Nieuwe handreiking voor VvE’s: optoppen als kans én uitdaging

Meer woningen, minder zorgen? Dat kan met optoppen

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening presenteerde deze week een nieuwe handreiking voor VvE’s die overwegen om te gaan ‘optoppen’ oftewel: extra verdiepingen toevoegen bovenop het bestaande complex. De handreiking is ontwikkeld door Creative City Solutions in opdracht van het ministerie en de provincies ZuidHolland, Utrecht, Gelderland en NoordHolland, en moet VvE’s én gemeenten helpen om sneller en beter voorbereid aan de slag te gaan met dit type projecten.

Optoppen: een oplossing met meerdere voordelen

De woningnood in Nederland blijft nijpend. Tegelijkertijd staan veel gebouwen op locaties waar uitbreiding mogelijk is zonder dat daar extra grond voor nodig is. Door één of meerdere woonlagen op een bestaand gebouw toe te voegen ,het zogenaamde optoppen, kunnen er nieuwe woningen gerealiseerd worden. De opbrengsten daarvan kunnen bijvoorbeeld gebruikt worden voor groot onderhoud, verduurzaming of het plaatsen van een lift. Ook kan het gebruikt worden om het gebouw te moderniseren. Allemaal zaken waardoor mogelijk de waarde van de bestaande appartementen stijgt.

Eerder schreven we al over de kansen en uitdagingen van optoppen voor VvE’s in dit artikel.

De handreiking zelf is overzichtelijk opgebouwd. In de eerste hoofdstukken wordt uitgelegd waarom er überhaupt een handboek nodig is, wat optoppen precies inhoudt en waarom dit juist voor VvE’s een interessante kans kan zijn. Daarna volgt het kernhoofdstuk: ‘Hoe moet ik optoppen’. Hierin worden tien duidelijke stappen gepresenteerd die VvE’s helpen om het proces gestructureerd te doorlopen. Deze stappen geven inzicht in zowel de technische als juridische en financiële kant van het verhaal, en zijn daarmee de ruggengraat van de aanpak.

Van idee naar uitvoering: de 10 stappen van optoppen

De handreiking beschrijft in tien overzichtelijke stappen hoe een VvE van idee tot uitvoering kan komen bij een optopproject. Van het verkennen van draagvlak tot het aanpassen van de splitsingsakte en het kiezen van een aannemer: alles komt aan bod. In dit artikel lichten we die stappen alvast kort toe, maar wie écht aan de slag wil, doet er goed aan het volledige document te lezen.

1. Oriëntatie en draagvlak verkennen
Voordat je overgaat tot actie is het belangrijk om het onderwerp op de kaart te zetten binnen de VvE. Organiseer een algemene ledenvergadering (ALV) om kennis te delen, eerste vragen te beantwoorden en het draagvlak te peilen. Op dit moment draait het vooral om bewustwording – je hoeft nog niet te besluiten of het plan haalbaar is.

2. Stel een kartrekkersgroep samen
Is er voldoende interesse? Richt dan een projectgroep op met actieve bewoners die het traject willen trekken. Zij vormen de spil tussen bewoners, procesmanager en gemeente. Ook wordt in deze fase een intentieovereenkomst gesloten met de partij die de eerste kosten en risico’s op zich neemt.

3. Breng de onderhouds en verduurzamingsopgave in kaart
Een optopping is hét moment om achterstallig onderhoud en verduurzaming mee te nemen. Denk aan het dak, de gevels of de liftinstallatie. Zet deze zaken op een rij en neem ze mee in de integrale afweging.

4. Onderzoek de haalbaarheid
Dit is de fase waarin je onderzoekt of optoppen technisch, juridisch en financieel haalbaar is. Er is bijvoorbeeld een splitsingswijziging nodig en toestemming van grondeigenaren en hypotheekverstrekkers. Een constructieve quickscan biedt inzicht in de technische mogelijkheden. Financieel wordt onderzocht of de opbrengsten opwegen tegen de kosten.

5. Ontwerp maken met een ervaren architect
Blijkt het plan haalbaar, dan is het tijd voor een ontwerp. Kies een architect met aantoonbare ervaring in optopprojecten, bij voorkeur iemand die ook begrijpt wat het betekent om in bewoonde staat te bouwen.

6. Vraag de omgevingsvergunning aan
Samen met de architect en procesmanager stel je een principeverzoek of vergunningaanvraag op. Hiervoor zijn onderbouwingen nodig, waaronder een constructierapport en ruimtelijke onderbouwing.

7. Voer aanvullende onderzoeken uit
Denk aan een asbestinventarisatie, flora en faunaonderzoek of geluidsmetingen. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn nodig voor de vergunning en het verdere ontwerp.

8. Selecteer een aannemer
Kies een aannemer met ervaring in vergelijkbare projecten. Let op zaken als bouwtijd, overlastbeperking en garanties. Vraag bij twijfel externe bouwbegeleiding aan.

9. Verkoop van de nieuwe woningen
Er moeten juridische overeenkomsten worden gesloten, zoals een dakovereenkomst en een koperovereenkomst. Ook moet de splitsingsakte worden aangepast. Laat dit altijd juridisch toetsen.

10. Realisatie en nazorg
Na vergunningverlening volgt de uitvoering. Alle technische en logistieke aspecten worden nu uitgewerkt. Er wordt gestart met nulmetingen in alle woningen, waarna de bouw daadwerkelijk kan beginnen. Ook communicatie met bewoners is in deze fase cruciaal.

Een handboek dat je echt op weg helpt

De handreiking biedt naast dit stappenplan ook handige bijlagen, zoals een voorbeeldtermsheet en een uitgebreid format voor de constructieve quickscan. Ook bevat het document tips voor samenwerking met gemeenten en het vinden van financiering. Daarmee is het niet alleen een informatief document, maar een praktisch hulpmiddel voor iedere VvE die serieus werk wil maken van optoppen.

Als VvE zelf aan de slag met optoppen?

De handreiking is HIER gratis te downloaden via de website van Creative Solutions. Of blader het boek direct  hieronder door