30-j MJOP: onzalig plan? Alternatief: 10 jaar rollend, sparen of lenen ?
- Dit onderwerp bevat 44 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 5 dagen, 11 uren geleden door .
-
Berichten
-
Het (concept?) plan om de MJOP-periode verplicht op te schroeven naar 30 jaar lijkt op het eerste gezicht degelijk, ook op dit forum zijn er voorstanders. Maar het pakt financieel onrechtvaardig, volgens mij onzalig, uit voor opeenvolgende generaties eigenaren.
Dubbel betalen als eerste eigenaar? Als eerste eigenaar betaal ik bij de aankoop voor installaties (zoals de lift, het dak en de gevel). Als we vanaf dag 1 moeten sparen op basis van een 30-jarige horizon, betaal ik ondanks mijn aankoop direct mee aan de vervanging ervan over drie decennia. Bij een verhuizing laat ik immers een flink gevuld reservefonds achter voor de volgende eigenaar. Dit uitsmeren van kosten is in omvang niet te vergelijken met het verrekenen/uitsmeren van het huidige (nieuwbouw) onderhoudskosten over 30 jaar.
Dubbel inflatienadeel van sparen: Geld dat ik nu ‘spaar’ in het reservefonds, verdampt deels door 30 jaar inflatie. Een goed MJOP corrigeert voor inflatie van de geraamde kosten. Dit betekent dat ik nu ook nog ga meebetalen aan de inflatie over de toekomst! En dat wetende dat de koper over 25 jaar verdient tegen die tijd ‘inflatoire euro’s’, waardoor de uiteindelijke uitgave voor hem relatief minder zwaar weegt dan voor ons nu.
Een beter alternatief? Mij lijkt dat het bovenstaande in een 10-jarig “rollende 10-jarig MJOP” minder minder belastend is (een MJOP dat jaarlijks wordt geactualiseerd voor een periode van 10 jaar).
Alternatief voor 10 jaar rollend?Nog juister en acceptabeler lijkt het lenen in plaats van sparen voor groot onderhoud (zoals liften en daken). Enigszins vergelijkbaar met wat het warmtefonds doet.
Door een VvE-lening af te sluiten betaal je als eigenaar voor het actuele verbruik en genot van de voorziening en niet voor de toekomstige vervanging. Dat geldt ook voor de eerste eigenaar, die al betaald heeft.
De vervanging wordt door de lening gefinancierd. Rente is aftrekbaar. Er zijn geen grote sprongen in de servicekosten bij een grote vervanging als een CLV-schoorsteen.
Verhuist er iemand? Dan neemt de nieuwe koper de resterende lasten (rente) over, die zitten in de servicekosten. Dat is bedrijfseconomisch (?) en sociaal (?) ook een stuk eerlijker.Heeft iemand al eens concreet gerekend aan de businesscase ‘lenen versus sparen’ voor groot onderhoud binnen een VVE? Bieden de nieuwe Duitse spelers soms een kans?
Ik begrip dat o.a. TNO en universiteiten dit al eens berekend hebben?Natuurlijk is het plan om de MJOP-periode verplicht op te schroeven naar 30 jaar de grootste onzin. Ik snap niet waarom dat op het eerste gezicht degelijk zou zijn. Het is goed om rekening te houden met kosten die nog gaan komen, maar het is oneerlijk om 30 jaar in de toekomst te plannen. Dat gebeurt bij grondgebonden woningen toch ook niet?
Financieel onrechtvaardig zoals je zelf aangeeft, is wel een mooie omschrijving.
Het is allemaal ook weer typisch een geval van te ver doorslaan. Belangrijk is dat mensen weten dat er liftkosten zijn en dat daarvoor iets in alle redelijkheid gespaard moet worden. Dat is totaal wat anders dat je nu al zou moeten sparen voor de liften die de eigenaren in een VvE over 30 jaar moeten betalen.
De duur van 30 jaar is alleen een discussiepunt omdat sommige zaken een cyclus hebben van meer dan 10 of 15 jaar en dus ‘onzichtbaar’ op een MJOP van 10 jaar. Maar dat heb je simpel opgelost door het zichtbaar te maken met een symbolisch bedrag van 100 euro of door aan te geven dat er een x bedrag na die 10 jaar te verwachten is. Dat vind ik wel erg goed aan de MJOP’s met een technische conditiemeting conform de NEN 2767.
Alles zaken in een flat worden genoemd. Maar niet alles heeft de komende 10 jaar evenveel prioriteit.Dubbel inflatienadeel van sparen: Geld dat ik nu ‘spaar’ in het reservefonds, verdampt deels door 30 jaar inflatie.
Dat was tijdens de negatieve rente periode een aantal jaar geleden nog erger. Het kostte geld om geld te sparen.
Een goed MJOP corrigeert voor inflatie van de geraamde kosten.
Maar daarin worden ook veel fouten gemaakt. Voor de zekerheid worden MJOP’s jaarlijks extra hoog geïndexeerd, terwijl dat helemaal niet de realiteit hoeft te zijn. Daardoor kunnen servicekosten soms erg onterecht hoger zijn dan nodig. Alsof de nieuwe eigenaar over 10 jaar recht zou hebben op de laagst mogelijke servicekosten.
Alternatief voor 10 jaar rollend?Nog juister en acceptabeler lijkt het lenen in plaats van sparen voor groot onderhoud (zoals liften en daken). Enigszins vergelijkbaar met wat het warmtefonds doet.
Lenen is nog erger.
Niet voor de VvE, maar wel voor alle afzonderlijke eigenaren.Door een VvE-lening af te sluiten betaal je als eigenaar voor het actuele verbruik en genot van de voorziening en niet voor de toekomstige vervanging. Dat geldt ook voor de eerste eigenaar, die al betaald heeft.
De vervanging wordt door de lening gefinancierd. Rente is aftrekbaar. Er zijn geen grote sprongen in de servicekosten bij een grote vervanging als een CLV-schoorsteen.
Verhuist er iemand? Dan neemt de nieuwe koper de resterende lasten (rente) over, die zitten in de servicekosten. Dat is bedrijfseconomisch (?) en sociaal (?) ook een stuk eerlijker.Dit is een verkopers-sprookje van de banken, maar de realiteit is heel wat anders.
Geld lenen kost gewoon heel veel geld en het aftrekbare gedeelte voor een eigenaar is erg weinig. De woning wordt vervolgens minder waard, en ben je gedwongen om er te blijven zitten omdat niemand graag een appartement met schuld koopt. Daarnaast worden de servicekosten nog eens veel hoger. Misschien niet als je VvE nog CV-ketels had uit de jaren 60 en over enkelglas. Maar als dat zou bestaan, dan is dat een VvE waar je met een grote boog omheen moet lopen.Geld lenen vind ik in veel gevallen financiële zelfmoord en vooral als de VvE dat doet.
Dubbel betalen als eerste eigenaar? Als eerste eigenaar betaal ik bij de aankoop voor installaties (zoals de lift, het dak en de gevel). Als we vanaf dag 1 moeten sparen op basis van een 30-jarige horizon, betaal ik ondanks mijn aankoop direct mee aan de vervanging ervan over drie decennia. Bij een verhuizing laat ik immers een flink gevuld reservefonds achter voor de volgende eigenaar. Dit uitsmeren van kosten is in omvang niet te vergelijken met het verrekenen/uitsmeren van het huidige (nieuwbouw) onderhoudskosten over 30 jaar.
Je maakt toch ook direct gebruik van, bijvoorbeeld, de lift. Lijkt mij niet meer dan logisch dat je meteen gaat sparen op basis van de afschrijvingstermijn.
Interessante gedachtegangen.
Maar is de laatste optie niet het financieringsmodel van de woningbouwcoöperaties. Lenen en via de huur terughalen. En als dat niet uit kan, wordt er niet vervangen/gerepareerd. Als het wel uit kan en de huurder kan niet kan betalen wordt hij/zij uitgezet. En als de coöperatie failliet gaat springt de overheid in.
Om te voorkomen dat er niet vervangen/gerepareerd wordt, heeft de overheid voor particuliere coöperaties (de VvE’s) bedacht dat die moeten sparen en het geld op de plank moeten hebben liggen.
Maar als je het financieringsmodel van de coöperaties wil en in grote stijl gaat lenen moet daar dan niet regelgeving als voor de woningbouwcoöperaties tegenover staan? Dat is dan einde VvE schat ik in en misschien wel einde dat een particulier de eigenaar kan zijn van een deel van een gebouw. Of je rouwig over moet zijn in dan weer de vraag.
Je voorbeeld van de autobanden is perfect. Ik ben een absolute leek boekhouder. Maar is de theoretische achtergrond niet dat de verkoopprijs van jouw auto precies het gespaarde bedrag hoger uitkomt dan die van de buurman zonder spaarpot?
Ik zou eens proberen in contact te komen met de TU Delft de vakgroep van prof. Boelhouwer.
Je maakt toch ook direct gebruik van, bijvoorbeeld, de lift. Lijkt mij niet meer dan logisch dat je meteen gaat sparen op basis van de afschrijvingstermijn.
Dus als jij een wasmachine koopt, begin je ook meteen opnieuw te sparen voor een wasmachine?
Normale mensen verwachten gewoon dat een wasmachine minstens 5 tot 10 jaar meegaan en beginnen pas dan weer een bedrag gaat sparen. Liften moeten het minstens 25 jaar doen met de nodige vervanging van losse onderdelen. Dus logisch dat je pas gaat sparen tussen de 5 en 10 jaar.@VM Fantastisch dacht ik toen ik de eerste zinnen las, een medestander die het 30j-MJOP overheidsbeleid ook kritisch bekijkt. Helaas blijkt de rest van je betoog juist datzelfde beleid te ondersteunen volgens mij.
Ik snap niet waarom je dat denkt. Ik ben een enorme tegenstander van het 30j-MJOP overheidsbeleid. Dat ik dat in sommige alinea’s niet zou lijken, vind ik vreemd.
De overheid heeft geen enkel verstand van een sluitende jaarrekening (ze geven miljarden meer uit dan dat er binnenkomt) en de overheid heeft geen enkel verstand van VvE’s en ook niet van meerjarenplanningen, laat staan een planning voor de komende 10 of 30 jaar. Dus hoort er ook geen 30j-MJOP overheidsbeleid te komen.Je suggestie om in toekomstige onderhoudsplannen met een ‘er komt wat aan’ markering te werken, vergroot de variatie in de hoogte van de jaarlijkse bijdragen aan het reservefonds. Dat is nu juist wat de overheid heeft willen voorkomen met het huidige voornemen tot 30j MJOP’s. Zoals eerder gezegd, doet dat voornemen het grotendeels ten koste van eigenaren van nieuwbouwappartementen.
Alles wat de overheid probeert te voorkomen, maakt de overheid er alleen maar erger mee.
In je eigen woning bepaal je zelf hoe je je financien regelt, en in een VvE bepaalt de ALV hoe de financien van een VvE worden geregeld. De overheid moet zich daar niet mee bemoeien.Ook de paragraaf “Lenen is nog erger” mist volgens mij de kern. Je kunt niet alleen naar de lening zelf kijken; je moet het totale financiële plaatje beoordelen. Natuurlijk kost lenen geld, maar sparen kost ook geld, zeker in een VVE! Relevant is uiteindelijk het saldo van alle voor- en nadelen samen.
Klopt dat het allebei geld kost, maar lenen kost meer geld dan sparen. Althans nu nog.
Ik heb de lezers gewaarschuwd dat lenen namens de VvE het domste is wat je kan doen. Althans nu nog. En een gewaarschuwd mens telt voor twee. Als lezer mijn waarschuwingen negeren, dan is dat prima, maar men komt er nog wel achter.Je voorbeeld van de autobanden is perfect.
Nee hoor.
Het voorbeeld van de autobanden klopt nog niet omdat de autobanden niet door 1, maar 100 eigenaren worden gedeeld en je ook maar een klein breukdeel bezit van die autobanden. Je kan zelf zuinig zijn met die autobanden, maar 10 anderen scheuren er mee off-road en door glas en vuur. En dan denk je dat een er iemand staat te springen om jouw breukdeel van de autobanden te kopen en dat met 100 andere te delen?@DZ. Het effect van spaarpot autobanden heb ik niet zelf verzonden als leek boekhouder. Ooit ergens gelezen over dit mechanisme, dus heb ik daar even naarstig naar gezocht maar niet meer gevonden.
Dat er nog tientallen andere variabelen zijn die de uiteindelijke prijs bepalen doet, voor het vergelijken van deze variabele, niet ter zake. Maar dat weet zelf ook wel.
Dat de variabele: “Ik vertrouw tweedehands autoverkopers niet” een grote rol speelt begrijp ik, maar is denk ik voor dit perfecte “”voorbeeld”” niet van belang. We gaan uit van twee even onbetrouwbare 2de hands autoverkopers; de een omdat hij een spaarpot heeft en de ander omdat hij die niet heeft. Of het hebben/aanbieden van een spaarpot onbetrouwbaarheid weerspiegeld is ook maar een kwestie van perspectief.Een absolute leek zijnde op dit gebied trek ik me terug uit deze discussie voordat ik nog meer wartaal ga uitslaan. Maar interessant blijft het en ik blijf het volgen. Ik hoop dat je zoektocht of de spaarpot al dan niet cadeau wordt gedaan aan de volgende eigenaar resultaat heeft. En dan lezen we dat hier hoop ik.
Overigens de voorzitter van de begeleidingscommissie van de club die het aangehaalde rapport (blz 97) heeft geproduceerd, komt ook van de TU Delft, prof. Visscher. Soms zijn die heel toegankelijk en willen ze wel even tijd besteden aan vragen/stellingen van geïnteresseerden. Maar je kan ook naar de andere leden van die commissie kijken.
Ik heb het rapport niet gelezen hoor, meer dan 110 pagina’s is me te veel.Volgens mij blijft er bij dit soort discussies altijd wel een gevoel van “oneerlijkheid” bestaan, omdat je te maken hebt met timingverschillen tussen betalen, gebruik en eigendomsoverdracht.
In theorie werkt een VvE echter vrij logisch als je het ziet als een gezamenlijk onderhoudsfonds voor de lange termijn: alle toekomstige onderhoudskosten van het gebouw worden gemiddeld uitgesmeerd over de gebruiksduur.
In dat model betaalt iedere eigenaar in verhouding tot de tijd dat hij eigenaar is.De eerste eigenaar betaalt dus niet “dubbel”, maar draagt gewoon gedurende zijn eigendomstijd bij aan de totale instandhoudingskosten van het gebouw.
Bij verkoop wordt dat in principe meegenomen in de waarde van het appartement: een woning met een goed onderhouden VvE of zonder grote aankomende kosten is in de regel meer waard dan een vergelijkbare woning waar grote uitgaven op korte termijn aankomen.In de kern komt het er dus op neer dat een gemiddelde jaarlijkse dotatie een manier is om de totale kosten van het gebouw eerlijk te verdelen over alle eigenaren over tijd.
Wie langer eigenaar is, betaalt meer mee; wie korter eigenaar is, betaalt minder mee.
Over de hele levensduur bekeken is dat naar mijn mening een consistent systeem.Een langere MJOP-horizon (van bijvoorbeeld 30 jaar) past daar op zich goed bij, omdat je daarmee alle grote vervangingscycli zichtbaar maakt en het langetermijn-gemiddelde realistischer wordt.
Belangrijk is dat zo’n 30-jaars horizon vooral een hulpmiddel is om te plannen, niet een exacte spaarregel voor elk jaar.
Het blijft altijd een inschatting die je regelmatig moet aanpassen op basis van de werkelijkheid.– bij 30 jarige periode is dat 3x zo hoog: € 74.674 in het eerste jaar.
Dat is echt belachelijk!
Vanaf dag één is een VvE lid mede verantwoordelijk voor het onderhoud en instandhouding van het gebouw. Dus ook voor uitgaven die over pakweg 30/40/50 jaar aan de orde zijn.
Een in de discussie gebruikt argument dat men bij aankoop van een nieuw complex al heeft betaald voor de lift enz. Is m.i. onjuist. Immers als en niet genoeg geld is om de lift te vernieuwen zal de verkoopprijs ook lager zijn dan verwacht.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.