[PMSchC]

U heeft nog een paar dagen de tijd om te reageren op het voorgenomen Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars, de einddatum is zondag 20 september 2026.

Het gaat mij met name om de forse verhoging van de dotatie als het wetsvoorstel wordt aangenomen.

Ik heb wat informatie verzameld en bijeengebracht in dit document.

[DikOz]

Waarom verrekenen je de inflatie (indexering) niet in de kostprijs van de onderhoudsposten? Dan hoeft de toevoeging aan het reservefonds toch niet meer voor inflatie gecorrigeerd te worden? En kan je “een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren” toch toepassen?.

[PMSchC]

Het weglaten uit of samenvoegen van informatie in de tabellen leidt er niet toe dat die tabellen overzichtelijker worden of meer inzicht verschaffen, integendeel.

Door in de eerste 8 kolommen de absolute bedragen en in de laatste 3 kolommen de relatieve (naar 2026 contant gemaakte) bedragen te laten zien, zou het mogelijk moeten zijn om de gegevens in de tabellen na te rekenen waarbij dan maar aangenomen moet worden dat de bedragen in de kolommen 5 en 7 correct zijn.

Het belangrijkste is dat “iedereen” nu eindelijk eens zou moeten begrijpen dat de wijze waarop de dotatie volgens de letter van de wet moet worden bepaald in rekenkundig opzicht volkomen onzinnig is. Ik ben niet de enige die er zo over denkt trouwens, lees de bijlage die hier is te zien maar eens door.

[DikOz]

Sorry, het was blijkbaar niet duidelijk dat ik het niet over de tabellen had. Mijn opmerkingen slaan op de opmerking dat de jaarbijdragen over de jaren niet gecorrigeerd zouden mogen worden voor inflatie (indexering). Ook de huidige wet verbiedt je toch niet de inflatie in de kostprijzen op postniveau (en niet in de totaaltellingen) te verwerken? En dan zou je gewoon de wet kunnen volgen en alle kosten gelijkmatig over alle jaren verdelen?

[PMSchC]

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd, zie de betreffende uitspraak. Inderdaad mogen de onderhoudskosten wél geïndexeerd worden, sterker, dat moet niet worden nagelaten. De wetgever laat evenwel in het midden met welk percentage gerekend mag of moet worden.

Die uitspraak komt er op neer dat als, bijvoorbeeld, het totaal van de geplande (geïndexeerde?) onderhoudskosten over een periode van 30 jaar € 300.000 bedragen er jaarlijks € 10.000 moet worden gedoteerd.

De VvE-leden doteren zodoende in het 30e jaar als gevolg van inflatie feitelijk veel minder dan de leden in het 1e jaar. Is dat dan een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren zoals de huidige wet dat, ook volgens de uitspraak, vereist? Ik ben van mening dat dat zeker niet het geval is.

Als VvE kún je de dotatie anders, realistischer en eerlijker, begroten dan volgens de uitspraak van de kantonrechter zou moeten. Dat heb ik in mijn tabellen, met name in de tabel op pagina 3, laten zien. Vervelend is dat een VvE ingeval van een juridisch conflict dan niet sterk staat. Ik hoop daarom op een aanpassing van BW 5, artikel 126, lid 2, onder a.

Nu de internetconsultatie betreffende het wetsvoorstel is afgesloten, is het afwachten wat er uit de bus komt.

[VvE-stem]

Citaat:

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd, zie de betreffende uitspraak.

Wie is er nou bestuurder van de VvE en verantwoordelijk voor een realistisch MJOP? Het VvE-bestuur of de Kantonrechter?
Als bestuurder moet je rekening houden met geindexeerde prijzen ongeacht wat een kantonrechter daarvan vindt.

[VvE-stem]

Ik maak de fout dat ik de analyse van PMSchC kon aannemen. Maar de kantonrechter geeft helemaal geen verbod op het indexeren van de dotatie. Dus ik had mijn vorige reactie willen verwijderen maar die optie staat er niet meer.

[VvE-stem]

Na het herlezen van de uitspraak, vraag ik mij toch af of iedereen deze zaak hetzelfde interpreteert.
Ik denk van niet omdat ik de uitspraak ook niet geheel duidelijk vind.
Het lijkt alsof je conform de wet gewoon een vast bedrag in de dotatie moet opnemen, en dat staat helemaal los van hoe het MJOP verder wordt vormgegeven. Niks meer, niks minder.

[PMSchC]

Ik herhaal een deel van de onder 3.7 te lezen uitspraak van de kantonrechter:

Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.
Wat mij betreft is dat duidelijke taal.

Bekijk ook
– de links in mijn eerdere posts in dit draadje
– mijn post #148940, klik op de link in die post en bekijk dan met name de tabellen achter de link “vijftal schema’s” plus de uitleg daarbij
voor wat mogelijk nieuwe inzichten.

• Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 1 dag geleden door -.

[DikOz]

Volgens het rapport van Atlas speelt het probleem van de gelijkmatige verdeling slechts bij zo’n 40% van de VVE’s, zie de evaluatie van Atlas Research. Zo’n 60% doet niet wat de wet lijkt voor te schrijven. Lijkt omdat die 60% de wet mogelijk leest zoals dat ik ook doe: ‘gelijkmatige toerekening’ gaat over het proces, het uitrekenen, niet over de uitkomst (de getallen). Dit is al eerder onderwerp van discussie op dit forum geweest.

[VvE-stem]

Citaat:

Zo’n 60% doet niet wat de wet lijkt voor te schrijven. Lijkt omdat die 60% de wet mogelijk leest zoals dat ik ook doe: ‘gelijkmatige toerekening’ gaat over het proces, het uitrekenen, niet over de uitkomst (de getallen).

Dat ook, maar als bestuurder behoor ik te handelen in het belang van de VvE. De wet is niet geschreven in het belang van een specifieke VvE, maar gooit alle VvE’s op 1 hoop en geeft het richtlijnen. En nu is het duidelijk dat de wetgevers duidelijk wetten maken voor VvE’s die helemaal niks met het belang van VvE’s te maken hebben. Maar meer met het belang van bedrijven die zich bezighouden met duurzaamheid. Schandalig eigenlijk.

[VvE-stem]

Citaat:

Wat mij betreft is dat duidelijke taal.

Als het duidelijke taal voor je is, waarom schrijf je dan iets op wat helemaal niet waar is?
En dan citeer ik jou met:

Citaat:

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd,

[Rob]

Citaat:

<cite>VvE-stem schreef:</cite>
<p>Zo’n 60% doet niet wat de wet lijkt voor te schrijven. Lijkt omdat die 60% de wet mogelijk leest zoals dat ik ook doe: ‘gelijkmatige toerekening’ gaat over het proces, het uitrekenen, niet over de uitkomst (de getallen).</p>
<p>Dat ook, maar als bestuurder behoor ik te handelen in het belang van de VvE. De wet is niet geschreven in het belang van een specifieke VvE, maar gooit alle VvE’s op 1 hoop en geeft het richtlijnen. En nu is het duidelijk dat de wetgevers duidelijk wetten maken voor VvE’s die helemaal niks met het belang van VvE’s te maken hebben. Maar meer met het belang van bedrijven die zich bezighouden met duurzaamheid. Schandalig eigenlijk.</p>

Volgens mij wordt de discussie hier vertroebeld door de opmerking dat de wet vooral het belang van duurzaamheidsbedrijven zou dienen.
Dat is namelijk een andere discussie dan de vraag die hier voorligt: wat betekent “gelijkmatige toerekening” in de wet en hoe moet die bepaling worden toegepast?

De aangehaalde uitspraak is daar juist vrij duidelijk over.
De kantonrechter legt “gelijkmatig” niet alleen uit als een bepaalde manier van berekenen, maar verbindt daar ook een concrete uitkomst aan.
Volgens deze rechter moet ieder jaar eenzelfde bedrag worden gereserveerd.
Een jaarlijks oplopend bedrag betekent volgens de uitspraak dat een deel van de reservering wordt uitgesteld.

Je kunt uiteraard van mening verschillen over de wenselijkheid van die wettelijke systematiek.
Maar door vervolgens te stellen dat de wet vooral is gemaakt in het belang van bedrijven die zich met verduurzaming bezighouden, verschuift de discussie van de juridische betekenis van de bepaling naar een veronderstelde bedoeling van de wetgever.
Daarvoor zou ik dan wel graag de onderbouwing zien.

Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.

Citaat:

<cite>VvE-stem schreef:</cite>
<p>Wat mij betreft is dat duidelijke taal.</p>
<p>Als het duidelijke taal voor je is, waarom schrijf je dan iets op wat helemaal niet waar is?</p>
<p>En dan citeer ik jou met:</p>
<p>De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd,</p>

Misschien toch nog eens goed punt 3.7 van de uitspraak van deze rechter doorlezen.
Citaat “…Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag (indexering dus 😉 ) is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld.”

[PMSchC]

Er lopen een paar dingen door elkaar heen want in dit draadje wordt gereageerd op posts in het het door DikOz gestarte draadje “30-j MJOP: onzalig plan? Alternatief: 10 jaar rollend, sparen of lenen ?“ en dat is niet handig.

Het document achter de link in mijn post#148940 heb ik aangevuld overigens.

[VvE-stem]

Citaat:

Misschien toch nog eens goed punt 3.7 van de uitspraak van deze rechter doorlezen.
Citaat “…Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag (indexering dus 😉 ) is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld.”

Dat is jouw interpretatie dat de rechter doelt op indexering, maar dat vind ik niet echt duidelijk. Vast staat dat het oplopen wettelijk gezien niet mag, maar dat indexeren verboden is, dat haal ik er niet uit.
Zo ook heel raar en oneerlijk zijn, want dan zouden eigenaren nu de indexering van 20jaar later alvast deels moeten betalen zonder er iets voor terug te krijgen?

Citaat:

Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.

Dat kunnen we niet vaststellen, want het document is te karig en zoals ik eerder al opmerkte is de kantonrechter niet heel duidelijk. Bovendien hebben wij de stukken niet om te weten wat de VvE dan precies heeft gedaan en wat de kantonrechter daar verkeerd aan vindt. Ik ben wel zeer benieuwd naar de financien van deze VvE om er van te kunnen leren. Nu blijft het raden van wat de rechter bedoeld zou kunnen hebben.

Mijn vermoeden is dat je iedere jaar ongeveer hetzelfde moet sparen. Niet eerst 50.000 euro en het jaar daarna 10.000 euro, maar 2 jaar 30.000 euro, omdat het gelijkmatig verdeeld moet zijn. Daarin kan ik nog mee gaan.

[Auteur]

Berichten