Reservefonds VvE: verplichting, hoogte en regels

Een goed gevuld reservefonds voorkomt dat een VvE bij noodzakelijk onderhoud ineens een grote extra bijdrage aan de eigenaars moet vragen. Iedere VvE is daarom verplicht om geld te reserveren voor toekomstig groot onderhoud. Maar hoeveel moet er in het reservefonds zitten, hoeveel moet de VvE jaarlijks reserveren en waarvoor mag het geld worden gebruikt? Op deze pagina zetten we de regels en de praktijk op een rij.

Wat is het reservefonds van een VvE?

Het reservefonds is het geld dat de Vereniging van Eigenaars apart houdt voor toekomstige kosten, vooral voor groot onderhoud en vervanging van gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk aan het dak, de gevel, kozijnen, leidingen, liften en andere installaties die volgens de splitsingsakte voor rekening van de VvE komen.

De eigenaars betalen via de periodieke VvE-bijdrage mee aan deze reserve. Het gereserveerde geld voor groot onderhoud wordt apart aangehouden en is niet bedoeld als gewone betaalpot voor de dagelijkse exploitatie.

Is een reservefonds verplicht?

Ja. Een VvE moet een reservefonds in stand houden. Voor woongebouwen kent de wet twee routes om de jaarlijkse reservering voor groot onderhoud te bepalen:

• op basis van een door de vergadering vastgesteld meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat maximaal vijf jaar oud is en minimaal tien jaar vooruitkijkt; of
• een jaarlijkse reservering van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

De Rijksoverheid beschrijft deze twee routes ook in de actuele uitleg over reserveren voor groot onderhoud door VvE’s.

Hoe hoog moet het reservefonds zijn?

Er bestaat geen vast bedrag dat iedere VvE minimaal op de rekening moet hebben staan. Een VvE met een nieuw gebouw heeft een andere onderhoudsbehoefte dan een complex uit de jaren zestig met een dak, lift en gevel die binnen enkele jaren moeten worden aangepakt.

Daarom is vooral de vraag belangrijk of het reservefonds past bij het onderhoud dat eraan komt. Een fonds van € 100.000 kan ruim voldoende zijn voor de ene VvE en veel te laag voor een andere.

De beste basis is een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Daarin staat welk onderhoud nodig is, wanneer dit moet gebeuren en wat de verwachte kosten zijn. Zo kan de VvE de jaarlijkse reservering afstemmen op de werkelijke onderhoudsbehoefte.

Reservefonds berekenen met een MJOP

Wil de VvE de wettelijke reservering baseren op het MJOP, dan moet het plan maximaal vijf jaar oud zijn en betrekking hebben op een periode van minimaal tien jaar. Het plan bevat de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden, geplande vernieuwingen, de verwachte kosten en een toerekening van die kosten aan de verschillende jaren.

Een eenvoudig voorbeeld: over vijf jaar is € 25.000 nodig voor schilderwerk en over tien jaar € 100.000 voor het dak. Als er nog niets voor deze werkzaamheden is gereserveerd, vraagt alleen dit onderhoud gemiddeld € 5.000 plus € 10.000 per jaar. De VvE moet daarnaast rekening houden met bestaande reserves, prijsstijgingen, andere onderhoudsposten en onvoorziene werkzaamheden.

Het is daarom verstandig om niet alleen naar het huidige saldo van de bankrekening te kijken, maar naar het verloop van het reservefonds over meerdere jaren. Een goed MJOP maakt zichtbaar wanneer het saldo daalt door grote werkzaamheden en hoeveel er daarna weer moet worden opgebouwd.

Reserveren op basis van 0,5% van de herbouwwaarde

In plaats van reserveren op basis van een actueel MJOP kan de VvE voor een woongebouw kiezen voor de wettelijke minimumnorm van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar.

Bij een herbouwwaarde van € 4.000.000 betekent dat bijvoorbeeld minimaal € 20.000 reserveren per jaar. De herbouwwaarde staat meestal op het polisblad van de opstalverzekering.

Let op: voldoen aan de 0,5%-norm betekent niet automatisch dat het reservefonds in de praktijk voldoende is. Als op korte termijn veel groot onderhoud nodig is, kan een hogere reservering noodzakelijk zijn. Juist daarom geeft een actueel MJOP meestal meer inzicht in de werkelijke onderhoudsbehoefte.

Hoe vaak moet de VvE het bedrag aanpassen?

Als de reservering op een MJOP wordt gebaseerd, mag dat plan voor de wettelijke reserveringsgrondslag niet ouder zijn dan vijf jaar. Los daarvan is het verstandig om tussentijds te controleren of planning en bedragen nog aansluiten op de werkelijkheid.

Let daarbij in ieder geval op:

• prijsstijgingen en actuele offertes;
• de technische staat van bouwdelen en installaties;
• onderhoud dat naar voren of naar achteren schuift;
• nieuwe wettelijke of technische eisen;
• verduurzamingsmaatregelen die slim met onderhoud kunnen worden gecombineerd.

Wie onderhoud en verduurzaming samen wil plannen, kan ook kiezen voor een DMJOP.

Waarvoor mag het reservefonds worden gebruikt?

Het reservefonds is in de eerste plaats bedoeld voor toekomstige onderhouds- en vervangingskosten van de VvE. Of een concrete uitgave uit het reservefonds mag worden betaald, hangt mede af van de splitsingsakte, het toepasselijke reglement, de begroting en het besluit van de vergadering.

Daarom is het belangrijk om niet alleen te kijken of er voldoende geld op de rekening staat. De VvE moet ook controleren wie bevoegd is om over het geld te beschikken en welk besluit daarvoor nodig is.

Wie beslist over betalingen uit het reservefonds?

De regels verschillen per modelreglement en de splitsingsakte kan daarvan afwijken. Controleer daarom altijd het reglement dat voor uw VvE geldt.

In hoofdlijnen geldt bij de oudere modelreglementen dat de voorzitter van de vergadering samen met een door de vergadering aangewezen eigenaar over het reservefonds beschikt. Bij Modelreglement 1972 en 1973 speelt daarnaast een rol of de uitgave al binnen een vastgestelde begrotingspost valt. In Modelreglement 1983 en 1992 is voor een betaling uit het reservefonds in beginsel een machtiging van de vergadering nodig. Ook Modelreglement 2006 kent regels over machtiging en besluitvorming.

Gebruik daarom bij een concrete betaling altijd de eigen splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Een vastgesteld MJOP is op zichzelf niet automatisch een onbeperkt mandaat om iedere daarin genoemde opdracht te verstrekken.

Kan de VvE geld uit het reservefonds gebruiken voor verduurzaming?

Dat kan in veel gevallen, bijvoorbeeld wanneer verduurzamingsmaatregelen onderdeel zijn van onderhoud of wanneer de vergadering daar rechtsgeldig over besluit. Of en hoe dat kan, hangt af van het reglement, de aard van de maatregel en de besluitvorming binnen de VvE.

Voor grotere verduurzamingsprojecten kan de VvE het reservefonds combineren met subsidie en financiering. Bekijk hiervoor onze informatie over de SVVE-subsidie en over lenen als VvE.

Wat gebeurt er met het reservefonds bij verkoop van een appartement?

Het geld in het reservefonds blijft bij de VvE. Een verkoper kan zijn of haar aandeel dus niet apart uit het fonds laten uitbetalen. De financiële positie van de VvE gaat wel mee in de beoordeling van het appartement: een koper neemt het appartementsrecht over binnen dezelfde VvE en zal daarom willen weten hoe hoog de reserves zijn en welk onderhoud eraan komt.

Bij aankoop is het verstandig om niet alleen naar het saldo van het reservefonds te kijken, maar ook naar het MJOP, de begroting, recente notulen en geplande besluiten. Een hoog saldo kan bijvoorbeeld toch onvoldoende zijn als kort na de aankoop groot onderhoud gepland staat.

Reservefonds en belastingaangifte

Als appartementseigenaar heeft u fiscaal een aandeel in het vermogen van de VvE. Dat kan relevant zijn voor box 3. De regels rond de belastingaangifte zijn een aparte zoekvraag en veranderen bovendien sneller dan de onderhoudsregels.

Lees daarom onze actuele uitleg over het VvE-reservefonds in box 3 en de belastingaangifte.

Reservefonds te laag: wat nu?

Blijkt uit het MJOP dat de VvE te weinig heeft gereserveerd, dan is het verstandig om niet te wachten tot de eerste grote factuur binnenkomt. De vergadering kan bijvoorbeeld besluiten om de periodieke bijdrage te verhogen, een eenmalige extra bijdrage te vragen of financiering te onderzoeken.

Welke oplossing passend is, hangt af van de omvang en urgentie van het onderhoud, de financiële positie van de eigenaars en de mogelijkheden van de VvE. Vooral bij grotere projecten is het belangrijk om eerst de totale onderhoudsopgave en financieringsbehoefte inzichtelijk te maken.

Reservefonds goed organiseren

Een gezond reservefonds begint dus niet bij een willekeurig banksaldo, maar bij een realistisch onderhoudsplan. Zorg dat de VvE weet wat eraan komt, welke besluiten nodig zijn en hoeveel er jaarlijks moet worden gereserveerd.

Is het MJOP verouderd of ontbreekt het? Vraag vrijblijvend een MJOP of DMJOP aan via Nederlandvve.nl.