Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wat staat er in jullie akte precies vermeld over de verdeling van de gemeenschappelijke kosten?
En ze komen er nog mee weg ook 🙂
Dat valt nog te bezien.
Iedere oude en nieuwe eigenaar kan naar de rechter stappen om voor recht te laten verklaren dat het genomen besluit nietig is.
Als het besluit om niet naar werkelijk verbruik te meten in strijd is met de Warmtewet en later dus nietig wordt verklaard;
– kunnen afnemers van warmte terugbetaling eisen;
– zal er nieuwe, correcte verrekening op basis van werkelijk verbruik moeten plaatsvinden;
– kan de ACM handhaven en dus boetes of lasten onder dwangsom aan de VvE opleggen;
– kan het bestuur aangesproken worden op onbehoorlijk bestuur.Kan aan mij liggen, maar volgens mij moet je dat als VvE, als bestuurder, en als lid van een VvE gewoonweg niet willen.
Nietige besluiten zijn NOOIT in het belang van de VvE !En jouw gehele betoog wordt onderuit gehaald door een andere uitspraak waarin de rechter van oordeel is dat een bedrag van een receptie ten opzichte van de totale exploitatiekosten zo klein is, dat hij het niet de moeite vindt om die reden de financiële stukken af te keuren. https://vverecht.nl/2013/03/nieuwjaarsrecepties-en-barbecues-wie-betaalt/
Dus al mijn argumenten zijn niet onderuit gehaald en blijven gewoon keihard staan.Citaat uit de conclusie van het genoemde artikel “Over de nietigheid oftewel ongeldigheid van het besluit heeft de laatste kantonrechter helaas geen uitspraak gedaan.”
In die rechtszaak is de doelstelling van de VvE dus niet aangevoerd als grond voor nietigheid.
Een rechter onderzoekt dat niet uit eigen beweging, maar beoordeelt alleen de gronden die partijen zelf aanvoeren.
Tip voor iedereen: Voer in dergelijke kwesties expliciet aan dat de doelstelling van de VvE als grond moet worden meegenomen.De les is overigens wel dat de VvE zich beter niet met BBQ’s moet bezig houden op volledige kosten van de VvE. De kans is namelijk groot dat de rechter de kant kiest van de slechte verliezer.
Nee, de les zou moeten zijn dat het niet de taak van een VvE is om immateriële belangen van eigenaren te behartigen.
Er is immers ook sprake van het behartigen van materiële belangen door in een VvE waar er zo weinig vrijwilligers zijn, de immateriële belangen te behartigen waardoor er meer betrokkenheid wordt gecreëerd onder nieuwe vrijwilligers om de materiële belangen te gaan behartigen.
Je gaat wederom voorbij aan de rechterlijke uitspraak dat het behartigen van immateriële belangen niet tot de doelstelling van de VvE behoort.
Het is bovendien speculatief om te stellen dat dit indirect de materiële belangen zou dienen; alleen directe doelstellingen zijn relevant.Of je leest niet wat ik schrijf,
Of je begrijpt niet wat ik schrijf.
Ik kan er niets aan doen als jij het verschil tussen een ‘gewone’ vereniging en een VvE niet wil begrijpen.Dank je @Mark, dat vermoedde ik al.
Welkom in de wereld van de private equity.Wij zitten bij een andere beheerder uit dat groepje.
Hieronder de brief/mededeling waar onze beheerder vorig jaar mee aan kwam zetten.Overdag vergaderen: iets voor uw VvE?
We introduceren een nieuwe aanpak!
Vergaderingen vaker overdag
Om de opkomst en besluitvorming te verbeteren, willen we steeds vaker VvE-vergaderingen overdag
organiseren. We starten met VvE’s waar de opkomst bij avondvergaderingen structureel laag is en er vaak een tweede vergadering nodig is om besluiten te nemen.
Daarom starten we een pilot: een deel van de vergaderingen zal niet meer ’s avonds plaatsvinden, maar uiterlijk om 16:00 uur beginnen.Waarom deze verandering?
Met deze pilot streven we naar:
• Hogere opkomst en betrokkenheid: Meer eigenaren kunnen deelnemen, wat de besluitvorming ten goede komt.
• Efficiëntere vergaderingen: Overdag zijn deelnemers energieker en geconcentreerder, wat zorgt voor kortere en effectievere vergaderingen.
• Betere werk-/privébalans voor onze medewerkers: Dit helpt ons om goede account- en technisch managers aan te trekken en te behouden.Wat houdt de pilot in?
Momenteel starten de meeste VvE-vergaderingen om 19:30 uur. Tijdens de pilot willen we een deel van de vergaderingen laten starten om uiterlijk 16:00 uur, met als doel om vóór 18:00 uur af te ronden. Uw accountmanager (projectleider) stemt graag met u af wat voor uw VvE het beste moment is.
Na afloop van het vergaderseizoen evalueren we samen met de deelnemers de resultaten en bepalen we hoe we in de toekomst met vergadertijden omgaan.Voordelen op een rij :
1. Meer betrokkenheid en efficiëntere besluitvorming
De opkomst bij avondvergaderingen neemt af, onder andere door volle genda’s en de behoefte aan ontspanning in de avonduren. Tegelijkertijd zien we dat steeds meer mensen hun werktijden flexibel kunnen indelen, waardoor een middagvergadering beter in te passen is.
Daarnaast voorkomt een hogere opkomst overdag de noodzaak van tweede vergaderingen, wat tijd en kosten bespaart.
2. Kortere en effectievere vergaderingen
In de middag hebben deelnemers doorgaans meer energie en focus, wat leidt tot snellere en betere besluitvorming. Vergaderingen verlopen efficiënter en duren korter, wat de kwaliteit van de besluiten ten goede komt.
3. Aantrekkelijker voor medewerkers en betere dienstverlening
De huidige arbeidsmarkt stelt ons voor uitdagingen. Het wordt steeds moeilijker om medewerkers te vinden die in de avonduren willen werken. Vergaderingen overdag dragen bij aan een gezondere werk-/privébalans voor ons team, waardoor we deskundige accountmanagers behouden en uw VvE optimaal kunnen ondersteunen.Doet uw VvE mee?
Vanaf 2026 willen we zoveel mogelijk vergaderingen overdag organiseren, maar we begrijpen dat dit niet voor elke VvE direct haalbaar is.
We nodigen u uit om deel te nemen aan deze pilot. Heeft u vragen of opmerkingen? Laat het ons weten– we denken graag met u mee !
[einde]Zo zien we direct maar weer dat ze ogenschijnlijk niet zo onafhankelijk zijn als ze zich soms voor willen doen en met exact dezelfde argumenten komen om het ‘overdag vergaderen’ in te gaan voeren.
Ik vermoed ook dat dit plan uit de koker van de ‘private equity hoek’ is gekomen.
Vorig jaar kregen wij een soortgelijke brief, maar toen werd het nog een ‘pilot’ genoemd.“Wat houdt de pilot in?
Momenteel starten de meeste VvE-vergaderingen om 19:30 uur. Tijdens de pilot willen we een deel van
de vergaderingen laten starten om uiterlijk 16:00 uur, met als doel om vóór 18:00 uur af te ronden. Uw
accountmanager (projectleider) stemt graag met u af wat voor uw VvE het beste moment is.
Na afloop van het vergaderseizoen evalueren we samen met de deelnemers de resultaten en bepalen we
hoe we in de toekomst met vergadertijden omgaan.”Wij hebben echter in de pilot gewoon in de avonduren vergaderd en ook in de vergadering bleek er geen animo om in de middag te gaan vergaderen. Een evaluatie met de deelnemers heb ik overigens ook nog niet gezien.
Ben dus zeer benieuwd of wij deze aankondiging ook nog gaan krijgen. 😉Grote vraag is natuurlijk, mag een dergelijke eenzijdige verandering zomaar ingevoerd worden conform de beheerovereenkomst.
@Mark, ik hoop dat jij zou willen bevestigen of jullie beheerder in dit rijtje voorkomt?
VVE Company, Munnik VvE beheer, Verenigde administratiekantoren rijswijk, PRO vvebeheer, VVE NL, VP&A groep.Al noemen we die vereniging nog zo vaak een VvE, het blijft gewoon een juridische rechtsvorm met de naam vereniging. Daarbij komen alle lusten en lasten die iedere vereniging heeft, incl de keuze van een meerderheid.
Je gooit alle verenigingen nu op één hoop, en dat is onjuist.
Er is wel degelijk een verschil tussen een boek2 vereniging en een boek 5 vereniging, de VVE.Een ‘gewone’ vereniging (Boek 2) kan besluiten nemen over sociale activiteiten, donaties, borrels, feesten, zolang de leden het willen en de statuten het toelaten.
Een VvE (Boek 5) kan dat niet zomaar:
de VvE is géén ‘club van bewoners’ maar een juridisch verplichte beheerorganisatie, heeft uitsluitend tot doel het beheer van gemeenschappelijke delen en besluiten die daarbuiten gaan zijn in strijd met haar doelstelling, dus nietig.En dan komen we dus weer terug bij de uitspraak die ik al meerdere keren hier geplaatst heb.
“… Dat het bestuur zich inzet voor het betrekken van de bewoners bij het beheer van het gebouw en het aanhalen van de onderlinge banden is begrijpelijk en te waarderen. Het behartigen van deze immateriële belangen valt echter niet onder de in het splitsingsreglement geformuleerde doelstelling, zodat de kosten daarvan niet als aparte post ten laste van de exploitatierekening mogen worden opgevoerd.”En daarmee worden ook al jouw argumenten m.b.t. “de meerderheid beslist” onderuit gehaald.
Een VvE mag niet over alles stemmen, ook niet als daar een meerderheid, 2/3 meerderheid of wellicht nog meer voor zou zijn.ok,
dus 38 lid 8 is ook n.v.t. bij de tweede offerte omdat er daarbij geen sprake is van een “verbouwing”?Ja, dat is naar mijn mening correct.
Draagvlak?
Dus als 2/3 meerderheid in een vergadering met >2/3 opkomst voorstelt om een avondje met alle leden naar de musical te gaan, uiteten te gaan, naar een sportschool te gaan, dan moeten we die democratische keuze maar accepteren.
Dat zijn immers ook allemaal zaken die dezelfde belangen dienen als een BBQ.Het heeft werkelijk niets te maken met ‘tegen je verlies’ kunnen.
Naar mijn mening moeten we eens gaan accepteren dat een VvE uitsluitend ten doel heeft het complex waarvan iedereen gezamenlijk eigenaar is, in goede stand te houden.
Alleen daarom is een VvE opgericht en ben je als eigenaar verplicht lid van die VvE.En van mij mag er iedere dag een BBQ georganiseerd worden hoor, maar niet van het geld van de VVE.
Waarom zijn de voorstanders van dergelijke evenementen vrijwel nooit bereid om een externe bewonerscommissie op te richten?
Een commissie die naar lust en leven allerlei evenementen kan en mag organiseren en zorg dragen voor hun eigen financiële middelen.Waarom kan Pietje, als hij in een rijtjeshuis woont, niet verplicht worden bij te dragen aan een georganiseerde BBQ en zou Pietje, als hij toevallig in een appartement woont, wel verplicht kunnen worden daaraan mee te betalen?
is mijn conclusie juist:
de eerste offerte moet goedgekeurd worden met een 2/3 meerderheid o.g.v. 38 lid 5
de tweede offerte (zuiver onderhoud, omdat het 33 jaar oude dek volledig versleten is en lekt op diverse punten) moet goedgekeurd worden met de kleinst mogelijke meerderheid (dus: 50+ %).Ja, die conclusie is naar mijn mening juist.
Waarom zou je een 2/3e meerderheid wél accepteren?
Als we nou eens gewoon de VvE alleen de zaken laten regelen die zij moeten regelen.
Dat is voor heel veel VvE’s al moeilijk genoeg!Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat
Ik geef toe dat ik het niet duidelijk heb neergeschreven, maar de uitspraak die ik deelde was juist een voorbeeld dat de rechter geen nietige besluiten gedoogd.
De rechter heeft hier geoordeeld dat het besluit tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan [eisers] en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die [eisers] aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn.
Met andere woorden, het besluit is ongeldig en wordt geacht nooit te zijn genomen.
De VvE mag de kosten niet doorbelasten en in principe hoeft dus niemand de eenmalige bijdrage te betalen.
Kortom, de VvE heeft een probleem.Het zou inderdaad fijn zijn als iemand een blog schrijft naar aanleiding van een uitspraak van een rechter ook een link naar de desbetreffende uitspraak wordt gegeven.
Voor iedereen die mij inmiddels kent zal het geen verrassing zijn dat ik het geheel eens ben met de bewoners die bezwaar maken.
In vrijwel alle uitspraken die ik tot dit moment heb gezien hierover, en die op diverse sites zijn besproken, is er op één na, niet gekeken naar de doelstelling van een VvE.
En in die ene waar wél naar de doelstelling is gekeken oordeelde de rechter;Citaat “… Dat het bestuur zich inzet voor het betrekken van de bewoners bij het beheer van het gebouw en het aanhalen van de onderlinge banden is begrijpelijk en te waarderen. Het behartigen van deze immateriële belangen valt echter niet onder de in het splitsingsreglement geformuleerde doelstelling, zodat de kosten daarvan niet als aparte post ten laste van de exploitatierekening mogen worden opgevoerd.”
In het blog is te lezen: “…Volgens het bestuur dragen evenementen als een BBQ bij aan een goede sfeer en sociale cohesie binnen het gebouw, en dit komt het woongenot en de samenwerking tussen eigenaars ten goede. Dit indirect gemeenschappelijk belang rechtvaardigt de investering.”
Hoe fijn het ook is, en hoe goed bedoeld ook, een goede sfeer en sociale cohesie binnen het gebouw zijn géén doel waarvoor een VvE is opgericht.
De enige plicht die eigenaren feitelijk hebben is het gebouw in goede stand houden, daarvoor is een VvE opgericht, en daarvoor zijn er regels gemaakt die iedereen kan lezen in de wet en/of splitsingsakte.En voor degene die veel waarde hechten aan een goede sfeer en sociale cohesie staat helemaal niets hen in de weg een bewonerscommissie op te richten om dergelijke initiatieven te organiseren.
Uiteraard geheel los van de VvE !