30-j MJOP: onzalig plan? Alternatief: 10 jaar rollend, sparen of lenen ?
- Dit onderwerp bevat 44 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 5 dagen, 11 uren geleden door .
-
Berichten
-
Vanaf dag één is een VvE lid mede verantwoordelijk voor het onderhoud en instandhouding van het gebouw. Dus ook voor uitgaven die over pakweg 30/40/50 jaar aan de orde zijn.
Onzin
Daken & Dakbedekking 0,59% € 64.900 2050 25 € 4.940 € 0
Gevels & Voegwerk 0,68% € 74.800 2045 20 € 4.793 € 0
Schilderwerk (Hout/Metaal) 0,80% € 88.000 2032 7 € 21.457 € 10.820
Liften 1,40% €154.000 2045 20 € 9.870 € 0
CLV 0,68% € 74.800 2045 20 € 4.793 € 0
Installaties (WTW, CV, Hydro 0,15% € 16.500 2037 12 € 2.017 € 0
Gemeensch. ruimten 0,35% € 38.500 2040 15 € 5.557 € 0
Klein dagelijks onderhoud 0,07% € 7.700 2026 1 €13.247 € 9.020
Periodiek inspecteren 0,03% € 3.300 2028 3 € 1.953 € 1.170
Onvoorzien 0,05% € 5.500 2026 1 € 9.460 € 6.450Onvoorzien, Klein dagelijks onderhoud en Periodiek inspecteren horen niet thuis in een MJOP.
Herbouwwaarde : € 11.000.000
Verplicht sparen als zonder MJOP : 0,50%
% onderhoud volgens dit 30-j plan : 0,71%
Inflatie : 3,5%Benodigde dotatie reserves jaar 1 (30 jaar model) : € 78.087 (zonder liq. controle)
Benodigde dotatie reserves jaar 1 (10 jaar) : € 27.460 (zonder liq. controle)De ALV kan altijd een MJOP niet goedkeuren.
Dat zou in dit geval ook gedaan moeten worden met een 30 jarig MJOP.
Men kan immers ook het 10 jarig MJOP 3 keer kopieren.
Of men kan gewoon geen MJOP hebben en de 0,5% van de herbouwwaarde hanteren.
Overigens is dit wel een enorm karig MJOP. Kan je net zo goed geen MJOP hebben.Monaster schreef;
Vanaf dag één is een VvE lid mede verantwoordelijk voor het onderhoud en instandhouding van het gebouw. Dus ook voor uitgaven die over pakweg 30/40/50 jaar aan de orde zijn.
Een in de discussie gebruikt argument dat men bij aankoop van een nieuw complex al heeft betaald voor de lift enz. Is m.i. onjuist. Immers als en niet genoeg geld is om de lift te vernieuwen zal de verkoopprijs ook lager zijn dan verwacht.Daar ben ik het helemaal mee eens.
Er blijkt namelijk een enorm verschil te zijn tussen een 10 jarig model en een 30 jarig model wat betreft de jaarlijks benodigde toevoeging aan de reserves (dotatie) voor opeenvolgende eigenaars.
Dat verschil is volledig subjectief en is bovendien maar een mening. En modellen hebben zelden iets met de realiteit te maken. 10 of 30 jaar maakt dan helemaal niet uit. Gewoon een MJOP door een andere bouwkundige laten samenstellen of gewoon zelf doen. Vooral als het zo’n karig geformuleerd MJOP is, kan je het makkelijk zelf. Doe je het lekker uit de losse pols voor de komende 50 jaar met de minimaal gewenste bedragen. De ALV is de baas!
- Deze reactie is gewijzigd 1 week, 5 dagen geleden door .
Volgens realiseert niet iedereen dat een MJOP niets meer is dan een planning, een prognose van wat er zou kunnen gebeuren. Het is een argument om de servicekosten en vooral het gedeelte daarvan voor de reservering van groot onderhoud vast te stellen op een redelijk bedrag. Dus geen 10 euro in de maand en ook geen 1000 euro in de maand. Een MJOP behoort ook nooit exact uit te komen. Daarom is die 0,5% een mooie richtlijn. Of dit redelijk is in nieuwbouw dat durf ik niet te zeggen. Ik vermoed van niet. Niemand houdt volledig rekening met de komende 30 jaar. Een 10 jarige planning is dus veel handiger. Maar als de overheid zo graag in een papieren werkelijkheid zou willen leven, dan kunnen we met zijn allen ook wel 50 jarige of 100 jarige MJOP’s kunnen maken. Want waarom stoppen bij maar 30 jaar?
Het is een argument om de servicekosten en vooral het gedeelte daarvan voor de reservering van groot onderhoud vast te stellen op een redelijk bedrag.
Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.Citaat uit brief van de Minister;
“MJOP-periode naar 30 jaar
Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het hierboven genoemde wetsvoorstel. Dit zorgt ervoor dat VvE’s beter inzicht krijgen in het volledige pakket van benodigde toekomstige onderhoudswerkzaamheden. Het zorgt er ook voor dat VvE’s daar tijdig met realistische VvE-bijdragen voor kunnen sparen. Door het combineren van groot onderhoud met het verduurzamen van het gebouw, kan de VvE veel
geld besparen. Appartementseigenaren komen minder snel onverwacht voor grote uitgaven te staan als gevolg van een onvolledig MJOP. De noodzaak van tussentijds bijstorten wordt hiermee zoveel mogelijk voorkomen.”In het rapport van Atlas Research is ook te lezen dat een MJOP ook aan meer eisen zou moeten gaan voldoen.
Citaat;
“De verschillende experts en stakeholders vinden een MJOP een goede manier om de toe komstige kosten van onderhoud voor VvE’s in beeld te brengen, maar door het ontbreken van vormvereisten, de wisselende kwaliteit van de MJOP-en in de praktijk en de financiële limieten van eigenaars blijft het een probleem dat VvE’s regelmatig niet genoeg reserveren voor onderhoud. Juridische experts in de focusgroepen kwamen met een aantal concrete voorstellen over mogelijke eisen die aan een MJOP gesteld zouden kunnen worden om zo een einde te maken aan de wisselende kwaliteit en ervoor te zorgen dat VvE’s genoeg re
serveren – en daarmee het MJOP een belangrijkere rol te geven:
• Meetmethoden zoals Nen-normen toevoegen;
• Conditiemetingen op reguliere basis verplichten (bij actualisatie MJOP);
• Looptijd van het MJOP verlengen van tien naar dertig jaar;
• Verplicht periodieke indexatie van de bedragen in een MJOP opnemen;
• Btw opnemen bij elke kostenpost in het MJOP ten behoeve van de transparantie (er worden nu vaak nog verschillende btw-tarieven gehanteerd).”Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.Ministers staan niet bekend om hun kennis over “realistische bedragen”, dus dat kan ik totaal niet serieus nemen.
In het rapport van Atlas Research is ook te lezen dat een MJOP ook aan meer eisen zou moeten gaan voldoen.
De ALV is de baas in een VvE en niet Atlas research.
• Meetmethoden zoals Nen-normen toevoegen;
• Conditiemetingen op reguliere basis verplichten (bij actualisatie MJOP);
• Looptijd van het MJOP verlengen van tien naar dertig jaar;
• Verplicht periodieke indexatie van de bedragen in een MJOP opnemen;
• Btw opnemen bij elke kostenpost in het MJOP ten behoeve van de transparantie (er worden nu vaak nog verschillende btw-tarieven gehanteerd).”-Meetmethoden conform Nen-normen zegt niks over de echte realiteit.
-Conditiemetingen op reguliere basis verplichten is wel de allergrootste onzin. Alsof een goed dak binnen 2 jaar helemaal op. Dit punt alleen al laat zien wat er mis is met zulke adviesbureautjes. Geen enkel realiteitsbesef, pure geldverspilling en geen enkele specialisme in datgene waarover geadviseerd wordt. Maar daar zijn ze gek op in de overheid.
-Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.
– Het lijkt mij logisch dat alle bedragen inclusief BTW zijn, omdat VvE’s alles met BTW moeten betalen. Als je MJOP exclusief BTW is, dan heb je geen goed MJOP. Niet alle zaken in een VvE vallen onder het 21% tarief.
Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.Redelijk ja. Redelijk is realistisch.
Realistisch is dat het ergens tussen te hoog en te laag zit, bij voorkeur ergens iets meer dan boven het midden. De eigenaren van nu hoeven immers niet het gehele groot onderhoud te financieren voor de eigenaren van de toekomst. Dan voldoe je aan het voldoende reserveren om de noodzakelijke onderhoudskosten te kunnen betalen die iedereen aan heeft zien komen. Want niet alle verwachte kosten worden ook daadwerkelijke kosten. Sommige zaken kunnen worden doorgeschoven. Andere zaken kunnen minder luxe worden aangepakt.En wanneer je langer met MJOP’s en aannemers werkt, merk je dat aannemers met je meedenken en je sommige kosten proberen te besparen, omdat niet alles in een MJOP even belangrijk is, of niet alles in een MJOP ook realistisch is. Soms moet je volgens de planning iets vervangen, maar zien aannemers dat dat niet altijd nodig is. Dat merk ik met bouwkundige zaken, maar ook met technische zaken. Soms is een technische levensduur bereikt van een ketel of een boiler, maar niet altijd is het dan nodig om het dan zo snel mogelijk te vervangen.
Waarom de overheid ook zich niet moet bemoeien met de MJOP’s is omdat MJOP’s onderdeel zijn van een papieren werkelijkheid. MJOP’s zijn een hulpmiddel om de agenda van een VvE te bepalen, zodat je weet welk groot onderhoud je eerst moet aanpakken. Maar MJOP’s moeten geen doel op zich worden. Je MJOP kan er perfect uitzien en jarenlang goed zijn bijgehouden waar Atlas Research helemaal blij van wordt en waarvoor ook duizenden euro’s is betaald. Maar daar heb je niks aan als je gebouw uit elkaar valt of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud. Een VvE moet ook geen MJOP-bureau financieel onderhouden.
De ALV is de baas in een VvE en niet Atlas research.
Ten eerste snap ik niet waarom je zo afgeeft op Atlas research.
Het ministerie heeft hen de opdracht gegeven een en ander uit te zoeken en te rapporteren en dat hebben zij gedaan, niet meer en niets minder.
En ja, mochten de aanbevelingen t.a.v. het MJOP overgenomen worden en daarvoor een wettelijke regeling komt dan is de ALV inderdaad nog steeds de baas, maar zal die zich wel aan die wet moeten gaan houden.
Dus het MJOP van de VvE zal dan aan die normen moeten gaan voldoen.In het verleden bleek dat er veel VvE’s waren die te weinig reserveerden voor onderhoud.
Daarvoor is destijds de wet al aangepast en moest de VvE verplicht gaan reserveren op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.Uit het onderzoek is gebleken dat het door de wisselende kwaliteit van de MJOP’s in de praktijk nog steeds een probleem blijft dat VvE’s regelmatig niet genoeg reserveren voor onderhoud, en daarvoor zijn ze nu oplossingen aan het bedenken.
Maar daar heb je niks aan als je gebouw uit elkaar valt of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.
Als je gebouw uit elkaar valt heb je sowieso al heel slecht onderhoud uitgevoerd 😉
Daarnaast zit er een behoorlijke tegenstelling in je statement.
“…, of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.”
Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.
Het probleem van “onvoldoende geld” is dus eerder een argument vóór een langere planningshorizon dan ertegen.-Meetmethoden conform Nen-normen zegt niks over de echte realiteit.
-Conditiemetingen op reguliere basis verplichten is wel de allergrootste onzin. Alsof een goed dak binnen 2 jaar helemaal op. Dit punt alleen al laat zien wat er mis is met zulke adviesbureautjes. Geen enkel realiteitsbesef, pure geldverspilling en geen enkele specialisme in datgene waarover geadviseerd wordt. Maar daar zijn ze gek op in de overheid.
-Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.
– Het lijkt mij logisch dat alle bedragen inclusief BTW zijn, omdat VvE’s alles met BTW moeten betalen. Als je MJOP exclusief BTW is, dan heb je geen goed MJOP. Niet alle zaken in een VvE vallen onder het 21% tarief.
Ben benieuwd naar je antwoorden op onderstaande vragen;
Wanneer vind jij een conditiemeting wél zinvol?
Hoe bepaal je objectief of een dak nog 2 jaar of 10 jaar mee kan?
Als indexatie onzin is, hoe verwerk je dan toekomstige prijsstijgingen in een MJOP?Ben benieuwd naar je antwoorden op onderstaande vragen;
Wanneer vind jij een conditiemeting wél zinvol?Dat is ten eerste afhankelijk van het gebouw, ten tweede van het jaarlijks onderhoud (klein én groot).
Een conditiemeting kan je om de 5, 10 of zelfs 20 jaar uitvoeren. Standaard MJOP’s zijn meestal 10 jaar. Dus na ongeveer 10 jaar is het handig om te weten hoe de volgende 10 jaar eruit moet gaan zien. Dan neem ik aan dat de afgelopen 10 jaar er regelmatig klein en groot onderhoud is uitgevoerd.Een conditiemeting ieder jaar of om de paar jaar is onzin, want na een conditiemeting weet je de staat van het gebouw. Zo’n conditiemeting zou heel slecht zijn al wanneer je het na een paar jaar weer moet doen en het een totaal ander beeld zou geven.
Hoe bepaal je objectief of een dak nog 2 jaar of 10 jaar mee kan?
Door er minstens naar te gaan kijken. Dus niet blind staren naar een MJOP overzichtje achter je computer.
En de bepaling van hoe lang je moet wachten, moet je niet door een Excelletje laten bepalen.
Wanneer je weet hoe lang het geleden is wanneer het dak voor het laatst is gedaan, dan weet je dat je na 20 of 30 jaar het dak weer moet gaan onderhouden, aannemende dat men er een beschermende ballastlaag op heeft geplaatst. Kaal bitumen gaat de 20 jaar echt niet halen zonder problemen (tenzij je flat in de schaduw van een grotere flat staat).Als indexatie onzin is, hoe verwerk je dan toekomstige prijsstijgingen in een MJOP?
Ten eerste, dat schreef ik niet
Ik schreef: “Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.”Ten tweede, niemand kan de toekomst voorspellen dat iemand weet welke indexering de juiste is. Je kan niet op alle prijzen maar blindelings een x procent indexering rekenen. Voor bepaalde liftkosten zal je een hoger indexeringspercentage moeten hanteren dan voor verlichting. Ik heb gemerkt dat de kosten van hout enorm hard zijn gestegen. Ik denk dat in geen enkele MJOP welke in de jaren 2010-2020 zijn samengesteld, de indexeringen voor hout-vervangingskosten correct zijn geindexeerd. En soms vallen kosten weer mee. Dan had ik rekening gehouden met een een jaarlijkse stijging van bijvoorbeeld 2% en dan bleek het minder dan 1% te zijn. Dat lijkt weinig, maar wanneer het in de 100 duizenden euro’s loopt, dan gaan die kleine percentages toch wel verschil maken.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.