Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Je geeft aan dat de VvE beschikt over voldoende liquide middelen. Voldoende om dit onderhoud uit te voeren?
Je hoeft dan helemaal geen geld uit te lenen. De uitdaging zit ‘m in het tijdig verhogen van de servicekosten omA. deze uitgave met terugwerkende kracht binnen te halen via de servicekosten
B. weer voldoende liquiditeit te creëren voor de eerst volgende klus(sen) die in het MJOP staan. OF wellicht waar mogelijk werkzaamheden uit te stellen.Maar de VvE is geen bank, dat is je rol niet. Je neemt als VvE een besluit over het onderhoud en de financiering daarvan. Dat kan dus met een éénmalige bijdrage of als er voldoende liquide middelen zijn uit ‘t reservefonds welke dan wel tijdig aangevuld moet worden.
Als de ALV besluit om het met een éénmalige bijdrage te doen, dan is dat aan elke eigenaar zijn eigen zaak/verplichting om die bijdrage bij elkaar te krijgen.Als een eigenaar het geld niet kan lenen bij een geldinstelling, dan wil je dat zeker niet uitlenen als VvE! Er is namelijk een rede dat een geldinstelling de lening niet wil verstrekken. Dat is bijna altijd dat de aanvrager de lening niet kan dragen of een slechte betaler is.
De verdeling van kosten binnen de hoofdsplitsing gaat wel op basis van de verhouding van beide ondersplitsingen waarbij het deel van bedrijfsruimten vele malen kleiner is dan de woningen.
Wat je hier zegt snap ik niet. De stemverdeling gaat volgens de breukdelen. Je zegt eerst dat deze gelijk zijn, want stemverhouding is 50-50. Hoe is deze dan kleiner voor de bedrijfsruimten?
Relevante informatie zijn alle artikelen die betrekking kunnen hebben op de breukdelen, stemverhoudingen en bepalingen over gemeenschappelijke zaken binnen de hoofdsplitsing.
Wat de breukdelen zijn in de ondersplitsing is niet relevant voor de hoofdsplitsing.
De hoofdsplitsing regelt zijn verantwoordelijkheden en belast deze volgens de breukdelen (50-50?) door. En de hoofssplitsing neemt besluiten met 50-50 stemverhouding.
De twee ondersplitsingen regelen elk hun eigen verantwoordelijkheden volgens hun reglement en belast deze kosten door volgens de breukdelen van de ondersplitsing. Een component van de kosten is in dit geval de 50% die de hoofdsplitsing maakt.Dus bestaat de bijdragen van een eigenaar van een woning niet enkel uit zijn breukdeel van 50% van de kosten van de hoofdsplitsing. De ondersplitsing zal(!) ook nog zijn eigen kosten hebben. Wellicht liften en schoonmaak ten bate van de woningen als voorbeeld.
Een woning kent vaaj meer onderhoud dan een bedrijfspand. En die verantwoordelijkheid is waarschijnlijk ondergebracht bij de twee onder splitsingen. Daardoor kunnen de kosten voor de woningen hoger uitkomen dan die voor bedrijfsruimten.Maar wat uiteindelijk nog steeds gebruikelijk is, is bijdrage èn stemrecht volgens breukdelen van de splitsing.
volgens mij kan je prima als ALV hierover een besluit nemen en de afspraak vast leggen in een gebruikersovereenkomst.
Daarmee voorkom je dat het individueel eigendom en onderhoudsverplichting over gaat naar de VVE.Maar heb ik ook mijn bedenkingen bij het aanleggen van de laadinfastructuur door de VVE. Dit betreft namelijk een nieuwe installatie en voor zover ik weet staat geen enkel modelreglement toe dat vanuit de VVE pot te doen als niet alle eigenaren er profijt van hebben. En ‘t gaat nog decennia duren voordat iedereen een elektrische auto heeft.
Daarnaast loop je tegen het capaciteitsprobleem aan van de meter wat @mak724 al zegt. Verzwaren als dat al kan is DUUR.
En wat willen de eigenaren? Hun eigen stroomtarief en dus via hun eigen meter/aansluiting ofvast zitten aanmee liften op de collectieve contracten?ook hier deurdrangers op kosten van WMO op gemeenschappelijke deur in Weesp/Amsterdam.
Vanuit oogpunt van de VVE, volgens de meeste AvS-en mogen nieuwe installaties die niet ten bate komen van alle eigenaren niet zomaar ten laste van het reservefonds komen. Dus even heel zwart/wit, waarom zou de buurman mee moeten betalen aan voorzieningen voor jou?
Wat betreft het opleggen van kosten voor onderhoud richting de VVE beginnen mijn oren helemaal van te klapperen. Ik ben benieuwd welke wettelijke bevoegdheid ze dat op denken te baseren.
Pas als de MWO gerechtigde ‘t pad verlaat, dan vervalt de WMO verplichting van de gemeente. Blijven de deurdrangers daarna gewoon hangen, dan pas gaat ‘t over naar de VVE.
Slapende VVE betekend waarschijnlijk ook problemen met het verkrijgen van een hypotheek. Want geen actieve VVE betekend dat ‘t onderhoud niet (goed) geregeld is. En laat de woning nou net ‘t onderpand zijn van de hypotheek.
Als er geen splitsingsakte is, dan is er ook niets te kopen behalve ‘t hele pand.
Dak zit wellicht boven het appartementsrecht van de bovenwoning, maar is in 99% van de gevallen gewoon gemeenschappelijk. Want als ‘t dak er niet meer op zit, dan heeft iedereen natte voeten. Niet alleen de bovenwoning.Omgekeerd de fundering. Deze zit onder ‘t winkelgedeelte, maar als de palen wegrotten, dan blijft de bovenwoning ook niet op z’n plaats. Er zitten meer gemeenschappelijke delen in dan je denkt.
Draagmuren, de schil, en nog veel meer is in de modelreglementen gemeenschappelijk.Kortom, het is niet jouw dak en het is niet de pui van de winkel. Het is van de VVE en jullie vormen samen de vereniging. Eeen VVE bestaat uit één gezamenlijk eigendom van het fysieke pand en individuele gebruiks-(appartements-)rechten van de ruimte in het pand.
Kortom, ja de VVE is verplicht en een VVE heeft verplicht een splitsingsakte waarin precies beschreven wordt wat er gemeenschappelijk is, en waar ‘t appartementsrecht uit bestaat.
Ik zou waken voor een splitsingsakte waarin dingen die veelal gemeenschappelijk zijn in VVE’s zijn aangepast naar individueel.Eens met Rob! Tot die tijd gewoon gebruikelijke procedures aanhouden. ‘t kan wel vier jaar te koop staan.
En feitelijk heb je daar als VVE geen enkele boodschap aan. Tot de overdracht dient de eigenaar aan zijn verplichtingen te voldoen.Nog een punt van aandacht. 10.000 euro, dat is voor 5 of 6 laadpalen?
Hoeveel moet de aansluiting daarvoor verzwaard worden? En wie draait dan op voor de stijging van het vastrecht?Ook loopt de groep die niet mee doet wel rendement mis (mits je actief zoekt naar de hoogste rente als VVE). En heeft de groep die wel mee doet een gratis lening.
Waar de VVE voor moet waken is inderdaad voldoende liquiditeit voor het overige onderhoud. Dus als er voldoende in de pot zit en ‘t geld weer terug is op ‘t moment dat ‘t elders nodig is, dan moet er voor bovengenoemde bezwaren nog een oplossing komen.
de beroemde quote van Abraham Lincoln gaat hier op “not everything you read on the internet is true”
Nieuwspaal is een satirische site. Geen donder van waar dus.Die eerste, tjsa, als je daar aan begint en men krijgt er lucht van dat de buurman een maand of meer niet heeft betaald en dat zij er voor opdraaien, dan betaald niemand meer eind van het jaar.
Rechter kijkt ook naar redelijkheid en billijkheid. Is er zes maanden ook geen enkele actie ondernomen, dan geeft ik de wanbetaler nog een kans. Maar als ‘t traject gewoon loopt, zie ik persoonlijk geen grote bezwaren.Het tweede voorbeeld, gaan wel mijn nekharen van overeind staan. De (het gebrek aan) opkomst is de crime van vele VVE’s/ALV’s. Dat gaat goed zolang het geen onderwerpen zijn waarover de meningen sterk verschillen.
En om ‘t nog complexer te maken, moet je in je prognose ook rekening houden met inflatie.
Los van andere factoren zal een vervanging van €10.000 in 2024 zal met 2% inflatie elk jaar in 2034 € 12.190 voor nodig zijn. Anders gezegd is 10.000 euro over tien jaar gelijk in waarde als € 8.203,-Maar als er ergens in die periode een jaar niet 2% maar 4% inflatie is, dan zal je dat 239 euro extra gaan kosten.
Daar staat tegenover dat je wellicht het gespaarde ook echt op een spaarrekening met rente zet. Dat dempt de gevolgen van de inflatie.Dat broekzak/vestzak snap ik wel, maar ben ik ‘t niet helemaal mee eens. De servicekosten voor een lid zonder parkeerplek is lager door de huuropbrengsten.
Hypothetisch een VVE met 4 leden en één parkeerplek. Lid A huurt de plek. 25% van de huur ziet hij terug in de korting op de parkeerplek, of in de verlaging van de servicekosten. Het is pas broekzak/vestzak wanneer alle leden een parkeerplek huren. Dan komt de huur binnen en krijgt iedereen hetzelfde indirect weer terug…Los van dat ik het verhuren van vastgoed geen taak van een bestuur/VVE vind, is dat toch de realiteit en is er gelukkig wel het een en ander geregeld. Ik zou daar niet te veel aan tornen, als dat nu werkt voor jullie.
Maar 2% bruto rendement is te laag. Neem aan met bruto dat daar alle onderhoudskosten, beheerkosten etc. nog vanaf gaan. dna blijft er helemaal weinig over. Bij ons doet een garage na aftrek van de (service)kosten op een kleine 4,5%. Online kom ik percentages van 4 tot maarliefst 12% tegen.
Ik zou eens kijken naar een eenvoudig MJOP/algemene begroting voor het terrein. Dan weet je wat de werkelijke kosten zijn. Vergeet daar niet de dingen zoals verlichting en/of riool, slagboom, bestraten en afhankelijk van het aantal energieverbruikers ook een stukje verbruik.
Daarmee bepaal je de kosten per jaar, per plek. Dit benoem je dan als servicekosten(geen relatie met de servicekosten van de VVE), daar bovenop kijk je naar de waardebepaling van het terrein. neem daar 4 à 5% van gedeeld door ‘t aantal plekken en tel dat op bij de servicekosten.Vergelijk het bedrag waar je op uit komt met parkeergelegenheden in de buurt als die er zijn.
Zit je er ver boven, dan is de waardering van de grond wellicht te hoog of te duur gekocht. Zit je er ver onder dan heb je wellicht wat ruimte om ‘t rendement te verhogen.
Maar let op, de buren met een auto hoeven niet te proviteren van de overige buren met extreem goedkope tarieven, maar zij hoeven ook niet tot bloedens aan toe uitgeknepen te worden voor een maximaal rendement voor de eigenaren zonder auto.Wellicht dat je wat bedragen zoals huidige huur, huidige waarde (WOZ?), aantal parkeerplekken etc. benoemen zodat we hier gezamelijk de berekening kunnen doen.
Ook interessant vind ik de huurontwikkelingen van de afgelopen vijf tot tien jaar? Is die jaarlijks bijgesteld en op basis waarvan? Inflatiecorrectie? Of helemaal niet?
Het is al geen gangbare handelswijze om een parkeerterrein binnen een VVE zonder toewijzing van plakken.
Zeker als er dan ook nog eens een tekort is aan parkeerplekken t.o.v. de appartementen. Bij één parkeerplek per appartement zou ‘t nog moeten werken met de regel dat men ook daadwerkelijk maar één auto per appartement mag parkeren.Maar dat is de vraag niet. De vraag is, we willen de kosten van de parkeerplekken gaan verleggen. Zolang het gemeenschappelijk is, kan dat niet. kosten dienen via de breukdelen te worden verdeeld.
De mensen met een auto zullen vast houden aan de status quo, die willen niet zomaar gaan betalen voor iets, waar ze indirecht (het gemeenschappelijk eigendom) al een keer (deels) voor betaald hebben. De mensen zonder auto willen verandering, want zij betalen voor een parkterterrein waar ze geen enkel voordeel uit halen.
Leuk wespennest heeft de de opsteller van deze constructie weten te maken.
Enige juiste antwoord hierop is bemiddelen denk ik.Laatste vraag hoe is het gebruik van het parkeerterrein vastgelegd? Is dat terug te vinden in de AvS, het HHR of op een andere manier?
Als het gemeenschappelijk was/is, dan had je er sowieso niet zelf aan mogen sleutelen zonder toestemming.
De vraag is om te beginnen, of het wel noodzakelijk onderhoud betreft. Dat jij bijvoorbeeld de inbraakpreventie wil verbeteren is geen rede om dan daarna de kosten maar bij de VVE te leggen. Als het ging om een verbetering, dan had je dat op een ALV in moeten/kunnen brengen om het centraal en voor iedereen te doen.Ging het om een defect, dan had je dat ook moeten melden bij de VVE. En die had dan naar eigen inzicht kunnen laten herstellen.
Zodra je als VVE achteraf reparaties en vervangingen gaat vergoeden is het ook het hek van de dam. Je bent de regie kwijt. En de volgende die claimt geen hang en sluitwerk, maar bijvoorbeeld vijf volledig nieuwe kozijnen naar eigen inzicht…!?
De AvS is een juridisch geldig document. Dus als het zo geregeld is in de AvS, dan is dat prima juridisch haalbaar.
Het is goed om te beseffen dat ‘t geen doen is om elke rekening naar de exacte eigenaar uit te splitsen en te verrekenen. Dat wordt een administratieve hel. Om dat te voorkomen werken VVE’s met breukdelen/verdeelsleutels. Als deze verdeling goed is opgesteld, dan wordt er al via de servicekosten extra betaald voor de lift door deze woningen.
Is dat niet het geval, dan is dat jammer, maar nog niet onrechtmatig.
Deze verdeling is opgesteld bij de oprichting van de VVE. Als koper wist je dus ook van de verdeling.Is er dan niks mogelijk? Jawel, als VVE/ALV kan je bediscussieren of de verdeelsleutels wel correct zijn.
Maar dat is een lange en dure weg. Je moet voldoende stemmen mee krijgen, je moet een nieuwe verdeelsleutel vinden waarin iedereen (of de grote meerderheid) zich in kan vinden. Dan moet je naar de notaris om de akte aan te laten passen. Die moet weer van alles en iedereen (incl hypotheekverstrekkers) handtekeningen gaan ophalen.
Tussentijds loop je ‘t risico dat één of meerdere eigenaren die meer moeten gaan betalen het er niet mee eens zijn en de beslissing gaan aanvechten. Dus op dat moment gaat ‘t gerecht er ook wat van vinden.Kortom je bent wellicht duizenden euro’s verder om een paar honder euro per jaar anders te verdelen.
Terugkomend op de vraag van B.de Vries, de enige manier om er achter te komen of het juridisch haalbaar is, is om die weg te bewandelen. Of opzoek te gaan naar een eerdere uitspraak.
Ik vind het een lastige. De verdeling moet echt zo disproportioneel zijn, dat het onredelijk is. (bijvoorbeeld een 160m2 penthouse dat evenveel servicekosten betaald als een tweekamerwoning van 40m2)
De kosten van een lift is uiteindelijk maar enkele procenten op een totale begroting.
