DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Nee, geen ervaring. Maar ik snap het niet helemaal. Die parkeerplaatsen zijn niet van de VVE. Ze zijn eigendom van de gezamenlijke eigenaars, net zoals het gebouw en de grond. Hoe komt de rechtspersoon VVE daarbij in beeld?
Op VVERecht staat bevestigd dat het Wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE’s pas voorzien is op 1 jan 2025. zie https://www.vverecht.nl/2022/10/zonder-toestemming-vve-gebouw-verduurzamen/
Het artikel gaat overigens over verduurzaming en de VvE. Ik vind het een uitstekend en leesbaar artikel (oktober 2022 van mr. de Laat). De onderkop is echter “Een notificatieregeling blijkt minder eenvoudig dan voorgesteld”
Wat mij opvalt, is dat de hele redenering over ‘minder eenvoudig dan voorgesteld’ ook opgaat voor de notificatieregeling oplaadpunten, althans wat daarvan nu bekend is. En die laadpunt notificatieregeling moet dan ook nog een extra risico dekken: het brandgevaar van E-auto’s in de garages als die zich onder een VvE appartementsgebouw bevindt.
Daarbij tel ik dat een VvE zonder enorme investeringen alleen een beperkt aantal 10-15 ampère laadaansluitingen kan bieden en vaak zonder een ‘laad-garantie’ (kunnen vertrouwen op de hoeveelheid stroom die geladen gaat worden)Dan kom ik tot 3 conclusies:
– dat het Wetsvoorstel notificatieregeling geen wet zal worden. (mijn conclusie!)
– dat veilig parkeren van elektrische auto’s wel een aandachtspunt van de VvE moet zijn.
– dat het laden van e-fietsen, e-scooters en e-scootmobiels wel een belangrijk aandachtspunt van de VvE moet zijn.Zoals je het beschrijft is het heel simpel: dat kan niet!
Overigens is dat een van de redenen dat ik hier al eerder voorgestaan heb dat offertes die nog niet vergeleken zijn vertrouwelijk zijn binnen de commissie die dat doet.Onze leden hadden ook grote behoefte aan onderlinge communicatie. Ook handig voor bestuursmededelingen, bestuursnotulen, jaarverslagen etc. Wij hebben niet gekozen voor WhatsApp, maar voor VVE-site.nl dat veel meer op VVE leden is gericht. Het heeft een prikbord voor onderlinge berichtenuitwisseling, opslag van documenten in mappen, signalering op telefoon of PC als er berichten of documenten zijn. Heel sterk zijn de rollen die personen moeten hebben zoals bestuurder, huurder, gewoon lid, beheerder (vgl. WhatSApp groepen). Je richt je communicatie aan een rol (groep). Je beschermt je documenten meestal ook op basis van rollen.
Geen do’s en don’ts, dat werkt volgens mij niet bij sociale media, gedragsregels ontwikkelen zichzelf wel.
Wij hebben een aantal pakketten vergeleken zo’n 4 jaar geleden.
Aandachtspunten die mij herinner van WhatsApp: Iedereen moet het hebben/installeren, werkt slecht op een PC, het kost geen geld maar je betaalt wel met alle gegevens uit jouw telefoonboek, beveiliging (encryptie) is uitstekend zolang het bericht onderweg is.VVE-site lijkt iets op Whatsapp, vergelijking met die aandachtspunten:
iedereen moet een website kunnen openen, werkt goed op pc en telefoon, het kost geld, is besloten, gestructureerde opslag van documenten op server (cloud), communicatiebeveiliging HTTPS, wel minder dan bij whatsapp, on- en offsite centrale backups met encryptie.Onze beheerder doet de fin. administratie, offertes, opdrachten etc. Die heeft ook een web-portal voor ons. Daar was geen onderlinge communicatie mogelijk, zelf mappen maken kon niet etc etc. Kortom niet voor de leden geschikt maar goed voor taken van de beheerder.
Enige bemerking: er zit tegenwoordig weinig ontwikkeling in VVE-site. Verder het werkt goed en betrouwbaar.
Wat het 2de deel betreft als MR1992 geldt:
Mijn ervaring (ABN, ING) is dat die banken inderdaad inschrijving eisen bij de KvK voor gemachtigden van rekeningen van een VvE. Voor beheer van de gelden van het reservefonds geldt:
1) dat iemand door de ALV gekozen moet worden in de functie van voorzitter van de vergadering als medegemachtigde
2) dat een ander lid gekozen moet worden als medegemachtigde.
Bij ons is dat de penningmeester (is ook een lid), juist vanwege de eisen van de banken. Wij hebben een derde gemachtigde benoemd voor gevallen van ziekte en afwezigheid. Dat is niet volgens de letter, maar wel volgens de geest van lid 3.De beheerder heeft dus geen rol in het beheer van het reservefonds anders dan de stand opvragen voor de jaarrekening. Ik ben zelfs een beheerder tegengekomen die eist dat zij niet bij die gelden kunnen komen. Die rollen strikt toepassen sluit ook fouten uit. Grote bedragen worden eerst door de 2 medegemachtigden bekeken en vervolgens wordt het benodigde bedrag overgeboekt naar de beheerder (rekening courant VVE).
Wat het eerste deel betreft: dat kan niet, kiezen van een beheerder is een zaak van vergadering, niet van het bestuur. Art 41.3: “…aan een door haar [ de vergadering] aan te wijzen administratief beheerder”…
In deze tijd moet je betere isolerend glas toch kunnen aanbrengen lijkt mij. Heeft iemand dat wel eens binnen MR 1992 geprobeerd?
De basis zou dan zijn, art. 9 lid 2 (dus met toestemming), een gebruiksovereenkomst (met onderhoud en eisen aan installatie) tussen VVE en eigenaar en art. 38.8 (geen voordeel van vervanging, dus geen bijdrage bij algehele renovatie). Blijft over art. 14, dat zou ik ook in de overeenkomst stoppen.
Jullie hebben dat blijkbaar strikt geregeld. Maar mag een eigenaar echt niet boren om een schilderij of lamp aan het plafond op te hangen? Ik kan mij dat niet voorstellen.
Als eigenaars sommige werkzaamheden toch zonder toestemming mogen doen, hoe wordt dan bepaald welke afwijkingen van MR 1992 art. 9.2 zijn toestaan? Is dat op basis van een grondslag die toegestane werkzaamheden niet ‘illegaal’ maakt?
Ik ben namelijk op zoek naar zo’n grondslag/reglement/jurisprudentie om afwijkingen toe te staan.Ja eens, de betekenis van art. 9.2 is duidelijk en volgens BW5 119.4 ook blijkbaar geldig. Maar, wat ik tegen art. 9.2 kan inbrengen is de praktijk. Bij aankoop is het eerste dat gebeurt veelal een renovatie van keuken en badkamer. Daarbij wordt gehakt en worden leidingen in vloeren en muren (professioneel) verlegd etc. Ik ken een beperkt aantal VVE’s goed, maar niemand laat voor dat soort werk toestemming vragen. Dat kan ook niet met 1 ALV per jaar.
En ook al eens een keer aangegeven, mag op basis van 9.2 wel een schilderij, een zware spiegel of zeer zware boekenplanken worden opgehangen via diepe te boren gaten in een gemeenschappelijke muur? In onze overdrachtsmap met bouwinformatie geeft de aannemer zelfs aan hoe diep je mag boren in het plafond.
Dat bij elkaar: nu ik BW5 119.2 ken, zou ik dat artikel toch willen hanteren boven 9.2.
Superdre schreef “……. Betekent dit dat er geen Model Reglement van toepassing is, en dus raamkozijnen niet onder de gezamenlijke lasten valt?”
Vermoedelijk is een reglement-achtige tekst opgenomen in Splitsingsakte? Dan is er geen apart model reglement.
Zie voor een vergelijkbaar geval:Van wie is de serre? En wie geeft toestemming voor herstelwerkzaamheden
Als dat zo is en er staat niets over gemeenschappelijkheid van de raamkozijnen, dan zouden die inderdaad niet gemeenschappelijk kunnen zijn. Zie bovenstaand geval waar delen van het dak niet gemeenschappelijk waren.
Vraag is wel of de eigenaar van de dakgoot soms aansprakelijk is, omdat ik lees dat de schade een gevolg is van de lekkende gezamenlijke dakgoot.
Bij een voorstel tot uitbouw beslist de vergadering over het al dan niet mogen maken van de uitbouw op basis van artikelen 6 en 7. Inderdaad, de vergadering beslist niet over privé uitgave voor de uitbouw.
Maar het antwoord blijft hetzelfde: een gewone meerderheid, dit omdat er geen kwalificaties in art. 6 en 7 zijn genoemd.“Er is pvc-vloer gelegd met extra dempende laag”
Wat is die extra laag? Voldoet die specifiek voor PVC vloeren aan de vereiste 10db verbetering van de geluidsisolatie? Zie voor de nieuwe geluidsisolatie norm (2012) bijvoorbeeld: https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/nulmeting-contactgeluid/Wat te doen? Ik zou een contactgeluid isolatietest laten doen (hamertest) en dan zowel op een stuk zonder vloerverwarming (studeerkamer?) als een stuk met (woonkamer?). Dat levert inzicht in de isolatie van contactgeluiden, geeft geen inzicht in praten en TV overlast.
“Toestemming gegeven voor vloerverwarming” en “Er is in een ander appartement ook toestemming gegeven”. Ik hoop dat de ALV die toestemmingen heeft gegeven? (toch niet het bestuur?). Welk modelreglement is van toepassing?
Hoewel geheel eens met Monaster, is het MJOP zoals het vaak gepresenteerd wordt, onbegrijpelijk voor een gemiddeld lid. Ik vind het de taak van het bestuur dit begrijpelijk te maken. En de taak van ieder lid om hierom te vragen. Bij ons wordt dan ook niet het lange MJOP (24 jaar, ca 160 posten, in bouwkundig jargon) besproken maar een korte samenvatting daarvan in begrijpelijke termen.
Ik ken een VVE waar een paar MJOPs op de tafel ligt van de voorzitter, mocht iemand het in willen zien.Kunnen de ‘bewoners met camera’ hun video-intercom blijven gebruiken? Of moeten zij ook een nieuwe intercom laten plaatsen met camera? (ik neem overigens aan dat je ‘met beeldscherm’ bedoeld.)
Uit eerdere vragen bleek dat jullie jezelf al goed op de hoogte hadden gesteld. In dit geval wil je, neem ik aan, af van de moeilijke aansprakelijkheidsregels bij opdrachtverstrekking. Ver van mijn bed, maar ik lees dat met name in de bouw, de aannemer aansprakelijk is voor omgevingsschade, mits de opdrachtgever e.e.a. heeft uitgezocht.
Dat de opstellers van het modelreglement er ook mee worstelen blijkt voor mij wat in de verschillende modelreglementen staat, aansprakelijk:
1983: voor de schade toegebracht aan de in de in de splitsing betrokken zaken
jullie: voor schade toegebracht aan het onroerend goed
1992: voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken
2006: voor de door hem aan het Gebouw en/of de Grond toegebrachte schade
2017: voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schadeAls jullie artikel inderdaad geldig is (niet strijdig is met de huidige wettelijke aansprakelijkheid) zou ik de buurman via RB aansprakelijk stellen. Let wel: latere reglementen noemen ‘door hem’ en zijn hopelijk niet strijdig met de wet.
Anders gezegd:
Gegeven dat het bestuur de toegang wil weigeren, verwacht ik dat het antwoord op de vraag
“Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen welk redelijk belang de VvE hierbij heeft. …”
je slechts een formeel antwoord (het betreffende artikel) en verder niets bruikbaars oplevert.Op een vraag zoiets als de volgende moet ‘redelijk, billijk en toegang’ specifiek op jullie huidige situatie worden betrokken:
Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen of de voorzitter van de vergadering, in dit specifiek geval meewegende dat wij als enige nu al schade leiden, op grond van redelijkheid en billijkheid wil afwijken van de grondslag die het weigeren mogelijk zou maken.P.S.
De voorzitter van de vergadering is belast met de orde op de vergadering, niet het bestuur. Relevant is dan ook of iemand bij jullie in de functie van ‘voorzitter van de vergadering’ door de vergadering gekozen/benoemd is. Let wel dat dit voor MR 1992 geldt. Of dat bij jullie ook zo is?
