In geval van betalingsachterstanden kan een appartement uiteindelijk door de VvE worden geveild. Wat is een executieveiling precies? En hoe werkt het? Hieronder beantwoorden we vijf veelgestelde vragen.
1. Wat is een executieveiling?
Een executieveiling wordt ook wel een onvrijwillige openbare verkoop genoemd. Het appartement van een schuldenaar kan door een schuldeiser worden verkocht om een vordering te verhalen. Uit de opbrengst worden schuldeisers betaald volgens de wettelijke rangorde.
2. Blijft er op een veiling wel genoeg geld over voor de VvE?
Dat is niet zeker. De opbrengst van een executieveiling kan lager zijn dan bij een gewone verkoop en er kunnen meerdere schuldeisers zijn. Een hypotheekhouder heeft vaak een sterke voorrangspositie. Daardoor is het mogelijk dat de VvE ondanks een verkoop niet de volledige vordering ontvangt.
3. Wanneer kan een VvE een executieveiling overwegen?
Bij een betalingsachterstand moet eerst een zorgvuldig incassotraject worden doorlopen. Lees daarvoor onze actuele uitleg over VvE-incasso en de handleiding VvE-incasso.
Als de VvE een uitvoerbare titel heeft en betaling daarna nog steeds uitblijft, kunnen executiemaatregelen worden overwogen. Een executieveiling is daarbij een zwaar middel en is niet automatisch de beste volgende stap.
4. Is een executieveiling altijd verstandig?
Nee. De VvE moet vooraf kijken naar de verwachte opbrengst, de positie van andere schuldeisers, de kosten van executie en de kans dat de eigenaar de executie juridisch probeert te stoppen.
Ook een getroffen betalingsregeling kan van belang zijn. Wanneer een eigenaar een bestaande regeling correct nakomt maar ondertussen nieuwe VvE-bijdragen onbetaald laat, kan niet zonder meer worden aangenomen dat een oud vonnis zonder verdere beoordeling de beste basis is voor een nieuwe executieveiling. Nieuwe achterstanden moeten zorgvuldig in het dossier worden verwerkt.
De voorbereiding van een veiling kan bovendien aanzienlijke kosten meebrengen. Als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat of door de rechter wordt verboden, kan de VvE met kosten blijven zitten. Laat daarom altijd vooraf beoordelen of executie proportioneel en praktisch zinvol is.
In deze zaak werd een executieverkoop bijvoorbeeld tegengehouden. In een andere zaak oordeelde het gerechtshof dat een VvE een appartement bij een ernstige achterstand wel mocht laten verkopen; lees daarover hier.
5. Mijn appartement wordt binnenkort op een veiling verkocht, wat kan ik doen?
Een executant kan een veiling onder omstandigheden nog intrekken. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de schuld alsnog wordt betaald, partijen een regeling treffen of de rechter de executie beperkt of verbiedt.
Wie met een voorgenomen executieveiling te maken krijgt, doet er verstandig aan snel juridisch advies in te winnen. De belangen en termijnen kunnen groot zijn.
VvE-incasso eerst goed opbouwen
Een executieveiling staat aan het einde van het traject. Een zorgvuldig opgebouwd incassodossier begint met de juiste bijdrage, opeisbaarheid, verzuim, eventuele 14-dagenbrief en de bevoegdheid van het bestuur. Bekijk daarom eerst de volledige uitleg over VvE-incasso.
