Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik ben natuurlijk erg benieuwd naar de juridische uitspraak waar je op doelt en met name natuurlijk naar de context waarin de rechter dat gezegd zou hebben.
De ‘vrijheid’ van een VvE bestuur wordt m.i. gelukkig beperkt door de reglementen.
Als ik dan ook nog in mijn omgeving zie hoe een VvE door wanbeheer en bestuur de vernieling in wordt gestort denk ik dat de regels voor een VvE bestuur niet streng genoeg kunnen zijn !Maar je hebt nog steeds geen antwoord gegeven op de vraag waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.
Het maakt in principe helemaal niet uit of het een grote of kleine VvE is.
Voor beide is het jaarlijks onderhoud goed te voorzien en te plannen.
En in beide kan er inderdaad iets kapot gaat dat op basis van de huidige regels gewoon gerepareerd kan worden met een beperkt mandaat.
Benoem dan eens een feitelijke situatie waarin jij met je rug tegen de muur stond omdat het mandaat niet hoog genoeg zou zijn geweest.Nog meer strengere regels voor een VvE-bestuur en dan vinden VvE’s helemaal geen kandidaten meer voor het bestuur.
Wanbestuur en vooral wanbeheer los je trouwens niet op met meer regels voor het bestuur.Ik stond niet met mijn rug tegen de muur, omdat het mandaat niet hoog genoeg was omdat ik wel kan besturen. Maar ik heb het zien gebeuren bij andere VvE’s.
Ik heb het nergens gehad over meer regels voor een VvE-bestuur.
Naar mijn mening voldoet de huidige regelgeving met daarin vastgelegde beperkte bevoegdheden van het bestuur nog prima !Maar je hebt nog steeds niet aangegeven waarom jij meent als bestuurder een hoog mandaat nodig te hebben.
En volgende vraag, wát heb jij dan precies zien gebeuren in VvE’s, wat veroorzaakt zou zijn door een te klein mandaat?Art. 3-2 is zeer vaag omschreven en kan de bron voor conflicten zijn. Beter om op te nemen dat de airco max xxx decibel geluid mag produceren.
Inderdaad, de geluidseisen waar een airco aan moet voldoen zijn al vastgelegd in de wet.
De wijze waarop gemeten moet worden is in dit document te lezen.
Ik ben dan ook van mening dat art. 3.2 uit het document ook geen verdere aanpassing nodig heeft.
Met de normen die in de wet zijn vastgelegd heeft de VvE voldoende middelen.
Lichtere normen mag niet van van de wet en zwaardere normen lijken mij onredelijk.Hieronder is een voorbeeld van een gebruikersovereenkomst tbv een airco en is natuurlijk aan te passen met aanvullende voorwaarden vanuit de eigen VvE.
Het is altijd verstandig om juridisch advies in te winnen bij een deskundige om er zeker van te zijn dat deze overeenkomst ook geschikt is voor jouw situatie.Partijen:
Eigenaar: [Naam eigenaar], eigenaar van het appartement gelegen op [adres appartement], hierna te noemen “Eigenaar”.
Vereniging van Eigenaren (VvE): Vereniging van Eigenaren van het gebouw [naam gebouw], gevestigd te [adres gebouw], hierna te noemen “VvE”.
Gezamenlijk te noemen: “Partijen”.
Overwegingen:
De Eigenaar heeft verzocht om een airconditioningsinstallatie (hierna: “airco”) te mogen plaatsen, inclusief een buitenunit, op het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw of in de nabijheid van het appartement.
De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waaronder de gevel, het dak, en andere onderdelen die gemeenschappelijk eigendom zijn.
De Partijen wensen hun wederzijdse rechten en plichten in deze overeenkomst vast te leggen.
Artikel 1: Toestemming voor het plaatsen van de airco
1.1 De VvE verleent hierbij toestemming aan de Eigenaar om een airco met buitenunit te installeren, onder de voorwaarden zoals vastgelegd in deze overeenkomst.
1.2 Het plaatsen van de buitenunit mag uitsluitend geschieden op de locatie die vooraf schriftelijk door de VvE is goedgekeurd. Dit kan bijvoorbeeld op het dak, balkon of een andere buitenmuur van het gebouw zijn, voor zover het gemeenschappelijk eigendom betreft.
1.3 De airco en buitenunit dienen te voldoen aan de technische en esthetische eisen zoals vastgesteld door de VvE en eventuele geldende regelgeving (zoals gemeentelijke voorschriften en bouwvergunningen).
Artikel 2: Installatievoorschriften
2.1 De installatie van de airco dient te worden uitgevoerd door een erkende installateur, die gecertificeerd is om dergelijke installaties te plaatsen.
2.2 De Eigenaar is verantwoordelijk voor alle kosten die verband houden met de aanschaf, installatie, onderhoud en eventuele verwijdering van de airco en buitenunit.
2.3 De installatie mag geen schade veroorzaken aan gemeenschappelijke delen van het gebouw. Eventuele schade als gevolg van de installatie, onderhoud of verwijdering van de airco komt volledig voor rekening van de Eigenaar.
Artikel 3: Onderhoud en verantwoordelijkheid
3.1 De Eigenaar is volledig verantwoordelijk voor het onderhoud en de werking van de airco en buitenunit.
3.2 Indien de airco of buitenunit geluidsoverlast of andere hinder veroorzaakt voor andere bewoners, is de Eigenaar verplicht om binnen een redelijke termijn maatregelen te nemen om de hinder te verminderen of te verhelpen.
3.3 De Eigenaar vrijwaart de VvE voor elke vorm van aansprakelijkheid die voortvloeit uit het gebruik of de aanwezigheid van de airco en buitenunit, inclusief eventuele schadeclaims van derden.
Artikel 4: Tijdelijke verwijdering voor onderhoud of renovatie
4.1 De VvE behoudt zich het recht voor om de tijdelijke verwijdering van de airco en buitenunit te eisen indien dit noodzakelijk wordt geacht voor onderhoudswerkzaamheden, renovaties of andere bouwtechnische redenen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
4.2 De Eigenaar is verplicht om de airco en buitenunit op eerste verzoek van de VvE tijdelijk te verwijderen en na afronding van de werkzaamheden op dezelfde locatie terug te plaatsen, mits dit geen belemmering vormt voor de uitgevoerde werkzaamheden of toekomstige onderhoudswerkzaamheden.
4.3 De kosten voor de tijdelijke verwijdering en herplaatsing van de airco en buitenunit komen voor rekening van de Eigenaar, tenzij anders overeengekomen.
4.4 De Eigenaar heeft geen recht op schadevergoeding voor tijdelijke verwijdering, maar behoudt het recht om de airco na de werkzaamheden zonder extra toestemming terug te plaatsen, tenzij de situatie (bouwtechnisch) is veranderd en nieuwe toestemming vereist is.
Artikel 5: Verkoop of verhuur van het appartement
5.1 Bij verkoop of verhuur van het appartement is de nieuwe eigenaar of huurder verplicht zich te houden aan de voorwaarden van deze overeenkomst.
5.2 De Eigenaar is verplicht de nieuwe eigenaar of huurder schriftelijk op de hoogte te brengen van het bestaan van deze overeenkomst en de verplichtingen die hieruit voortvloeien.
5.3 Indien de airco en buitenunit niet gewenst of toegestaan zijn door de nieuwe eigenaar of huurder, dient de Eigenaar deze te verwijderen op eigen kosten, waarbij de oorspronkelijke staat van de gemeenschappelijke delen hersteld moet worden.
Artikel 6: Duur en beëindiging
6.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd en blijft van kracht zolang de airco en buitenunit zijn geïnstalleerd op of aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
6.2 De Eigenaar kan deze overeenkomst beëindigen door de airco en buitenunit te verwijderen en de VvE hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen.
Artikel 7: Toepasselijk recht en geschillen
7.1 Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing.
7.2 Geschillen die voortvloeien uit deze overeenkomst zullen bij voorkeur in onderling overleg worden opgelost. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, zullen geschillen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement waar het gebouw is gelegen.
Ondertekening
Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te [plaats] op [datum].
Voor de Eigenaar:
[Naam eigenaar]
[Handtekening eigenaar]Voor de VvE:
[Naam VvE-vertegenwoordiger]
[Handtekening VvE-vertegenwoordiger]
[Naam en functie binnen de VvE]Een VVE-bestuur heeft aanzienlijke bevoegdheden en sommigen (leden en bestuurders) hebben daar moeite mee.
Je bedoelt, de ALV heeft aanzienlijke bevoegdheden.
Een VvE-bestuur heeft zeer beperkte bevoegdheden en sommige bestuurders hebben daar moeite mee 😉Het is naar mijn mening altijd bijzonder lastig om op dit soort vragen een goed inhoudelijk antwoord te geven.
Veel hangt af van de gehele tekst in de splitsingsakte, maar aangezien die al best oud is zal je het daar misschien ook niet makkelijk in kunnen vinden.… Wij willen de beheerder veel zelfstandig laten doen
Die indruk krijg ik niet echt, gezien de waslijst aan beperkingen die daarop volgt.
Een flink aantal van die punten zou ik eerder regelen in de beheerovereenkomst met de beheerder.– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
Deze zin maakt misschien wel meteen duidelijk waarom een VvE eigenlijk een heel slecht bedacht systeem is als je kijkt naar het onderhoud op de lange termijn.
Jonge eigenaren die plannen hebben om op korte termijn te verhuizen, zijn vaak niet geneigd om te investeren in langdurig onderhoud. Voor hen is het belangrijker om zo min mogelijk kosten te maken, zodat ze hun woning zo snel mogelijk kunnen verkopen zonder extra lasten.
Aan de andere kant zijn er weer oudere eigenaren die zich ervan bewust zijn dat zij misschien niet meer lang in het gebouw zullen wonen en daarom eveneens geen geld willen steken in onderhoud die hun tijd in het appartement misschien niet meer ten goede komen.In tegenstelling tot een VvE, waar de individuele eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, werken bijvoorbeeld woningcorporaties met een langetermijnvisie die niet afhankelijk is van persoonlijke belangen van bewoners. Dat is voor het onderhoud van een gebouw naar mijn mening essentieel.
Ik ben natuurlijk erg benieuwd naar de juridische uitspraak waar je op doelt en met name natuurlijk naar de context waarin de rechter dat gezegd zou hebben.
De ‘vrijheid’ van een VvE bestuur wordt m.i. gelukkig beperkt door de reglementen.
Als ik dan ook nog in mijn omgeving zie hoe een VvE door wanbeheer en bestuur de vernieling in wordt gestort denk ik dat de regels voor een VvE bestuur niet streng genoeg kunnen zijn !Maar je hebt nog steeds geen antwoord gegeven op de vraag waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.
Het maakt in principe helemaal niet uit of het een grote of kleine VvE is.
Voor beide is het jaarlijks onderhoud goed te voorzien en te plannen.
En in beide kan er inderdaad iets kapot gaat dat op basis van de huidige regels gewoon gerepareerd kan worden met een beperkt mandaat.
Benoem dan eens een feitelijke situatie waarin jij met je rug tegen de muur stond omdat het mandaat niet hoog genoeg zou zijn geweest.Je gaat volledig voorbij aan het feit dat niet het bestuur het hoogste orgaan is in een VvE, maar de ALV.
Zoals eerder aangegeven zijn de planmatige kosten voor een jaar prima te voorzien en dus te plannen.
Voor deze planmatige werkzaamheden en uitgaven vraagt het bestuur toestemming in de ALV.
Daarmee zijn deze kosten dus gedekt.Blijft dus alleen nog over de onvoorziene kosten.
Hierin wordt ook weer voorzien in de modelreglementen, waarin vaak is bepaald;“… Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien noodzakelijk is, is het bestuur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.”
En daarnaast kunnen zij dan altijd nog tekst en uitleg geven over die onvoorziene kosten in de eerstvolgende ALV.
Vraag me dus nog steeds af waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.Zie ook onderstaande artikelen op NederlandVVE;
Als eerste zou je je af kunnen vragen óf de VvE wel meer kosten heeft door de aanbouw.
In feite wordt de gevellijn met eventueel aanwezige kozijn slechts verplaatst.
Of de VvE nu verantwoordelijk is voor de oude gevellijn met bestaande kozijnen, of voor de nieuwe gevellijn met nieuwe kozijnen maakt naar mijn idee niet zoveel uit.
Daarnaast heeft de eigenaar ook al zelf de kosten voor aanschaf en montage van die nieuwe gevel en kozijnen op zich genomen, ook die kosten hoeft de VvE dus niet meer uit te geven.
De extra kosten zitten dan alleen misschien nog in een klein stukje extra dakoppervlak.Daarnaast kan je als VvE bij de aanvraag voor de aanbouw ook een overeenkomst met de eigenaar aangaan met betrekking tot de (onderhouds)kosten van de aanbouw.
Bij dat laatste vind ik het overigens nog wel een leuke discussie óf de VvE wel in die overeenkomst mag vastleggen dat de betreffende eigenaar de toekomstige onderhoudskosten zou moeten blijven betalen.
Persoonlijk vind ik dat toch ietwat strijdig met de reglementen.Op de site van Lexys Advocaten is nu ook een interessant artikel geschreven over deze kwestie.
Stel, in plaats van blanco te stemmen was er gewoon voor één van de scenario’s gestemd en was de uitslag bv.;
• Scenario 1: 40 stemmen
• Scenario 2: 23 stemmen
• Scenario 3: 20 stemmen
Totaal stemmen 83Als we de uitspraak van deze rechter volgen, zou de keuze met de meeste stemmen (scenario 1) dus niet de absolute meerderheid zijn en het besluit om scenario 1 uit te voeren dus nietig zijn.
Als we nu het woord scenario vervangen door offerte, ook dan zou je dus kunnen stellen dat het besluit om voor offerte 1 te gaan met 40 van de 83 stemmen dus niet geldig zou zijn lijkt mij.
Zou wel een zeer interessante casus zijn als de blanco stemmen inderdaad niet meetellen.
Dan zou de rechter een geldig besluit vernietigd hebben.Had natuurlijk moeten zijn; “Dan zou de rechter een geldig besluit nietig verklaard hebben”.
BW 5.127: De besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen.
MR 1973, Art 36 lid 2 bepaalt: “Blanco stemmen zijn van onwaarde.”
Dus ik ben wel erg benieuwd naar de AvS, want het lijkt nu alsof de rechtbank een blunder heeft gemaakt door de blanco stemmen op te tellen waardoor het totaal onterecht op 83 stemmen uitkwam, terwijl dit op 77 stemmen had moeten uitkomen.
Dat ben ik helemaal met je eens.
Voor zover je natuurlijk uit kunt gaan van het standaard modelreglement.
De andere uitspraak van de rechter over artikel 37 komt mij namelijk ook niet bekend voor.Zou wel een zeer interessante casus zijn als de blanco stemmen inderdaad niet meetellen.
Dan zou de rechter een geldig besluit vernietigd hebben.
