DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het exclusief gebruiksrecht mag dan volgens de Splitsingsakte van @ argery zijn, maar hoe staat het met de constructie? Is die gemeenschappelijk volgens die akte of zoals @ Rob vroeg volgens e.o.a. overeenkomst van nabouw?
(ik heb mijn antwoord herzien was gemeenschappelijk zaken vergeten)
Jimbo schreef: “Nu zit echter in 1 van de appartementen een nieuwe eigenaar en die heeft in zijn koopcontract bedongen dat is opgenomen dat de schuur + grond van hem zijn.”
Jock schreef: “Die kadastrale nummers staan in de splitsingsakte en op bijbehorende splitsingstekening. Je kunt zo precies vaststellen wat iemand gekocht heeft.”
Wat je gewoonlijk koopt is 1) een exclusief gebruiksrecht van delen die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; 2) een gebruiksrecht van gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zoals hallen, trappen, liften, rijpaden in de garage en 3) een ongedefinieerd deel van het gebouw en de grond ter grootte van het breukdeel;
Een eigenaar bezit wel iets, maar je kan het niet aanwijzen. De koper kan hoogstens het gebruiksrecht bedongen hebben. De verkoper heeft het destijds verkregen gebruiksrecht doorverkocht. Vraag is of dat mocht, ik vermoed van niet.@Roosenhof Moet ik het ‘3 handtekeningen’ inderdaad zien als (alleen) beleid? Of is het ook procedureel en vooral technisch verwezenlijkt? Is er geen overschrijving/betaling mogelijk zonder die 3 handtekeningen?
Leuke tip, dank je. Wij hebben ook veel lampen door LEDs vervangen. Maar de aanschafkosten en terugverdientijd hielden geen rekening met reparaties. In 1 trappenhuis moesten we alle LED panelen vervangen. Onlangs hebben we de capaciteit van 2 stoppen laten verhogen, de stop sloeg herhaaldelijk door. Ik neem aan dat de oorzaak inderdaad de piek was, maar onze monteur wist dat niet.
Betekent niet dat het een slechte deal is, maar de kosten zijn hoger dan de vervangingskosten. Wat kost zo’n LED limiter overigens, ik zie ze voor 70 euro! (Per lichtpunt neem ik aan).FransB schreef: “We hebben de bouwer gevraagd welk merk/type tackerplaat gebruikt wordt, en hebben de technische specificaties opgevraagd bij de leverancier.”
Toch nog even heel precies. Voldoet de kale constructie aan het bouwbesluit (minimaal 5 dB vermindering) en geeft de trackerplaat een extra vermindering?
Zo niet, dan zou je met de vloerbedekking extra contactgeluid isolatie maatregelen moeten treffen om op de comfortabelere 15 dB vermindering uit te komen.
Dit doordat het bouwbesluit 2012 5 dB stelt en een ondervloer op een niet zwevende constructie 10 dB extra vermindering kan geven, samen kom je dan uit op 15 dB vermindering in ICO.
Dit alles in de ‘oude ICO’ notatie. De ‘nieuwe’ (2012) LnT eenheden zijn ook dB’s, maar drukken het geluidsvolume uit in een ruimte, geen reductie-hoeveelheid van de isolatie. Die nieuwe LnT dB’s mag je overigens niet optellen!
Ik ben ook wel benieuwd waar die norm van 10 DB die FransB noemt, vandaan komt.
Sorry, ik drukte te snel op add.
De eis uit het bouwbesluit 2012 is dus makkelijk te meten. Het gaat immers om het ‘lawaai’ niveau in de ruimte. Verschil tussen ICO en lawaai niveua: ICO: 0 dB geen isolatie; lawaai niveau van 0 dB: geheel geen geluid waarneembaar.Dit is niet mijn vakgebied. Maar van wat ik begrijp, is de nulmeting niet nodig als een ICO geluidsreductie van bijvoorbeeld 10 dB in het reglement of de akte wordt geëist. Je meet dan de waarde zonder vloerbedekking en je meet de waarde met vloerbedekking incl ondervloer. Die 2de meting moet minimaal 10 dB onder de eerste liggen.
De ICO van 0 dB of 5 dB uit het bouwbesluiten gaat over de geluidsreductie van de kale bouwconstructie. 0 dB betekent dat er geen reductie is.
Om het helemaal complex te maken: volgens diezelfde Rijssenbeek publicatie wordt de geluidsreductie niet meer gemeten/geeist in het bouwbesluit 2012, maar wordt het geluidsniveau in een ruimte gemeten. Dan heb je geen nulmeting mer nodig. De waarden zijn blijkbaar niet veranderd, de meting is aan Europese normen aangepast.
Als het complex nog gebouwd wordt, zou bouwbelsuit 2012 dan gelden? Die komt overeen met een reductie van de kale constructie van 5 dB volgens de aangehaalde publicatie.Het huidige wetboek is geldig. Zie https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/2018-09-19. Hoewel er handiger sites zijn, vindt ik deze het meest up to date.
Als het echt maar om 1 persoon gaat kan je naar de kantonrechter gaan stappen om toestemming te verkrijgen. Verder zijn er situaties waarin de akte gewijzigd moet worden, zie https://www.rijssenbeek.nl/bevel-tot-wijziging-van-de-splitsingsakte/ Daar staat ook dat er 4/5 meerderheid nodig is, dus geen unanimiteit.Jef827 schreef: …… heef dit nog gevolgen voor mij prive als ik iets wil lenen? de vve heeft een bestuurdersaansprakelijkheids verzekering , is dit voldoende zodat als er ooit een claim komt ik niet persoonlijk(prive) aansprakelijk gesteld word?
Je zou de aansprakelijkheidsverzekering echt even moeten doorlezen of daar geen uitzonderingen worden gemaakt, bijvoorbeeld voor leningen. De lening wordt, neem ik aan, door de VVE afgesloten met het bestuur als partij? Dan zou ik als nieuwe bestuurder wel willen weten hoe het met betalingsachterstanden, begrotingstekorten en met het MJOP staat. Ik kan mij voorstellen dat als er regelmatig/veel achterstanden zijn, en er toch een grote lening kan worden afgesloten, dit als onbehoorlijk bestuur wordt gezien. Dat zondert die verzekering ongetwijfeld wel uit en dan ben je als bestuurder persoonlijk aansprakelijk.
Dat geldt volgens mij ook als de lening geen ALV besluit is, dat behoor je als bestuurder te weten en dus is het onbehoorlijk bestuur. Verder ben je als eigenaar ook nog persoonlijk aansprakelijk volgen BW5 art 113.
Een goede geldlener zou dat en meer moeten kunnen uitleggen en controles moeten doen, lijkt mij. Op het form is blijkbaar weinig ervaring?Heb je er ook last van? Zo ja dan kan je,los van de procedurele kant van de aanvraag en de plaatsing, ook een beroep doen op overlast en afstemming daarover. Daar zal iets over in het splitsingsreglement staan.
Vraag je ook toestemming voor een boorgat om iets op hangen aan een draagmuur in jouw privégedeelte?
Inderdaad is ergens iets te lezen over balkon vlonders en over bitumen. Dat laatste kan van toepassing zijn als een terras op een garage ligt. De terrastegels liggen dan op een teerachtige afwerklaag op de garage, bitumen, bij ons met rubber blokjes onder de tegels.Een mening over een niet geregeld onderwerp in het MR, is goed voor de discussie, maar zo’n mening kan geen grond zijn voor bijvoorbeeld nietigheid. In de aangehaalde discussie staan veel meningen, waaronder een verwijzing naar een mening van Rijssenbeek:
……. Er zijn voorts ook diverse statutaire beperkingen denkbaar: dat niemand voor meer dan één lid of twee leden als gevolmachtigde kan optreden of dat het door een gevolmachtigde uit te brengen aantal stemmen beperkt is. …..
Als MR 1992 niet is aangepast in de akte, dan kan het limiteren van het aantal machtigingen in het HR als een beperking uitgelegd worden. Voor beperkingen wordt ook op dit forum met 2 maten gemeten. Bijvoorbeeld de beperking van de doelstelling van een VVE tot iets dat onderhoudsgerelateerd moet zijn, wordt door velen voorgestaan.
In de aangehaalde discussie is een mening dat beperking (nu voor het onderwerp machtigingen) niet mogelijk is.
Voor mij is het simpel: het aantal volmachten dat iemand mag hebben is niet geregeld in MR 1992. Dat wat niet geregeld is mag in het HR geregeld worden. Maar Rijssenbeek wijst ons er in begrijpelijke woorden op dat je niet zomaar alles mag regelen.
Als het HR nu al vermeldt dat er een limiet is, zoals bij SimonV, dan is dat geregeld. Natuurlijk kan ieder lid naar de rechter stappen. En dat lijkt mij de enige mogelijkheid, want zo’n regel lijkt mij verre van nietig.
Ik vermoed dus SimonV, dat jouw 2-de vraag “Kent iemand de plaats of uitspraken van rechters of geschillencommissies?” met nee beantwoord zal moeten worden.SimonV schreef: …… “op basis waarvan is het zo dat een beperking van het aantal volmachten in een huishoudelijk reglement niet mag”. ….
Volgens mij zou dat wel moeten kunnen en ik vind beperking inderdaad ook een goed idee. Het artikel over machtigingen in MR 1992 is zeer algemeen. MR 1992 art 44.e (HR mag regelen wat niet geregeld is) zou gebruikt kunnen worden om het volmacht geven iets in te perken.
Je komt dan wel in een grijs gebied waarover Rijssenbeek het volgende schrijft:
“Maar betekent dat dan, dat in het huishoudelijk reglement onbeperkt regels met betrekking tot het (feitelijk) gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en privégedeelten kunnen worden opgenomen ? Neen; dat is niet het geval. De rechtspraak stelt daar een limiet aan: Beperkingen, die een grote inbreuk op het gebruiksrecht van de appartementseigenaar met zich meebrengen, kunnen uitsluitend in het splitsingsreglement worden opgenomen.”
Verder adviseert Rijssenbeek om een beperking van volmachten, die vanaf MR 2006 bestaat, juist te schrappen. Die beperking is dat een bestuurden geen gevolmachtigde mag zijn.
Waar heb je gelezen dat het beperken van het aantal volmachten niet mag?Ook de brandweer waarschuwt nu, zie AD van vandaag: Elektrische auto in parkeergarage kan gevaar zijn In Kassa werd afgelopen week ook een getal genoemd: 1 e-auto brand per week. Ik heb dat niet kunnen natrekken, maar lijkt mij hoog.