DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Vermoedelijk weet je het zelf ook wel: een In VVE is het antwoord op de vraag ‘ik gebruik de lift niet omdat ik trappen loop of omdat ik op de begane grond woon, moet ik nu wel meebetalen aan het lift onderhoud?’, Ja, als er niets over in de Splitsingsakte staat.
In jullie geval vraag ik me wel of die vlonder(s) van goud is (zijn): minimaal 2 eigenaren, minimaal appartementen met 2 huurders, die vlonders kosten dus minimaal €70.000? Dan zou ik ook naar wegen voor minder kosten zoeken. Je zou eens kunnen kijken of dit als verbouwing valt te scharen onder artikel 38 lid 8, modelreglement 1992. Ook zijn er gerechtelijke uitspraken over jullie situatie met een grooteigenaar. Niet altijd heeft die automatische de meerderheid van stemmen. En heel belangrijk, wat staat er in de splitsingsakte? Worden die gouden vlonders soms ergens apart genoemd?@KV66 De Splitsings- en Eigendomsakte (Eigendomsbewijs) zijn toch verschillende aktes? De Splitsingsakte splitst het gezamenlijk eigendom bij ons. De eigenaars destijds ‘waren het eens’ over hun aandeel en staan in de akte genoemd. Daarna hoeft die Splitsingsakte niet meer veranderd te worden bij verkoop. De 1ste eigenaar heeft ook een Eigendomsakte en die wordt gebruikt op een nieuwe akte te maken voor de volgende eigenaar.
Bij ons staat het als volgt in de Splitsingsakte:
Hoofdstuk 1: Namen van de kopers, ze krijgen vanaf hier een nummer: Eigenaar nummer 1 t/m 10
Hoofdstuk 2: Toekenning breukdelen aan eigenaar nummers
Hoofdstuk 3: Splitsing gebouw in adressen met kadastrale nummers en met appartementnummers Ap1 t/m Ap10
splitsing in garage met kadastrale nummers en met Garagenummers Ga1 t/m Ga10
Hoofdstuk 4: (Splitsingsreglement)
Hoofdstuk 5: Toekenning App nummer Ap1 en Garage nummer Ga1 aan Eigenaar nummer 1Als Hoofdstuk 1 mist (bijvoorbeeld geanonimiseerde versie) zou ik garages en appartement niet kunnen koppelen aan eigenaars.
Rijssenbeek heeft vorige eeek een kolom over dit onderwerp geschreven. Daarin staat een verwijzing naar een eerdere kolom waarin jouw stellingname wordt onderschreven.
Het is een formele vraag omdat de kosten van de aanleg voor KPN zijn (Ja toch?) en het gebouw een toekomst vaste Internet aansluiting krijgt. Maar het enige artikel dat in vond is MR 1992 art 38 (bijvoorbeeld lid 8). Dan zou het bestuur dus kunnen beslissen op grond van de kosten. Maar omdat dit geen onderhoud is (38.2) en de Vergadering beslist over het ‘beheer van de gemeenschappelijke gedeelten’, zou het bestuur dit toch echt aan de ALV moeten voorleggen.
Ik zou bijna het artikel hier “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” vergeten. Maar er is ook een uitspraak waarin ‘uitsluitende ten dienste van één appartement staat’ niet van belang is.
Verder lijkt mij nog wel mee te tellen of die waterleiding origineel zo lag of met toestemming van de VVE is aangelegd. Zo nee, meer kans op eigen rekening.Mogelijk, ja voor jou. Maar vermoedelijk Nee: alle kosten voor VVE.
Als er gehakt moest worden zou je moeten kijken of gerechtelijk uitspraak/uitspraken ‘hakwek in beton voor leidingreparatie’ van toepassing is/zijn. De leidingen zijn dan namelijk vermoedelijk gemeenschappelijk, ook al stelt het modelreglement iets anders. Als gemeenschappelijk, zou de VVE het eigen risico ook moeten dragen.
In jouw geval speelt ook nog dat de VVE het herstel heeft gedaan. Als zij niet vooraf hebben laten weten dat de kosten niet voor de VVE zijn, sta je sterk samen met het vorige argument en is mijn antwoord: kosten en risico voor de VVE.Bij een 1 persoonsbestuur bestaan die functies niet, maar de taken worden dan wel door 1 persoon vevuld. Dit onder de aanname dat bij jullie beide leden het bestuur hebben gekozen.
MR 1992, Artikel 41.1
Het bestuur berust bij één of meer bestuurders, die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd. In het geval dat er meer bestuurders zijn, benoemen zij één hunner tot voorzitter van het bestuur. Tevens benoemen zij een secretaris en een penningmeester uit hun midden; beide functies kunnen in één persoon verenigd worden.En de 2-de persoon of een buitenstaander moet dan de functie ‘voorzitter van de vergadering’ op zich nemen
33.7 Indien het bestuur uit meer dan een persoon bestaat, kunnen de functies van voorzitter van het bestuur en voorzitter van de vergadering in één persoon verenigd zijn. […..]
Zoek in het reglement naar voorzitter voor andere zaken waarbij deze betrokken is.En jullie moeten beide tekenen voor overschrijvingen bij grote uitgaven:
32.3. Over de in het vorige lid bedoelde gelden kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na bekomen machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt.Mijn antwoord betrof de oorspronkelijke vraag “Kan en moet ik een aparte opstalverzekering voor het dak afsluiten?” en hoe dat bij ons is geregeld. Verderop is de vraag verschoven naar het eigen risico (dat deel bij een schade dat niet vergoed wordt, neem ik aan).
Art 21 MR 1992 gaat over risico. Ook hier: door art 21.2 kan de VVE het dak niet uitsluiten van de verzekering (bij een externe oorzaak van de schade). Als zoals bij ons, zowel de VVE als de individuele eigenaar zijn verzekerd op de opstalpolis, kan art 21 alleen iets uitmaken voor (inderdaad) het eigen risico bij een schadegeval. Dat is een paar honderd euro per geval. De VVE zou op basis van 21.1 moeten besluiten dat soms het eigen risico voor de individuele eigenaar is, namelijk als 21.2 niet geldt (oorzaak schade is extern).
Wat betreft de breukdelen gaat onze splitsingsakte over eigendom:
De volmachtgevers sub 1 tot en met 35 zijn tezamen eigenaar van een perceel […locatie en naam…..], en wel als volgt: de volmachtgevers sub 1 tezamen voor twintig/zeshonderdtwaalfde gedeelte;
Het modelreglement gebruikt dat breukdeel vervolgens voor de kostenverdeling.Er staat ook nog iets in art 5.1: Verzekeringsovereenkomsten worden door het bestuur afgesloten ten name van de vereniging en de gezamenlijke eigenaars. Dan zou onze situatie geen uitzondering behoren te zijn.
Mij lijkt dat de VVE verzekering wel degelijk het ‘dak’ ook in jullie geval dekt en moet dekken. Zo staat bij ons het dak ook niet apart vermeld. Verzekerd is: “het als zodanig, op het polisblad, omschreven appartementencomplex met al wat volgens verkeersopvatting daarvan deel uitmaakt, waaronder de fundering(en).”
Op het polisblad staat het adres en andere algemene gegevens. Er staat niets specifieks over onderdelen van het gebouw.Ik denk ook dat gemeenschappelijk en privé niet onderscheiden wordt bij de opstalverzekering. Bij ons staat in de voorwaarden: “de verzekerden zijn: 1) verzekeringnemer en 2) de individuele appartementsgerechtigden”
En vaak wordt een zogenaamd eigenaarsbelang meeverzekerd (privé opstalzaken als keukens en vloerbedekking) zonder dat onderscheid in de polisvoorwaarden te maken.Maar er is nog een veel steekhoudender argument dat de vve het hele gebouw inclusief het dak moet verzekeren. Het hele gebouw is namelijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars, ieder voor hun breukdeel. Het breukdeel maakt geen onderscheid tussen gemeenschappelijk delen of privé. En die eigenaars moeten gezamenlijk het gebouw verzekeren. Dat doet de VVE als rechtspersoon.
Maar dit soort zaken moet je navragen. maar wel vanuit een toon ‘ik vraag het voor de zekerheid en hier en hier staat dit en dat”
Er is ook een andere kant van de medaille.
Ik zou het geweldig vinden als ik zelf ‘mijn’ glas kon vervangen/betalen, ook al zou de ALV toestemming moeten geven (in het geval van glas en nog een paar isolatiezaken).
Ik heb veel glas, de rest heeft veel minder glas. Voor mij zou isolatie met beter glas veel meer opbrengen dan bij anderen. En ik vind het redelijk dat de ALV meebeslist bijvoorbeeld vanwege artikel 14 (architectonische en structurele wijzigingen) en andere zaken die VVE-eigen zijn.Ik zie dus ook voordelen in die op het eerste gezicht merkwaardige constructie, maar er zou wel iets in een artikel moeten staan dat de ALV rekening houdt dat zij niet betalen. Bijvoorbeeld een gewone meerderheid van stemmen.
En qua woongenot en financiën lijkt het weinig uit te maken dat ik wel betaal maar geen eigenaar ben. Ik leef in een beter geïsoleerd huis. En ik krijg het financiële voordeel bij verkoop en tijdens het wonen.Art 9.1.a. geeft een niet beperkende opsomming van zaken die gemeenschappelijk zijn. In jullie geval zijn de raamkozijnen met glas gemeenschappelijk omdat daar in art 9 geen wijziging is aangebracht. De gezamenlijke eigenaar/’VVE’ is de eigenaar.
Vraag is vervolgens wie het onderhoud etc. doet, wie betaalt en wie verzekert.Art 2.3 stelt dat eigenaars verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Dat zouden gewoonlijk bijvoorbeeld de kosten voor raamkozijnen etc. zijn.
Maar in jullie geval wordt daarop een uitzondering gemaakt voor de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met onderhoud, herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van alle ramen etc.Dat betekent niet dat het eigendom daarmee verandert. Dat is ook in overeenstemming met natrekking, waarbij alles/veel dat nagelvast wordt/is aangebracht, automatisch deel van de opstal wordt en dus eigendom van de ‘VVE’.
Voor mij staat in dit geval vast dat de appartementsgerechtigde (de eigenaar) betaalt, de vergadering beslist of het mag, de gezamenlijke appartementsgerechtigden (‘de vve’) eigenaar worden, de VVE moet verzekeren en de VVE de aanvraag moet doen als die alleen door de eigenaar kan worden gedaan.
Enigszins haalbaar? komt in de buurt van het aanpassen van een splitsingsakte.
Dan moet die uitzondering in jullie splitsingsakte staan. In MR 1992 staat de raamkozijnen met glas als gemeenschappelijk genoemd in artikel 9.1.a.
‘de beheerder’, ‘de kascommissie’ etc. Waar staat ‘de vergadering’? Die laatste is verantwoordelijk, dat zijn dus de leden zelf.
De kascommissie adviseert de vergadering, verder niets. De beheerder voert uit wat de vergadering of haar gedelegeerde (het bestuur) opdraagt. De beheerder mag natuurlijk adviseren vanuit haar ervaring en kennis.
Waar is het nu fout gegaan?Overigens geheel eens met monaster: Als er maar €9500 nodig is, ga je toch geen €23,000 proberen te reserveren?
Daarom gebruiken wij een prognose van de kosten en de uitgaven uit het MJOP om de jaarlijkse benodigde toevoeging aan het reservefonds te berekenen. Ons fonds zelf kent niet zoiets als een redelijke stand. Dat is overigens soms moeilijk te verkopen, ‘men’ wil zekerheid kopen door veel in het fonds te storten.
Ook de wet schrijft niets voor over een redelijke stand. De 0,5% (bij ontbreken van een MJOP) is alleen de jaarlijkse toevoeging. Gemiddeld over vele VVE’s (maar wie heeft daar wat aan) zal die 0,5% wel een redelijke stand opleveren.
Ons reservefonds wordt gestuurd op een stand in een bepaald jaar, die de vergadering voldoende acht voor de geprognotiseerde uitgaven t/m dat jaar, inclusief een kleine reserve voor tegenvallers.
