Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Apollo,
Wat betreft je eerste vraag denk ik dat beide opties gebruikelijk zijn binnen de VvE.
Zelf heb ik al beide vormen meegemaakt !
Ik weet niet welke optie de meeste VvE’s toepassen.
Maar tot wanneer liep de vorige begroting?
Het lijkt me voor de hand liggend om vanaf dat moment weer verder te gaan, anders ontbreekt er een periode.
Wat je tweede vraag betreft is dat niet alleen gebruikelijk maar zelfs verplicht.
Op dit moment is er een wet in de maak waarin de minimale inleg geregeld gaat worden.
Daarbij zal een meerjaren onderhoudsplan of een reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw leidend zijn.
Met vriendelijke groet,
RobEen hele mooie reactie op de binnengekomen envelop Helene ๐
Wellicht vinden zij ook zo hun weg naar de diverse VvE gerelateerde website.
Niets mis mee……. ze zullen er vast veel van opsteken ๐
Ze kunnen alleen maar ontdekken dat je het bij het goede eind hebt ๐
Groetjes, RobHoi Marlon,
Wanneer er bij de bouw vanuit zou zijn gegaan van de eigen verantwoordelijkheid van de bewoners had het voor de hand gelegen wanneer de projectontwikkelaar de splitsingsakte daarop aangepast zou hebben.
Waarom zou men anders in art. 18 lid 1 ook nog eens de specifieke aanduiding van de zijden van de deuren en raamkozijnen geven welke de eigenaar en gebruiker moeten onderhouden ?
Het gaat daarin duidelijk niet om beide zijden !
Dat in de praktijk veel bewoners wel binnen -en buitenzijde wassen is uiteraard wel handig en kostenbesparend, maar de hoofdverantwoordelijkheid ligt bij de VvE.
De toevoeging “voor zover dit geen vernieuwing betreft” is mij overigens vooralsnog geheel onduidelijk ๐
Uit de jurisprudentie in mijn reactie van 2 augustus 14:37 blijkt dat het niet relevant hoeft te zijn als in het verleden er niemand over viel en een bepaalde situatie door de VvE jarenlang in stand wordt gehouden.
In die kwestie duurde het maar liefst 28 jaar voordat een nieuwe eigenaar in opstand kwam ๐
Groetjes RobHoi Helene,
Het is niet alleen leuk nieuws wat je in je laatste alinea schrijft.
Het is SUPER GOED nieuws !!!
Precies zoals Carla schrijft kan je daar weer moed uit putten na zo’n naar voorval.
Wellicht helpt het vonnis ook nog eens om meer eigenaren achter je te krijgen in andere kwesties.
Ik ben het inderdaad geheel met je eens dat het erg triest is dat zit soort stappen nodig zijn!
Groetjes en een grote duim omhoog !!
RobBeste Carla,
Helaas toch ook nog even een kritische noot. ๐
Alleen ter overweging ๐
art. 38 lid 8 luidt:
“Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.”
In deze casus zie ik persoonlijk wel een verband tussen het niet kunnen onderhouden van de ramen en kozijnen en de mogelijke vervanging daarvan !
Carla, misschien lijkt het er soms een beetje op dat ik aan het dwarsliggen ben.
Da’s uiteraard niet mijn bedoeling !
Ik ben ook blij dat jij soms een andere kant laat zien en ik waardeer enorm jouw inbreng hier op het forum ๐ ๐
Hartelijk dank daarvoor !!!
Groetjes RobBeste Carla,
Daar ben ik het ook best wel mee eens hoor Carla ๐
Als eigenaren het zelf kunnen doen is dat natuurlijk de beste manier om geld te besparen.
Waar het mij hier eigenlijk om draait is dat wanneer zelf wassen om de รฉรฉn of andere reden echt niet mogelijk is de eigenaars gezamenlijk voor een oplossing moeten zorgen en ook moeten accepteren dat je bij moet dragen aan de kosten van die oplossing.
Ik vind het dan jammer als eigenaren niet verder willen kijken dan hun eigen appartement !
In de situatie van Marlon zou ik zelf ook eerst in contact treden met allerlei schoonmaakbedrijven.
Ik denk dat daar best veel betere afspraken over te maken zijn.
Maar ook wanneer dat lukt ben ik wel weer van mening dat alle eigenaren conform de splitsingsakte daar aan bij moeten dragen !
Groetjes RobHoi Marlon, het is wel belangrijk dat je de tekst uit de regelgeving in de juiste context laat staan.
De tekst “De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen” heeft uitsluitend betrekking op besluiten van de VvE over buiten het onderhoud vallende uitgaven welke op grond van art.38 genomen zijn!
Je kan die regel niet zomaar op andere besluiten toe passen.Carla, inderdaad is het ideaal als je bijgestaan wordt door een advocaat.
Maar ook dan nog kan, zoals blijkt uit onderstaande jurisprudentie door een rechter in het nadeel van de VvE worden beslist.
Zelfs een VvE met dezelfde advocaat als jullie ๐
Deze jurisprudentie is ook een mooi voorbeeld voor zelfwerkzaamheid, redelijkheid en billijkheid en moeilijk bereikbare kozijnen.
Eerste aanleg
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBDOR:2009:BH3102
Hoger beroep
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHSGR:2010:1772Hoi Carla,
Alleen de appartementen op de bovenste etage hebben een los staande installatie.
De andere appartementen zitten zoals bij jou op een gezamenlijk kanaal met รฉรฉn dakdoorvoer.
Ondanks dat de bovenste appartementen dus geheel los zitten, en dus op geen enkele wijze gebruik maken van dat kanaal moeten die eigenaren toch meebetalen aan het schoonmaken daarvan ๐ ๐Hoi Carla, het is zeker nier erg om van mening te verschillen.
Gezien de verschillen die je soms tegenkomt in diverse jurisprudentie komen meningsverschillen ook zelfs voor in juridische kringen ๐
Wat betreft mijn situatie probeerde ik eigenlijk duidelijk te maken dat de mechanische ventilatie van ons appartement geheel los staat van de totale installatie van de onderliggende appartementen.
Er is geen enkele verbinding met die installatie!
Groetjes RobWaarom vindt jij het dan redelijk en billijk als er een besluit wordt genomen dat in strijd is met de splitsingsakte?
Zelf woon ik op de bovenste etage, mijn mechanische ventilatie en afzuigkap gaan direct door een aparte pijp door het dak.
Toch moet ik meebetalen aan het onderhoud en stroomverbruik van de gemeenschappelijke afzuigkanalen voor de appartementen op de onderliggende appartementen.
In principe dus even onredelijk en onbillijk, maar……….. zo hebben ze dat destijds nu eenmaal vastgelegd in de splitsingsakte.
Dat wist ik toen ik het appartement kocht en zal me daar dus aan moeten houden of ………. proberen de VvE zover te krijgen de splitsingsakte te veranderen.
Ik denk echt dat je art. 38 los moet zien van “wensen” van eigenaren.
Bij wensen van eigenaren volstaan volgens mij art. 9 lid 2 en art. 14 voldoende.
Alleen wanneer men als VvE besluit tot buiten het onderhoud vallende uitgaven komt men pas bij artikel 38 lid 5 t/m 8 terecht.
Alleen “De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen”
Dan kom je dus wรฉรฉr in de moeilijke discussie wanneer iemand wel of geen voordeel trekt.
Wanneer normaal onderhoud daardoor anders niet mogelijk is en de onderhoudsstaat daardoor verslechterd is het een zaak van de gezamenlijke eigenaars om daar een oplossing voor te vinden.
Ik blijf nog van mening dat bij een gezamenlijk probleem een gezamenlijke kostenverdeling hoort.
Wanneer de ramen weer door een extern bedrijf worden gedaan moet dat natuurlijk wel kunnen zonder halsbrekende toeren uit te halen zoals uit het bakje van de hoogwerker te stappen (wat uiteraard tegenwoordig ook verboden is ๐
In mijn vorige VvE vielen de ramen en kozijnen onder het privรฉgedeelte en dat maakt het toch een stuk eenvoudiger allemaal kan ik wel zeggen ๐Als eerste valt me op dat er nog steeds veel eigenaren niet helemaal begrijpen dat zij lid zijn van een VvE en derhalve gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gehele gebouw.
Wellicht is het nodig om de onder bewoners daarvan te overtuigen ๐
“Want de ramen werden gedaan in het verleden. Of het voor mijn tijd al gebeurde weet ik niet, maar begin 2011 is inderdaad op de ALV gekozen voor een glasbewassing enkel voor de boven woningen, en werd dit apart verrekend door een extra maandelijkse bijdrage van de boven bewoners.”
Op grond van welk artikel uit jullie splitsingsakte was/is het dan toegestaan om een bepaalde groep eigenaren een extra bijdrage te laten betalen voor deze werkzaamheden?
Dat lijkt mij toch echt in strijd met art. 3 lid 1a en dus een nietig besluit.
Carla, ik ben helaas nog steeds niet overtuigd van de relatie tussen art. 14 en 38 ๐
Naar mijn idee heeft art. 14 betrekking op individuele verzoeken van een eigenaar/eigenaren om veranderingen aan te brengen in het gebouw.
De vergadering is dan bevoegd om die toestemming te geven en kan daar eveneens voorwaarden aan verbinden.
Wanneer niet alle eigenaren mee willen doen blijft nog steeds het probleem van de onbereikbare ramen aanwezig.
Daar de ramen en kozijnen gemeenschappelijke zaken zijn is dat toch echt een probleem van de gezamenlijke eigenaren.
Artikel 38 ziet naar mijn idee alleen toe op besluiten tot uitgaven die buiten het onderhoud vallen.
Ik ben van mening dat alle eigenaren er belang bij hebben dat alle ramen en kozijnen van het gebouw op een normale manier bereikbaar en te onderhouden zijn.
Wanneer er geen andere mogelijkheid is om dat voor elkaar te krijgen dan het wijzigen van de raampartijen ben ik persoonlijk van mening dat de vergadering hiertoe mag besluiten en eventuele kosten o.g.v. art. 3 lid 1b voor de gezamenlijke eigenaars zijn !Persoonlijk ben ik het in deze kwestie geheel niet eens met punt 3
Aangezien de ramen en kozijnen onder de gemeenschappelijke zaken vallen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van de ramen en kozijnen, en dus ook het schoon maken/houden daarvan.
Kennelijk is dat vrij lastig en wil men daar iets aan gaan doen.
In principe is de keuze dus: 1. we kunnen er niet bij dus we doen er niets meer aan waardoor de boel verwaarloosd, 2. het aanbrengen van een reling of overhangconstructie of 3. het vervangen van alle schuiframen voor kantelramen.
Naar mijn mening zullen de kosten voor de oplossing voor de VvE zijn, en niet alleen voor de bewoners van de bovenwoningen.Dat ben ik wel met je eens Carla.
Er zijn inderdaad talloze “wat als” of “stel dat” vragen te verzinnen! ๐
