Balkon en VvE: onderhoud, kosten en wat is gemeenschappelijk?

Bij balkons binnen een appartementencomplex ontstaat regelmatig discussie: hoort het balkon bij het privédeel of bij de VvE, wie moet onderhoud uitvoeren en wie betaalt bijvoorbeeld betonherstel, coating of een nieuwe balustrade? Het antwoord staat niet in één algemene regel. De splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement zijn altijd het uitgangspunt.

Is een balkon gemeenschappelijk of privé?

Een balkon kan voor het gebruik bij één appartement horen, terwijl onderdelen van de constructie toch gemeenschappelijk zijn. Dat onderscheid is belangrijk. Exclusief gebruik betekent dus niet automatisch dat alle onderdelen ook privé zijn of voor rekening van die eigenaar komen.

Controleer daarom altijd de splitsingsakte, de splitsingstekening en het toepasselijke modelreglement. Daarin staat welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke tot het privé-gedeelte behoren.

Bij veel VvE’s vallen bijvoorbeeld constructieve delen van balkons, gevels en balustrades onder de gemeenschappelijke gedeelten. Afwerkingslagen, vloerbedekking of door een eigenaar zelf aangebrachte voorzieningen kunnen juist anders zijn geregeld. Een afwijking in de eigen splitsingsakte gaat voor op de standaardtekst van een modelreglement.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud aan het balkon?

Als een balkononderdeel volgens de akte gemeenschappelijk is, ligt het onderhoud in beginsel bij de VvE. Is een onderdeel privé, dan ligt de verantwoordelijkheid in beginsel bij de appartementseigenaar.

Denk bij gemeenschappelijk balkononderhoud bijvoorbeeld aan:

• herstel van beton en betonrot;
• constructieve delen van balkonplaten;
• balustrades en hekwerken als die gemeenschappelijk zijn verklaard;
• waterdichting of coatings wanneer die onderdeel zijn van de gemeenschappelijke constructie;
• herstel van gemeenschappelijke afvoeren.

Bij privéonderdelen kan het bijvoorbeeld gaan om losse vloerafwerking, meubels, plantenbakken of andere voorzieningen die een eigenaar zelf heeft aangebracht. De exacte verdeling verschilt per VvE.

Wie betaalt het onderhoud van een balkon?

Wie het onderhoud uitvoert en wie uiteindelijk in de kosten deelt, zijn twee verschillende vragen. Als de VvE verantwoordelijk is voor een gemeenschappelijk onderdeel, worden de kosten verdeeld volgens de verdeelsleutel uit de splitsingsakte en het reglement. Dat is vaak op basis van breukdelen, maar er kunnen uitzonderingen gelden voor bepaalde kosten.

Het is dus niet vanzelfsprekend dat alleen de eigenaar die het balkon gebruikt de kosten betaalt. Andersom hoeft een eigenaar ook niet automatisch mee te betalen aan ieder balkononderdeel als de akte voor die kosten een afwijkende verdeelsleutel kent.

Onderhoud balkon VvE: kijk eerst in het MJOP

Balkononderhoud hoort bij oudere complexen vaak thuis in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Denk aan periodieke inspectie, betonherstel, schilderwerk, coating en vervanging van hekwerken.

Staat noodzakelijk balkononderhoud niet in het MJOP, dan betekent dat niet dat de VvE het mag negeren. Bij gebreken of veiligheidsrisico’s moet de VvE beoordelen welke maatregelen nodig zijn en zo nodig eerder handelen.

Voor de financiering kan de VvE gebruikmaken van het reservefonds. Is dat onvoldoende, dan kan een extra bijdrage of onder voorwaarden een VvE-lening aan de orde zijn.

Betonrot of scheuren in een balkon

Scheuren, roestvorming, afbrokkelend beton en loszittende delen kunnen wijzen op schade aan de balkonconstructie. Zeker bij oudere galerij- en balkonconstructies is het verstandig om niet alleen cosmetisch te herstellen, maar eerst de oorzaak en constructieve veiligheid te laten beoordelen.

Bij acute onveiligheid moet de VvE snel handelen. Het bestuur kan niet wachten op regulier gepland onderhoud als er een reëel veiligheidsrisico bestaat.

Wie is verantwoordelijk bij lekkage vanaf een balkon?

Ook bij lekkage is de splitsingsakte bepalend. De oorzaak kan liggen in een gemeenschappelijke balkonconstructie, waterdichting of afvoer, maar ook in een privé aangebrachte vloer of andere voorziening.

Laat daarom eerst technisch vaststellen waar de lekkage vandaan komt. Pas daarna kan worden bepaald of herstel voor rekening van de VvE of van een individuele eigenaar komt. Alleen kijken naar de plek waar het water zichtbaar wordt, is onvoldoende.

Balkonvloer, tegels en coating: van wie zijn die?

Een balkon bestaat vaak uit meerdere lagen. De dragende betonplaat kan gemeenschappelijk zijn, terwijl een losse tegelvloer of andere door een eigenaar aangebrachte afwerking privé kan zijn. Een coating kan onderdeel zijn van het onderhoudssysteem van de VvE, maar kan ook later individueel zijn aangebracht.

Daarom is er geen algemene regel dat ‘de balkonvloer’ altijd van de VvE of altijd van de eigenaar is. Kijk naar de juridische omschrijving én naar wat feitelijk is aangebracht.

Mag een eigenaar zelf het balkon aanpassen?

Niet iedere wijziging aan een balkon mag zonder toestemming. Denk aan beglazing, een privacyscherm, zonwering, een airco-unit, wijziging van de balustrade of het dichtbouwen van een balkon. Zulke aanpassingen kunnen het uiterlijk, de constructie of gemeenschappelijke delen van het gebouw raken.

Controleer daarom de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement voordat u iets verandert. Lees ook onze uitleg over wijzigingen aan het appartement en toestemming van de VvE en over het huishoudelijk reglement.

Wat als de VvE geen onderhoud uitvoert?

Een VvE moet haar gemeenschappelijke gedeelten behoorlijk beheren en onderhouden. Als noodzakelijk onderhoud structureel uitblijft, kan een eigenaar het onderwerp op de agenda van de vergadering laten zetten en om een besluit vragen.

Als een noodzakelijke maatregel wordt geweigerd, kan in bepaalde situaties een vervangende machtiging van de rechter worden gevraagd. Bekijk daarvoor ook onze informatie over vervangende machtiging binnen de VvE.

Praktisch stappenplan bij discussie over balkononderhoud

1. Pak de splitsingsakte, splitsingstekening en het toepasselijke modelreglement erbij.
2. Bepaal welk onderdeel precies onderhoud nodig heeft: constructie, balustrade, coating, afvoer of privé-afwerking.
3. Controleer of het onderdeel gemeenschappelijk of privé is.
4. Kijk in het MJOP of onderhoud al is voorzien.
5. Laat bij schade of twijfel een technische inspectie uitvoeren.
6. Controleer de kostenverdeling uit de akte.
7. Laat de vergadering zo nodig een besluit nemen over herstel, planning en financiering.

Kort samengevat

Of onderhoud aan een balkon voor rekening van de VvE of van een individuele eigenaar komt, hangt af van de splitsingsakte en het toepasselijke reglement. Vaak zijn constructieve delen gemeenschappelijk, terwijl gebruik en bepaalde afwerkingen privé kunnen zijn. Kijk daarom nooit alleen naar wie het balkon gebruikt, maar altijd naar de juridische omschrijving van het betreffende onderdeel.