Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik zie de uitspraak ook niet als een vrijbrief voor anderen om hun gang te gaan.
Wel denk ik dat de gronden voor een VvE om medewerking aan een dergelijk verzoek te weigeren heel klein zijn.
Zeker ook gezien hetgeen is overwogen mb.t. de zichtbaarheid en uniformiteit
Ook uit een [url url=”https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9613″%5D andere zaak[/url] blijkt m.i. dat minimale afwijkingen geen probleem meer hoeven te zijn.[quote quote=39491]
Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Ik weet niet of je het nou serieus of sarcastisch bedoelt. Wordt een mooi allegaartje, elke buurman met een eigen smaak/budget die net weer even een ander kozijn/profiel kies. Kleurafwijkingen, etc. etc.
En ins ons geval met gevelisolatie, partijen over de vloer die er geen ervaring mee hebben met beschadigingen en lekkages tot gevolg.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?[/quote]
Hoewel ik best wel begrip heb voor bovenstaande zorgen van Rene blijkt in de praktijk toch regelmatig dat de VvE het onderspit delft wanneer een eigenaar wijzigingen wil aanbrengen aan gemeenschappelijke kozijnen.
Ook onlangs verscheen er weer [url url=”https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:1549″%5D een uitspraak[/url] over een dergelijke kwestie.
Een nieuwe eigenaar had voor de ingebruikname van zijn appartement het appartement gerenoveerd en zonder toestemming van de VvE een houten kozijn met draaideur vervangen door een aluminium kozijn met schuifdeur.
In een later gehouden vergadering hebben de leden geweigerd deze eigenaar alsnog toestemming te geven voor deze verbouwing waarna deze eigenaar naar de rechter is gestapt.
Bij de kantonrechter eiste de eigenaar vernietiging van het besluit om geen toestemming te geven, maar de kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen, waarna de eigenaar in hoger beroep ging.
In hoger beroep had de eigenaar meer geluk en het hof vernietigde het besluit van de vergadering en verleende de eigenaar een vervangende machtiging.Bovenstaande is voor mij weer een voorbeeld waarom het mij beter zou lijken als alle ramen en kozijnen in de buitengevel van het privégedeelte niet onder de gemeenschappelijke zaken zouden vallen.
[quote quote=40769]
Kan natuurlijk ook gewoon een geval van uitponding zijn, en de woonstichting vrijkomende appartementen in de verkoop doet en de VvE dus steeds uit meer leden gaat bestaan.
Dat kan natuurlijk, maar dan zijn er bijvoorbeeld al 10 appartementsrechten met in totaal 10 stemmen waarvan nu 1 stem is van @peter. Dan is de stemverhouding 9 tegen 1.
Maar Peter zei 1 tegen 1.
Daarom adviseerde ik de akte te (laten) bestuderen.[/quote]Ah, op die manier.
Inderdaad wel apart.
Dat maakt me ook wel weer nieuwsgierig naar de wijze waarop de kostenverdeling in de AvS omschreven is.Beste Harry,
Helaas is het in online discussies niet altijd te voorkomen dat de toon van een boodschap misschien niet zo leuk overkomt bij de andere partij.
Toch ben ik ervan overtuigd dat iedereen in deze discussie jou graag wil helpen.Eerder schreef je bijvoorbeeld [i]”Wij passen geen AvS aan, wij corrigeren (unaniem) clausules in de AvS die ons niet bevallen door officiële besluiten van de ALV. Volgens mij zijn deze besluiten rechtsgeldig, ongeacht de AvS.”[/i]
Zo werkt dat helaas niet in een VvE.
Je bent nu eenmaal gebonden aan de AvS die in jouw VvE van toepassing is.
Natuurlijk kan het zijn dat er clausules in staan die jullie alle drie graag zouden willen veranderen.
Maar kies dan samen voor de juiste weg, het wijzigen van de AvS.[quote quote=40756]De besluiten die je/jullie hebben genomen in afwijking van BW en AvS zijn per definitie nietig.
Dat je/jullie daar mee wegkomen vanwege de (momentele/tijdelijke) unanimiteit doet aan dat simpele en harde feit niets af.[/quote]Daar sluit ik me graag bij aan !
Voor de liefhebbers en meelezers ook nog even een link naar de [url url=”https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34479-3.html”%5DMemorie van Toelichting[/url]
Slordig dat de tekst op wetboekplus afwijkt (kwa nummering) van [url url=”https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005288&boek=5&titeldeel=9&afdeling=2&artikel=126&z=2023-05-01&g=2023-05-01″%5D de echte wettekst[/url].
Een reservefonds is géén fonds zoals een pensioenfonds of een beleggingsfonds, maar een financiële buffer en heeft een specifiek doel: het financieren van toekomstig onderhoud en herstelwerkzaamheden.
Die jaarlijkse reservering kan je doen:
a) op basis van een MJOP, dat niet ouder is dan 5 jaar en dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar (…)
(…) daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.
of
B) ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.[quote quote=40737]Wij (VVE van 3) laten dus alles via één bankrekening lopen, omdat de AVL dat unaniem heeft besloten. Je moet wel een slim neefje bij de hand hebben die handig is met spreadsheets, om de getallen uit elkaar te houden.[/quote]
Ik mag toch wel hopen dat die bankrekening op naam van de vereniging staat !
[quote quote=40731]Dankjewel @Rob. Ik denk dat je gelijk hebt. Volgens Artkel II.7 moeten we die 0,5% van de herbouwwaarde dus PERMANENT aanhouden in onze MJOP-begroting-bankrekening. We gaan onze spreadsheets aanpassen.
Ik blijf erbij; dit gaat over een SALDO (op een aparte reserve-rekening) en NIET over de bijdragen.
Juridische mierenneukerij is altijd nuttig voor de andere forumleden. Wij laten de reserve-bijdragen (nog niet het saldo) oplopen van 0,5% met 0,1% per jaar (plus de vaste lasten). Unaniem besluit van de ALV. Daarmee zitten we de komende jaren aan de veilige kant.
Maar je veranderde van onderwerp. Wanner ga je ons voor de rechter slepen?[/quote]
Ik denk dat als je dit forum, of het forum van VvEbelang helemaal doorgelezen hebt, dat je de conclusie kan trekken dat er best vaak problemen zijn in VvE’s.
Opvallend vaak zijn het ook nog eens vooral de kleine(re) VvE’s waar zich de meeste problemen voordoen.
En veel van die problemen worden veroorzaakt door een gebrekkige kennis m.b.t. de regelgeving voor de VvE.Waarom zou ik een rechtzaak moeten beginnen?
Om het zo maar te zeggen, het boeit mij verder totaal niet of jouw VvE bij wijze van spreken het ravijn in stort of niet.
Ik heb er geen enkel belang bij om enige rechtzaak tegen jouw VvE te gaan beginnen.
Wie dat wel zou kunnen hebben is bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar die ooit in jullie gebouw komt wonen en ontdekt dat er in het verleden wellicht een aantal nietige besluiten zijn genomen die in zijn nadeel zouden kunnen werken.[quote quote=40688]Die 3 jaar kan ik me vaag herinneren van alle informatie die ik in de loop der tijd heb gegoogeld.[/quote]
Je kan googlen tot je een ons weegt, maar je gaat echt nergens iets vinden over jouw uitspraak [i]”Als je onverhoopt door het (wettelijk) minimum zakt, heb je daarna 3 jaar de tijd om dat via (extra) bijdragen aan te vullen.”[/i]
Ik vermoed dat je doelt op de overgangsperiode op het moment dat de wet verbetering functioneren VvE’s in 2018 in werking is getreden. [u]Alleen toen[/u] was er een overgangsperiode van 3 jaar van toepassing waarbinnen VvE’s de reservering voor het reservefonds op orde konden brengen.
Vanaf 1 januari 2021 dienen alle VvE’s te voldoen aan de jaarlijkse reserveringsverplichting.Kan natuurlijk ook gewoon een geval van uitponding zijn, en de woonstichting vrijkomende appartementen in de verkoop doet en de VvE dus steeds uit meer leden gaat bestaan.
[quote quote=40656]In onze Akte stonden / staan clausules die in strijd waren met de wet.[/quote]
Als de clausules in strijd met de wet zouden zijn, prevaleert de wet.
Zou je ons ook een voorbeeld willen geven van zo’n clausule die in strijd met de wet zou zijn geweest?Allereerst lijkt het mij het beste om, samen met de andere eigenaar, eens een goed gesprek over deze kwestie aan te gaan en o.a. vragen naar de begroting waarop de VvE bijdrage is gebaseerd.
Indien de woonstichting hardnekkig blijft weigeren de gewenste informatie te delen zit er m.i. helaas niet veel anders op dan juridische stappen te ondernemen en bijvoorbeeld vorderen dat het bestuur voldoet aan de verplichting om een ledenvergadering te houden, het bestuur aan de leden inzage verstrekt in de administratie enz.
[url url=”https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005288&boek=5&titeldeel=9&afdeling=2&artikel=126&z=2023-05-01&g=2023-05-01″%5DArtikel 126 lid 2 [/url] gaat toch echt over de [u]jaarlijkse reservering[/u] t.b.v. het reservefonds.
Die jaarlijkse reservering kan je doen:
a) op basis van een MJOP, dat niet ouder is dan 5 jaar en dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar.
of
B) ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.De verwijzing naar de “omvang van het reservefonds” is uitsluitend van belang voor de verklaring die het bestuur aan de notaris dient te overhandigen t.b.v. de overdracht van een appartementsrecht.
[quote quote=40660]Als je onverhoopt door het (wettelijk) minimum zakt, heb je daarna 3 jaar de tijd om dat via (extra) bijdragen aan te vullen.[/quote]
Op welke regelgeving baseer jij dat? ik lees dat nergens.
[quote quote=40660]In artikel 126 (1.3) staat ook dat een aparte reserve-rekening niet verplicht is, als de ALV dat besluit. In onze VVE van 3 eigenaren doen we dat dus niet.[/quote]
Alleen als dat besluit genomen is met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt.
Dat zal bij jullie inderdaad geen probleem zijn als je het met z’n drieën unaniem eens bent.
Was er echter 1 van jullie eigenaren tegen geweest, dan had je dat besluit al niet kunnen nemen met de vereiste meerderheid.[quote quote=34985]Bij ons staat het volgende in de splitsingsakte over beleggen:
“De vergadering zal kunnen besluiten tot beleggen
van de geldmiddelen van het reservefonds, welke beslissing echter niet
anders zal mogen geschieden dan op de wijze als aangegeven in de Wet
van acht december negentienhonderd achtenentachtig, (houdende
ondermeer intrekking van de Beleggingswet) juncto artikel L15, eerste —
l id van de Algemene Burgerlijke Pensioenwet.”
Kan iemand me vertellen wat daar in staat en waar ik dat kan vinden.[/quote]Naar mijn weten draait het hierbij om artikel 3 van de [url url=”http://www.wetboek-online.nl/wet/Intrekkingswet%20Beleggingswet.html”%5Dwet van 8 december 1988[/url]
Bij het beleggen moeten dus algemeen aanvaarde bedrijfseconomische eisen op beleggingsgebied als rentabiliteit, solvabiliteit en risicospreiding in acht worden genomen.
De belegging moet zijn afgestemd op het doel van het reservefonds.Ook een unaniem genomen besluit dat in strijd is met de splitsingsakte is nietig.
Mocht een dergelijk nietig besluit ooit voor de rechter gaan komen, dan vrees ik dat het leuke er snel af is. 😉Vooropgesteld, ik sta volledig achter de opmerking van @RonaldL dat onderuitputting van het reservefonds niet handig is.
Maar toch ga ik dan even advocaat van de duivel spelen.
Stel, de VvE stelt een begroting op, op basis van te lage energiekosten.
Dan wordt volgend jaar de exploitatierekening gemaakt en jawel, door de veel hogere energiekosten is er een tekort op de exploitatie ontstaan.
Mijn ervaring is dat de overgrote meerderheid van VvE’s besluiten om tekorten in de exploitatie ten lasten te laten komen van het reservefonds.
Feitelijk gebeurt dan hetzelfde, onderuitputting van het reservefonds.Anderzijds, het gaat hier specifiek om stookkosten en ga ik er vanuit dat we hier te maken hebben met blokverwarming.
Dan ga ik er ook vanuit dat er gebruik gemaakt wordt van individuele bemetering op de radiatoren.
Dan zou het toch ook nog eens heel oneerlijk zijn om gelden uit het reservefonds te gaan gebruiken voor stookkosten, die uiteindelijk individuele stookkosten zijn?