Zijn schoorsteenkanalen van de VvE privé of gemeenschappelijk?

Het leidt regelmatig tot geschillen, de vraag of de schoorsteenkanalen van de VvE privé of gemeenschappelijk zijn. Begin dit jaar oordeelde ook de rechtbank Limburg over die vraag. In die zaak had de Vereniging van Eigenaren (VvE) via haar advocaat namelijk een appartementseigenaar gedagvaard en gevorderd dat die de kosten voor de schoorsteenveger en onderzoekskosten aan een schoorsteenkanaal aan de VvE zou vergoeden. Als de schoorstenen gemeenschappelijk zijn dan zal de vordering niet slagen, zijn de schoorstenen privé dan krijgt de VvE gelijk. Advocaat VvE recht Robert van Ewijk bespreekt het vonnis.

Door: Robert van Ewijk | voorheen werkzaam bij AMS Advocaten, nu als advocaat en partner werkzaam bij Lexys Advocaten.

VvE reglement: schoorstenen vallen onder privé gedeelte

In het reglement van de VvE is – kort gezegd – bepaald dat schoorstenen tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend, tenzij die uitsluitend ten dienste strekken van één privé gedeelte. Ook is in het reglement van de VvE bepaald dat als er twijfel bestaat of een zaak gemeenschappelijk of privé is, de vergadering daarover mag besluiten. De vergadering heeft in dat kader beslist dat de schoorsteenkanalen privé zijn.

VvE laat schoorstenen inspecteren na lekkage

Op een gegeven moment is de situatie geconstateerd dat wanneer de benedenbuurman van de gedaagde in deze zaak stookt (waarschijnlijk ging het om een open haard) dat hij de rookmelders in het appartement van de gedaagde hoorde piepen. Vervolgens heeft de VvE opdracht gegeven om de schoorsteenkanalen te inspecteren, en daarbij is geconstateerd dat er een lekkage is in een schoorsteenkanaal in het appartement van gedaagde. Omdat de vergadering had besloten dat de schoorsteenkanalen privé zijn, heeft de VvE de facturen die betrekking hebben op het onderzoek en het herstel van de schoorstenen doorbelast aan de gedaagde.

Rechter: schoorsteenkanalen van de VvE zijn gemeenschappelijk

De gedaagde voert in deze procedure verweer en geeft aan dat de schoorsteenkanalen van de VvE niet privé, maar gemeenschappelijk zijn. De rechtbank komt tot diezelfde conclusie. Het is de rechtbank namelijk gebleken dat de schoorsteenkanalen in de appartementen in elkaar overgaan. Het is volgens de rechter uitgesloten dat de schoorsteenkanalen van het begin tot het eind slechts ten aanzien van één appartement een functie hebben. Anders kan het natuurlijk ook niet zo zijn dat de benedenbuurman zijn open haard stookt en dat er vervolgens rook in het appartement op 1 hoog komt. De rechter komt daarom tot het oordeel dat de schoorsteenkanalen tot het gemeenschappelijke gedeelte gerekend dienen te worden en wijst vervolgens de vorderingen van de VvE af.

Voorkom VvE geschil door juridisch advies in te winnen

De vraag of bepaalde zaken gemeenschappelijk of privé zijn leidt vaak tot procedures. Grofweg komt het erop neer dat als een voorziening in het gebouw uitsluitend ten dienste strekt van een privé gedeelte dat het dan al snel privé zal zijn. Het is echter verstandig om het een en ander goed te controleren en om je als VvE juridisch te laten adviseren voordat bepaalde kosten aan leden worden doorbelast. De VvE kan dan zomaar door de rechter in het ongelijk worden gesteld met alle daaraan verbonden kosten van dien. De advocaat VvE recht van AMS advocaten kan u daarover nader adviseren.

Noot van de redactie: juridische conclusies kunnen verschillen

Opvallend is dat de rechter in Limburg anders oordeelde dan de Rijdende Rechter in 2014. Toen was de vraag of afvoerleidingen gemeenschappelijk of privé waren. De Rijdende Rechter paste hetzelfde toetskader toe (de vraag of de voorziening uitsluitend één privé gedeelte ten dienste strekte), maar kwam tot een ander feitelijk oordeel. Hij vond dat de leidingen – voor zover die zich in het privé gedeelte bevonden – privé waren, en voor het overige gemeenschappelijk. De rechtbank Limburg oordeelde in de hierboven besproken zaak iets anders: die zag de rookgasafvoeren als één geheel, en vond dat dat geheel niet slechts één privé gedeelte ten dienste strekte.