[Rob]

Ben het helemaal met je eens maar ook de rechter zal een besluit van de ALV niet vernietigen.

Vanwaar die conclusie?
Zeker als bijvoorbeeld de nieuwe vergadering georganiseerd is zonder de juiste stappen te nemen, lijkt mij dat er heel veel besluiten voor vernietiging in aanmerking komen.

Daarnaast is de bestuurder ontslagen, en hij heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naar de rechter te stappen.
Wij kennen natuurlijk niet het hele verhaal, maar wat ik zo lees hier, lijkt hij mij toch echt onrechtmatig bezig.

[Rob]

Onlangs verscheen er een interessante uitspraak over een soortgelijke kwestie.

In deze kwestie had een eigenaar zijn appartement verbouwd tot twee afzonderlijke wooneenheden.
De vraag was of dit op basis van de binnen de VvE geldende splitsingsakte en het splitsingsreglement mocht.

[Rob]

Dat ben ik met je eens @Monaster.
Het is ook een bijzonder lastige situatie.
Voor zover ik het kan beoordelen lijkt deze persoon echter niet geschikt om de rol van bestuurder van de VvE te vervullen.

Ik weet niet precies welke mogelijkheden een rechter heeft om hierin in te grijpen, maar het kan toch ook niet zo zijn dat iemand feitelijk bestuurder blijft enkel omdat hij steeds een meerderheid in de ALV weet te organiseren, terwijl er sprake is van problemen met het bestuur en de uitvoering daarvan.

Persoonlijk denk ik dat deze VvE waarschijnlijk het beste af zou zijn met een onafhankelijke externe bestuurder, zodat de financiën en het beheer weer normaal kunnen functioneren.

[Rob]

Nog steeds ben ik ook van mening dat je hier niet uit gaat komen zonder juridische stappen te gaan nemen.
Heb je al eens contact gehad met een jurist over deze kwestie?

Maar daarnaast, hoe kan hij een vergadering uitroepen als hij geen bestuurder is?
Als hij daarvoor niet de juiste stappen heeft genomen kan je sowieso grote vraagtekens bij die vergadering zetten.
Maar ook dan zal je toch echt naar de rechter moeten stappen.

[Rob]

Ik denk persoonlijk dat je daar hier op het forum niet verder meer mee komt en juridische stappen noodzakelijk zijn om uit deze situatie te komen.

[Rob]

Ik ben het met Carla eens.
Als leden buiten het bestuur om informatie gaan zoeken, is dat bijna altijd een signaal van een vertrouwensprobleem.
De oplossing is dan vaak; herstel van vertrouwen via ALV, betere communicatie of bestuurswisseling.

[Rob]

Wel een goed voorbeeld van een nietig besluit en ook een besluit dat na de uitvoering van de werkzaamheden gemakkelijk terug te draaien is.

Dat valt nog maar te bezien of het gemakkelijk teruggedraaid kan worden.
In dit geval was er bijvoorbeeld al een leasecontract met een leverancier gesloten, is de installatie geplaatst en is er gebruik van gemaakt.
Zo’n contract kan gewoon blijven gelden, ook als het onderliggende besluit nietig blijkt.
Dan kunnen er opzegkosten, afkoopsommen of andere verplichtingen een rol gaan spelen.

Daarnaast kunnen er vragen ontstaan over wat er moet gebeuren met al betaalde bedragen of wie eventuele schade draagt.
Bovendien kunnen anderen al op die bestaande situatie hebben vertrouwd, bijvoorbeeld doordat een appartement is verkocht terwijl de installatie draaide of doordat de leverancier investeringen heeft gedaan op basis van het contract.

[Rob]

Tja, ik herken wel veel in wat je schrijft, maar weet niet of ik er nu zo’n probleem in zie.
Maar goed, je zou nog kunnen vragen of het bestuur in het bestuursverslag voortaan expliciet zou kunnen opnemen hoe uitgevoerde onderhoudswerken zich verhouden tot het MJOP en de begroting, inclusief een toelichting op afwijkingen.

[Rob]

Incidenteel zal je daar misschien gelijk in hebben,
In veel gevallen veroorzaakt een nietig besluit echter veel ellende in een VvE.
Een mooi voorbeeld is bijvoorbeeld het nietige besluit in deze kwestie, waarin de VvE had besloten om een collectieve waterontharder te plaatsen.
Eén van de eigenaren stapte naar de rechter en deze stelde hem grotendeels in gelijk, zie ook deze blog.

Citaat: “De VvE is veroordeeld om het appartement van deze eigenaar weer rechtstreeks aan te sluiten op het openbare waternet van Evides. Daarnaast heeft de rechtbank het besluit van de VvE nietig verklaard. Het besluit bestaat dus niet meer. De VvE heeft daarmee een nieuw probleem dat zij moet oplossen, want de grondslag voor het omslaan van de leasekosten over de eigenaren is komen te vervallen.”

Alle eigenaren, maar ook toekomstige eigenaren kunnen zich beroepen op dit nietige besluit.

[Rob]

Maar .. ons bestuur is natuurlijk niet gek:

Ik vind het bestuur anders behoorlijk gek.
De VvE heeft ook nog zoiets als een zorgplicht en moet ervoor zorgen dat aannemers veilig op het dak kunnen werken.
Uiteraard kan je de aannemer een valbeveiliging laten regelen, maar die zal de kosten gewoon op jullie verhalen.
Je mag de aannemer niet het dak op laten gaan als dat niet veilig kan.
Dus zie je dat de aannemer zonder veiligheidsmiddelen bezig is, zal je er als VvE (is opdrachtgever) iets van moeten zeggen.
Als je denkt dat alleen de aannemer aansprakelijk is als het fout gaat, zou je nog wel eens voor een grote teleurstelling komen te staan.

[Rob]

Ik zeg nee.
Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.

[Rob]

De 30 dagen grens, want als er geen verzoek tot vernietiging wordt ingediend, dan is het ooit vernietigbaar besluit voor altijd rechtsgeldig

Dat is correct!

Voor een nietig besluit is die 30 dagen grens geheel niet van toepassing.
Een besluit dat bijvoorbeeld zonder quorum is genomen, blijft nietig; ook als niemand daar binnen 30 dagen iets van heeft gezegd. Dat heeft totaal niets met mening te maken.
Een onjuist quorum wordt in de rechtspraak consequent aangemerkt als een fundamenteel totstandkomingsgebrek.
Besluiten die zonder het vereiste quorum zijn genomen, zijn daarom altijd nietig.
Omdat een nietig besluit juridisch nooit geldig is geweest, kan iedere belanghebbende zich er op elk moment op beroepen.
Er is geen rechterlijke vernietiging nodig om de nietigheid te laten “ontstaan”, die bestaat al op het moment dat het nietige besluit genomen is.
Hetzelfde geldt voor besluiten die in strijd zijn met de wet of de Akte van Splitsing: die missen van rechtswege geldigheid en zijn eveneens nietig.

Hooguit kan discussie ontstaan over de vraag óf er daadwerkelijk sprake is van strijd met de wet, de akte of het quorumvereiste, maar áls dat wordt vastgesteld, ligt de nietigheid vast.

De rechter stelt alleen de nietigheid vast, hij creëert haar niet.
Nietig is nietig, of je nu een goede advocaat hebt of niet.

[Rob]

In de praktijk komt nietig en vernietigbaar voor mij op hetzelfde neer.

Oeiii, dat vind ik een gevaarlijke uitspraak.
Er zit echt wel een enorm groot en belangrijk verschil tussen nietig en vernietigbaar.
Een nietig besluit is nooit geldig geweest, ook zonder actie.
Een vernietigbaar besluit is een rechtsgeldig besluit dat pas ongeldig is wanneer het door een rechter wordt vernietigd.
Dat maakt voor verjaring, aansprakelijkheid, mogelijke schadeclaims en opvolgende besluiten een wereld van verschil.

[Rob]

Stemmen is altijd anoniem en het mag nooit in de notulen na te lezen wie wel en wie niet tegen heeft gestemd.

Nee hoor, er is geen wet, geen BW-bepaling en geen Modelreglement die voorschrijft dat stemmen anoniem moeten zijn.
Anoniem stemmen mag, maar is geen verplichting.

handopsteken = niet anoniem;
mondeling stemmen = niet anoniem
hoofdelijk stemmen = niet anoniem
schriftelijk stemmen kan anoniem zijn

In veel VvE’s is stemmen juist zichtbaar, zeker bij hoofdelijke stemming of bij kleine VvE’s.
Ook bestaat er geen enkel verbod om de stemuitslag in de notulen weer te geven.
Soms is het naar mijn mening zelfs juist verstandig om daar duidelijk over te zijn, bijvoorbeeld bij;
– bij betwiste stemverhoudingen
– bij gekwalificeerde meerderheden
– bij stemmingen per breukdeel

Helaas wordt vaak het privacy argument gebruikt, maar ook dat is naar mijn mening onjuist.
Het stemgedrag in een VvE is functioneel en is uitsluitend bedoeld voor gebruik binnen de VvE, het dient een gerechtvaardigd belang, namelijk controleerbare besluitvorming en het wordt alleen gedeeld met leden, niet met het publiek.
Ik zie geen enkele reden waarom dat in strijd zou zijn met de AVG.

[Rob]

Ik begrijp het verschil nog niet
Waarom is het besluit niet nietig omdat er niet conform de AVS is gehandeld. Een besluit die genomen is waarbij niet is voldaan aan een oproepingstermijn behoort toch ook niet te bestaan?
Of een besluit dat is genomen waarbij niet is voldaan aan een quoromeis kan toch ook vernietigd worden?

Dat komt omdat er ook fundamentele totstandkomingsgebreken bestaan.
Als het totstandkomingsgebrek niet fundamenteel is, is er spake van vernietigbaarheid.
Is het wel fundamenteel, zoals bijvoorbeeld het niet voldoen aan de quorum eis, dan leidt dat tot nietigheid.
Een betere uitleg is hier te lezen.

[Auteur]

Berichten