tegen je verlies’ kunnen.
Naar mijn mening moeten we eens gaan accepteren dat een VvE uitsluitend ten doel heeft het complex waarvan iedereen gezamenlijk eigenaar is, in goede stand te houden.
Alleen daarom is een VvE opgericht en ben je als eigenaar verplicht lid van die VvE.Natuurlijk heeft het alles met ‘niet tegen je verlies kunnen’ wanneer de meerderheid zo voor een eenmalige BBQ met als doel een sterkere VvE te hebben.
Ben het persoonlijk met je eens dat de VvE uitsluitend 1 doel heeft waarbij voor een BBQ principieel geen plaats zou moeten zijn. Maar als de meerderheid behoefte heeft aan een eenmalige BBQ, dan kan je in je eentje geen slechte verliezer zijn en naar de rechter stappen. Maar de smoes om elkaar beter te leren kennen op een BBQ kan niet meer gebruikt worden als er al een BBQ heeft plaatsgevonden. Bij een terugkerende BBQ vervalt het enige argument dat het doel van de VvE direct of indirect kan bevorderen.
En over wat voor BBQ hebben we het. Eentje die 25.000 euro kost of 2500 euro?Waarom kan Pietje, als hij in een rijtjeshuis woont, niet verplicht worden bij te dragen aan een georganiseerde BBQ en zou Pietje, als hij toevallig in een appartement woont, wel verplicht kunnen worden daaraan mee te betalen?
Omdat je met een grondgebonden woning in een rijtjeswoning niet automatisch lid bent geworden van een vereniging. Al noemen we die vereniging nog zo vaak een VvE, het blijft gewoon een juridische rechtsvorm met de naam vereniging. Daarbij komen alle lusten en lasten die iedere vereniging heeft, incl de keuze van een meerderheid.
Wat een onzin allemaal van die VvE beheerder dat mensen liever in de middag vergaderen, en dat dat beter is voor de concentratie, etc (dus de eerste 3 punten). Wel leuk geprobeerd.
Mensen nemen al met heel veel moeilijk tijd voor de VvE op een vrije avond, maar mensen gaan echt geen vrij van werk nemen voor een ALV. Heb je helemaal geen opkomst meer. Misschien in het weekend wel, maar alsof mensen hun middag op in het weekend gaan opofferen. Ik ga als bestuurder er echt niet aan beginnen om een ALV een keertje onder werktijd te organiseren. Ik ga er zelf geen eens vrij van werk voor nemen.Als ik als bestuurder zo’n brief vol onzin zou ontvangen met alleen de eerste 3 punten, dan begin ik alvast met het uitzoeken van een nieuwe beheerder, want als je denkt zoveel onzin te kunnen rondsturen, dan zullen er ook voldoende aanwijzingen zijn dat ze op nog meer vlakken een keiharde onvoldoende scoren. Zeker ook een beheerder in handen van Private Equity?
Maar het 4e punt incl een toeslag, is wel een serieus punt van de beheerder te noemen. Zeker als zo’n ALV langer dan een uurtje duurt, en dat gebeurt bij de grotere VvE’s nogal snel en vaak. Ik kan als bestuurder wel een beheerder willen hebben die geen avond-toeslagen hanteert, maar mijn vermoeden is dat alle beheerders dit binnen 5 jaar allemaal gehanteerd hebben. Of minstens een toeslag wanneer de ALV langer dan een uur duurt.
Beheerders komen er ook steeds meer achter dat ze niet meer slapend rijk kunnen worden met al die slapende VvE’s en ze echt aan het werk moeten. Tsja, dan loopt het personeel van de beheerders wel snel weg, want de helft van het personeel bij de gemiddelde beheerder kan niks en weet niks. En de Private Equity maar zulke beheerdersbedrijven opkopen.