DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Alfatrion schreef:”Artikel 5:126 BW verplicht een VvE om een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. [……] Dat roept de vraag op waar deze kosten ondergebracht moeten worden. Voor de verengingen die een MJOP laten maken, hoe verweken jullie de kosten op in het jaarverslag, exploratierekening, begroting, ect?”
Wij verwerken dat gebruikmakend van wat je in de eerste zin aangeeft. Het reservefonds is er volgens de wet voor “andere dan de gewone jaarlijkse kosten“. Het resevefonds is er dus niet alleen voor MJOP-onderhoud.
Wat de boeking en exploitatie betreft van zo’n type post als opstellen MJOP (als je dat niet als onderhoud wilt zien):
Wij hebben een aparte meerjaren begroting, dus los van de jaarbegroting. De opmaak is vrijwel gelijk aan wat vaak onder het MJOP postendeel staat met beginstand, toevoeging, uitgaven, eindstand.
De kosten van posten als het opstellen van het MJOP worden daarin opgenomen evenals andere vaak eenmalige uitgaven.
Die meerjaren begroting kent net zoals de jaarbegroting ook een realisatie deel (exploitatie). Daar vind je zo’n uitgave in terug evenals de uitgaven voor het MJOP en sommige onvoorzien uitgaven.
Het afsplitsen heeft ook het voordeel dat bouwkundigen hun sterke kant kunnen uitleven in het MJOP deel (opstellen wat, wanneer en hoeveel) en financiële deskundige zich kunnen uitleven door de meerjaren begroting te maken.[quote quote=13314]https://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Opstalverzekering.-Het-eigen-risico-en-het-eigenarenbelang-belicht.pdf[/quote]
Dank je, een zeer verhelderend artikel.
@peter: Heb je al eens naar je inboedelverzekering gekeken. Sommige inboedel verzekeringen dekken schade aan de opstal en wel speciaal in het geval dat het of een appartement met VVE betreft of een huurder betreft.Als de jaarrekening van 2019 niet is goedgekeurd, liggen sommige begingetallen voor 2020 niet vast. Niet vast liggen die getallen die van 2019 worden overgenomen. Wel vastliggen kunnen getallen zijn zoals de bijdrage aan het reservefonds, als daarover wel positief gestemd is.
De jaarrekening voor 2020 kan niet worden goedgekeurd vanwege niet vastliggende getallen.
Ik zou toch proberen te achterhalen welk deel van de jaarrekening voor problemen zorgt dan wordt het minder abstract. Er moet toch iets in de notulen staan? En weten de overige bewoners niet wat er gebeurd is?
Ik neem aan dat het bestuur ook geen decharge is verleend? Dus blijven die aansprakelijk voor 2019.Weten jullie dat een jaarrekening ook gedeeltelijk kan worden goedgekeurd? En dat het bestuur dan decharge verleend kan worden over die delen. Zou dat helpen in jullie geval?
Hoe nu verder? 2020 gewoon behandelen, wel met eventuele invloed van het in 2019 afgekeurde deel. Kan/mag je onthullen waarom de jaarrekening niet is goedgekeurd? Misschien kan ‘hoe nu verder’ dan iets concreter worden gemaakt.Geen ervaring. Blijkbaar heeft de notaris de situatie zodanig beoordeeld dat er informatie verstrekt werd. Bijvoorbeeld onder spoedeisende omstandigheden. Het bestuur moet daarna wel op de hoogte gebracht worden. Zover klopt dus wat je schrijft.
Als dat niet zo is, …………
Nee. Het quorum geld voor ‘aanwezigheid’ van stemmen: dat mag op een ALV niet minder dan de helft zijn (50-) van alle stemmen van alle eigenaars. De 50+ (meer dan 50%) geldt voor het aantal voor-stemmen van alle aanwezige stemmen vermindert met de blanco stemmen.
Bij een schriftelijke stemming geldt echter (ook onder spoedwet) MR 1992(?) lid 4: “Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.”
Is een vergadering per berichtendienst (prikbord, whatsapp, eventueel eMail mits de vaststelling van de identiteit van de stemmer mogelijk is) niet een alternatief?Nu energie besparing tegemwoordig zo hoog op de agenda staat, zou ik het vreemd vinden als een VVE bestuur niet meewerkt aan deze vernieuwing of het zelfs tegenhoudt. (RonaldL gaf al aan dat de beheerder geen partij is is in deze. Tenzij de beheerder ook bestuurder is).
Meedenkend zou misschien het volgende kunnen (MR 1992). De VVE besluit tot een verbouwing/vernieuwing van de beglazing bij jou. De VVE bepaalt samen met jou en betaalt. De andere eigenaren hebben geen voordeel van deze vernieuwing en hoeven dus niet mee te betalen (MR 1992,art 38.8). Jij als eigenaar betaalt de VVE voor de vernieuwde beglazing.Presentie is bij ons opgelost door elektronisch te stemmen op het onderwerp “ik neem deel aan de e-ALV”. De spoedwet ondersteunt een ALV die ‘langs elektronische weg te volgen is’. En maakt dat mogelijk door beperkende regels op te schorten. Ik ga er vanuit dat e-stemmen voldoende is, als authenticatie geregeld is (duur woord voor inloggen), natuurlijk naast andere eisen die de spoedwet stelt.
Ik vind het een merkwaardige situatie dat een e-ALV doorgaat als de ‘e’ niet werkt!
Mijn opmerkingen:
De voorzitter van de vergadering is verantwoordelijk voor de notulen. Deze persoon behoort die notulen ook te paraferen. Het bestuur heeft hier geen rol in. De beheerder ook niet. Tenzij, de rollen die zij hebben (bestuur, beheerder) gecombineerd wordt met de rol van de benoemde Voorzitter van de Vergadering.
Het bestuur heeft net zoals ieder ander lid bij een agendapunt als uiteindelijke vaststelling van de notulen de mogelijkheid opmerkingen te amenderen (niet te corrigeren).
Als de vergadering volgens de Covid-19 spoedwet voorwaarden is gehouden, dan is o.a. een eis dat de vergadering langs elektronische weg te volgen is (interactief). Maar dat is een zogenaamde inspanningsverplichting en er staat ook dat ‘enige afwijking’ geen gevolgen heeft voor de rechtsgeldigheid van genomen besluiten.
Ik zet vraagtekens bij “In principe is het bestuur akkoord …” Moet dat niet zijn ‘de leden zijn akkoord?
Maar die leden niet konden deelnemen. Dan zie ik wel als mogelijkheid de besluiten ongeldig te verklaren omdat vermoedelijk minder dan de helft (hoewel (2 van de 10) + 3 bestuur, maakt 5 van de 10) van het totaal aantal stemmen van alle eigenaars samen, ‘aanwezig waren’. In dat geval moet er een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. (MR 1992 37.5) Overigens zijn er uitzonderingen voor een paar financiële stukken.
Ik betwijfel of een bestuur een gewone ALV kan organiseren waarbij leden de toegang tot die ALV ontzegd wordt (weet bijna zeker dat het niet kan).
Ik weet wel dat de Corona spoedwet het bestuur opdraagt te besluiten dat leden fysieke toegang tot de ALV ontzegt wordt, maar dan vervolgens een aantal eisen stelt voor het ‘houden’ van een elektronische ALV.
Dat meenemend, is het niet toegestaan een gewone ALV met alleen volmachten te houden met dus een verbod op fysieke deelname.Toch neem ik aan dat in de AvS iets staat als ‘het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een … woning met terras‘ en dat bovendien de splitsingstekening aangeeft dat het terras bij jouw uitsluitend gebruiksdeel hoort.
Aannemende dat iets als het bovenstaande toch in die akte staat, is het gebruiksrecht geregeld en kom je voor onderhoud of noodzakelijke vernieuwing in de moeilijke discussie terecht wat onder precies onder de gemeenschappelijke gedeelten verstaan wordt voor balkonconstructies en terrassen in artikel 9.1.a.
Voor mij: gebruik is privé, vernieuwing van constructies als een balustrade is gemeenschappelijk, onderhoud is privé, maar alleen de oppervlaktes (vgl. toplagen).
Het helpt als je aangeeft welk model reglement is van toepassing is en wat er in de Akte van Splitsing staat over het terras. De koopakte lijkt mij minder van belang voor dit soort situaties.
Ook goed is naar een voorbeeld en referenties te vragen. Wij (30 appt) hebben ca. €1300 incl. BTW betaald vorige jaar. Het resultaat voldoet niet aan de verwachtingen. Vorige besturen hebben de jaren ervoor zelf een MJOP opgesteld, nooit tekorten en geen rare sprongen in de jarlijkse bijdrage aan het reservefonds. Dit nieuwe ‘professionele’ MJOP vertoont tekorten, al in de 1ste 10 jaar, voornamelijk omdat alles op technische levensduur is gebaseerd. Over liften konden ze niets zeggen en de inspectie was een beetje rondlopen.
[quote quote=12930]Bedankt voor jullie reacties. We beschikken helaas niet over een glasverzekering. Het VVE beheer verwijst [….].[/quote]
Wie is ‘we’, is dat als privé persoon of als VvE? Bij onze opstalverzekering is zowel de VvE verzekerd, als ieder van de leden voor hun eigen opstal. Dat geld ook voor glas.Ik ben het eens met monaster. Dus beide , A en B, hebben gelijk als het zo in de polisvoorwaarden staat.
Maar wij ondervonden dat de polisvoorwaarden op dat punt geheel niet duidelijk zijn en hebben de verzekeraar meer details gevraagd. Blijkbaar is er ook een ‘verzekeraar C’. Letterlijk schreven zij het volgende terug:
4b. Het verzekerd bedrag [toevoeging: het bedrag genoemd als het eigenaarsbebelang] is bedoeld om de premie te berekenen en betekent niet de maximale uitkering bij een eventuele schade. Er geldt voor het gebouw incl. het eigenaarsbelang een garantie tegen onderverzekering. Er wordt derhalve door verzekeraar bij een eventuele schade geen beroep op onderverzekering gedaan. Bij een schade wordt de schade door een schade expert bepaald.