Optoppen komt nog niet van de grond: wat betekent dat voor VvE’s?

Optoppen (het plaatsen van extra woningen bovenop bestaande appartementencomplexen) is niet nieuw. Studies tonen aan dat hierbij tot 2030 maar liefst 100.000 extra woningen gerealiseerd kunnen worden, met 67.000 daarvan op complexen van woningcorporaties . In theorie een flinke bijdrage aan de woningnood. Toch wordt er in de praktijk nauwelijks gebruik van gemaakt: ABN AMRO meldt in hun nieuwste rapport dat slechts 7 % van dat potentieel daadwerkelijk wordt benut .

Wat zit hierachter? Logische factoren zoals complexiteit, regelgeving en het veelal vereiste unanieme instemming binnen VvE’s blokkeren veel plannen. Tegelijkertijd bevat het concept enorme voordelen voor VvE’s: denk aan meer inkomsten, waardecreatie én verduurzaming

De voordelen voor VvE’s

Optoppen kan voor een VvE meerdere voordelen opleveren (lees er hier meer over). Het toevoegen van extra appartementen zorgt voor meer inkomsten. De verkoop of verhuur van nieuwe woningen kan het reservefonds aanvullen, waardoor er meer ruimte is voor onderhoud of verduurzaming. Ook kan het leiden tot lagere maandelijkse bijdragen voor bestaande appartementseigenaren. Daarnaast biedt het een kans om direct te verduurzamen. Als er gebouwd wordt, kan isolatie verbeterd worden of kunnen zonnepanelen geplaatst worden. Zo wordt een bouwproject efficiënter en rendabeler. Bovendien stijgt vaak de waarde van het hele complex. Een moderne uitstraling en extra voorzieningen maken het aantrekkelijker voor zowel bewoners als toekomstige kopers.

Waarom komt het niet van de grond?

Dat optoppen in de praktijk nauwelijks wordt toegepast, komt door een aantal obstakels. Binnen een VvE is draagvlak cruciaal. Vaak is instemming van alle eigenaren nodig, en dat blijkt lastig te organiseren. Daarnaast is de technische haalbaarheid een groot vraagstuk. Niet elk gebouw kan zomaar een of meer verdiepingen extra dragen zonder ingrijpende constructieve maatregelen. Ook juridische zaken maken het ingewikkeld. De splitsingsakte en tekening moeten vaak worden aangepast en hypotheekverstrekkers moeten akkoord gaan. Daarbovenop komen langdurige vergunningstrajecten bij gemeenten en de overlast van bouwen in bewoonde staat. Bewoners zijn bang voor geluid, stof of veiligheidsrisico’s en maken soms bezwaar.

Nieuwe handreiking voor VvE’s

Om dit te doorbreken is er sinds juni 2025 een handreiking beschikbaar, ontwikkeld in samenwerking met ministeries en regio’s. Deze gids biedt VvE’s een duidelijk stappenplan om van idee naar uitvoering te komen. De handreiking bestaat uit tien fases, van oriëntatie en draagvlak creëren tot het aanvragen van vergunningen, het selecteren van een aannemer en het vastleggen van afspraken in de splitsingsakte. Praktische hulpmiddelen zoals voorbeeldcontracten en checklists maken het concreet.

Wat kunnen VvE’s doen?

Voor VvE’s die serieus met optoppen aan de slag willen, zijn er een paar belangrijke tips. Begin met een open gesprek in de ALV en breng in kaart welke voordelen optoppen voor de eigen VvE kan opleveren. Combineer de plannen zoveel mogelijk met verduurzamingsmaatregelen, want dat verhoogt de opbrengst en maakt het project aantrekkelijker voor subsidies. Stel een kartrekkersgroep samen die het proces begeleidt en expertise van buitenaf betrekt, zoals een bouwkundig adviseur of een jurist. Maak gebruik van het voorkeursrecht voor bovenste bewoners, zodat hun betrokkenheid gewaarborgd is.

De kansen voor de toekomst

Dat optoppen nog maar beperkt gebeurt, betekent niet dat het geen toekomst heeft. Integendeel: juist in stedelijke gebieden waar ruimte schaars is, kan het een belangrijke bijdrage leveren aan de woningvoorraad. Voor VvE’s kan het bovendien een manier zijn om de financiële positie te versterken, groot onderhoud te bekostigen en tegelijkertijd te verduurzamen. Het vraagt wel om lef, organisatiekracht en goede begeleiding.

En nu?

Optoppen is voorlopig nog vooral belofte, maar de nieuwe handreiking geeft VvE’s de middelen om deze belofte waar te maken. Als meer VvE’s de stap durven zetten en gemeenten actief meewerken, kan het aandeel succesvolle projecten groeien. Daarmee kunnen VvE’s niet alleen bijdragen aan het oplossen van de woningnood, maar ook hun eigen complex toekomstbestendig maken.