DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
RonaldL schreef:
[…….]
“Ander punt:
Als waterleiding en afvoer per definitie gemeenschappelijk is ook al ligt de leiding in een privé gedeelte dan is ELKE verandering of verbouwing van keuken, badkamer, fonteintje dus verboden althans behoeft goedkeuring van de VvE. Eventuele goedkeuring te vergezellen door zelfde voorwaarden.”Zoals ik al eerder schreef is dan het gevolg dat slechts 1x per jaar beslist wordt (heel precies: niet de VVE, maar de vergadering moet toestemming geven). Eenmaal per jaar vind ik onredelijk en van voor elke leidingsverhouding een ALV organiseren worden de leden en bestuur vergadermoe. En dat is zeer slecht voor het functioneren van een VVE.
Dus kom ik terug op mijn eerdere punt: de afwerklaag (de bouw spreekt vaak over ‘deklaag’.). Er staat veel over op Internet, maar het betreft bijna altijd een afwerklaag op het een balkon. De afwerklaag is gelukkig uitgezonderd in MR 1992 en is niet gemeenschappelijk. Als je als VVE het beleid hebt dat alleen zaken zoals behang onder afwerklaag vallen, heb je het probleem voor alles toestemming vragen wel. Overigens, welke VVE doet dat zo in de praktijk?RonaldL schreef:
[…..]
“Dan die leidingen “in” vloeren.
Het MR stelt “slechts” dat die leidingen (van prive installatie) privé zijn en laat de vraag waar die leidingen lopen totaal onbesproken. Het is al eeuwen zo dat leidingen “weggewerkt” zitten achter beschot of ingegoten in afdeklaag. Als dat juridisch van belang zou moeten zijn had dat toch wel in het MR gestaan?”Blijkbaar niet, zie volgende uitspraak uit 2011/2014
[……] “hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat in de vermelding in het Reglement de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, niet tot een ander oordeel leidt”Maar bijvoorbeeld de rijdende rechter oordeelt anders (ook over een afvoerleiding) en een recente uitspraak bevestigt min of meer de invloed van hakken in gemeenschappelijk beton “Dit betekent dat de leidingen in de betonvloeren ook op grond van artikel 9 lid 1 sub b gemeenschappelijk zijn.”
Die uitspraak gaat over een balkon. En het is altijd moeilijk dat te vertalen naar een andere situatie. Maar misschien nog duidelijker zijn MR 2006 en 2017. Daarin staat:
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten … worden gerekend:
…
c. de plafonds en overige afwerklagen ….[ en dan wat onduidelijkheden]
…En dat zou betekenen dat voor behang- en stucwerk toestemming van de VVE nodig is. Dat lijkt mij echt niet de bedoeling. Maar in 2006/2017 wordt het nog onduidelijker of een vloer een afwerklaag heeft vanuit de bouw, dus vraag ik het aan de bouwer.
Interessant punt van je over de badkamer en de verzekering. Ik zal daar eens navragen hoe zij met natrekking omgaan. Natrekking lijkt mij zeker van toepassing voor een badkamer renovatie en ook op grote delen van een keuken. Sommige installateurs proberen in de voorwaarden natrekking te verhinderen (dus wordt geen eigendom van de VVE) in geval wan wanbetaling.
Dat van de CV moet ik opzoeken. Als ik het mij goed herinner bestaat er een uitspraak dat als het ‘beton’ open moet, het leidingsdeel in de vloer gemeenschappelijk is. En natuurlijk een uitspraak die het tegengestelde aangeeft in een andere situatie.
Vooraf: ik zeg niet dat je ongelijk hebt, maar wel dat er onderbouwd andere interpretaties mogelijk zijn, bijvoorbeeld omdat ‘afwerklaag’ nergens nader is gespecificeerd.
A. Artikel 9 gaat over onderdelen die bij de bouw worden opgeleverd. Uitleg van ‘afwerklaag’ zou in dat kader gedaan moeten worden. Lijkt mij sterk dat behang etc. bedoeld worden.
B. Er zijn een aantal gerechtelijke uitspraken over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van leidingen in privégedeelten. Mij spreekt in de jurisprudentie het volgende meeste aan: in art. 9 komt wel het woord ‘leidingen’ voor, maar altijd als onderdeel van een ‘systeem’.
De MR 1992 zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken” gaat in die uitleg dus niet over ‘leidingen’ maar over ‘installaties’ met de daarbij behorende de leidingen.C. (zie ook A.) Of frezen volgens MR1992 wel of niet mag, is afhankelijk van de uitleg ‘afwerklaag’. Verleggen van een leiding in een 25 jaar oude badkamer zou in jouw uitleg niet mogen zonder toestemming van de leden. Bij de meeste VVE’s dus een besluit dat eens per jaar op de ALV genomen kan worden.
‘Dun en dik’ leg ik uit als ‘het mag toch wel’. In mijn uitleg alleen als er voldoende ruimte in de afwerklaag is. Frezen in de betonnen draagvloer lijkt mij zeer onverstandig.D. Eens met relatie eigenaar – installateur.
E. Achteraf? Dat is wat ik zo veel mogelijk zou willen voorkomen en het komt vermoedelijk dicht bij verwijtbaar onbehoorlijk besturen. Dus vooraf moet bekend gemaakt worden wat de invloed van de gefreesde gleuven is op de reductie van contactgeluiden.
De eis over contactgeluiden in MR1992 (ook in het HR) gaat over ‘verbetering’. Dus extra reductie t.o.v. wat het bouwbesluit aangaf op het moment van de bouw. Mee eens dat in aanvulling op die preventieve actie, de bewoner geattendeerd moet worden op de meetprocedure achteraf bij klachten en mogelijk ook herstel bij verkoop.F. Dat raakt een kernpunt: wordt de VVE, na de aanleg, eigenaar van die vloerverwarming door natrekking? Ja, dan kan je vastleggen wat je wilt, maar de eigenaar (VVE in dat geval) is de verantwoordelijke. Er zijn veel leveringsvoorwaarden te vinden waarin een clausule over natrekking is te vinden op het moment van algemene bouwwerkzaamheden.
Interessant schrijven van Stravea. Maakt het de verwarring wel groter bij mij. Zij concluderen/lezen uit/in het Besluit bouwwerken en leefomgeving (Bbl) “De rookmelder dient in de meeste gevallen in de gang en overloop van de woning geplaatst te worden”. Of zou dat soms in de niet openbare EN 14604 staan?
Nog interessanter is hun schrijven over de zorgplicht:
“De nieuwe eisen in het Bbl zijn glashelder: de gebouweigenaar is verantwoordelijk voor goed functionerende rookmelders en het beheer, onderhoud en de controle daarvan. Het is duidelijk bij wie de zorgplicht ligt.”
Dat moet in ons geval de VVE zijn. Dan zou de vve toch de melders moeten plaatsen en onderhouden. Had Rijssenbeek dan toch gelijk in de eerste versie?Verder blijf ik erbij dat de vluchtweg appartement voordeur – voordeur gebouw een vluchtweg is, die van een melder voorzien moet worden. Ook al kan ik de beredenering van @kv66 appricieren.
Er stond een voorbehoud in het artikel, zoiets als voor ons is dit onderwerp ook nieuw. Misschien komt er een herzien artikel?
Wat bedoel je met 2 delen koopappartementen? Staan er geen eigenaars in de splitsingsakte? Is het misschien opgezet als 2 of 3 aparte gebouwen met ieder een eigen vve voor alleen die gebouwen die gesplitst zijn? Zo niet, dan zou de woningbouwvereniging bij de eigenaars moeten staan van de splitsing van het gebouw.
Er zouden ook nog 1 hoofd en 2 of 3 sub vve’s kunnen zijn, daar hebben andere meer verstand van.Kan dat? Nee en ja
Op de balans behoort een reservefonds te staan. Als een VVE kiest voor een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), moet de inhoud van het reservefonds vermeerdert met de voorspelde jaarlijkse toevoegingen aan dat reservefonds (vanuit de maandelijkse VVE-bijdrage van eigenaars) voldoende zijn om het MJOP te kunnen uitvoeren. Een nieuw plan moet minimaal 10 jaar bestrijken, het plan mag niet ouder zijn dan 5 jaar.
Bw5 art 126: De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Dus het fonds is er niet uitsluitend voor ‘groot onderhoud’.
Toch nee, omdat het bestuur dat zelf niet kan doen.
Toch ja, omdat de vergadering (de ALV) wel kan besluiten die zonnepanelen aan te schaffen uit het reservefonds (mogelijk op voorstel van het bestuur), gezien het bovenstaande. Onder MR 1992: omdat het om een nieuwe installatie gaat, is een 2/3 meerderheid nodig.Er zullen ook meningen zijn die gewoon nee zeggen. In deze energie transitie tijd is dat volgens mij niet vol te houden en geeft het bovenstaande voldoende mogelijkheden. En als de opbrengst terugvloeit naar de VVE, is het uitsluitend een financieringsvraag: kunne we het betalen in de terugverdientijd? Op den duur ontstaat dan een verlaagde maandelijkse bijdrage.
Biedt de splitsingsakte geen uitsluitsel? Daarin staan de woningen opgesomd. En de kopers van die woningen zij automatisch (verplicht) lid van de VVE die ook in diezelfde splitsingsakte is opgericht. Ik denk niet dat het grondeigendom voor dat verplichte lidmaatschap van invloed is, maar heb geen ervaring daarmee.
Hoe denken jullie over het gevolg van een antwoord op een kamervraag?
Op Kamervragen is het volgende geantwoord (i.o.m. de toelichting destijds op het wetsvoorstel ‘notificatieregeling oplaadpunten VvE’s ‘) over de kostenverdeling bij het plaatsen van laadpunten:
Bij het plaatsen van een oplaadpunt dient wel onderscheid te worden gemaakt tussen eventuele kosten als gevolg van het plaatsen van het oplaadpunt (verantwoordelijkheid laadpunteigenaar) en eventuele kosten die voortkomen uit het niet op orde zijn van de algemene brandveiligheidssituatie (verantwoordelijkheid VvE).Maar een gebouw voldoet toch in principe aan het bouwbesluit en is vrijwel altijd ‘op orde’? Wordt in het antwoord soms een voorschot genomen op een geplande eis dat het gebouw/garage aan nieuwe eisen moet gaan voldoen i.v.m. toestaan van EV laadpunten in garages? Dat wordt een hele dure grap voor oudere gebouwen.
of deze. Eenvoudige website, maar goed technisch advies is mijn ervaring. Niet technische zaken als contractueel, garantie, voorwaarden, kosten zal je dan zelf moeten vergelijken. En zelf beslissen!
Vanaf 1 juli 2022 zullen niet alleen bij nieuwbouw, maar ook in bestaande bouw rookmelders verplicht zijn.
Helaas is er op dit moment naar mijn mening nog heel veel onduidelijk m.b.t. deze nieuwe regelgeving.Eens met ‘onduidelijk’ als je naar de letter van de wet kijkt (bouwbesluit). Vluchtig bekeken lijken gebouw, woonfunctie, gemeenschappelijk, en eigenaar daarin af te wijken van begrippen in de appartementswet.
Maar als ik naar de intentie kijk is duidelijk dat minimaal 1 rookmelder per (woonlaag van een) appartement vereist is.
Verder lees ik in de intentie van de andere leden van artikel 6.21 dat vluchtwegen van belang zijn. Als eigenaar zou ik wel heel dom zijn als ik die intentie alleen voor mijn privé deel zou laten gelden en niet voor het gemeenschappelijke deel, waarvan ik mede-eigenaar ben.
Dus vind ik dat de vluchtweg tussen de voordeur v/h appartement en de voordeur v/h gebouw ook een vluchtweg is die een melder moet hebben.
Maar ik lees niet in artikel 6.21 dat een VVE hier iets aan moet doen. Zou verhelderend zijn als Rijssenbeek advocaten een onderbouwing geeft van ” … De VvE zal dus zorg moeten dragen dat in de gemeenschappelijke gedeelten rookmelders aangebracht worden – conform de nieuwe wet- en regelgeving – vóór 1 juli 2022. ….”Juli 2022 wordt druk: overgang naar Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) i.p.v het bouwbesluit?, rookmelders verplicht in bestaande bouw, wet Notificatieregeling oplaadpunten VVE’s (medio 2022?). En dan eind dit jaar?: nieuwe eisen voor het installeren van oplaadpunten in parkeergarages in het BBL.
Mijn stellingname gaat nog een stap verder dan “in overleg moeten gaan”. De kosten van reparatie van de CV leidingen kunnen gewoon voor de VVE zijn, doordat die in mijn voorbeeld in een betonnen gemeenschappelijk vloer liggen. Ik heb geen voorbeeld kunnen vinden voor een privé CV installatie, maar deze gerechtelijke uitspraak komt er wel heel dicht bij.
Er staat o.a. “[verzoeker] kan daardoor niet bij de afvoerleiding; hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden.”
Deze uitspraak is uit 2011, en vermoedelijk zijn er latere uitspraken die zelfstandig tot een tegenstelde conclusie komen. Voorlopig houdt ik het bij 2011 voor alle leidingen die in beton liggen, tenzij de splitsingsakte dit uitdrukkelijk anders regelt (bij ons is dat niet zo).
Ik heb nog wel moeite met leidingen die later door de eigenaar bijvoorbeeld in een badkamer zijn aangelegd, zie begin van dit onderwerp.
Ik nam aan dat de CV leidingen in mijn voorbeeld in het beton liggen. Dan mag ‘daarna’ ook ‘daarvoor’ of ‘tijdens’ zijn om aan te geven dat afgewogen moet worden dat als de installatie inclusief de leidingen volgens 9.1.b privé zouden zijn, er desondanks (misschien toepasselijke) gerechtelijke uitspraken zijn die de kosten van het repareren van de leidingen toch ten laste van de VVVE verordonneren vanwege het laten prevaleren van de ‘leidingen in beton’ redenering.
