Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het is naar mijn mening altijd bijzonder lastig om op dit soort vragen een goed inhoudelijk antwoord te geven.
Veel hangt af van de gehele tekst in de splitsingsakte, maar aangezien die al best oud is zal je het daar misschien ook niet makkelijk in kunnen vinden.… Wij willen de beheerder veel zelfstandig laten doen
Die indruk krijg ik niet echt, gezien de waslijst aan beperkingen die daarop volgt.
Een flink aantal van die punten zou ik eerder regelen in de beheerovereenkomst met de beheerder.– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
Deze zin maakt misschien wel meteen duidelijk waarom een VvE eigenlijk een heel slecht bedacht systeem is als je kijkt naar het onderhoud op de lange termijn.
Jonge eigenaren die plannen hebben om op korte termijn te verhuizen, zijn vaak niet geneigd om te investeren in langdurig onderhoud. Voor hen is het belangrijker om zo min mogelijk kosten te maken, zodat ze hun woning zo snel mogelijk kunnen verkopen zonder extra lasten.
Aan de andere kant zijn er weer oudere eigenaren die zich ervan bewust zijn dat zij misschien niet meer lang in het gebouw zullen wonen en daarom eveneens geen geld willen steken in onderhoud die hun tijd in het appartement misschien niet meer ten goede komen.In tegenstelling tot een VvE, waar de individuele eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, werken bijvoorbeeld woningcorporaties met een langetermijnvisie die niet afhankelijk is van persoonlijke belangen van bewoners. Dat is voor het onderhoud van een gebouw naar mijn mening essentieel.
Ik ben natuurlijk erg benieuwd naar de juridische uitspraak waar je op doelt en met name natuurlijk naar de context waarin de rechter dat gezegd zou hebben.
De ‘vrijheid’ van een VvE bestuur wordt m.i. gelukkig beperkt door de reglementen.
Als ik dan ook nog in mijn omgeving zie hoe een VvE door wanbeheer en bestuur de vernieling in wordt gestort denk ik dat de regels voor een VvE bestuur niet streng genoeg kunnen zijn !Maar je hebt nog steeds geen antwoord gegeven op de vraag waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.
Het maakt in principe helemaal niet uit of het een grote of kleine VvE is.
Voor beide is het jaarlijks onderhoud goed te voorzien en te plannen.
En in beide kan er inderdaad iets kapot gaat dat op basis van de huidige regels gewoon gerepareerd kan worden met een beperkt mandaat.
Benoem dan eens een feitelijke situatie waarin jij met je rug tegen de muur stond omdat het mandaat niet hoog genoeg zou zijn geweest.Je gaat volledig voorbij aan het feit dat niet het bestuur het hoogste orgaan is in een VvE, maar de ALV.
Zoals eerder aangegeven zijn de planmatige kosten voor een jaar prima te voorzien en dus te plannen.
Voor deze planmatige werkzaamheden en uitgaven vraagt het bestuur toestemming in de ALV.
Daarmee zijn deze kosten dus gedekt.Blijft dus alleen nog over de onvoorziene kosten.
Hierin wordt ook weer voorzien in de modelreglementen, waarin vaak is bepaald;“… Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien noodzakelijk is, is het bestuur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.”
En daarnaast kunnen zij dan altijd nog tekst en uitleg geven over die onvoorziene kosten in de eerstvolgende ALV.
Vraag me dus nog steeds af waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.Zie ook onderstaande artikelen op NederlandVVE;
Als eerste zou je je af kunnen vragen óf de VvE wel meer kosten heeft door de aanbouw.
In feite wordt de gevellijn met eventueel aanwezige kozijn slechts verplaatst.
Of de VvE nu verantwoordelijk is voor de oude gevellijn met bestaande kozijnen, of voor de nieuwe gevellijn met nieuwe kozijnen maakt naar mijn idee niet zoveel uit.
Daarnaast heeft de eigenaar ook al zelf de kosten voor aanschaf en montage van die nieuwe gevel en kozijnen op zich genomen, ook die kosten hoeft de VvE dus niet meer uit te geven.
De extra kosten zitten dan alleen misschien nog in een klein stukje extra dakoppervlak.Daarnaast kan je als VvE bij de aanvraag voor de aanbouw ook een overeenkomst met de eigenaar aangaan met betrekking tot de (onderhouds)kosten van de aanbouw.
Bij dat laatste vind ik het overigens nog wel een leuke discussie óf de VvE wel in die overeenkomst mag vastleggen dat de betreffende eigenaar de toekomstige onderhoudskosten zou moeten blijven betalen.
Persoonlijk vind ik dat toch ietwat strijdig met de reglementen.Op de site van Lexys Advocaten is nu ook een interessant artikel geschreven over deze kwestie.
Stel, in plaats van blanco te stemmen was er gewoon voor één van de scenario’s gestemd en was de uitslag bv.;
• Scenario 1: 40 stemmen
• Scenario 2: 23 stemmen
• Scenario 3: 20 stemmen
Totaal stemmen 83Als we de uitspraak van deze rechter volgen, zou de keuze met de meeste stemmen (scenario 1) dus niet de absolute meerderheid zijn en het besluit om scenario 1 uit te voeren dus nietig zijn.
Als we nu het woord scenario vervangen door offerte, ook dan zou je dus kunnen stellen dat het besluit om voor offerte 1 te gaan met 40 van de 83 stemmen dus niet geldig zou zijn lijkt mij.
Zou wel een zeer interessante casus zijn als de blanco stemmen inderdaad niet meetellen.
Dan zou de rechter een geldig besluit vernietigd hebben.Had natuurlijk moeten zijn; “Dan zou de rechter een geldig besluit nietig verklaard hebben”.
BW 5.127: De besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen.
MR 1973, Art 36 lid 2 bepaalt: “Blanco stemmen zijn van onwaarde.”
Dus ik ben wel erg benieuwd naar de AvS, want het lijkt nu alsof de rechtbank een blunder heeft gemaakt door de blanco stemmen op te tellen waardoor het totaal onterecht op 83 stemmen uitkwam, terwijl dit op 77 stemmen had moeten uitkomen.
Dat ben ik helemaal met je eens.
Voor zover je natuurlijk uit kunt gaan van het standaard modelreglement.
De andere uitspraak van de rechter over artikel 37 komt mij namelijk ook niet bekend voor.Zou wel een zeer interessante casus zijn als de blanco stemmen inderdaad niet meetellen.
Dan zou de rechter een geldig besluit vernietigd hebben.Van het Nederlands recht en de AvS moet je als eigenaar gewoon kunnen verwachten dat bemetering verplicht is omdat individueel verbruik in kosten gebrachten dienen te worden op basis van werkelijk verbruik en niet op basis van breukdelen.
Ik ken geen enkele bepaling in de AVS die bemetering verplicht zou stellen.
Het is enkel de warmtewet waarin één en ander nu bepaald is.“Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”
Laat ik mijn vraag dan anders formuleren.
Is het toegestaan om radiatoren met radiatormeters te voorzien van ventilatoren?
En zo nee, wie zou dat dan moeten/kunnen controleren.Met 3000 euro heb je het volgens mij over kleine VvE’s?
Een ALV van een grote VvE die het bestuur geen mandaat kan afgeven voor grotere bedragen, heeft dus geen vertrouwen in het bestuur.Ik vind niet dat je dat zo kan stellen.
Het onderhoud binnen een VvE lijkt mij eigenlijk best allemaal goed te voorzien, en dus ook goed te plannen.
Een lager mandaat, zoals €3.000 zorgt ervoor dat het bestuur niet zelfstandig grote uitgaven kan doen zonder goedkeuring van de ledenvergadering.
Dit vergroot de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen.Voor groot onderhoud of renovaties kan het bestuur een duidelijk voorstel indienen tijdens een ledenvergadering, waarbij de kosten, de noodzaak van het onderhoud, en eventuele offertes worden gepresenteerd.
Dat maakt de besluitvorming transparanter en zorgt ervoor dat er weloverwogen keuzes gemaakt kunnen worden.
Een mandaat dat groot genoeg is voor kleine of dagelijkse onderhoudswerkzaamheden (bijvoorbeeld €3.000 tot €5.000) geeft het bestuur nog steeds de flexibiliteit om snel te handelen zonder voor elke kleine uitgave de leden te moeten raadplegen.Een lager mandaat draagt ook bij aan meer transparantie en betrokkenheid van de leden.
Het gaat er helemaal niet om dat het bestuur niet vertrouwd zou worden, maar om het vergroten van de controlemechanismen zodat alle leden zich goed geïnformeerd en betrokken voelen bij de besluitvorming.
Bij echte calamiteiten kan het bestuur altijd nog direct handelen en achteraf verantwoording afleggen.
Een lager mandaat betreft alleen reguliere, niet-urgente uitgaven.Is het huishoudelijk reglement echt zo belangrijk in theorie als in de praktijk?
Ben het met alles wel met je eens, en reglementen zouden nooit zonder ALV aangepast mogen worden (dat lijkt mij meer de kern van het probleem), maar in mijn beleving hechten rechters nooit zoveel waarde aan het huishoudelijk reglement (itt de AvS).Oh jawel hoor, een rechter zal zeker belang hechten aan de geldigheid van een huishoudelijk reglement.
Het is de ALV die bepaalt wat er in het HHR komt te staan, wat er uit wordt gehaald, wat er veranderd wordt enz.
Iedere wijziging van het huishoudelijk reglement die niet door de ALV is vastgesteld heeft geen enkele waarde.
En daarmee kan de VvE in de problemen komen wanneer er zich een kwestie voordoet waarbij de ongeldige bepaling in het huishoudelijk reglement een rol zou spelen.Is zonder mandaat van de ALV opdrachten verstrekken aan partijen altijd volgens jou wanbestuur of
alleen boven een hoog bedrag zoals 25.000 euro?Als de ALV een dergelijk bedrag heeft afgesproken, is er op dat moment dus ook een mandaat.
Lijkt me overigens zeer onverstandig om zo’n ruim mandaat af te geven.
Dan denk ik eerder aan bedragen tot bijvoorbeeld € 3.000Maar ik bedoelde eigenlijk in dit geval een meerjarig contract met een bedrijf.
Daar heeft het bestuur altijd eerst nog de toestemming van de ALV voor nodig.Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.
