DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Als de zonnepanelen als MJOP post worden opgevoerd/gezien, is er in de afhandeling toch geen verschil met andere MJOP posten? Of begrijp ik ‘liquide middelen’ niet goed en is dat wat anders dan het reservefonds?
Ongelofelijk dat iemand die volgens mij ‘bezit’, ‘gebruik’, ‘privé’ en ‘gemeenschappelijk’ verward en klaarblijkelijk de reglementen niet leest, zelfs in hoger beroep gaat om gelijk te halen. Dit moet een appartementsrechtontkenner zijn, zoals dat tegenwoordig aangeduid wordt.
Zie https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/wet-notificatieregeling-uitgesteld-tot-2026/
(2de bericht corrigeert het jaartal naar 2025)Ik ben benieuwd hoe die offertetrajecten lopen bij besturen die de keuze en de offertes in de ALV brengen. Ik vermoed dat indirect onbehoorlijk bestuur van toepassing is zoals in het volgende geval.
Mijn eerste (VVE) ervaring met offertes was een projectgroep ‘intercom vervanging’. Het bestuur had meegegeven dat de beheerder best kon kiezen en de projectgroep meer een begeleidende rol had. Het bleek dat de beheerder alleen naar de prijs keek en dat ook verdedigde. De onderbouwing: wij vragen alleen offertes aan bij bedrijven die de levering en installatie goed kunnen doen.
Dat de merken verschilden, elke leverancier zijn eigen merk had, dat de garantietermijn verschilde, dat de levertijd verschilde en dat nauwelijks voldaan werd aan het pakket van eisen van de projectgroep was minder belangrijk.Als het bestuur die handelwijze heeft geweten vind ik dat onbehoorlijk bestuur ook al gaan de offertes en de keuze daarna naar de ALV.
Er is net een Rijssenbeek nieuwsbrief verschenen, “De op-, aan-, onder- of bijbouw binnen een VvE”. Deze geeft aan wanneer sprake is van zo’n ‘bouw’. Het eigendom wordt niet besproken. Modelreglement 2017 geeft wel duidelijkheid en een bruikbaar handvat voor eerdere reglementen:
MR 2017 art 24.
24.1 Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden.
24.2 De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt.
Schade als gevolg van de op-, aan-, onder- of bijbouw alsmede de extra premies die ter zake van de eventuele verzekering van de op-, aan-, onder- of bijbouw verschuldigd zijn, komen voor rekening en risico en derhalve ten laste van de in de vorige zin bedoelde Eigenaar respectievelijk diens rechtsopvolgersEen andere invalshoek, even los van de hiervoor vermelde opmerkingen over het functioneren van een bestuur.
Ons bestuur maakt een tabel met punten waarop offertes vergeleken zijn/worden. Die tabel wordt gepubliceerd met de keuze van het bestuur. Het bestuur is op een vorige ALV al gemachtigd voor bedragen /posten die op de meerjarenbegroting/MJOP staan. Eventuele reacties op de vergelijking zal het bestuur meenemen bij definitieve keuze. Dit alles als invulling van art 38.2 , MR 1992).
Of offertes voorafgaande aan de keuze openbaar moeten zijn, blijft een gevoelige zaak. Meestal is niemand geïnteresseerd en het kan concurrentiegevoelige informatie zijn, vooral bij hogere bedragen. Offertes op de ALV bespreken lijkt mij een zinloos, tijdrovend en vertragend.
Elk lid heeft inzagerecht, geen recht op een kopie.
Helaas heb ik geen kennis over of ervaring met akten van voor 1992. Misschien helpt het volgende, maar gebaseerd op zaken die 1992 of latere akten gebruiken.
Als je nu uitsluitsel wilt hebben ga dan naar een advocaat die specialiseert in VVE zaken. Mogelijk kan je beschadiging van het dak bij de opstal verzekering (die hebben jullie ook gemeenschappelijk?) claimen.Wat je in eigendom hebt, staat in het bewijs van eigendom. Jouw eigendom staat niet in de splitsingsakte. Ik vind dat ‘eigendom’ erg onzorgvuldig is opgeschreven in het artikel waarnaar jij verwijst.
Ja de schrijvers verwijzen naar 2 uitspraken in hun stellingname dat een uitbouw gezamenlijk eigendom wordt. Ik heb 1 uitspraak waarin voor een veel kleinere zaak het tegengestelde is vastgesteld, maar wel op een hele andere basis (natrekking). Veel kans dat de serre gezamenlijk eigendom is (geworden). De uitspraken bevestigen dat onderhouds e vervangingskosten nu voor de gezamenlijke eigenaars zijn. (ieder voor hun breukdeel). Misschien wordt het bestuur dan wakker.Gezien de speciale opzet (bugalows, ringen, eigen grond), is dit wel een VVE volgens een van de modelreglementen (welk jaar) met een splitsingsakte?
Dan ‘De daken van deze 14 appartement-bungalows vallen NIET onder de gezamenlijke gedeelten. De muren wel.’ Gemeenschappelijk gaat over gebruik en onderhoud, niet over eigendom. Als dit een VVE betreft gebaseerd op bijvoorbeeld modelreglement 1992, dan is het dak wel degelijk gezamenlijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars. Wijziging van de daken vraagt dan toestemming van de eigenaars ofwel de ALV, niet van het bestuur. In de splitsingsakte zou kunnen staan dat het onderhoud voor rekening van de eigenaar is.
Wat betreft de vraag ‘van wie is de serre?’ en het antwoord ‘gemeenschappelijk geworden’ neem ik aan dat dit op natrekking is gebaseerd.
Ik heb pas een gerechtelijke uitspraak gezien waarin de rechter redeneerde: kan de betreffende zaak weer verwijderd worden zonder dat de oorspronkelijke functie wordt aangetast, eventueel met overblijven van wat resterende gaten? Zo ja, dan is natrekking niet van toepassing. De zaak is dan niet ‘nagelvast’, dus is het privé eigendom.Los van de vraag ‘wat voor VVE is dit? en welk reglement geldt?’, een stuk van dak weghalen zonder toestemming van de eigenaar kan natuurlijk niet.
Het blijft de vraag of de berging deel is van de tuin. Zo ja, dan is onderhoud voor de betreffende appartementsgerechtigde volgens art 33. Dan zou je argumenten moeten vinden die bevestigen of weerspreken dat de berging een deel van de tuin is.
In art 33 staat o.a.
… die recht heeft op het gebruik van een Privé-gedeelte waartoe een tuin behoort is verplicht dit (deel van het) Privé-gedeelte voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van ….Kern lijkt mij ‘dit (deel van het) Privé-gedeelte’. Als de splitsingsakte de berging en de tuin apart opsomt in de tekst, zou de berging niet vallen onder ‘dit deel van het Privé-gedeelte’ en dus niet onder art 33 vallen.
Die redenering zou nog versterkt kunnen worden als de berging op de splitsingstekening apart omlijnd is en niet in de ‘tuinlijnen’ overvloeit.J.P. Muts schrijft o.a.
…Volgens mij is het echter zo dat een berging die in de splitsingsakte en leveringsakte is vermeld nooit privébezit kan zijn. …Gemeenschappelijk betekent niet dat de VVE dus het onderhoud betaalt. Dat zie je in jullie artikel 31. De berging zal ongetwijfeld gemeenschappelijk zijn. Deze is nagelvast met de grond verenigd (?), dus gemeenschappelijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars, ieder voor hun breukdeel. En toch bepaalt jullie artikel 31 dat het onderhoud voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht is.
Verder zou ik het bestuursstandpunt kunnen delen als uitsluitend de ‘tuinbezitters’ een berging hebben. En tegengesteld: als iedereen in het gebouw 1 berging heeft, dan zou ik jouw berging niet als specifieke ‘tuinberging’ zien waarop art. 31 slaat.
Dus is inderdaad de vraag of jouw berging onder art. 31 valt, maar dat is onafhankelijk van de eigendomsvraag.
@Bob Een ongevraagd advies. Jouw sterke kant is inhoud, presentatie biedt grote kansen voor verbetering. Dat heeft niets te maken met vogeltjes, maar met fatsoen en forum etiquette, volgens mij!
Blijkbaar wordt eigendom (‘van de stenen’ en binnen de VvE) niet geregeld in BW boek 5. Het is gewoon een aankoop/verkoop transactie die door een notaris wordt vastgelegd. (Maar dan je moet dat eigendom wel scheiden van gebruiksrecht)
Mijn opmerking over ‘gemakkelijk alle schades op de VVE schrijven’ is niet kort door de bocht. Het enige dat ik beweerde, is dat bestuurders het zeer moeilijk krijgen als partijen schriftelijk aangeven (en dus impliciet voor de VVE beslissen) dat schades en het eigen risico voor de VVE zijn omdat die de eigenaar en verzekerde zijn. Partijen die zouden moeten weten hoe de vork in de steel zit!
Gevonden!
Het concrete antwoord op de echte vraag staat in de splitsingsakte en klopt met mijn eerdere redenering:A. Verklaring vooraf:
1. De volmachtgevers sub 1 tot en met [..] zijn tezamen eigenaar van:
een perceel grond, uitmakende een gedeelte van het [bouwplan], plaatselijk bekend [adres en kadastrale info], groot vijftien are zesenveertig centiare, en wel als volgt:
[Lijst met volmachtegevers]
de volmachtgevers sub 1 tezamen voor eenentwintig/vijfhonderdeenendertigste gedeelte;
Dat eigendom samen met ‘natrekking’ geeft aan wie de eigenaar is van het gebouw etc.
Aanname: dat het zo in vele splitsingsakten staat.En dat betekent dat VVE-belang, althans de vraag beantwoorder op de helpdesk, en onze verzekeraar dus niet weten wie de eigenaar is en handelen alsof de VVE eigenaar is!
Laten we teruggaan naar de feiten.
Ik heb destijds iets gekocht. In het notariële eigendomsbewijs staat wat ik gekocht heb: een aandeel in een stuk grond. [aka een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijke zaak]. Onderaan staat de precieze tekst van wat ik gekocht heb.
Er was toen nog geen VVE, dus het is uitgesloten dat de VVE eigenaar was geworden van het hele stuk grond. Dat zijn de individuele kopers van de aandelen gezamenlijk.
Daarna is het gebouw op de grond gezet. ‘Nagelvast’, door natrekking worden de grondeigenaars ook eigenaar van het gebouw. Nog steeds geen VVE!
Dan volgt de splitsing. In de splitsingsakte staat:
B. Splitsing registergoed.
Het registergoed wordt bij deze gesplitst in de volgende appartementsrechten:
[lijst van appartementsrechten zoals]
het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend, gebruik van een drie/vierkamerwoning op de begane grond, gelegen [….]Dan volgt de verdeling.
G. Verdeling. In de splitsingsakte staat:
Thans overgaande tot de voorgenomen verdeling verklaarde de verschenen persoon, handelend als gemeld, toe te delen en te leveren, in dezelfde verhouding zoals ieder thans in het onverdeeld aandeel van het registergoed gerechtigd is, aan:
[volgt een lijst van volmachtgevers]
de volmachtgevers sub 1: de appartementsrechten C-1 en C-29;Ik ben niet voldoende juridisch onderlegd, maar vermoed dat het registergoed het gebouw met grond is. Dat eigendom wordt dan niet in de splitsingsakte geregeld. Maar wel in het eigendomsbewijs (zie hiervoor)
Kortom de VVE lijkt mij geen eigenaar, maar zoals ik al aangaf in mijn bericht aan het begin: Partijen die het zouden moeten weten denken er anders over.
Precieze tekst van wat ik gekocht heb, uit het eigendomsbewijs:
Middels een in de plaatsstellingsovereenkomst, aangegaan door koper en de commanditaire vennootschap, gevestigd
te [plaats] heeft verkoper op grond van de daarin gerelateerde koopovereenkomst, verkocht aan koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt:
het twintig/vijfhonderdeenendertigste onverdeeld aandeel in een perceel grond,
gelegen in [plaats], welk perceel grond uitmaakt een gedeelte, ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding]Precies, niet persé.
Maar wat als de verzekeraar en het schade-expertise bureau in hun rapporten beide stellen dat de VVE de eigenaar is en vervolgens alles op de VVE ‘schrijven’ en afleveren bij de bewoner. Dan krijg je een eindeloze discussies over het eigen risico. Want, weet het bestuur het soms beter dan de verzekeraar?Gemeenschappelijk of niet gaat volgens mij niet over mijn vraag wie de eigenaar van het gebouw is. Als die eigendomsvraag is beantwoord, komt daarna de onderverdeling gemeenschappelijk of privé. Maar de eigenaar ‘bezit’ beide delen.
Want?
[…………]Omdat het eigen risico bij schades dan altijd heel gemakkelijk voor rekening van de VVE komt.
