Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Graag advies over het navolgende onderwerp:
Nieuw bestuur heeft contract met oude beheerder verbroken, nieuw contract met nieuwe beheerder afgesloten als Beheerder/Bestuurder. Overigens zonder ALV uit te schrijven, dus zonder toestemming leden, nieuwe beheerder ingeschreven bij de KVK!!!!.Een beheerder die akkoord gaat met een dergelijke werkwijze zou al een rode vlag moeten zijn.
Dat geldt overigens ook voor het nieuwe bestuur, dat kennelijk geen idee heeft welke bevoegdheden zij hebben.
Het is aan de vergadering om een overeenkomst op te zeggen dan wel aan te gaan.
Het bestuur is daartoe niet bevoegd.“…De vergadering kan besluiten de administratie – waaronder dient te worden verstaan het incasseren van alle ontvangsten en het doen van alle uitgaven, het voeren van de boekhouding in de meest uitgebreide zin en het verstrekken van de nodige specificaties en opgaven aan de eigenaars en het bestuur, zoals een en ander nader zal worden geregeld in de desbetreffende overeenkomst – op te dragen aan een door haar aan te wijzen administratief beheerder en onder de voorwaarden als door haar met die beheerder zullen worden overeengekomen.”
Een beheerder kan uitsluitend ook bestuurder zijn als deze ook als zodanig door de vergadering is benoemd.
Als dat niet het geval is mag hij ook niet als bestuurder bij de KvK ingeschreven staan.We willen ze de keus laten om eventueel zelf duurzaamheids-maatregelen te treffen.
Precies, jullie willen eigenaren op eigen kosten iets laten uitvoeren wat feitelijk tot het domein van de VvE behoort.
Vroeg of laat leiden dergelijke individuele werkzaamheden echter vaak tot wrevel en problemen binnen de VvE.Volgens mij kunnen we de splitsingsakte (HHR) hiervoor wijzigen (met 2/3 – 2/3 stemmen)
De splitsingsakte (AvS) is iets anders dan het het huishoudelijk reglement (HHR)
Als ik je goed begrijp willen jullie de eigenaren verantwoordelijk maken voor het onderhoud aan de achterzijde.
Als dat al een gewenste oplossing is ??, is dat uitsluitend te regelen via het wijzigen van de splitsingsakte.
Het is niet mogelijk om dat in het huishoudelijk reglement te gaan regelen.maar de vraag is: wie wordt eigenaar van de investeringen? (gaat om hr++ glas en/of gevelisolatie)
De gezamenlijke eigenaars
En wie is aansprakelijk/verantwoordelijk voor eventuele schade en/of onderhoud later?
De VvE, tenzij jullie het voor elkaar krijgen de splitsingsakte te wijzigen op dat gebied.
Het lijkt me verstandig eens een goed gesprek met deze vve beheerder aan te gaan.
Wanneer jullie geen vertrouwen meer hebben/houden in de beheerder doe je er goed aan om over te stappen naar een ander.De vraag welke wij hebben, is heel simpel zijn wij verzekerd als wij wel de premie betalen, maar er een onjuist adres op de polis staat?
Dat lijkt mij niet, er staat een ander adres in dan waar de eventuele schade is ontstaan.
Ik zou hier zeker even achteraan gaan en alles op alles zetten om het juiste adres in de polis te krijgen.…. een gebruiksovereenkomst (met onderhoud en eisen aan installatie) tussen VVE en eigenaar
Onderhoud?
Wat bedoel je daar dan precies mee?Naar mijn mening valt het nieuw geplaatste glas, conform de splitsingsakte, weer onder de gemeenschappelijke zaken.
Het lijkt mij niet de bedoeling dat dergelijke zaken op deze wijze aan de gemeenschappelijke zaken onttrokken zouden kunnen worden.Het lijkt me dat daar een middenweg gekozen moet worden tussen kozijnen in de splitsingsakte of voorschriften. Dan zou ik toch kiezen voor de laatste.
Even voor de duidelijkheid, hetgeen ik hierboven geschreven heb is niets meer dan mijn gedachten over deze gemeenschappelijke zaken in relatie tot het privégedeelte.
Maar of je het eens of oneens bent met die gedachten, het is nu eenmaal niet op die manier geregeld en je zal dus moeten accepteren dat de splitsingsakte leidend is.Ik was zeker serieus, het was dus ook niet sarcastisch bedoelt.
Voor ieder probleem is er ook een oplossing, zo zou je bijvoorbeeld ook kunnen vastleggen waar de kozijnen aan moeten voldoen kwa, kleur, materiaal en dergelijke.Ik zeg ook niet dat je alles individueel moet maken, voor sommige zaken zal dat ook zeker niet kunnen of gewenst zijn, maar op dit moment wordt een eigenaar naar mijn mening teveel beperkt door de wijze waarop het nu georganiseerd is binnen een VvE.
Ik ben er van overtuigd dat er andere mogelijkheden zijn om toch een gebouw goed te kunnen onderhouden maar waarin eigenaren toch meer vrijheden hebben en je minder afhankelijk bent van collectieve besluitvorming in een ledenvergadering.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?Het kan helaas niet anders, als je in een appartement gaat wonen zit je vast aan een VvE.
En nee, ik zou ook niet anders dan in een appartement willen wonen, maar de afhankelijkheid van een VvE kan me echt gestolen worden.
Het klinkt wellicht somber maar ik ben er ook nog eens van overtuigd dat het overgrote deel van de VvE’s in Nederland niet goed functioneert.Nu heeft in onze VvE ongeveer 40% van de mensen zelf een of meerdere kozijnen laten vervangen in de loop van de tijd dus kans dat er in kader van verduurzaming alles vervangen wordt is minimaal geworden omdat de gekwalificeerde meerderheid niet meer gehaald gaat worden als er niet iets van compensatie zou komen.
In dat geval heeft die groep een goede reden om op dat moment naar de rechter te stappen en het wellicht via een vervangende machtiging voor elkaar krijgen dat de resterende kozijnen gewoon vervangen worden, op kosten van de VvE.
Daarnaast kan je juridisch vanuit gewoonterecht stellen dat hetgeen in de splitsingsakte staat niet nageleefd wordt door de bewoners (ze vervangen zelf) en daarbij de vraag stellen of die clausule nog wel juridisch geldig is.
Ik denk eigenlijk dat je blij moet zijn dat het vverecht niet op die manier werkt.
De splitsingsakte blijft geldig zolang hij niet gewijzigd wordt.
Veel vve’s maken er nu al een potje van, laat staan als ze hun eigen invulling aan de splitsingsakte mogen geven.Zit m.i. dan niks anders pragmatisch op dan de kozijnen uit de splitsingsakte halen als gemeenschappelijk goed zodat iedereen naar eigen believen kan handelen en niet onnodig gaat stoken wachtend op een passieve VvE. M.i.
Dat is alleen mogelijk door de splitsingsakte aan te passen.
M.i. zouden veel VvE’s er in kader van verduurzaming goed aan doen als strategie zo min mogelijk gedeeld eigendom te hebben zodat bewoners zelf voortvarend te werk kunnen gaan.
Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Ieder bestuurslid hoort gewoon inzage te hebben in de NAW gegevens en de financiële gegevens, ook als dat bestuurslid geen lid van de VvE is.
Ook het bestuur van de VvE is verplicht zich aan de AVG te houden, dus in principe kan hij de gegevens waar hij inzage in heeft niet gebruiken voor andere doeleinden dan het beheer van de VvE lijkt mij.Tja, helaas loopt individuele vervanging van gemeenschappelijke zaken vaak uit op juridisch gesteggel.
De kozijnen van het vergelijkbare appartement worden vervangen door- en op kosten van de VvE, geheel conform de splitsingsakte.
Dat had iedere eigenaar die in het verleden zelf zijn kozijnen vervangen heeft, kunnen of moeten weten.
Ik zie persoonlijk geen reden waarom de VvE eigenaren die op eigen verzoek deze werkzaamheden uitgevoerd hebben gecompenseerd zouden moeten worden.Een leuke casus in dit licht gezien is ook deze uitspraak
Zie mijn eerdere opmerkingen.
Klopt, en daar ben ik het helemaal mee eens !
Als het een kleine VVE is, dan is de kans groot dat één eigenaar voldoende breukdeel heeft om in zijn eentje het bestuur te verzoeken om een vergadering te organiseren Zoals Rob hier boven al aangeeft.
Zoals RolandL al terecht zegt, één is ook een aantal. Het gaat om die 10% van de stemrechten. meer niet.Ik ben vooral benieuwd naar de agenda van deze vergadering.
Want los van wie er gelijk heeft over het uitroepen/verzoeken tot een extra vergadering, is de inhoud bepalend voor de nut/nootzaak van deze extra vergadering.Als ‘t gaat om zaken die op termijn echt dringend en/of kostbaar worden, dan kan je ook als bestuur zeggen, u voldoet niet aan ‘t gestelde quorum, maar wij vinden ‘t onderwerp belangrijk genoeg om als bestuur (die dat wel mag) een extra vergadering voor in te gelasten.
En komt deze (extra) vergadering er niet, dan kan je je vingers er op natellen dat op de jaarlijkste ALV je alsnog deze eigenaar over je heen krijgt.
Ik ben het helemaal eens met deze gedachtengang van Rene.
Blijkbaar is hier sprake van een kleine VvE en lijkt er ook nog eens een conflict te zijn.
Dat kan je je heil gaan zoeken in regeltjes zoals het eigenmachtig uitschrijven van een vergadering, en als je het heel erg op de spits wil drijven kies je er ook nog eens voor om dat op het snelst mogelijke moment te doen.
En dan…. dan heb je alleen nog maar een vergadering.Er wordt niets geschreven over het standpunt van de andere eigenaren, maar… indien die op dezelfde lijn zouden zitten, zou het organiseren van een extra vergadering al geen punt hoeven te zijn.
Vraag is dus, wat denk je met zo’n extra vergadering op te gaan schieten?Over de verhuur van appartementen binnen een VvE is al best veel jurisprudentie te vinden.
Vaak met wisselende uitkomst, vaak sterk afhankelijk van de exacte tekst in de splitsingsakte.
Wellicht ligt één en ander bij de verhuur van huisjes op een park wéér anders, dat durf ik je niet te zeggen.Om te beginnen zou je in ieder geval wel eerst kunnen gaan kijken wat er exact in jullie splitsingsakte vermeld staat t.a.v. de verhuur van de huisjes.
Daarna kan je gaan uitzoeken of de artikelen in het huishoudelijk reglement niet in strijd zijn met die splitsingsakte.
Het verhuurverbod voor ‘bepaalde doelgroepen’ lijkt mij bijvoorbeeld al aardig discutabel.Let er wel op dat een groep eigenaren >10% eerst een schriftelijk verzoek aan het bestuur zal moeten doen om een vergadering bijeen te roepen.
Het bestuur heeft dan een maand de tijd om aan dat verzoek te voldoen.
Alleen als het bestuur geen vergadering bijeenroept binnen die maand kunnen de verzoekers daarna zelf dat initiatief nemen, met inachtneming van alle regels in het reglement.Naar mijn mening kan in deze kwestie overigens zelfs enkel de man, of vrouw uiteraard, ook zelfstandig een verzoek doen aan het bestuur om een vergadering uit te schrijven.
Het gaat, zoals Ronald ook al aangaf, om het aantal stemmen dat per appartementsrecht uitgebracht kan worden.
Het is niet zo dat de man en de vrouw ieder de helft van de stemmen van dat appartementsrecht kan uitbrengen.
