30-j MJOP: onzalig plan? Alternatief: 10 jaar rollend, sparen of lenen ?
- Dit onderwerp bevat 44 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 5 dagen, 15 uren geleden door .
-
Berichten
-
Ten eerste snap ik niet waarom je zo afgeeft op Atlas research.
Atlas research is van mening zonder gedegen onderzoek en zonder werkelijke feitenkennis de overheid incorrect te adviseren recht tegen de belangen in van mijn VvE. Alsof Atlas research de overheid adviseert dat iedere burger nu verplicht kosten moet gaan maken om een planning te gaan maken van wat iedere burger privé de komende 30 jaar denk te gaan uitgeven.
Daarnaast zit er een behoorlijke tegenstelling in je statement.
“…, of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.”
Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.Tegenstelling? Ik zou niet weten hoe.
Iedere VvE kan de ontvangen servicekosten maar 1 keer uitgeven. Stel een VvE ontvangt ieder jaar 200.000 euro waarvan ieder jaar 100.000 euro naar de reserve gaat. Dan heeft de VvE na 10 jaar 1.000.000 euro. En stel dat een VvE ieder jaar 10.000 euro investeert in een gedegen 30-jarige MJOP. Dan heeft die VvE na 10 jaar geen 1.000.000 euro maar 900.000 euro. Dan heeft een VvE mijns inziens geen voldoende geld overgehouden voor een daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.
Dat wordt niet opgelost door een 30-jarig MJOP als je geen goed bestuur en beheer hebt.
Daarvoor is destijds de wet al aangepast en moest de VvE verplicht gaan reserveren op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.
Ik dacht dat die 0,5% was gekomen als richtlijn. Geen enkele bestuurder had een idee wat nou een realistisch bedrag is om te sparen voor de reserve, ongeacht of er een MJOP was.
Sommige beheerders vinden 50/50 wel netjes. Dus 50% naar de exploitatierekening en 50% naar de reserve. Ik vind het een mooi startpunt om te hanteren, maar ik denk niet dat je als bestuurder je hierop moet blind staren. In mijn eerder voorbeeld ging van de 200.000 een 100.000 naar de reserve en stel de andere 100.000 gaat naar de exploitatierekening. Dat zegt nog steeds helemaal niks over de VvE en de staat van het gebouw, behalve dat er heel veeld verdwijnt.Stel een VvE ontvangt ieder jaar 200.000 euro waarvan ieder jaar 100.000 euro naar de reserve gaat. Dan heeft de VvE na 10 jaar 1.000.000 euro. En stel dat een VvE ieder jaar 10.000 euro investeert in een gedegen 30-jarige MJOP.
Het lijkt me weinig zinvol om met loze cijfers te gaan discussiëren.
Je gelooft toch ook zelf niet dat een MJOP € 10.000 per jaar zou kosten, mag ik hopen.Het lijkt me weinig zinvol om met loze cijfers te gaan discussiëren.
Jij zei eerst dat er een behoorlijke tegenstelling in mijn statement zou zitten. Dus ik neem aan dat ik met mijn uitleg heb aangetoond dat er geen tegenstelling in mijn statements zit.
Mijn conclusie. Als het onzalige plan van een 30 jarig MJOP jaar doorgaat wordt er wel iets bereikt:
(1) Het getal van 42% van de MJOP’s, dat zich nu aan de financiële wettelijke eis van toerekening houdt, zal helaas misschien wel een ordegrootte minder worden.
(2) De titel van het artikelen van Kerstholt wordt bewaarheid, met 30 jarige MJOP’s gaan we helaas “Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer”Ik denk dat het weer extra geldtrekkerij wordt zoals met die energielabels en dat niemand nog die MJOP’s gaat geloven. Kortom, het beleid zal een averechtse werking hebben, zoals met alles uit Den Haag.
Jij zei eerst dat er een behoorlijke tegenstelling in mijn statement zou zitten. Dus ik neem aan dat ik met mijn uitleg heb aangetoond dat er geen tegenstelling in mijn statements zit.
Hoe denk je met het strooien van onzin getallen iets aan te gaan tonen?
en dat niemand nog die MJOP’s gaat geloven.
Waarom zou niemand geloven in MJOP die op basis van NEN2767 is opgesteld?
Terwijl die norm zorgt voor een objectieve meting van de technische staat van een gebouw, wat resulteert in een betrouwbare langetermijnbegroting.Sommige beheerders vinden 50/50 wel netjes. Dus 50% naar de exploitatierekening en 50% naar de reserve
Ik ken geen enkele beheerder die zo te werk gaat!
Hoe denk je met het strooien van onzin getallen iets aan te gaan tonen?
Hoe denk je dat ik met jou serieus kan discussiëren als je steeds van onderwerp verandert?
Jouw kritiek was dat ik tegenstrijdig zou zijn. Ik heb aangetoond dat niet te zijn met een simpel voorbeeld.
Als zo’n simpel voorbeeld te moeilijk voor je is dan heb ik je kennelijk te hoog ingeschat.Waarom zou niemand geloven in MJOP die op basis van NEN2767 is opgesteld?
Terwijl die norm zorgt voor een objectieve meting van de technische staat van een gebouw, wat resulteert in een betrouwbare langetermijnbegroting.De NEN2767 is geen waarzeggersbureau. Het is enkel een richtlijn of indicatie, maar het is niet zoals het in de realiteit gaat gaat verlopen. Een papieren werkelijkheid is geen realiteit. Dat probeer ik je al heel vaak duidelijk te maken!
Ik ken geen enkele beheerder die zo te werk gaat!
Je verdraait het weer. Ook dat maakt discussieren met jou heel lastig.
Ik zeg ook helemaal niet dat men zo ‘te werk’ gaat. Het is alleen een observatie van enkele beheerders en vervolgens een subjectief oordeel van een beheerder dat het een net bedrag is welke gespaard wordt voor groot onderhoud.Het boeit mij eerlijk gezegd totaal niet of ik hoog of laag wordt ingeschat en nee, ik verander helemaal niet van onderwerp.
Jij kwam met een voorbeeld van €10.000 per jaar aan MJOP-kosten om te “bewijzen” dat een gedegen 30-jarig plan ten koste gaat van de daadwerkelijke reserves.
Dat is een karikatuur en geen serieus tegenargument.
Iedereen weet dat een goed MJOP (eenmalig of geactualiseerd) een fractie kost van wat je aan groot onderhoud reserveert.
Met zulke “voorbeelden” kun je vanalles zogenaamd “bewijzen”, maar het zegt helemaal niets.Een MJOP is inderdaad geen waarzeggerij en niemand beweert dat een planning voor 30 jaar exact uitkomt, maar het feit dat een MJOP niet perfect voorspelt, betekent niet dat een langere planningshorizon geen waarde heeft.
Het doel van een MJOP is niet om de toekomst exact te voorspellen, maar om toekomstige onderhoudsverplichtingen zo goed mogelijk zichtbaar te maken zodat er tijdig gereserveerd kan worden.Ook NEN2767 pretendeert niet de toekomst te voorspellen.
Het biedt een objectieve methode om de huidige technische staat van een gebouw vast te leggen, dat is iets anders dan een garantie dat een dak precies in jaar X vervangen moet worden.Of je het nu een “papieren werkelijkheid” noemt of niet, zonder langere horizon en objectieve methodiek blijft het pappen en nathouden, met als resultaat dat de volgende generatie eigenaren de rekening krijgt, of het gebouw achteruit holt, of zoals nu al in veel gevallen blijkt, de VvE niet voldoende geld heeft om het onderhoud uit te kunnen voeren.
De ALV blijft uiteindelijk inderdaad de baas, maar die moet dan wel een keuze kunnen maken op basis van goede informatie in plaats van op basis van een te korte of te karige planning.
Ik ben in ieder geval wel voorstander van de strengere regels en eisen aan een MJOP.
Helemaal met Rob eens. De MJOP indicatie voor de komende jaren. Voor sommige posten zelfs 40/50 jaar. Vanaf dag één wordt daar voor gereserveerd. Voorbeeld € 50.000 kosten over 50 jaar. Reservering eerste jaar € 1000,- volgende jaren wordt rekening gehouden met inflatie (gemiddelde voorgaande 5 jaren). Na 10 jaar bijgewerkt naar actuele prijzen. Niemand betaald te veel.
Mijn voorbeeld was bij ons geen voorbeeld maar realiteit vanaf eerste jaar.
Of zou die hoge bijdrage misschien de reden zijn dat slechts en klein gedeelte van de vve‘s de bijdrage berekent volgens het schema dat in de wet staat?
Dat zou zomaar mogelijk zijn Dik 😉
Ik heb zelfs meegemaakt dat de hoge onderhoudsposten gewoon “even” uit het MJOP verwijderd werden.
Iedereen blij met de “lagere” servicekosten,…. totdat de klap komt.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.