Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Gaan de twee eigenaren niet leuk vinden, maar een voorstel zou kunnen zijn om een aparte 3x35A aansluiting te regelen voor de twee laadpalen. Vastrecht en alle andere kosten hiervoor leg je bij de twee eigenaren neer.
Maar vooral benieuwd wat er in de AvS, koopcontract en andere documenten opgenomen is.
Ik verwacht ‘t zelfde als Rob. Projektontwikkelaar die zich niet bewust is van de concequenties voor de VVE door de bestaande aansluiting op te hogen.3×50 is ook een flinke hoeveelheid. Dus ook benieuwd hoe groot ‘t gebouw is.
Wellicht dat de 3×50 ook veel te veel is voor alleen de VvE.tsja, een is geen:
https://rijssenbeek.nl/kennisbank/de-jaarlijkse-barbecue-van-de-vve/De rechtspraak biedt (helaas) geen duidelijke lijn over hoe om te gaan met de jaarlijkse barbecue van de VvE.
Verschillende rechters verschillende uitspraken.
Geen VVE activiteit verliest ‘t zo te zien wel als een grote meerderheid toch voor stemt.
Maar persoonlijk zie ik geen enkele nut of noodzaak om ‘t uit de pot van de VVE te doen. Kan prima geörganiseerd worden door vrijwilligers en de deelnemers een bijdrage vragen. Jaag je je buren die geen behoefte hebt ook niet op kosten.
Doe je in een rijtjeshuis ook niet. De buren vragen op een BBQ en degene die nee zeggen toch een tikkie sturen?De uitspraak “bevorderen van de woonsfeer” wordt ook snel discutabel als er ruzie over de kosten ontstaat.
- Deze reactie is gewijzigd 1 maand geleden door .
Maar mijn boerenverstand zegt dat een nieuw besluit een oud besluit kan vervangen.
Dus als ‘t besluit was om de voordeur geel te verven in 2023. En nu in 2025 wordt daar opnieuw over vergaderd en men kiest nu voor blauw. Dan is blauw de geldige keuze.Vraag is, wordt er daadwerkelijk wat teruggedraaid, of is er nog geen uitvoering geweest.
Een deur die net geschilderd is, is wel zonde van ‘t geld om deze binnen twee jaar weer in een andere kleur over te schilderen bijvoorbeeld.Voor een beslissing die met gekwalificeerde meerderheid genomen is, is het IMHO wel noodzakelijk dat de herroeping danwel vervanging van de beslissing wederom met die gekwalificeerde meerderheid genomen wordt.
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .
En ter aanvulling op Rob, wat is de waardevermeerdering van een lift voor een woning op de beganegrond.
Ik denk dat dat nihil is. Tenzij er gemeenschappelijke delen zijn die echt geld op kunnen leveren, zoals een ruimte die verhuurd kan worden (geen taak van de VVE, maar even als voorbeeld) of zonnepanelen, zal gerommel in de marge zijn.
Sterker nog, bij mij in de buurt zijn woningen zonder lift, maar met vergelijkbare grootte, staat, etc. niet persé voordeliger.IMHO kan je dit inderdaad gewoon onder hang en sluitwerk schuiven. Geen aanpassingen voor nodig.
Maar hoevaak gaat zo’n slot kapot. Al 15 jaar bestuur nog geen slot hoeven vervangen van de 120.Er wordt verder geen ouderhoud gepleegd, maar de brievenbussen hangen bij ons droog. Dat kan ook schelen.
Tot voorkort en in de meeste gevallen was de ALV ‘t juiste antwoord.
Echter is er sinds januari 2024 een vernieuwde warmtewet van kracht.
Korte versie als er redelijkerwijs een individuele bemetering van het appartement danwel losse radiatoren mogelijk is, dan is dat verplicht. En de wet gaat in dit geval boven de bepalingen in de AvS.Overigens is het toepassen van meters niet direct een besparing. Het is een (poging tot) het eerlijk verdelen van kosten over de gebruikers. Bewoners kunnen vervolgens wel bewuster worden van hun gebruik en voelen hun gedrag direct in hun portemonnee. Iemand die bewust omgaat met energie zal er wel degelijk opvooruit gaan, want dit is in zijn verbruik op de meters en dus de kostenverdeling terug te zien.
Ook even inhaken op de urban-myth “etertjesfirma en hun administratie”, zij rekenen vast bedrag per metertje en/of appartement. Zij verdienen niet aan het gas, noch aan besparingen. Zij voeren slechts een meting uit en maken daar een berekening op, in opdracht van de VVE.
Is het in de praktijk optimaal? Zeker niet, is het eerlijker, zeker wel (IMHO)!uitgebreider stuk over de warmtewet en een VVE:
https://www.baxadvocaten.nl/nieuws/streep-door-meetplicht-warmtewet-voor-vves/#:~:text=Een%20VvE%20mocht%20de%20verwarmingskosten,de%20breukdelen%20in%20de%20splitsingsakte.Die 0,5% van de herbouwwaarde is een dmiddel van de overheid om slapende VVE’s in beweging te krijgen die helemaal niet spaarde.
Als het gebouw onderhoudsarm is opgezet en ‘t redelijk nieuw is, dan kan 0,5% veel te veel zijn.
Voor een monumentaal pand uit 1730 zal 0,5% waarschijnlijk juist veel te weinig zijn.De 0,5% regels is IMHO dus geen alternatief voor een goed MJOP.
Het is de eerste stap vooruit vanaf niet sparen, in transitie naar MJOP’s.Je geeft aan dat de VvE beschikt over voldoende liquide middelen. Voldoende om dit onderhoud uit te voeren?
Je hoeft dan helemaal geen geld uit te lenen. De uitdaging zit ‘m in het tijdig verhogen van de servicekosten omA. deze uitgave met terugwerkende kracht binnen te halen via de servicekosten
B. weer voldoende liquiditeit te creëren voor de eerst volgende klus(sen) die in het MJOP staan. OF wellicht waar mogelijk werkzaamheden uit te stellen.Maar de VvE is geen bank, dat is je rol niet. Je neemt als VvE een besluit over het onderhoud en de financiering daarvan. Dat kan dus met een éénmalige bijdrage of als er voldoende liquide middelen zijn uit ‘t reservefonds welke dan wel tijdig aangevuld moet worden.
Als de ALV besluit om het met een éénmalige bijdrage te doen, dan is dat aan elke eigenaar zijn eigen zaak/verplichting om die bijdrage bij elkaar te krijgen.Als een eigenaar het geld niet kan lenen bij een geldinstelling, dan wil je dat zeker niet uitlenen als VvE! Er is namelijk een rede dat een geldinstelling de lening niet wil verstrekken. Dat is bijna altijd dat de aanvrager de lening niet kan dragen of een slechte betaler is.
[quote quote=124875]De verdeling van kosten binnen de hoofdsplitsing gaat wel op basis van de verhouding van beide ondersplitsingen waarbij het deel van bedrijfsruimten vele malen kleiner is dan de woningen.[/quote]
Wat je hier zegt snap ik niet. De stemverdeling gaat volgens de breukdelen. Je zegt eerst dat deze gelijk zijn, want stemverhouding is 50-50. Hoe is deze dan kleiner voor de bedrijfsruimten?
Relevante informatie zijn alle artikelen die betrekking kunnen hebben op de breukdelen, stemverhoudingen en bepalingen over gemeenschappelijke zaken binnen de hoofdsplitsing.
Wat de breukdelen zijn in de ondersplitsing is niet relevant voor de hoofdsplitsing.
De hoofdsplitsing regelt zijn verantwoordelijkheden en belast deze volgens de breukdelen (50-50?) door. En de hoofssplitsing neemt besluiten met 50-50 stemverhouding.
De twee ondersplitsingen regelen elk hun eigen verantwoordelijkheden volgens hun reglement en belast deze kosten door volgens de breukdelen van de ondersplitsing. Een component van de kosten is in dit geval de 50% die de hoofdsplitsing maakt.Dus bestaat de bijdragen van een eigenaar van een woning niet enkel uit zijn breukdeel van 50% van de kosten van de hoofdsplitsing. De ondersplitsing zal(!) ook nog zijn eigen kosten hebben. Wellicht liften en schoonmaak ten bate van de woningen als voorbeeld.
Een woning kent vaaj meer onderhoud dan een bedrijfspand. En die verantwoordelijkheid is waarschijnlijk ondergebracht bij de twee onder splitsingen. Daardoor kunnen de kosten voor de woningen hoger uitkomen dan die voor bedrijfsruimten.Maar wat uiteindelijk nog steeds gebruikelijk is, is bijdrage èn stemrecht volgens breukdelen van de splitsing.
volgens mij kan je prima als ALV hierover een besluit nemen en de afspraak vast leggen in een gebruikersovereenkomst.
Daarmee voorkom je dat het individueel eigendom en onderhoudsverplichting over gaat naar de VVE.Maar heb ik ook mijn bedenkingen bij het aanleggen van de laadinfastructuur door de VVE. Dit betreft namelijk een nieuwe installatie en voor zover ik weet staat geen enkel modelreglement toe dat vanuit de VVE pot te doen als niet alle eigenaren er profijt van hebben. En ‘t gaat nog decennia duren voordat iedereen een elektrische auto heeft.
Daarnaast loop je tegen het capaciteitsprobleem aan van de meter wat @mak724 al zegt. Verzwaren als dat al kan is DUUR.
En wat willen de eigenaren? Hun eigen stroomtarief en dus via hun eigen meter/aansluiting of [S]vast zitten aan[/S] mee liften op de collectieve contracten?ook hier deurdrangers op kosten van WMO op gemeenschappelijke deur in Weesp/Amsterdam.
Vanuit oogpunt van de VVE, volgens de meeste AvS-en mogen nieuwe installaties die niet ten bate komen van alle eigenaren niet zomaar ten laste van het reservefonds komen. Dus even heel zwart/wit, waarom zou de buurman mee moeten betalen aan voorzieningen voor jou?
Wat betreft het opleggen van kosten voor onderhoud richting de VVE beginnen mijn oren helemaal van te klapperen. Ik ben benieuwd welke wettelijke bevoegdheid ze dat op denken te baseren.
Pas als de MWO gerechtigde ‘t pad verlaat, dan vervalt de WMO verplichting van de gemeente. Blijven de deurdrangers daarna gewoon hangen, dan pas gaat ‘t over naar de VVE.
Slapende VVE betekend waarschijnlijk ook problemen met het verkrijgen van een hypotheek. Want geen actieve VVE betekend dat ‘t onderhoud niet (goed) geregeld is. En laat de woning nou net ‘t onderpand zijn van de hypotheek.
Als er geen splitsingsakte is, dan is er ook niets te kopen behalve ‘t hele pand.
Dak zit wellicht boven het appartementsrecht van de bovenwoning, maar is in 99% van de gevallen gewoon gemeenschappelijk. Want als ‘t dak er niet meer op zit, dan heeft iedereen natte voeten. Niet alleen de bovenwoning.Omgekeerd de fundering. Deze zit onder ‘t winkelgedeelte, maar als de palen wegrotten, dan blijft de bovenwoning ook niet op z’n plaats. Er zitten meer gemeenschappelijke delen in dan je denkt.
Draagmuren, de schil, en nog veel meer is in de modelreglementen gemeenschappelijk.Kortom, het is niet jouw dak en het is niet de pui van de winkel. Het is van de VVE en jullie vormen samen de vereniging. Eeen VVE bestaat uit één gezamenlijk eigendom van het fysieke pand en individuele gebruiks-(appartements-)rechten van de ruimte in het pand.
Kortom, ja de VVE is verplicht en een VVE heeft verplicht een splitsingsakte waarin precies beschreven wordt wat er gemeenschappelijk is, en waar ‘t appartementsrecht uit bestaat.
Ik zou waken voor een splitsingsakte waarin dingen die veelal gemeenschappelijk zijn in VVE’s zijn aangepast naar individueel.Eens met Rob! Tot die tijd gewoon gebruikelijke procedures aanhouden. ‘t kan wel vier jaar te koop staan.
En feitelijk heb je daar als VVE geen enkele boodschap aan. Tot de overdracht dient de eigenaar aan zijn verplichtingen te voldoen.Nog een punt van aandacht. 10.000 euro, dat is voor 5 of 6 laadpalen?
Hoeveel moet de aansluiting daarvoor verzwaard worden? En wie draait dan op voor de stijging van het vastrecht?Ook loopt de groep die niet mee doet wel rendement mis (mits je actief zoekt naar de hoogste rente als VVE). En heeft de groep die wel mee doet een gratis lening.
Waar de VVE voor moet waken is inderdaad voldoende liquiditeit voor het overige onderhoud. Dus als er voldoende in de pot zit en ‘t geld weer terug is op ‘t moment dat ‘t elders nodig is, dan moet er voor bovengenoemde bezwaren nog een oplossing komen.