Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Carla,
Helaas toch ook nog even een kritische noot. π
Alleen ter overweging π
art. 38 lid 8 luidt:
“Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.”
In deze casus zie ik persoonlijk wel een verband tussen het niet kunnen onderhouden van de ramen en kozijnen en de mogelijke vervanging daarvan !
Carla, misschien lijkt het er soms een beetje op dat ik aan het dwarsliggen ben.
Da’s uiteraard niet mijn bedoeling !
Ik ben ook blij dat jij soms een andere kant laat zien en ik waardeer enorm jouw inbreng hier op het forum π π
Hartelijk dank daarvoor !!!
Groetjes RobBeste Carla,
Daar ben ik het ook best wel mee eens hoor Carla π
Als eigenaren het zelf kunnen doen is dat natuurlijk de beste manier om geld te besparen.
Waar het mij hier eigenlijk om draait is dat wanneer zelf wassen om de één of andere reden echt niet mogelijk is de eigenaars gezamenlijk voor een oplossing moeten zorgen en ook moeten accepteren dat je bij moet dragen aan de kosten van die oplossing.
Ik vind het dan jammer als eigenaren niet verder willen kijken dan hun eigen appartement !
In de situatie van Marlon zou ik zelf ook eerst in contact treden met allerlei schoonmaakbedrijven.
Ik denk dat daar best veel betere afspraken over te maken zijn.
Maar ook wanneer dat lukt ben ik wel weer van mening dat alle eigenaren conform de splitsingsakte daar aan bij moeten dragen !
Groetjes RobHoi Marlon, het is wel belangrijk dat je de tekst uit de regelgeving in de juiste context laat staan.
De tekst “De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen” heeft uitsluitend betrekking op besluiten van de VvE over buiten het onderhoud vallende uitgaven welke op grond van art.38 genomen zijn!
Je kan die regel niet zomaar op andere besluiten toe passen.Carla, inderdaad is het ideaal als je bijgestaan wordt door een advocaat.
Maar ook dan nog kan, zoals blijkt uit onderstaande jurisprudentie door een rechter in het nadeel van de VvE worden beslist.
Zelfs een VvE met dezelfde advocaat als jullie π
Deze jurisprudentie is ook een mooi voorbeeld voor zelfwerkzaamheid, redelijkheid en billijkheid en moeilijk bereikbare kozijnen.
Eerste aanleg
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBDOR:2009:BH3102
Hoger beroep
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHSGR:2010:1772Hoi Carla,
Alleen de appartementen op de bovenste etage hebben een los staande installatie.
De andere appartementen zitten zoals bij jou op een gezamenlijk kanaal met één dakdoorvoer.
Ondanks dat de bovenste appartementen dus geheel los zitten, en dus op geen enkele wijze gebruik maken van dat kanaal moeten die eigenaren toch meebetalen aan het schoonmaken daarvan π πHoi Carla, het is zeker nier erg om van mening te verschillen.
Gezien de verschillen die je soms tegenkomt in diverse jurisprudentie komen meningsverschillen ook zelfs voor in juridische kringen π
Wat betreft mijn situatie probeerde ik eigenlijk duidelijk te maken dat de mechanische ventilatie van ons appartement geheel los staat van de totale installatie van de onderliggende appartementen.
Er is geen enkele verbinding met die installatie!
Groetjes RobWaarom vindt jij het dan redelijk en billijk als er een besluit wordt genomen dat in strijd is met de splitsingsakte?
Zelf woon ik op de bovenste etage, mijn mechanische ventilatie en afzuigkap gaan direct door een aparte pijp door het dak.
Toch moet ik meebetalen aan het onderhoud en stroomverbruik van de gemeenschappelijke afzuigkanalen voor de appartementen op de onderliggende appartementen.
In principe dus even onredelijk en onbillijk, maar……….. zo hebben ze dat destijds nu eenmaal vastgelegd in de splitsingsakte.
Dat wist ik toen ik het appartement kocht en zal me daar dus aan moeten houden of ………. proberen de VvE zover te krijgen de splitsingsakte te veranderen.
Ik denk echt dat je art. 38 los moet zien van “wensen” van eigenaren.
Bij wensen van eigenaren volstaan volgens mij art. 9 lid 2 en art. 14 voldoende.
Alleen wanneer men als VvE besluit tot buiten het onderhoud vallende uitgaven komt men pas bij artikel 38 lid 5 t/m 8 terecht.
Alleen “De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen”
Dan kom je dus wéér in de moeilijke discussie wanneer iemand wel of geen voordeel trekt.
Wanneer normaal onderhoud daardoor anders niet mogelijk is en de onderhoudsstaat daardoor verslechterd is het een zaak van de gezamenlijke eigenaars om daar een oplossing voor te vinden.
Ik blijf nog van mening dat bij een gezamenlijk probleem een gezamenlijke kostenverdeling hoort.
Wanneer de ramen weer door een extern bedrijf worden gedaan moet dat natuurlijk wel kunnen zonder halsbrekende toeren uit te halen zoals uit het bakje van de hoogwerker te stappen (wat uiteraard tegenwoordig ook verboden is π
In mijn vorige VvE vielen de ramen en kozijnen onder het privΓ©gedeelte en dat maakt het toch een stuk eenvoudiger allemaal kan ik wel zeggen πAls eerste valt me op dat er nog steeds veel eigenaren niet helemaal begrijpen dat zij lid zijn van een VvE en derhalve gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gehele gebouw.
Wellicht is het nodig om de onder bewoners daarvan te overtuigen π
“Want de ramen werden gedaan in het verleden. Of het voor mijn tijd al gebeurde weet ik niet, maar begin 2011 is inderdaad op de ALV gekozen voor een glasbewassing enkel voor de boven woningen, en werd dit apart verrekend door een extra maandelijkse bijdrage van de boven bewoners.”
Op grond van welk artikel uit jullie splitsingsakte was/is het dan toegestaan om een bepaalde groep eigenaren een extra bijdrage te laten betalen voor deze werkzaamheden?
Dat lijkt mij toch echt in strijd met art. 3 lid 1a en dus een nietig besluit.
Carla, ik ben helaas nog steeds niet overtuigd van de relatie tussen art. 14 en 38 π
Naar mijn idee heeft art. 14 betrekking op individuele verzoeken van een eigenaar/eigenaren om veranderingen aan te brengen in het gebouw.
De vergadering is dan bevoegd om die toestemming te geven en kan daar eveneens voorwaarden aan verbinden.
Wanneer niet alle eigenaren mee willen doen blijft nog steeds het probleem van de onbereikbare ramen aanwezig.
Daar de ramen en kozijnen gemeenschappelijke zaken zijn is dat toch echt een probleem van de gezamenlijke eigenaren.
Artikel 38 ziet naar mijn idee alleen toe op besluiten tot uitgaven die buiten het onderhoud vallen.
Ik ben van mening dat alle eigenaren er belang bij hebben dat alle ramen en kozijnen van het gebouw op een normale manier bereikbaar en te onderhouden zijn.
Wanneer er geen andere mogelijkheid is om dat voor elkaar te krijgen dan het wijzigen van de raampartijen ben ik persoonlijk van mening dat de vergadering hiertoe mag besluiten en eventuele kosten o.g.v. art. 3 lid 1b voor de gezamenlijke eigenaars zijn !Persoonlijk ben ik het in deze kwestie geheel niet eens met punt 3
Aangezien de ramen en kozijnen onder de gemeenschappelijke zaken vallen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van de ramen en kozijnen, en dus ook het schoon maken/houden daarvan.
Kennelijk is dat vrij lastig en wil men daar iets aan gaan doen.
In principe is de keuze dus: 1. we kunnen er niet bij dus we doen er niets meer aan waardoor de boel verwaarloosd, 2. het aanbrengen van een reling of overhangconstructie of 3. het vervangen van alle schuiframen voor kantelramen.
Naar mijn mening zullen de kosten voor de oplossing voor de VvE zijn, en niet alleen voor de bewoners van de bovenwoningen.Dat ben ik wel met je eens Carla.
Er zijn inderdaad talloze “wat als” of “stel dat” vragen te verzinnen! πDat je de knop onderaan niet kunt gebruiken kan kloppen.
Het is wel vreemd dat naast de tekst “reactie” ook geen optie “bewerk” te vinden is.Hoi Helene, in de grijze balk bij jouw reacties zie je als het goed is ook een knop “bewerk” staan.
Daarmee kan je je reacties wijzigen !Hoi William,
Daar staat niets over vermeld in het artikel, er wordt alleen duidelijk gemaakt dat het besluit rechtsgeldig is!
Maar in dit geval gaat het slechts om op de vloer getekende lijnen, dus de kosten zullen niet echt hoog zijn π
Maar wat als het nu om een echte fietsenstalling zou gaan, kunnen de eigenaren zich dan beroepen op bijvoorbeeld MR1992 art. 38 lid 8 of MR2006 art. 52 lid 9 en zo op die manier niet hoeven bij te dragen aan de (onderhouds)kosten ?Ik ben reuze benieuwd hoe de kostenverdeling gemaakt gaat worden in onderstaande kwestie.
http://www.vastgoedjournaal.nl/news/18600/136/Geen-machtsmisbruik-woningcorporaties-bij-besluitvorming-VvE/
