Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Gert,
Dank, dan begrijp ik dat er dus getegeld gaat worden op een eigen stukje voor de entree, en verder op gemeentegrond die in bruikleen wordt genomen. Daar zou ik ook helemaal niet blij van worden.
Verder moet ik hier toch even de puntjes op de i zetten.
Het reservefonds van MR1992 artikel 32 is NIET gelijk aan het wettelijke reservefonds uit BW6: 126 lid 1. Het reservefonds ex MR1992 art. 32 is voor bestrijding van ANDERE kosten dan die kosten als bedoeld in MR1992 art. 4 lid 1 tweede volzin, en daarmee nu geheel NIET voor MJOB-kosten, maar juist voor andere kosten (die kunnen ook niet-onderhoud gerelateerd zijn).
Lekker verwarrend allemaal, maar zo zit het wel in elkaar. De begripsverwarring leeft overal, maar naar ik denk heeft jou VvE geen twee reservefondsen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gert,
Mijn vraag ging over de betegelde grond vóór de entree, niet over de bruikleengrond.
Neen, de VvE kan zelfs grond kopen en eigenaar van die grond worden zonder dat die grond in de splitsing wordt betrokken. Dan hoeft de akte ook niet te worden aangepast.
Vriendelijke groet, BobHi Gert,
Jouw verhaal gelezen hebbend merk ik het volgende op.
Net als Rob ga ik een heel eind met je mee in jouw redenatie. Op dit moment heb ik even niet de tijd om gedetailleerd op alle punten die je aandraagt in te gaan. Maar met de (onplezierige) situatie die je schetst merk ik het volgende op.
Ik begin doelbewust aan het eind van jouw verhaal, waar je schrijft: “Tussen gelijk hebben en gelijk krijgen zit hier een groot verschil en om de gang naar de rechter te maken …“. Hieruit maak ik op dat je niet van plan bent om naar de rechter te gaan.
Wanneer die veronderstelling correct is het volgende.
Ongeacht of je gelijk hebt of niet zit je met het volgende probleem. De vergadering beslist waarschijnlijk met de vereiste gekwalificeerde meerderheid (misschien zelfs met slechts één tegenstem) om uitvoering te geven aan alle voorliggende voorstellen. Los van de vraag of de besluiten nietig en/of vernietigbaar zijn gaat het bestuur de genomen besluiten uitvoeren. De vergadering heeft ook besloten om de zaak te financieren uit het “reservefonds”. Met deze constatering heb je als lid geen enkel ander “machtsmiddel” dan de gang naar de rechter. De besluiten zijn genomen, het bestuur beschikt over de gelden in het reservefonds en dat ook nog eens met formele en expliciete toestemming van (bijna?) alle leden.
De hele zaak is wat mij betreft te triest voor woorden (I’ve been there) maar alleen de rechter kan uitkomst bieden. Op bepaalde punten zie ik ook meer dan voldoende aanknopingspunten waar je mijns inziens een goede kans maakt om te “winnen”.
Vanwege tijdgebrek nog slechts wat losse opmerkingen.
Strikt genomen kan een bestuur er mee “wegkomen” om met de uitnodiging alleen maar een agenda mee te sturen met niet meer dan de te behandelen punten.
De vergadering kan altijd beslissen dat de gelden in het reservefonds voor welke niet-begrote zaak dan ook kunnen en mogen worden aangewend. Er bestaat geen (wettelijke) plicht om de bedragen op de MJOB op de daarin vastgelegde tijdstippen ook daadwerkelijk en aan de begrote werkzaamheden uit te geven. Een MJOB is slechts een hulpmiddel en planningstool. Herschikken en verschuiven komt vaak genoeg voor.
Bezwaren inbrengen (al dan niet geschreven) kan mogelijk andere leden overtuigen of wakkerschudden, maar wanneer men toch besluit om anders (ook fout) te beslissen kun je daar weinig anders aan doen dan te kiezen voor de rechtsgang.
Bruikleen betekent niet automatisch geld uitgeven. De gemeente dekt zich met een dergelijke overeenkomst slechts in tegen verjaring waarbij zij de grond definitief kwijt is.
Vraag: is de ruimte voor de entree betrokken in de splitsing of gemeentegrond?
Tot slot de na Rob nog openstaande kwestie. Bewaking van de openbare ruimte is geen beheerstaak voor de VvE.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Momenteel erg druk, vandaar dat ik wat langzaam ben met mijn reactie.
Dank voor jouw heldere uitleg, dit klinkt heel aannemelijk.
Ook ben ik het zeer eens met jouw slotopmerking dat men zich toch aan de regels zal moeten houden. Zoals we recent al zagen kan er in een extreem geval wel, met grote nadruk op veiligheid, van de regelgeving worden afgeweken. Maar dat is naar mijn idee een zeldzaamheid.
Vriendelijke groet, Bob
P.S. Wat kunnen we al lekker chatten op het andere forum, hè ! 😉Hi Rob,
Voor wat betreft quote 1: helemaal met je eens. De oude bepaling was nietig.
Voor wat betreft quote 2: met je eens dat hierover iets in de AvS moet staan. Deze bepaling is/lijkt heel erg krom. Jos moet hier maar aangeven wat over deze zaken in de AvS staat.
Voor wat betreft quote 3:Jos heeft nog geen antwoord gegeven op jouw zeer terechte vraag om aan te geven welk MR van kracht is.
Met vriendelijke groet Bob.Hi Yes,
Los van voorgaande stelde Rob zeer terechte en belangrijke vragen.
Welk modelreglement (MR) is bij jullie van toepassing? Dit kun je vinden in de Akte van Splitsing (AvS).
Verder is het belangrijk om te weten hoeveel appartementen er zijn, en daarnaast hoeveel eigenaars.
Wat is de in de AvS vastgelegde stemverhouding?
Wie is er als bestuurder benoemd door de vergadering? Is de makelaar ook echt benoemd tot bestuurder, of staat de makelaar alleen maar het bestuur bij conform een beheersovereenkomst?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Yes,
Zeker!
Wat mij betreft doe je er goed aan om het agendapunt aan het bestuur (de vrijwilligers en/of de makelaar) aan te bieden (schriftelijk) compleet met toelichting en uitleg.
Laat het bestuur bevestigen dat ze jouw inbreng hebben ontvangen en dat ze die inbreng ook zullen agenderen.
Succes en vriendelijke groet, Bob.Hi Yes,
Ja.
Zoals ik in de door Rob aangegeven thread al schreef:
“Iedereen kan en mag agendapunten aandragen!
Merk op dat we spreken over een LEDENvergadering en zeker NIET over een BESTUURSvergadering. De leden bepalen wat er besproken wordt en wat niet, en niet het bestuur.
Mocht je werken onder MR 2006 dan is je agenderingsRECHT zelfs netjes vastgelegd in art. 45 lid 8 “Elke eigenaar is tot uiterlijk zeven dagen voor de vergadering en mits bij schriftelijke kennisgeving aan het bestuur – dan wel per fax of email – bevoegd onderwerpen op de agenda te laten plaatsen. Het bestuur is alsdan verplicht onverwijld de overige eigenaars hiervan in kennis te stellen.””
Vriendelijke groet, Bob.Hi Yes,
Korte uitleg.
Ieder appartement(-srecht) heeft een eigenaar, ook de verhuurde appartementen.
De eigenaars zijn de stemgerechtigden in de ledenvergaderingen (niet de huurders, tenzij gemachtigd).
Het aantal stemmen dat enige eigenaar in de vergadering kan uitbrengen is vastgesteld in de Akte van Splitsing (AvS). Vaak, maar zeker niet altijd, geldt één stem per appartement(-srecht). De stemverhoudingen kunnen zeker ook anders liggen.
Een grooteigenaar heeft meerdere appartementen(-srechten) en wanneer een grooteigenaar in z’n eentje de meerderheid aan stemmen heeft kan hij die meerderheid eenvoudig gebruiken, dan wel misbruiken.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Voor alle zekerheid.
Hoewel ik helemaal met je eens ben dat er zeer waarschijnlijk geen grooteigenaar in geding is die zijn macht zou misbruiken merk ik even op dat onder de 80% mogelijk nog steeds een grooteigenaar schuilt (met bijvoorbeeld 60% van de stemmen).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gerard,
Correct, “indien” …….
Succes en VG, BobHi Rob,
Helaas leert de praktijk (in elk geval wat we hier op het forum zien) dat er in VvE-land veel te veel echt goed misgaat. Daar doet het hebben van een certificaat op grond van BRL 5016 niets aan toe of af.
Slordigheid, onzorgvuldigheid en foutjes komen bij alle soorten beheerders voor. Het hebben van een certificaat zegt (weer) niets over deze zaak, zeker waar we de wijze van betaalbaarstelling en de afspraken over de interne controle niet eens kennen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Gerard,
Dank, “we” is dus nog niet de meerderheid die benodigd is voor een geldig besluit de beheerder te ontslaan ?!
Ben benieuwd hoe dit verder zal gaan. We gaan het horen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Geen dank, graag gedaan.
Helaas verandert dat niets aan de zaak. De gemeente gaat niet over wijziging van bestemming in de Akte van Splitsing (AvS).
Publiekrechtelijk is het dus wel rond te krijgen, maar of het binnen de VvE zomaar rond komt durf ik te betwijfelen. (Naar alle waarschijnlijkheid zal de AvS hier ook voor moeten worden aangepast, en dat is een moeizame, langdurige en kostbare zaak, naast de kosten voor de verbouwing)
Je zou jouw zaak nog eens bij bestuur en leden kunnen bepleiten, in de hoop dat nadere toelichting een ander besluit zou kunnen opleveren, en anders past alleen een beroep op de rechter.
Veel succes gewenst, vriendelijke groet, Bob.Hi Jaap,
Paar korte opmerkingen.
Je bent niet in de positie om een extra vergadering af te dwingen, je kunt daar hooguit om verzoeken. Met wat je stelt lijkt het me niet waarschijnlijk dat het bestuur er een zal uitschrijven.
Je kunt ieder besluit van de vergadering ter vernietiging aan de rechter voorleggen. Let wel op de fatale termijn. Je moet n.m.m. wel goede gronden hebben om het besluit vernietigd te krijgen. Maar dat moeten wel gronden zijn die de vergadering ook kent/kende, of had behoren te kennen.
Dat de gemeente al een vergunning heeft afgegeven doet aan het besluit niets toe of af. De gemeente bepaalt niet wat de vergadering (de leden) moeten besluiten. Daar is de gemeente géén partij. De VvE beslist en niemand anders. Het afwezige lid in de ALV doet niet ter zake.
Vriendelijke groet, Bob.