DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Bij een 1 persoonsbestuur bestaan die functies niet, maar de taken worden dan wel door 1 persoon vevuld. Dit onder de aanname dat bij jullie beide leden het bestuur hebben gekozen.
MR 1992, Artikel 41.1
Het bestuur berust bij één of meer bestuurders, die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd. In het geval dat er meer bestuurders zijn, benoemen zij één hunner tot voorzitter van het bestuur. Tevens benoemen zij een secretaris en een penningmeester uit hun midden; beide functies kunnen in één persoon verenigd worden.En de 2-de persoon of een buitenstaander moet dan de functie ‘voorzitter van de vergadering’ op zich nemen
33.7 Indien het bestuur uit meer dan een persoon bestaat, kunnen de functies van voorzitter van het bestuur en voorzitter van de vergadering in één persoon verenigd zijn. […..]
Zoek in het reglement naar voorzitter voor andere zaken waarbij deze betrokken is.En jullie moeten beide tekenen voor overschrijvingen bij grote uitgaven:
32.3. Over de in het vorige lid bedoelde gelden kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na bekomen machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt.Mijn antwoord betrof de oorspronkelijke vraag “Kan en moet ik een aparte opstalverzekering voor het dak afsluiten?” en hoe dat bij ons is geregeld. Verderop is de vraag verschoven naar het eigen risico (dat deel bij een schade dat niet vergoed wordt, neem ik aan).
Art 21 MR 1992 gaat over risico. Ook hier: door art 21.2 kan de VVE het dak niet uitsluiten van de verzekering (bij een externe oorzaak van de schade). Als zoals bij ons, zowel de VVE als de individuele eigenaar zijn verzekerd op de opstalpolis, kan art 21 alleen iets uitmaken voor (inderdaad) het eigen risico bij een schadegeval. Dat is een paar honderd euro per geval. De VVE zou op basis van 21.1 moeten besluiten dat soms het eigen risico voor de individuele eigenaar is, namelijk als 21.2 niet geldt (oorzaak schade is extern).
Wat betreft de breukdelen gaat onze splitsingsakte over eigendom:
De volmachtgevers sub 1 tot en met 35 zijn tezamen eigenaar van een perceel […locatie en naam…..], en wel als volgt: de volmachtgevers sub 1 tezamen voor twintig/zeshonderdtwaalfde gedeelte;
Het modelreglement gebruikt dat breukdeel vervolgens voor de kostenverdeling.Er staat ook nog iets in art 5.1: Verzekeringsovereenkomsten worden door het bestuur afgesloten ten name van de vereniging en de gezamenlijke eigenaars. Dan zou onze situatie geen uitzondering behoren te zijn.
Mij lijkt dat de VVE verzekering wel degelijk het ‘dak’ ook in jullie geval dekt en moet dekken. Zo staat bij ons het dak ook niet apart vermeld. Verzekerd is: “het als zodanig, op het polisblad, omschreven appartementencomplex met al wat volgens verkeersopvatting daarvan deel uitmaakt, waaronder de fundering(en).”
Op het polisblad staat het adres en andere algemene gegevens. Er staat niets specifieks over onderdelen van het gebouw.Ik denk ook dat gemeenschappelijk en privé niet onderscheiden wordt bij de opstalverzekering. Bij ons staat in de voorwaarden: “de verzekerden zijn: 1) verzekeringnemer en 2) de individuele appartementsgerechtigden”
En vaak wordt een zogenaamd eigenaarsbelang meeverzekerd (privé opstalzaken als keukens en vloerbedekking) zonder dat onderscheid in de polisvoorwaarden te maken.Maar er is nog een veel steekhoudender argument dat de vve het hele gebouw inclusief het dak moet verzekeren. Het hele gebouw is namelijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars, ieder voor hun breukdeel. Het breukdeel maakt geen onderscheid tussen gemeenschappelijk delen of privé. En die eigenaars moeten gezamenlijk het gebouw verzekeren. Dat doet de VVE als rechtspersoon.
Maar dit soort zaken moet je navragen. maar wel vanuit een toon ‘ik vraag het voor de zekerheid en hier en hier staat dit en dat”
Er is ook een andere kant van de medaille.
Ik zou het geweldig vinden als ik zelf ‘mijn’ glas kon vervangen/betalen, ook al zou de ALV toestemming moeten geven (in het geval van glas en nog een paar isolatiezaken).
Ik heb veel glas, de rest heeft veel minder glas. Voor mij zou isolatie met beter glas veel meer opbrengen dan bij anderen. En ik vind het redelijk dat de ALV meebeslist bijvoorbeeld vanwege artikel 14 (architectonische en structurele wijzigingen) en andere zaken die VVE-eigen zijn.Ik zie dus ook voordelen in die op het eerste gezicht merkwaardige constructie, maar er zou wel iets in een artikel moeten staan dat de ALV rekening houdt dat zij niet betalen. Bijvoorbeeld een gewone meerderheid van stemmen.
En qua woongenot en financiën lijkt het weinig uit te maken dat ik wel betaal maar geen eigenaar ben. Ik leef in een beter geïsoleerd huis. En ik krijg het financiële voordeel bij verkoop en tijdens het wonen.Art 9.1.a. geeft een niet beperkende opsomming van zaken die gemeenschappelijk zijn. In jullie geval zijn de raamkozijnen met glas gemeenschappelijk omdat daar in art 9 geen wijziging is aangebracht. De gezamenlijke eigenaar/’VVE’ is de eigenaar.
Vraag is vervolgens wie het onderhoud etc. doet, wie betaalt en wie verzekert.Art 2.3 stelt dat eigenaars verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Dat zouden gewoonlijk bijvoorbeeld de kosten voor raamkozijnen etc. zijn.
Maar in jullie geval wordt daarop een uitzondering gemaakt voor de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met onderhoud, herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van alle ramen etc.Dat betekent niet dat het eigendom daarmee verandert. Dat is ook in overeenstemming met natrekking, waarbij alles/veel dat nagelvast wordt/is aangebracht, automatisch deel van de opstal wordt en dus eigendom van de ‘VVE’.
Voor mij staat in dit geval vast dat de appartementsgerechtigde (de eigenaar) betaalt, de vergadering beslist of het mag, de gezamenlijke appartementsgerechtigden (‘de vve’) eigenaar worden, de VVE moet verzekeren en de VVE de aanvraag moet doen als die alleen door de eigenaar kan worden gedaan.
Enigszins haalbaar? komt in de buurt van het aanpassen van een splitsingsakte.
Dan moet die uitzondering in jullie splitsingsakte staan. In MR 1992 staat de raamkozijnen met glas als gemeenschappelijk genoemd in artikel 9.1.a.
‘de beheerder’, ‘de kascommissie’ etc. Waar staat ‘de vergadering’? Die laatste is verantwoordelijk, dat zijn dus de leden zelf.
De kascommissie adviseert de vergadering, verder niets. De beheerder voert uit wat de vergadering of haar gedelegeerde (het bestuur) opdraagt. De beheerder mag natuurlijk adviseren vanuit haar ervaring en kennis.
Waar is het nu fout gegaan?Overigens geheel eens met monaster: Als er maar €9500 nodig is, ga je toch geen €23,000 proberen te reserveren?
Daarom gebruiken wij een prognose van de kosten en de uitgaven uit het MJOP om de jaarlijkse benodigde toevoeging aan het reservefonds te berekenen. Ons fonds zelf kent niet zoiets als een redelijke stand. Dat is overigens soms moeilijk te verkopen, ‘men’ wil zekerheid kopen door veel in het fonds te storten.
Ook de wet schrijft niets voor over een redelijke stand. De 0,5% (bij ontbreken van een MJOP) is alleen de jaarlijkse toevoeging. Gemiddeld over vele VVE’s (maar wie heeft daar wat aan) zal die 0,5% wel een redelijke stand opleveren.
Ons reservefonds wordt gestuurd op een stand in een bepaald jaar, die de vergadering voldoende acht voor de geprognotiseerde uitgaven t/m dat jaar, inclusief een kleine reserve voor tegenvallers.
Toch goed, is ook zo in 2006.
vvehazehorst schreef: “In MR 2006 staat het volgende in art 17b: Tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken worden gerekend:”
Je bent het woord ondermeer vergeten voor gerekend. Dat is een deel van de oplossing, het is dus geen uitputtende opsomming. Daarbij geteld dat zoiets abstracts als ‘de schil’ van het gebouw gewoonlijk gemeenschappelijk is, is mijn antwoord: Ja, gemeenschappelijk.RonaldL schreef:
[…….]
“Ander punt:
Als waterleiding en afvoer per definitie gemeenschappelijk is ook al ligt de leiding in een privé gedeelte dan is ELKE verandering of verbouwing van keuken, badkamer, fonteintje dus verboden althans behoeft goedkeuring van de VvE. Eventuele goedkeuring te vergezellen door zelfde voorwaarden.”Zoals ik al eerder schreef is dan het gevolg dat slechts 1x per jaar beslist wordt (heel precies: niet de VVE, maar de vergadering moet toestemming geven). Eenmaal per jaar vind ik onredelijk en van voor elke leidingsverhouding een ALV organiseren worden de leden en bestuur vergadermoe. En dat is zeer slecht voor het functioneren van een VVE.
Dus kom ik terug op mijn eerdere punt: de afwerklaag (de bouw spreekt vaak over ‘deklaag’.). Er staat veel over op Internet, maar het betreft bijna altijd een afwerklaag op het een balkon. De afwerklaag is gelukkig uitgezonderd in MR 1992 en is niet gemeenschappelijk. Als je als VVE het beleid hebt dat alleen zaken zoals behang onder afwerklaag vallen, heb je het probleem voor alles toestemming vragen wel. Overigens, welke VVE doet dat zo in de praktijk?RonaldL schreef:
[…..]
“Dan die leidingen “in” vloeren.
Het MR stelt “slechts” dat die leidingen (van prive installatie) privé zijn en laat de vraag waar die leidingen lopen totaal onbesproken. Het is al eeuwen zo dat leidingen “weggewerkt” zitten achter beschot of ingegoten in afdeklaag. Als dat juridisch van belang zou moeten zijn had dat toch wel in het MR gestaan?”Blijkbaar niet, zie volgende uitspraak uit 2011/2014
[……] “hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat in de vermelding in het Reglement de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, niet tot een ander oordeel leidt”Maar bijvoorbeeld de rijdende rechter oordeelt anders (ook over een afvoerleiding) en een recente uitspraak bevestigt min of meer de invloed van hakken in gemeenschappelijk beton “Dit betekent dat de leidingen in de betonvloeren ook op grond van artikel 9 lid 1 sub b gemeenschappelijk zijn.”
Die uitspraak gaat over een balkon. En het is altijd moeilijk dat te vertalen naar een andere situatie. Maar misschien nog duidelijker zijn MR 2006 en 2017. Daarin staat:
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten … worden gerekend:
…
c. de plafonds en overige afwerklagen ….[ en dan wat onduidelijkheden]
…En dat zou betekenen dat voor behang- en stucwerk toestemming van de VVE nodig is. Dat lijkt mij echt niet de bedoeling. Maar in 2006/2017 wordt het nog onduidelijker of een vloer een afwerklaag heeft vanuit de bouw, dus vraag ik het aan de bouwer.
Interessant punt van je over de badkamer en de verzekering. Ik zal daar eens navragen hoe zij met natrekking omgaan. Natrekking lijkt mij zeker van toepassing voor een badkamer renovatie en ook op grote delen van een keuken. Sommige installateurs proberen in de voorwaarden natrekking te verhinderen (dus wordt geen eigendom van de VVE) in geval wan wanbetaling.
Dat van de CV moet ik opzoeken. Als ik het mij goed herinner bestaat er een uitspraak dat als het ‘beton’ open moet, het leidingsdeel in de vloer gemeenschappelijk is. En natuurlijk een uitspraak die het tegengestelde aangeeft in een andere situatie.
Vooraf: ik zeg niet dat je ongelijk hebt, maar wel dat er onderbouwd andere interpretaties mogelijk zijn, bijvoorbeeld omdat ‘afwerklaag’ nergens nader is gespecificeerd.
A. Artikel 9 gaat over onderdelen die bij de bouw worden opgeleverd. Uitleg van ‘afwerklaag’ zou in dat kader gedaan moeten worden. Lijkt mij sterk dat behang etc. bedoeld worden.
B. Er zijn een aantal gerechtelijke uitspraken over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van leidingen in privégedeelten. Mij spreekt in de jurisprudentie het volgende meeste aan: in art. 9 komt wel het woord ‘leidingen’ voor, maar altijd als onderdeel van een ‘systeem’.
De MR 1992 zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken” gaat in die uitleg dus niet over ‘leidingen’ maar over ‘installaties’ met de daarbij behorende de leidingen.C. (zie ook A.) Of frezen volgens MR1992 wel of niet mag, is afhankelijk van de uitleg ‘afwerklaag’. Verleggen van een leiding in een 25 jaar oude badkamer zou in jouw uitleg niet mogen zonder toestemming van de leden. Bij de meeste VVE’s dus een besluit dat eens per jaar op de ALV genomen kan worden.
‘Dun en dik’ leg ik uit als ‘het mag toch wel’. In mijn uitleg alleen als er voldoende ruimte in de afwerklaag is. Frezen in de betonnen draagvloer lijkt mij zeer onverstandig.D. Eens met relatie eigenaar – installateur.
E. Achteraf? Dat is wat ik zo veel mogelijk zou willen voorkomen en het komt vermoedelijk dicht bij verwijtbaar onbehoorlijk besturen. Dus vooraf moet bekend gemaakt worden wat de invloed van de gefreesde gleuven is op de reductie van contactgeluiden.
De eis over contactgeluiden in MR1992 (ook in het HR) gaat over ‘verbetering’. Dus extra reductie t.o.v. wat het bouwbesluit aangaf op het moment van de bouw. Mee eens dat in aanvulling op die preventieve actie, de bewoner geattendeerd moet worden op de meetprocedure achteraf bij klachten en mogelijk ook herstel bij verkoop.F. Dat raakt een kernpunt: wordt de VVE, na de aanleg, eigenaar van die vloerverwarming door natrekking? Ja, dan kan je vastleggen wat je wilt, maar de eigenaar (VVE in dat geval) is de verantwoordelijke. Er zijn veel leveringsvoorwaarden te vinden waarin een clausule over natrekking is te vinden op het moment van algemene bouwwerkzaamheden.
Interessant schrijven van Stravea. Maakt het de verwarring wel groter bij mij. Zij concluderen/lezen uit/in het Besluit bouwwerken en leefomgeving (Bbl) “De rookmelder dient in de meeste gevallen in de gang en overloop van de woning geplaatst te worden”. Of zou dat soms in de niet openbare EN 14604 staan?
Nog interessanter is hun schrijven over de zorgplicht:
“De nieuwe eisen in het Bbl zijn glashelder: de gebouweigenaar is verantwoordelijk voor goed functionerende rookmelders en het beheer, onderhoud en de controle daarvan. Het is duidelijk bij wie de zorgplicht ligt.”
Dat moet in ons geval de VVE zijn. Dan zou de vve toch de melders moeten plaatsen en onderhouden. Had Rijssenbeek dan toch gelijk in de eerste versie?Verder blijf ik erbij dat de vluchtweg appartement voordeur – voordeur gebouw een vluchtweg is, die van een melder voorzien moet worden. Ook al kan ik de beredenering van @kv66 appricieren.
