Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi William, vandaan de ?! achter het gestelde.
Ik weet ook niet hoe het helemaal precies zit in zo’n geval, want wie mag de beheerder dan o.a. allemaal vertegenwoordigen, de receptioniste?, kantinejuffrouw?
Een interessant artikel hierover is in ieder geval te lezen op https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/rechtspersoon-vve-lid-wie-mag-in-de-vergadering-stemmen/Beste Helene, m.b.t. tot het portaal heb ik eenzelfde vraag ook eens aan de VvE beheerder gesteld.
Zijn antwoord was dat het portaal hun eigendom was en zij zelf dus mogen besluiten wie daar wel- geen of beperkte toegang toe hebben.
En daar kon ik natuurlijk weinig tegenin brengen.
Daarbij wil ik wel vermelden dat die VvE beheeder iedere eigenaar wel op verzoek inzage in de administratie gaf (op kantoor) én dat bij de jaarstukken altijd een volledige overzicht van alle betalingen van de leden aanwezig was.
Deze SKW gecertificeerde VvE beheerder deed het dus wel zoals het eigenlijk zou moeten 🙂
Maar jij hebt een sterk punt wanneer in de beheerovereenkomst letterlijk staat dat de gehele administratie door middel van een inlogcode en wachtwoord toegankelijk is voor de eigenaren.
De beheerovereenkomst is inderdaad een overeenkomst tussen de VvE en de VvE-beheerder en het bestuur heeft niet het recht om die inzage te beperken.
Gelukkig staat in MR2006 ook duidelijker omschreven wat o.a. onder de administratie valt.
Maar zoals jezelf ook al vaker opgemerkt hebt is gelijk hebben niet hetzelfde als gelijk krijgen.
Wanneer bestuur en beheerder hardnekkig blijven weigeren inzage in de stukken te geven zal er helaas niet veel anders opzitten dan een juridische procedure.
Je zou als tussenstap nog wel een formele klacht kunnen sturen naar jullie SKW gecertificeerde beheerder.
Daarin kan je je klacht m.b.t.tot het inzagerecht kenbaar maken.
Je zou daarin kunnen verwijzen naar de door jou aangehaalde beslissing van de kantonrechter en vragen welke stappen zij conform artikel 5.7.2 van BRL5016 gaan ondernemen om jouw klacht op te lossen.
Zij zijn conform dat artikel ook verplicht een klachtendossier aan te leggen.
Daarnaast zijn zij verplicht binnen tien werkdagen met een inhoudelijk antwoord te komen, niet zijnde enkel een ontvangstbevestiging (zie BRL5016 art. 4.7.2)Beste José,
Helaas is juist deze handelswijze van eigenaren die op eigen houtje en zonder toestemming van de VvE dergelijke handelingen (bv. airco plaatsen) uitvoeren de oorzaak dat er op een gegeven moment situaties ontstaan zoals in de VvE van Jet, zie http://www.vve-wiki.nl/VvE-forum/onderwerp/vergadering/
Om dit soort toestanden in jouw VvE te voorkomen zou ik je toch erg aan willen raden om alles conform de regelgeving te regelen en dus in de ALV toestemming vraagt de heater te mogen bevestigen!Dank je wel Carla, en ja ….. ik ben weer heelhuids terug 😉
Er zijn al weer heel wat berichten tussengekomen zie ik, dus jullie zijn lekker enthousiast doorgegaan 🙂
Eerlijk gezegd was ik ook wel even verbaasd toen ik las dat je geen andere volmachten accepteerde.
Gelukkig weet ik dat jij ook iemand bent die graag volgens de regelgeving werkt en blijkt je antwoord toch genuanceerder te zijn 😀
Wat me nog wel opviel was het feit dat je aangaf (bijna) alle leden van de VvE te kennen.
Daar je in de meeste reglementen ook iedereen mag machtigen die geen lid is van de VvE is dat feit dus eigenlijk ook niet van belang.
Het feit dat in MR2006 specifiek is opgenomen dat er geen bestuursleden gemachtigd mogen worden, maakt voor mij duidelijk dat extra bepalingen omtrent de volmacht altijd mogelijk zijn, zolang zij maar zijn opgenomen in de splitsingsakte.
Ook denk ik dat het juridisch belang van een volmacht bij veel eigenaren ontbreekt.
Zo heb ik regelmatig volmachten gezien die gericht waren aan “het bestuur”, dus niet aan een natuurlijk persoon en naar mijn idee dus ongeldig.
Of een grooteigenaar die zijn volmacht richt aan “Vve-beheerder” ?!
Wat mij betreft zou er best meer aandacht voor het gebruik van volmachten mogen komen.
Wat dat betreft was ik ook erg blij met hetgeen Bob heeft weergegeven in zijn reactie van 10 juli 9.48 !Ik heb heel ff kort naar wat informatie gekeken over koudebruggen en naar mijn idee heeft de betreffende eigenaar gelijk en is het een probleem dat de VvE moet/kan oplossen.
De suggestie om de schimmelplekken eerder schoon te maken vind ik ook niet echt van deskundigheid tonen.
Wanneer je de schimmelplekken alleen schoonmaakt zonder de oorzaak weg te nemen is het ook een zinloze actie.
Eerder melden was misschien wel een optie geweest 😉Even weer een korte reactie vanaf een verre bestemming ;). tja, ik lees toch heel af en toe mee 🙂
Als er ergens geregeld wordt dat er twee handtekeningen vereist zijn, denk ik dat DE plaats daarvoor de splitsingsakte is !
Zoals ook bv. het stemmen voor de verkiezingen in de kieswet geregeld is, zo zou je natuurlijk ook in de splitsingsakte dergelijke bepalingen kunnen opnemen.
Carla, nu je schrijft dat er in jullie VvE ook met een twee handtekeningensysteem wordt gewerkt, vraag ik me eigenlijk af wat jullie doen wanneer een eigenaar met een heel ander formulier naar de vergadering komt?
Volgens mij zou ik bv. Bob bijna zelfs op de achterkant van een bierviltje kunnen machtigen om namens mij naar de ALV te gaan, als ik daarop de juiste tekst schrijf en onderteken 🙂
PS. Het kan zijn dat ik even niet onmiddellijk op een reactie reageer 😉Dat is dus de grote vraag Carla 🙂
Ik weet niet hoever een dergelijke bepaling op een volmacht strekt of geldig is, zeker niet wanneer daar in de statuten niet naar verwezen wordt.
Tenslotte is een VvE lid ook helemaal niet verplicht om specifiek dat formulier te gebruiken.
Ik ben het hierin dus geheel een met de visie van Bob.
Ik ben het uiteraard wel net Rob vdZ eens dat blanco volmachten niet geldig zijn, maar daar ging het volgens mij in eerste instantie niet om.Rob, de voorwaarden voor de volmacht bij (politieke) verkiezingen zijn geregeld in de kieswet.
Die kieswet is niet van toepassing op de VvE.
In de VvE moet je het doen met de splitsingsakte, en daar zijn geen verdere voorwaarden over volmachten vastgelegd.
Mijn stelling over het nemen van rechtsgeldige besluiten wanneer er geen quorum is, in combinatie met MR1992 blijft onveranderd 😉Beste Helene, leuk om je berichtje te lezen 🙂
We zien jouw natuurlijk ook heel graag weer terug op het nieuwe forum, want zonder leuke vragen, valt er ook niets te antwoorden 😉Beste Rob ( wel verwarrend soms al die robben, bob :))
In jouw VvE is MR1992 van toepassing en dat modelreglement geeft de mogelijkheid toch een beperkt aantal besluiten te kunnen nemen wanneer het quorum niet gehaald is.
Bij alle andere modelreglementen is dat niet mogelijk.
Misschien kan je de link naar het artikel van vverecht even doorgeven?
In welk artikel van MR1992 staat dat voor alle uitgaven die buiten de begroting vallen een 2/3 van 2/3 meerderheid is vereist?
Waarschijnlijk doel je op art. 38 lid 5, maar daar staat het toch echt anders omschreven!
Als laatste is het niet verplicht om de offertes mee te sturen.
Iedereen heeft natuurlijk wel het recht op inzage in de offertes.
Ik zou ze zelf ook graag willen zien voordat er een besluit genomen gaat worden en vindt het een slechte werkwijze van jullie bestuur.
Het is natuurlijk ook veel transparanter door gewoon alles op tafel te leggen !Hoi Bob en Carla,
Ook ik kan het wel eens zijn met hetgeen Bob in zijn reactie van 14:52 aangeeft !
Ik heb nog wel een leuke leestip over kettingbedingen.
http://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/kettingbeding-in-onroerend-goed-contracten-hoe-werkt-het/Carla, ook bij een verzoek tot het plaatsen van een dakkapel heeft de VvE het recht om deze niet toe te staan 😉
Nog even wat voer voor de juristen van Rijssenbeek. 🙂
In het artikel van Carla staat:
“Het verdient bovendien aanbeveling om een zogeheten
kettingbeding (met boetebepaling) op te nemen, waarin
wordt bepaald dat de gemaakte afspraken ook voor
opvolgende eigenaren hebben te gelden. Een schriftelijke
gebruiksovereenkomst is dus altijd noodzakelijk. Zo weten
partijen precies waar ze aan toe zijn, nu en in de toekomst”
Dat is strijdig met een uitspraak van de hoge raad zoals blijkt uit een citaat op http://www.vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening/.
Citaat: “Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In een recente uitspraak bevestigt de Hoge Raad dat aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen, geen betekenis mag worden toegekend.”
Hieruit blijkt dat een koper van een appartement dus niet gebonden kan worden aan een kettingbeding !terwijl ik dit bericht schreef waren er al weer een aantal berichten tussendoor verschenen 🙂 , gaat zo snel soms 🙂
Hartelijk dank Carla voor de bijgestuurde artikelen, erg nuttig !!
Het versterkt echter wel mijn mening dat artikel 38 hier geheel niet van toepassing is, zeker nu in het hele verhaal geen enkele keer naar artikel 38 verwezen wordt en bij artikel 38 mijn inziens uitgangspunt is “uitgaven door de VvE”.
Sterker nog, ondanks dat er maar 1 eigenaar van de dakkapel voordeel trekt moeten alle eigenaren nu meebetalen aan het onderhoud van de dakkapel omdat die volgens de beslissing van de rechter onder de gemeenschappelijke zaken valt.
Persoonlijk vind ik het ook enigszins vreemd dat de rechter de dakkapel onder één noemer laat vallen met daken en gevels.
Er zijn meerdere splitsingsaktes bekend waarin niet alle delen van de gevel onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Derhalve zou de rechter naar mijn mening ook kunnen oordelen dat de dakkapel niet als zodanig staat omschreven in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke zaken waardoor de onderhoudskosten dus ook niet voor de VvE zouden zijn.
Maar helaas, ik ben geen rechter 😉 en is er kennelijk dus een getekende overeenkomst met kettingbeding nodig waaruit de onderhoudsverplichting blijkt.
Ook staat in het artikel duidelijk vermeldt dat de toestemming voor de aan- op- of uitbouw gegeven kan worden met gewone meerderheid van stemmen.
Ook daarin dus geen enkele verwijzing naar artikel 38.Naar mijn mening is MR1992 art.13 lid 1 van toepassing wanneer het gaat om een dakkapel !
Hoi Bob, het staat inderdaad een beetje gebrekkig opgeschreven 😉
Het gedeelte over artikel 40 had betrekking op het volgende citaat
“Want ik heb nu in akte 1992 gevonden dat notulen moeten worden vastgesteld in dezelfde vergadering of indien er een 2e ALV moet komen, in mijn geval dus, op deze vergadering.”