[Bob]

Art.42.3 zegt: “…De inhoud van deze diensten en de voorwaarden waaronder deze worden geleverd worden vastgesteld in het huishoudelijk reglement dan wel in een afzonderlijke overeenkomst met de betreffende eigenaar of gebruiker. ”

[Bob]

Het bestuur kan volgens Reglement van Splitsing
“Artikel 57 Het bestuur is bevoegd het leveren van bestaande diensten en goederen ter bevordering van het woon- en gebruiksgenot van het gebouw als bedoeld in artikel 42 derde lid op te dragen aan een manager en een door het bestuur te bepalen aantal personeelsleden”

[Rob]

“…. Maar laat je niet weerhouden om te doen wat je zelf op basis van vermoedens denkt te moeten doen. Succes gewenst!”
Wat mij betreft een onnodige aanvulling en klinkt als, als je niet doet zoals ik het schrijf zoek je het maar uit.
Als iemand schrijft dat de kostenverdeling niet conform de akte is, betekent dat niet automatisch dat dat ook de werkelijke situatie is.
Zeker in het geval van een (oud) serviceflat legt het misschien net even anders.
Persoonlijk denk ik dat het verstandig is om eerst helder te krijgen wat nu precies in de akte vermeld staat, welke kosten en welke verdeling er toegepast moet worden en aan welke diensten er al dan niet nog verplicht bijgedragen moet worden.
Is er ook een beheerder in het spel?
En zo ja, wat zegt die erover?
 

[Carla]

Bob, ik meen een uitspraak ergens gezien te hebben dat de rechter bij kleine verschillen (ik vermoed tientjes) de sop de kool niet waard vindt. Geen idee welke zaak dat was.. Ik snap dat “nietig” betekent dat het er gewoon niet is… Maar dat geeft veel gedoe. Denk dat ze eerder een deurwaarder sturen dan naar de rechter gaan.  Ook zij zullen het probleem zoveel mogelijk bij mij leggen natuurlijk.
Het is wel een idee om alleen het voorschot bedrag aan de rechter voor te leggen, maar als die laconiek is zal hij zeggen: wacht maar even af. Eind van het jaar is de definitieve afrekening, kan nog goed komen… Als advocaat van de VvE zou ik dat zeker inbrengen en dan is zaak verloren of (nog) niet ontvankelijk.
Rob, denk dat ik inderdaad beter kan wachten op de jaarrekening (e/o definitieve afrekening) over 2020.
Monater en “all”. We zijn een restant van een Serviceflat. Er was een VvE en een “Dienstenclub”. Die heeft men samengevoegd en de VvE de kosten laten pakken van de diensten. Geen VvE taak, maar wel iets dat een VvE kan besluiten. In het nieuwe Splitsingsreglement staat dat de VvE diensten kan aanbieden, maar formeel zijn die verplichtingen nooit  overgenomen, ook niet te zien in de Splitsingsakte of notulen van VvE. Zelfs inflatie correcties voor pensioenen van vertrokken personeel van de “Diensten” staat nu vrolijk op de VvE begroting.. De diensten zijn niet scherp beschreven en niet voor iedereen zinvol. Kan dus beter. Kosten verdeling van de diensten werkt ook anders. Die gaat (formeel volgens Reglement van Splitsing; nooit berekening gezien) niet via de breukdelen maar via “woningen” (appartementen zijn soms samengevoegd tot een..) Maar door de vermenging vindt men het allemaal lastig. De diensten hadden in laatste jaar een begroting van €300.000 en de VvE van € 400.000. Nu zitten we op € 800.000 voor de cluster. Ik wil dus ook de diensten discussie hiermee aanzwengelen. Het is geen “klein bier”.. Als er €125.000 af kan, dan is dat toch € 1000 per appartement per jaar. De penningmeester werd er moe van en is recent afgetreden..
Bedankt voor alle reacties. Het scherpt toch weer het beeld! Thx.

[Anoniem]

Bob wrote:

… Als er nog vragen zijn Herman, of wanneer de loop van de gasleidingen anders is/blijkt dan hierboven dan hoor ik dat wel.

Helemaal duidelijk Bob, voor zover ik kon nagaan klopt je informatie helemaal. Maar het maakt de reactie van Liander nog onbegrijpelijker.
Je verwees eerder naar een link waarin Liander refereert naar uitspraken van de Geschillencommissie Energie welke in het voordeel van Liander waren. Deze gaan echter allemaal over consumenten welke op dat moment een transportovereenkomst hadden voor gas bij Liander en welke een dienst hebben aangevraagd via hun website. En natuurlijk moet daarvoor betaald worden. De uitspraak van de Geschillencommissie was in dat opzicht te verwachten. Buurman X heeft dat sinds 2015 echter niet meer, zijn meter is destijds verzegeld en de transportovereenkomst ontbonden. Hij betaald sindsdien ook geen netwerkkosten voor gas meer via zijn energierekening.  Hij heeft in reactie op de recente brieven zelf een aantal brieven gestuurd waarop niet is geantwoord en nu dreigt Liander met een juridisch proces.
De vraag is dus eigenlijk: kan Liander een burger (welke geen klant van hun is) verplichten om toch een dienst van haar af te nemen, in dit geval het verwijderen of opnieuw aansluiten van de gasaansluiting? In hun brieven stellen ze dat de buurman hiertoe verplicht zou zijn maar geven niet aan waar dit in de wet staat, en als hij reageert met een brief en vraagt waar dit staat aangegeven krijgt hij geen reactie.
En volgens mij is het antwoord daarop: Nee, Liander kan niet zomaar willekeurige burger welke geen klant is verplichten tot het afnemen van diensten. En al helemaal niet nu blijkt dat dat deel van die leidingen ook nog eens eigendom zijn van de netbeheerder zelf. Als buurman X een transportovereenkomst had gehad met Liander, en op hun website daartoe expliciet opdracht had gegeven dan was de situatie natuurlijk heel anders was geweest. Je bent ergens klant, je neemt iets af: ja, dan moet er natuurlijk voor betaald worden. De spijtoptanten, welke er later achterkwamen dat zij hiertoe achteraf gezien wettelijk misschien niet verplicht waren geweest als ze niet hadden gereageerd hebben helaas pech: ze hebben de opdracht gegeven en er zal voor betaald moeten worden. Maar dat geldt voor buurman X niet, hij is wettelijk niet verplicht om Liander opdracht te geven hun eigen netwerk veilig te houden, dat zullen ze zelf moeten regelen. Ik hoop dat hiermee duidelijk is wat ik eerder bedoelde en de buurman heeft er goed aan gedaan niets op hun website in te vullen. Ik vermoed dat je het wel met mij eens bent.

[Bob]

Neen, het was niet zeker of in de AvS het artikel 9.b. van MR1992 al of niet is aangepast/gewijzigd. Dat is nu wel zeker, artikel 9.b. is conform standaard MR1992.
Dit maakt dat het antwoord op de vraag van Herman als volgt luidt.
Als reeds eerder uitgelegd is het netwerk voor gas tot aan de meter (leverpunt) in de meterkasten van de respectieve appartementen (juridisch) eigendom van de netwerkbeheerder.
Met het (ongewijzigde) artikel 9.b. in de AvS is alles wat zich na de gasmeter bevindt, gasleidingen, CV-ketel en het daaraan weer gekoppelde systeem van leidingen met kranen en radiatoren alleen maar dienstbaar aan één appartement. Dat maakt dat alle genoemde zaken niet gemeenschappelijk zijn (“alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”).
De VvE kent (intern en onderling) slechts gemeenschappelijke en niet-gemeenschappelijke zaken.
Bij gebrek aan informatie over de exacte uitvoering van de aansluitng(en) resteert het volgende.
Zoals aangegeven loopt voor gas de leiding (waarschijnlijk vanuit de kruipruimte onder het complex) eerst naar de begane grond en vervolgens naar het appartement op de 2e verdieping. Verder loopt (wederom waarschijnlijk, bij gebrek aan zekere informatie) de gasaansuiting van de hoofdleiding (Liander, buiten het VvE-perceel) naar de kruipruimte waar verder wordt gesplitst en afgetakt. Binnen de VvE (tussen leden onderling) kan deze installatie, die alle appartementen dient tot de eigen meters, nimmer privé zijn, maar hooguit gemeenschappelijk. Het is en blijft natuurlijk eigendom van de netwerkbeheerder, die ook verantwoordelijk is voir onderhoud en eventuele vervanging, maar de respectieve eigenaars binnen de VvE kunnen de verbinding tussen hoofdleiding en eigen meter niet als privé zien, ook niet v.w.b. het stukje wat boven het beton uitsteekt (mening beheerder). Zie ook mijn eerdere opmerking dat de conclusie dat de VvE hier niets mee te maken zou hebben voorbarig en te kort door de bocht was/is.
Als er nog vragen zijn Herman, of wanneer de loop van de gasleidingen anders is/blijkt dan hierboven dan hoor ik dat wel.

[Anoniem]

Bob wrote:

… Blijkbaar is het probleem ook niet beperkt tot één eigenaar. De regels zijn dus al met voeten getreden. Niet goed, maar je legt je erbij neer begrijp ik ….

Het ging om een ouder echtpaar, hij is 3 jaar geleden overleden en zij 2 maanden geleden. En ik kom er nu dus pas achter. Ik zie het ook niet als mijn taak om hier voor politie agent te spelen: als mensen vragen hebben dan mogen ze gerust langskomen maar ik zie het als bestuurder als mijn taak om er voor te zorgen dat afspraken die bij de VVE vergadering zijn gemaakt worden nagekomen. Verder niet. Wel heb ik de afgelopen jaren een aantal mensen gevraagd hun auto niet op de oprit te plaatsen maar in de berm en fietsen niet op te laden in de vluchtroute in geval van brand. De nooddiensten moeten natuurlijk wel ten alle tijde toegang hebben. Maar of ze illegaal een schilderijtje ophangen of een plantenbak plaatsen welke verder niemand in de weg staat, het zal me worst wezen. In beide gevallen ging het om een huurder dus eigenlijk had ik hier de woningcorporatie als eigenaar op aan moeten spreken maar het is natuurlijk handiger om iemand even vriendelijk te vragen als je ze toevallig in het gebouw tegenkomt.
Waar ik me wel zorgen over maak is dat enkele huurders de noodverlichting te fel vinden en die met plastic zakken en zelfgemaakte kleedjes hebben afgedekt. En dat is gevaarlijk als er brand ontstaat. Ik heb daar een opmerking over gemaakt maar ze weigeren dit te verwijderen. Dus de woningcorporatie op aangesproken als eigenaar maar die doet er blijkbaar ook niks mee. Komt dus weer als onderwerp terug bij de eerstvolgende vergadering volgende maand.
De eerste reflex van de beheerder is altijd om zich te beroepen op de splitsingsakte, dat de netbeheerder daarin geen enkele partij is daar denken ze blijkbaar niet over na.
Nee, er is geen binnentuin, alleen een brede galerij met een grote glaswand tot aan het dak. Noemen we atrium maar ik weet niet of dat de juiste benaming is. Warmte terugwin installaties (WTW) zitten afzonderlijk in ieder appartement, net als de cv installatie.
Voor wat dit onderwerp betreft is er geen verschil met het MR dat klopt. Hier hadden ze m.i. juist de boel moeten aanpassen omdat genoemde zaken (CV en WTW) overal individueel geregeld zijn en dus nergens gemeenschappelijk. Ik had destijds het MR uitgeprint en met een markeerstift aangegeven waar de verschillen zaten. Helaas kan ik dat document niet vinden. Om dat weer helemaal opnieuw te doen is niet handig, ik zal nog eens goed zoeken: heb het vast niet weggegooid, moet ergens in een doos zitten.
Ook heb ik ca. 3 jaar geleden een specifieke (duurdere) brandmelder voor mijn appartement aangeschaft, was een heel gezoek op internet om de juiste te vinden, omdat deze een stekker met extra draden heeft die naar de centrale brandmeldinstallatie gaan. Een paar weken na het plaatsen kwam ik er via de onderhoudsinstallateur achter dat de individuele melders nooit fysiek aan het systeem zijn aangesloten. Ik had dus net zo goed een van een tientje met batterijtje bij de Gamma kunnen kopen.
Het gebouw is L vormig en ik woon op het kort pootje van de L, ik denk dat je gelijk hebt en dat de buis bij mijn benedenbuurman naar boven loopt naar mijn gasmeter.

[monaster]

Volgens mij zijn alle leidingen (water, gas, elektra, tv, telefoon) vanaf de meter Niet meer gemeenschappelijk. Ook de leidingen in de dekvloer naar de radiatoren zijn niet gemeenschappelijk. Zijn allemaal uitsluitend ten dienste van het privé gedeelte. Ook de motor voor luchtafvoer is niet gemeenschappelijk.

[monaster]

MR 1992
AVS
Artikel 9
1 Tot de gsmssnschappelijks gedeelten sn zaksn —
worden ondermeer gerekend, voor zovsr aanwszig:
b de technischs installaties mst ds daarbij — behorende leidingen, met name voor de cen– trale vsrwarming (mst inbegrip van de radia- toren en radiatorkranen i n ds privé-gedesl- ten) en voor luchtbehandeling, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riols- –
ring, de leidingen voor gas en water en verdsr ds hydrofoor, ds electriciteits- en – telefoonleidmgen, ds gemeenschappelijke
antenne, de bliksembeveiliging, ds lift,
alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die instal-
laties niet uitsluitend tsn dienste van esn privé-gedeelte strskksn.
Excuses voor de fouten in de tekst.
Ook bij ons is gasleiding dus gemeenschappelijk, tot aansluiting meter in appartement. Daarna dus verantwoordelijkheid bewoner??
Wat de radiator betreft is dat volgens mij niet gemeenschappelijk omdat die uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken.

[Valerius]

Inmiddels ruim twee jaar verder en nog niets opgeschoten. Inmiddels een aantal zaken aan de rechter voorgelegd en veel wijzer geworden over de eenvoud van het systeem. Het verrassen van de rechter en de advocaat van de ” tegenpartij” doet je zaak geen goed. Het ging voornamelijk om het wel of niet ontvankelijk zijn op grond van het moment van indienen van de benodigde zaken. Het op het allerlaatste moment informeren van de andere partij was de strategie van Rijssenbeek Advocaten, de huisadvocaat van Havensteder. Daardoor werd het mij op de vrijdagmiddag voor de zitting, die op de daaropvolgende dinsdag gehouden zou worden, duidelijk dat men van mening was dat het wel een heel eenvoudige zitting zou worden omdat de gestelde termijnen overschreden zouden zijn.
De rechter begon de zitting dan ook met een algemeen verhaal over VVE’n en dat zij regelmatig binnen haar eigen VVE geraadpleegd werd. Wellicht had zij de zaak in haar agenda vastgelegd op een kwartiertje en de rest van de middag voorbestemd voor andere zaken. Omdat ik toen met het ontvangstbewijs van de balie op de proppen kwam waaruit bleek dat ik een en ander wel tijdig had ingediend kreeg de zaak een heel ander verloop. Duidelijk geïrriteerd en uitgebreid excuserend richting de advocaat begon ze aan de hoorzitting. De uitslag was dat mijn verzoeken om een aantal genomen besluiten te vernietigen werd afgewezen. Op zich helemaal geen probleem omdat 1 van de instandgehouden besluiten ondermeer inhield dat de jaarrekening over 2017 gecontroleerd diende te worden door een accountant.
Het prijskaartje voor het geheel, omdat het toenmalige bestuur zich liet adviseren door de toenmalige beheerder, was bijna 6700 euro voor de VVE en ik mocht daarvan 400 euro voor mijn rekening nemen. Het resultaat van een verstoorde communicatie tussen het bestuur en een lid van de vereniging. Naar mijn mening totaal onnodig als het bestuur zich niet had laten leiden door de adviezen van de beheerder.
Inmiddels is er een nieuwe beheerder en een, niet gekozen, bestuur bestaande uit drie personen die eerst deel uitmaakte van een adviescommissie met als voornaamste taak het bestuur te adviseren. Zoals in het begin van dit verhaal al aangegeven, binnen de VVE is er bestuurlijk weinig veranderd waar het om verantwoording afleggen richting de leden gaat. De kascommissie beperkt zich tot een verklaring van 1 regel dat de jaarrekening is gecontroleerd. Een jaarverslag is nog steeds overbodig. Het MJOP is overschreven door een nieuwere versie waarbij de oude beheerder een aantal achterstallige onderhoudszaken naar de toekomst heeft verschoven. De nieuwe beheerder heeft er belang bij dat een aantal grootschalige projecten onder hun ” begeleiding” vallen. Havensteder heeft de arrogantie om zich af te vragen waarom het appartementencomplex verpauperd terwijl ze tot begin van dit jaar indirect ook het VVE-beheer hadden via Havensteder VVE-diensten.
Waarom dit verhaal? Misschien leuk voor een enkeling om te lezen en voor mij een “uitlaatklep”. De tussenliggende periode heb ik een aantal cursussen op het gebied van VVE-beheer gedaan en kom nu op het punt om van een hobby meer werk te gaan maken. Om af en toe eens te brainstormen of een advies te vragen hoe iets aan te pakken met buitenstaanders lijkt me niet verkeerd. Vandaar mijn terugkeer hier.

[Anoniem]

Over en weer zullen leveranciers, bezorgdiensten en VvE’s aansprakelijkheidsverzekeringen hebben afgesloten. In theorie moet dit probleem gemakkelijk op te lossen. De bezorgdienst heeft waarschijnlijk de schade veroorzaakt. De VvE bestuurder of de betrokken eigenaren kunnen contact opnemen met de bezorgdienst en de schade claimen. Toch?

[Anoniem]

Veel privacy verklaringen van VvE’s bevatten iets als “Voor de verwerking van de persoonsgegevens maakt de VvE gebruik van diensten van derden, zogenaamde verwerkers. Met deze verwerkers hebben wij een verwerkersovereenkomst.”

Nu er langzamerhand ervaring moet ontstaan met de AVG in de praktijk, vraag ik mij af of VvE’s i.h.a. inderdaad met bijvoorbeeld elk onderhoudsbedrijf een verwerkersovereenkomst afsluiten indien het afgeven van persoonsgegevens noodzakelijk is.

[Carla]

Inderdaad @ Rob, een merkwaardige gedachte van de auteur, die hij poneert als een vaststaand gegeven. Voorlopig zie ik het stellige argument nog nergens terug in de jurisprudentie. En ik heb zo’n donkerbruin vermoeden dat het argument ook geen stand zal houden. De man vult, op eigen vermoeden, in waar iedereen in de toekomst behoefte aan zal hebben. Tja….! Overigens wel jammer dat een dergelijke gedachtegang in een gerenommeerd blad staat welke VvE’s ten dienste zou moeten staan m.b.t. de regelgeving. Of…..de intentie ervan zou moeten zijn om de tongen los te maken. Nou, dát is dan wel gelukt. 😉

[Bob]

Het zou je sieren wanneer je je zou beperken tot het aanbieden van je eigen diensten in plaats van te proberen mij aan het werk te zetten.
Of moet ik begrijpen dat de opmerking eigenlijk een verhulde vraag is van iemand die het niet echt goed begrijpt, maar daar niet voor durft uit te komen?

[Rob]

Bob wrote:

……..(heeft TS wat aan, ik laat de eer aan jou).

Aan dit soort opmerkingen heeft m.i. niemand iets, zelfs de TS niet 😉
En waarom spreken over “echt” onafhankelijke liftadviesbureaus en daarmee dus de suggestie wekken alsof Nico geen echt onafhankelijk bureau is ?
En waarom wel schrijven dat die echte bureaus een andere mening hebben maar niet weergeven wat die mening dan is. Dáár heeft TS wat aan 😉
Maar goed,
Op de site van cobouw vind ik een artikel over lift lease.
Een uitgebreid artikel van de “onafhankelijke? ” marketingmanager van Mitsubishi
Citaat : ” Voor het juridische probleem van aard- en nagelvastheid hadden ze ook een oplossing bedacht. Anders dan een lease-auto kun je een lift immers niet zomaar terughalen als de klant zijn maandbedrag niet betaalt.”
Wat de juridische oplossing dan is geweest en of deze oplossing ook getoetst is aan de wet- en regelgeving in de VvE is nergens terug te lezen.
Citaat : “Via M-Use kregen de bewoners niet alleen een lift die niet meer dan 17,5 uur uur per jaar stil staat; ze zijn over de hele looptijd van het contract van 40 jaar, per jaar ook nog eens 1500 euro voordeliger uit.”
Ik vraag me af of je een dergelijke bewering over zo’n lange periode kan waarmaken.
Maar wel lekker, over 40 jaar, wie dan leeft, wie dan zorgt 😉 pffffffff
Citaat:  “Eén van de juridische hobbels die in Rijssen overwonnen moest worden was het verlenen van het recht van opstal door de verschillende bewoners van het appartementencomplex. Van der Sanden: “Je wil uiteindelijk niet dat elk lid van de VVE afzonderlijk langs de notaris moet om zijn stukje eigendom om te zetten in een recht van opstal. Nadat die hobbel genomen was volgden diverse andere VVE’s.”
Ook hier ben ik weer zeer benieuwd of deze juridische hobbels ook conform de wet- en regelgeving van de VvE zijn opgelost en ben ik dus ook benieuwd naar de visie van de juristen op het gebied van het appartementsrecht over dergelijke kwesties.
Dan nog een ander concept van liftlease
“Lift Lease is een financieringsvorm waarbij alle te financieren producten van de VvE zijn en blijven. Lift Lease is volledig onafhankelijk, U bepaalt zelf bij welke partij de werkzaamheden ondergebracht worden.”
Komt m.i. toch aardig overeen met een “gewone” lening en geldt hier ook naar mijn idee let op : geld lenen kost geld !