Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De VVE is klein, 5 appartementen, waarbij de begane grond 2 stemmen heeft en de rest 1 stem elk. (Op zich vinden wij dat vreemd, maar het schijnt te mogen?) Nu is de eigenaar van het appartement op de begane grond ook de voorzitter van de VVE… Het gebouw is medio 2012 gesplitst, en er is buiten de splitsingsakte geen reglement aanwezig. Jaarvergaderingen worden niet gehouden, dus wij denken dat het bijna kan worden gekwalificeerd als een slapende VVE. Het beheer wordt door een externe partij gedaan, en als er dingen zijn die aandacht nodig hebben, zoals het lekkende dak vorig jaar, dan wordt er per email “overleg” gevoerd m.b.t. de financiering etc.
De voorzitter zit zelf in de projectontwikkeling en beheer, en schuift alleen maar mensen die hij “vertrouwd” naar voren, wat ons dus niet aanstaat. Maar wij staan daar jammer genoeg alleen in…
Het aantal stemmen dat in de vergadering kan worden uitgebracht is vastgelegd in de Akte van Splitsing (AvS). De AvS is voor de VvE een hard gegeven, en dus ook de daarin vastgestelde stemmen en aan wie die stemmen toekomen. Voor alle zekerheid merk ik hier op dat een stem iets anders is dan een breukdeel.
Zoals al geschreven bestaat de “voorzitter van de VvE” niet. Als ik jouw verhaal zo lees is het aannemelijk (maar zeker nog niet bewezen!) dat jouw VvE zoals je zelf aangeeft “slaapt”, en dat er alleen maar iemand is die zichzelf (volslagen) onterecht voordoet als een gezaghebber.
Je geeft aan dat de splitsing plaatsvond in 2012, en dat er naast de AvS geen reglement is. In de AvS is naar alle waarschijnlijkheid OF neergeschreven dat het modelreglement (MR) 2006 van kracht zal zijn, OF het kan zo zijn dat het MR 2006 integraal in de AvS is overgenomen.
Let op: in de AvS kunnen ook wijzigingen op het vigerende MR worden vastgesteld, of bij integrale overname van het vigerende MR kunnen de respectieve artikelen “en passant” zijn aangepast.
Vraag: kun je nagaan welk MR van kracht is voor jouw VvE door de AvS na te kijken?
Hoe jouw VvE wordt “gerund” klopt in geen geval.
Vraag: kun je met de naam van jouw VvE even zoeken op de site van de KvK of er een bestuurder voor jouw VvE staat ingeschreven?
https://www.kvk.nl
Zoeken op naam in middelste kolom.“Eind 2015 hebben wij een appartement gekocht, waarvoor door de vorige eigenaar al een bouwvergunning was aangevraagd voor het plaatsen van een balkon aan de achterzijde. De bouwvergunning werd afgegeven (hij is nog steeds geldig op dit moment volgens de gemeente), en toen kwamen wij erachter dat de voorzitter van de VVE hier niet aan wilde meewerken.”
Voor alle duidelijkheid het volgende.
Je hebt in elk geval al toestemming van de gemeente. De bouwvergunning heb je zeker nodig. Daarnaast heb je ook toestemming van de VvE nodig, en wel om meerdere redenen. De opsomming daarvan zal ik je (nu nog) besparen.
De “voorzitter van de VvE” bestaat niet. Je hebt toestemming van de vergadering nodig. Noch een bestuur, noch een voorzitter van de vergadering kan je toestemming geven of jouw verzoek afwijzen.
Hoe je de toestemming van de vergadering gaat krijgen volgt in een volgende post.
Zie ook http://www.vve-forum.nl/onderwerp/de-vereniging-van-eigenaars-vve-en-al-haar-voorzitters/Hi pzw,
Hier gaan we zeker uitkomen, al kan ik je niet beloven dat het spoedig zal zijn.
Je hebt een “veelkoppig monster”, en dit verhaal past onder welhaast elk kopje van het forum.
Ik ga jouw post in stukken knippen om te voorkomen dat ik zaken mis of “de weg kwijtraak”. Zo hoef ik ook niet in één keer een erg lang verhaal te schrijven. Daarnaast ga ik ook wat zaken vragen waar ik antwoord op nodig heb.
Zo te zien heb je je al in de (VvE)zaak verdiept, en naar ik verwacht hebben we het plaatje wel spoedig compleet en overzichtelijk.
Met vriendelijke groet, Bob.Quote
Of kunnen wij dit inderdaad gewoon “vergeten”..?
Unquote
Kan nu door “omstandigheden” niet ingaan op dit drama, maar kan je in ieder geval geruststellen. Je bent absoluut NIET “kansloos”.
Slaap gerust, vriendelijke groet, Bob.Hi Joze,
Hier past mijns inziens wat uitleg teneinde jouw verwarring te verhelpen.
Artikel 52 lid 9 sluit artikel 8 lid 2 niet uit. Artikel 52 lid 9 maakt afwijking van de in de akte vastgelegde breukdelen mogelijk, maar……
alléén indien een situatie als genoemd in artikel 52 lid 8 (en daar is v.w.b. het atrium geen sprake van) zich voordoet.
Alles betreffende gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt “verrekend” naar de vastgestelde breukdelen, tenzij ………
daar ingevolge uitzonderingsbepalingen in de akte expliciet van wordt afgeweken.
Wat gemeenschappelijk is vind je in artikel 17 (zie aldaar).
Merk op dit punt op dat er in artikel 17 ook wordt gesproken over het dienstbaar zijn van zaken aan slechts één appartementsrecht (bijvoorbeeld in artikel 17 lid f).
In jouw akte is aan artikel 8 een lid 5 toegevoegd om afwijking van de vastgestelde breukdelen mogelijk te maken in die situatie waarin er sprake zou zijn van dienstbaar zijn aan juist meer dan één, maar niet alle appartementsrechten.
Nu het atrium tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken behoort, en gelijkelijk dienstbaar is aan alle appartementsgerechtigden, is verdeling van kosten conform de in de akte vastgestelde breukdelen voorschrift. Afwijken is niet mogelijk.
Jouw mening over deze kostenverdeling wordt geheel begrepen. Het atrium wordt nu je meer betaalt dan anderen voor jouw niet mooier dan voor anderen, en ook brengt de lift, nu je meer betaalt dan iemand anders, jou niet sneller omhoog. Dit alles maakt slechts uit voor jouw gevoelens, maar daarmee kunnen de breukdelen niet veranderen. That’s life in een VvE. 😉
Hoop dat het met deze korte uitleg wat duidelijker is geworden.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gerard,
Kom net thuis en zie jouw antwoorden.
Wat mij betreft heeft de wederpartij een stevig punt. Korting van €4800,00 op jaarbasis accepteren, en niet tot op het bot doorvragen welke voorwaarden voor die korting gelden. Ik begrijp dat je de inhoud van de brief van jouw jurist niet kan of mag delen, maar ik begrijp zijn op zich heldere stellingname steeds minder. Dit had je naar mijn idee beter eerst goed kunnen uitzoeken, voordat jullie de vergadering tot ontslag van deze beheerder lieten besluiten. Dan hadden jullie misschien beter even kunnen verlengen, in plaats van voor een direct ontslag te gaan.
Om die reden schreef ik in een eerdere post al: “Je zal een meerderheid moeten vinden voor het ontslag, uit moeten zoeken of de “boeteregeling” op papier staat, of in het voorkomende geval de hoogte van de boete correct is, en of de vergadering haar verlies neemt, of er nog één jaar aan vast knoopt.”
Het lijkt er op dat de beheerder juridisch gezien terecht kan claimen dat de korting niet is overeengekomen, temeer daar de beheerder en grooteigenaar eensluidend volharden in de “juiste” koppeling tussen voorwaarden en korting.
Feitelijk heb je gewoon betaald voor het standaard contract en niet voldaan aan de “afgesproken” voorwaarden om voor korting in aanmerking te komen. Je betaalt niet bij, maar je betaalt de standaard fee. Tel je knopen en weest blij dat dat je van deze “fantastische” beheerder af bent.
Ben overigens heel erg benieuwd hoe jullie ovetuigde jurist denkt jullie alsnog te gaan redden!
Ik zie in elk geval, ondanks het minder frisse geurtje, geen eenvoudige juridische escape waarmee jullie EN van deze beheerder af zijn, EN de korting toucheren.
Vriendelijke groet, Bob.Hi William,
Dat heb ik ook zo gelezen, maar ik vraag me af of dat een correcte conclusie is. € 6000,00 over één jaar en één kwartaal is een “mannelijke” korting, terwijl 12 jaar lang € 500,00 realistischer klinkt. En dit is maar één van de wat mij betreft vele dingen die we niet echt weten.
Ik ga even Gerard afwachten, en verder maar niet gissen en verzinnen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gerard,
Een aantal posts geleden schreef ik al: “Helaas is het zo dat met de antwoorden die je gaf er te veel onduidelijk blijft. Zo lang niet alle feiten op tafel liggen is het niet mogelijk om definitief uitsluitsel te geven.”
Ik heb de informatie dat jouw jurist van mening was dat de beheerder “geen poot had om op te staan”. Ik heb echter geen idee over de overwegingen en argumenten van betreffende jurist.
Met de reactie die wederpartij nu schrijft wordt weer slechts een tipje van de sluier opgelicht. Dit geeft alleen maar wat meer duidelijkheid over perspectief en mening van wederpartij.
Kort; er is nog steeds teveel onduidelijk, en ik ga niet raden of een mening ventileren die ik niet met feiten kan onderbouwen.
Is er vanaf 2005 door beheerder minder gefactureerd dan het overeengekomen bedrag uit de overeenkomst?
Is er alleen maar over 2016 en 2017 minder gefactureerd?
Een professionele VvE-beheerder die niet weet dat hij alleen zaken kan doen met een bestuurder die bevoegd is en die hij zelf waarschijnlijk heeft ingeschreven bij de KvK?!
Een professionele beheerder die kennelijk mondelinge afspraken maakt met een willekeurig lid van de VvE (ook al is het een “bevriende grooteigenaar”) en nalaat de afspraken zwart op wit te stellen?
Een VvE die misschien al 12 jaar een korting krijgt, maar nooit vraagt waarom dat is?
Een VvE die in 2016 hoort dat er korting wordt verstrekt, maar dan (nog steeds) niet naar de voorwaarden informeert?
Zelf ben ik heel benieuwd naar de antwoorden, en naar de brief die jullie als bestuur aan wederpartij hebben gestuurd. Is de door jou geciteerde reactie compleet, of is er nog meer geantwoord?
Vriendelijke groet, Bob.Sorry, naam verkeerd gespeld ! Lees in mijn post “Hi 123,” 😉
Hi 208,
Is er in jullie VvE een modelreglement van kracht verklaard? Zo ja, welke?
Is er in jullie Akte van Splitsing iets naders bepaald over kozijnen en/of deuren?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Johan,
Leuk om te horen, geen dank, graag gedaan.
Nogmaals succes gewenst, vriendelijke groet, Bob.Excuus, niet goed nagekeken. Lees forum waar mijn tablet “gorum” schreef. 😉
Hi Johan,
Dank weer voor jouw antwoorden en nadere informatie.
Ik ga proberen om het geheel samen te vatten. Vergeef me wanneer ik daarbij en passant ook een paar inmiddels wijd openstaande deuren intrap.
Het fundament moet kloppen. Daarmee wil ik aangeven en adviseren om de AvS secuur na te lezen, en de (bestuurlijke) organisatie nauwkeurig in te richten conform de statuten (AvS en MR, vanzelfsprekend inclusief de eventuele aanpassingen die de AvS maakt in het MR). Dat voorkomt het ontstaan van onnodig VvE-leed in een later stadium.
Functiescheiding is een groot goed in VvE-land. Wanneer de vijver voldoende (competente) vissen bevat zou ik adviseren om een bestuur samen te stellen uit de eigenaars (betrokkenheid en belang motiveren het bestuur tot integere daadkracht). Goede bestuurders van een VvE weten dat zij bestuur heten, maar feitelijk slechts een (zeer) beperkt mandaat hebben, zodat besturen eerder “dienen en louter uitvoeren” zou moeten heten. Het bestuur maakt waar wat de vergadering (de leden) wil(len).
Indien mogelijk zou ik je tevens adviseren om een VvdV te benoemen zonder bestuursbinding. Dat geeft de meest zuivere vorm van functiescheiding (artikel 33 lid 7 spreekt niet voor niets over “kunnen”).
Met een bestuur uit eigenaars, en een onafhankelijke VvdV heb je twee van de vier organen van de VvE correct en optimaal gevuld. De vergadering heb je al van rechtswege, en de vergadering controleert het bestuur met nummer 4, een positief kritische kascommissie. Beter kun je het naar mijn overtuiging niet maken.
Resteert de ondersteuning van het bestuur. Indien je al een bewezen goede beheerder hebt zou ik die aanhouden. Maar, als reeds gesteld moet er wel een goede en exacte beheersovereenkomst onder de relatie liggen. Kritische beschouwing van de beheersovereenkomst is zeker op zijn plaats.
Commissies en werkgroepen kunnen naar hartelust worden ontworpen, ingesteld en benut. Zoals ook al eerder aangegeven zijn werkgroepen, commissies en ook beheerders geen orgaan van welke VvE dan ook. Alles wat door deze personen wordt uitgevoerd geschiedt onder verantwoordelijkheid van één van de 4 formele organen van de VvE, zij kunnen nimmer iets zelfstandig voor en/of namens de VvE besluiten of uitvoeren. Het is heel verstandig om alle binnen de eigen leden aanwezige kennis en kunde optimaal te benutten.
Goed om tot slot nog op te merken dat “jullie” wat mij betreft “goed bezig” zijn. We zien hier op het gorum veel “ellende” langskomen, en het doet me goed te zien dat er ook heel erg positief aan een goed functionerende VvE wordt gewerkt!
Veel succes gewenst, en vriendelijke groet, Bob.Hierbij even een opmerking over de, wat mij betreft, off-topic discussie over de MJOP.
Helaas wordt een MJOP/MJOB (te) vaak gezien als “in beton gegoten”.
Een dergelijk plan geeft redelijk grond aan de toekomstige planning en de benodigde reservering. Dit plan moet regelmatig worden herzien.
Eén factor laat zich niet eenvoudig “vangen”, en dat is het “ambitieniveau”. Een MJOB/MJOP is niet meer en niet minder dan een “richtsnoer”, en geeft “richting”. De waarheid bestaat niet. In zeemanstermen; zelfs ware peilingen zijn heel erg relatief. 😉
Morgen verder, vriendelijke groet, Bob.Hi Johan,
Al die HTML-rommel kun je voorkomen door rechtsboven in het reactieveld even op “tekst” te klikken.
Redactie VvE-forum wordt (weer) vriendelijk verzocht even op te ruimen. 😉
Ik wacht in elk geval met reageren totdat het “leesbaar” is gemaakt (heb genoeg puzzels). 😉
Vriendelijke groet, Bob