DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het blijft de vraag of de berging deel is van de tuin. Zo ja, dan is onderhoud voor de betreffende appartementsgerechtigde volgens art 33. Dan zou je argumenten moeten vinden die bevestigen of weerspreken dat de berging een deel van de tuin is.
In art 33 staat o.a.
… die recht heeft op het gebruik van een Privé-gedeelte waartoe een tuin behoort is verplicht dit (deel van het) Privé-gedeelte voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van ….Kern lijkt mij ‘dit (deel van het) Privé-gedeelte’. Als de splitsingsakte de berging en de tuin apart opsomt in de tekst, zou de berging niet vallen onder ‘dit deel van het Privé-gedeelte’ en dus niet onder art 33 vallen.
Die redenering zou nog versterkt kunnen worden als de berging op de splitsingstekening apart omlijnd is en niet in de ‘tuinlijnen’ overvloeit.J.P. Muts schrijft o.a.
…Volgens mij is het echter zo dat een berging die in de splitsingsakte en leveringsakte is vermeld nooit privébezit kan zijn. …Gemeenschappelijk betekent niet dat de VVE dus het onderhoud betaalt. Dat zie je in jullie artikel 31. De berging zal ongetwijfeld gemeenschappelijk zijn. Deze is nagelvast met de grond verenigd (?), dus gemeenschappelijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars, ieder voor hun breukdeel. En toch bepaalt jullie artikel 31 dat het onderhoud voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht is.
Verder zou ik het bestuursstandpunt kunnen delen als uitsluitend de ‘tuinbezitters’ een berging hebben. En tegengesteld: als iedereen in het gebouw 1 berging heeft, dan zou ik jouw berging niet als specifieke ‘tuinberging’ zien waarop art. 31 slaat.
Dus is inderdaad de vraag of jouw berging onder art. 31 valt, maar dat is onafhankelijk van de eigendomsvraag.
@Bob Een ongevraagd advies. Jouw sterke kant is inhoud, presentatie biedt grote kansen voor verbetering. Dat heeft niets te maken met vogeltjes, maar met fatsoen en forum etiquette, volgens mij!
Blijkbaar wordt eigendom (‘van de stenen’ en binnen de VvE) niet geregeld in BW boek 5. Het is gewoon een aankoop/verkoop transactie die door een notaris wordt vastgelegd. (Maar dan je moet dat eigendom wel scheiden van gebruiksrecht)
Mijn opmerking over ‘gemakkelijk alle schades op de VVE schrijven’ is niet kort door de bocht. Het enige dat ik beweerde, is dat bestuurders het zeer moeilijk krijgen als partijen schriftelijk aangeven (en dus impliciet voor de VVE beslissen) dat schades en het eigen risico voor de VVE zijn omdat die de eigenaar en verzekerde zijn. Partijen die zouden moeten weten hoe de vork in de steel zit!
Gevonden!
Het concrete antwoord op de echte vraag staat in de splitsingsakte en klopt met mijn eerdere redenering:A. Verklaring vooraf:
1. De volmachtgevers sub 1 tot en met [..] zijn tezamen eigenaar van:
een perceel grond, uitmakende een gedeelte van het [bouwplan], plaatselijk bekend [adres en kadastrale info], groot vijftien are zesenveertig centiare, en wel als volgt:
[Lijst met volmachtegevers]
de volmachtgevers sub 1 tezamen voor eenentwintig/vijfhonderdeenendertigste gedeelte;
Dat eigendom samen met ‘natrekking’ geeft aan wie de eigenaar is van het gebouw etc.
Aanname: dat het zo in vele splitsingsakten staat.En dat betekent dat VVE-belang, althans de vraag beantwoorder op de helpdesk, en onze verzekeraar dus niet weten wie de eigenaar is en handelen alsof de VVE eigenaar is!
Laten we teruggaan naar de feiten.
Ik heb destijds iets gekocht. In het notariële eigendomsbewijs staat wat ik gekocht heb: een aandeel in een stuk grond. [aka een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijke zaak]. Onderaan staat de precieze tekst van wat ik gekocht heb.
Er was toen nog geen VVE, dus het is uitgesloten dat de VVE eigenaar was geworden van het hele stuk grond. Dat zijn de individuele kopers van de aandelen gezamenlijk.
Daarna is het gebouw op de grond gezet. ‘Nagelvast’, door natrekking worden de grondeigenaars ook eigenaar van het gebouw. Nog steeds geen VVE!
Dan volgt de splitsing. In de splitsingsakte staat:
B. Splitsing registergoed.
Het registergoed wordt bij deze gesplitst in de volgende appartementsrechten:
[lijst van appartementsrechten zoals]
het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend, gebruik van een drie/vierkamerwoning op de begane grond, gelegen [….]Dan volgt de verdeling.
G. Verdeling. In de splitsingsakte staat:
Thans overgaande tot de voorgenomen verdeling verklaarde de verschenen persoon, handelend als gemeld, toe te delen en te leveren, in dezelfde verhouding zoals ieder thans in het onverdeeld aandeel van het registergoed gerechtigd is, aan:
[volgt een lijst van volmachtgevers]
de volmachtgevers sub 1: de appartementsrechten C-1 en C-29;Ik ben niet voldoende juridisch onderlegd, maar vermoed dat het registergoed het gebouw met grond is. Dat eigendom wordt dan niet in de splitsingsakte geregeld. Maar wel in het eigendomsbewijs (zie hiervoor)
Kortom de VVE lijkt mij geen eigenaar, maar zoals ik al aangaf in mijn bericht aan het begin: Partijen die het zouden moeten weten denken er anders over.
Precieze tekst van wat ik gekocht heb, uit het eigendomsbewijs:
Middels een in de plaatsstellingsovereenkomst, aangegaan door koper en de commanditaire vennootschap, gevestigd
te [plaats] heeft verkoper op grond van de daarin gerelateerde koopovereenkomst, verkocht aan koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt:
het twintig/vijfhonderdeenendertigste onverdeeld aandeel in een perceel grond,
gelegen in [plaats], welk perceel grond uitmaakt een gedeelte, ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding]Precies, niet persé.
Maar wat als de verzekeraar en het schade-expertise bureau in hun rapporten beide stellen dat de VVE de eigenaar is en vervolgens alles op de VVE ‘schrijven’ en afleveren bij de bewoner. Dan krijg je een eindeloze discussies over het eigen risico. Want, weet het bestuur het soms beter dan de verzekeraar?Gemeenschappelijk of niet gaat volgens mij niet over mijn vraag wie de eigenaar van het gebouw is. Als die eigendomsvraag is beantwoord, komt daarna de onderverdeling gemeenschappelijk of privé. Maar de eigenaar ‘bezit’ beide delen.
Want?
[…………]Omdat het eigen risico bij schades dan altijd heel gemakkelijk voor rekening van de VVE komt.
Daar valt toch wel iets op af te dingen volgens mij.
– Waar staat dat het zo is als je beschrijft? En stem je dan over iedere wijziging?
– En waar staat dat het bestuur de notulen maakt? Het bestuur heeft toch geen functie bij een ALV? Behalve achtergrond informatie geven en misschien dat ik nog iets vergeet rond de begrotingen …Dank je Bob, ik dorst publicatie niet aan vanwege mogelijke rechten op de nieuwsbrief. Maar publicatie maakt wel zo duidelijk waar het over gaat.
@RonaldL
Dank voor de verwijzing naar VvERecht, had ik zelf moeten vinden.Toch nog een paar puntjes op de i’s.
Eens, de vergadering (leden) bepaalt wat er gestemd wordt. Maar, iemand is verantwoordelijk voor de telling en voor de publicatie van de uitslag. En dat is de VvdV. En na ca. 15 min is dat de niet meer te betwisten uitslag.
Ik weet dat hier en daar de macht van de VvdV in twijfel wordt getrokken. Maar als je MR 1992 en BW 2/5 erop naslaat, is dat een machtige figuur met eigen taken en eigen bevoegdheden. De Vz van het bestuur daarentegen, wordt gewoon (bijna) niet genoemd.
Heel simpel, die organiseert en zit bestuursvergaderingen voor. En hij is zeker geen voorzitter van de VvE.Het maakt inderdaad niet uit wie notuleert: de secretaris, een externe inhuur, de beheerder etc. Maar dat vind ik los staan van de inhoudelijke verantwoordelijkheid. Ik vind dat de VvdV verantwoordelijk is/moet zijn. Bijvoorbeeld ook omdat bij verzekeringszaken de VvdV de notulen moet moet paraferen.
Maar ik schaats op dun eis. In de bijbel van Rijssenbeek worden vergader/notulen zaken opgesomd die plotseling zonder enige verwijzing bij het bestuur worden gelegd. Het bestuur is erg belangrijk, maar heeft tijdens de ALV een pet op van gewoon lid met stemrecht (indien ook eigenaar) en een hele belangrijke pet op van de vergadering informerend tijden de ALV.(De behandeling van de financiële stukken en van bestuursvoorstellen vertroebelen dat iets. En ja, als de voorzitter bestuur ook VvdV is, ligt het iets anders, maar het is tijdens de ALV goed om die petten te scheiden.)
Dat zou een bijzondere interpretatie van MR1992 art 38.2 zijn: De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur.
Vergelijk de jaarbegroting: het bestuur wordt gemachtigd voor de bedragen en posten die daarop staan. Daarna is de beslissing aan het bestuur, behalve voor een paar met name genoemde zaken in het MR zoals meerjarige contracten.Lijkt mij praktisch en de bedoeling van 38.2 en overigens ook van 38.1.
Waar baseer jij jouw mening op?P.S.
Ben heel benieuwd naar “Bijgevoegd nog een email van de importeur van deze rookmelders, daar komt iets heel anders uit dan [naam] jou doet geloven.”
Waar gaat dat over? Wij zullen namelijk waarschijnlijk ook overgaan tot aanschaf van rookmelders in de gemeenschappelijke ruimtes incl. de garage.Kan en mag dit zo maar?
Als bestuurder zou ik jouw vragen wel beantwoord hebben, in dit geval laten beantwoorden door de technische commissie. Bij de gedetailleerdheid van de vragen, vraag ik mij wel af waarom je zelf niet deelneemt in de commissie die dit voorbereid heeft. Als bestuurder zou ik zeer blij zijn met zo’n bijdrage.Mij valt op dat het bestuur beslist over de offertekeuze. Volgens mij kan dat i.h.a. voor onderhoudszaken. Maar dit is geen onderhoudszaak. In dit geval geldt MR 1992 38.5: 2/3 meerderheid, ook als de uitgave op het MJOP staat. Ook geldt art 38.1: de vergadering beslist, niet het bestuur. Ik neem aan dat het bestuur dat allemaal vooraf heeft doorlopen.
Bij ons wordt bij dit soort zaken een bestuursvoornemen gepubliceerd voordat de offerte gegund word. Opmerkingen etc. worden meegewogen en vragen worden beantwoord.
Met de beschreven stemverhoudingen lijkt het mij onmogelijk de Splitsingsakte te veranderen. Zaker als je meeneemt dat het wel vaker voorkomt dat de stemverhoudingen niet gerelateerd zijn aan de oppervlakte. Ook in het geval dat de kostenverdeling (breukdelen) wel afhankelijk is van oppervlakte.
Ik zou naar een goede VVE-jurist stappen en vragen of het besluit om het eigen risico te verschuiven rechtsgeldig of vernietigbaar is. Een VVE moet namelijk een opstalverzekering afsluiten. Onderdeel daarvan is het enigen risico. MIj lijkt dat een onlosmakelijk onderdeel.
In gerechtelijke uitspraken lees ik dat de openbare registers rechtszekerheid moeten bieden voor bijvoorbeeld nieuwe bewoners. Gevolg is dat een ALV besluit of een Huishoudelijk Reglement dus niet over van alles kan beslissen. Dat besluit staat niet in de openbare registers. (Complicatie is wel dat het de glasverzekering betreft.)Begrijp ik goed dat de beheerder zowel bestuurder als eigenaar is? Misschien levert dat ook nog een mogelijkheid op wegens belangenverstrengeling.
Iemand enig idee of dit betekent dat het wetsvoorstel over de notificatieregeling voor VVE’s van de baan is? (als er geen sprake is van grootschalig renoveren?)
Staatssecretaris Heijnen:
De Europese richtlijn zegt dat dit met name bij grootschalige renovaties van gebouwen aan de orde is. We zullen natuurlijk wel moeten kijken hoe we die laadinfrastructuur zo goed mogelijk op orde krijgen. Op het moment dat je een grootschalige renovatie doet, kan ik me ook wel voorstellen dat het kosteneffectief en toekomstbestendig is om dan ook meteen die laadinfrastructuur mee te nemen, want we willen graag dat er in 2030 alleen nog maar elektrische auto’s verkocht mogen worden. Ik denk dus dat we alle mogelijkheden moeten aangrijpen die we hebben om op de toekomst voorbereid te zijn. Maar het is dus niet zo dat alle vve’s nu verplicht zijn om laadpalen te installeren. Dat geldt enkel bij grootschalige renovaties, volgens de Europese richtlijn.De voorzitter:
U vervolgt …..bron: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-22112-2282.html
31 305 Mobiliteitsbeleid
Nr. 339 VERSLAG VAN EEN COMMISSIEDEBAT
Vastgesteld 6 mei 2022
