Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het stappenplan bepaalt niet of een artikel wel of niet strijdig is.
Een bepaald artikel is simpelweg, of wel, of niet, strijdig met de AVG.
“… Als het persoonsgegeven wel expliciet in die 2 VvE documenten staat, dan nog is het voor sommige privacy gevoelige gegevens (zie hierna) m.i. niet voldoende de grondslag aan te voeren ‘het staat in de wet’ . Die grondslag is te ruim, ontkracht de AVG en stamt uit een tijdperk dat privacy minder belangrijk werd geacht.”
Een grondslag is een grondslag, daar bestaat geen mate in.
Het zou niet te best zijn als iedereen daar zelf maar een invulling aan mag geven.
In het appartementsrecht heeft het bestuur met opzet (gelukkig) maar zeer beperkte bevoegdheden gekregen.
Vermoedelijk is ook dit artikel van van voor mei 2018, anders had de privacy invalshoek meer aanknopingspunten kunnen vinden in de AVG.
Ook nu doe je het voorkomen alsof er in de AVG een verbod zou bestaan waardoor het verstrekken van persoonsgegevens of inzage daarin onmogelijk zou zijn geworden.
De AVG geeft enkel de regels aan waarmee een organisatie rechtmatig met persoonsgegevens om mag gaan.
Een VvE heeft gewoon een wettelijke grondslag om persoonsgegevens te mogen verwerken en o.g.v. de modelreglementen heeft iedere eigenaar een inzagerecht.
Nogmaals, daar doet de AVG helemaal niets aan af !maar in geval van strijdigheid gaat de verordening boven de nationale wet
Je hebt ook nog steeds nergens aangegeven WAAR dan de strijdigheid in de VvE regelgeving aanwezig zou zijn !
(Off topic) Ik was verheugd met de mening “Uit deze bepalingen onderlinge samenhang bezien volgt mijns inziens, dat het bestuur een zekere discretionaire bevoegdheid toekomt bij de uitvoering van haar taken. “. Dan zou een bestuur dus iets onafhankelijker kunnen besturen
Het verbaasde me geenszins dat jij verheugt zou zijn met die mening 😉
Hoewel ik wel vrees dat jij daar een verkeerde betekenis aan geeft.Dan zou een bestuur dus iets onafhankelijker kunnen besturen
Hoezo, en waarom zou je dat willen ? (graag in een nieuw topic ! )
Helemaal met @RonaldL eens.
VVE Beheer Portaal 2100 is een onuitputtelijke bron van informatie over uw VvE. Uiteraard hoort daar een uitgebreide rechtenstructuur bij.
Hoezo dan ?????
Het laatste wat ik over dit onderwerp ga vertellen is dat het mij blijft verbazen hoeveel eigenaren volledige transparantie en openheid binnen een VvE blijkbaar toch niet geheel belangrijk vinden.
Weliswaar zijn het voornamelijk bestuurders en beheerders die hier een bijzondere positie innemen maar dat maakt het niet minder verbazingwekkend.
De openheid en transparantie in een VvE wordt in de praktijk blijkbaar bepaald door bestuurders die ‘aan henzelf’ opgelegde fatsoens- en privacynormen hanteren.
Zoals iedereen weet zullen dergelijke normen voor iedereen anders liggen.
Bijkomend gevolg bij een open norm is dat een eventueel nieuwe bestuurder mogelijk een strengere of soepeler norm zal gaan hanteren.
Zo ken ik een VvE waarin de voorzitter van mening was dat zelfs zijn mede-bestuurders niet op de hoogte hoefde te zijn van betalingsachterstanden en al helemaal geen inzage daarin hoefde te hebben.
Op de jaarlijkse exploitatierekening werd door de beheerder ook nog eens uitsluitend het debiteurensaldo bekend gemaakt.
Zoals eerder opgemerkt is alleen het debiteurensaldo een bedrag waar je verder geen enkele waarde aan kunt hechten.
Maar goed, ook in die VvE stonden de leden weer massaal achter bestuur en beheerder en men vond het kennelijk prima.
Saillant detail, de opvolgend beheerder was van mening dat individuele eigenaren wél recht en belang hadden bij duidelijke informatie over de debiteurenstanden en gaf in de exploitatierekening overduidelijk aan hoe de situatie was per debiteur.
Bijzonder dat niemand daar vervolgens dan weer bezwaar tegen maakte toch?
Dus naast de normen die een bestuurder zichzelf oplegt zijn de individuele leden blijkbaar ook nog eens afhankelijk van de ‘visie’ van de beheerder daarin.
Ik ben ervan overtuigd dat bestuurders als Rene echt wel met de beste bedoelingen en zorg te werk gaan en dat het in zijn VvE waarschijnlijk ook best goed gaat.
De grote afhankelijkheid van bestuurder en/of beheerder hierin vind ik echter een bijzonder slechte zaak en past wat mij betreft niet bij een VvE waar ieder lid, wel- of geen functie, gewoon gelijk zou moeten zijn.
Gelukkig woon ik zelf in een VvE waarin een bestuurder aanwezig is die wel bereid is om geheel open en transparant te zijn en een beheerder die daarin mee gaat.
Tenslotte zou ik tegen ieder lid van een VvE willen zeggen, blijf strijden voor je rechten.
Het is de moeite waard !
Als dat niet tot dezelfde conclusie leidt, hoor ik het graag.
.
@DikOz, Inderdaad, … ik zal niet tot dezelfde conclusie komen !
Ik sta wel geheel achter de zienswijze van @RonaldL
De rangorde waar jij op focust heeft er in deze kwestie helemaal niets mee te maken en het artikel in de modelreglementen over inzage IS simpelweg niet in strijd met de AVG.Je zou ook de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) zoiets kunnen vragen als: mag een bestuur een betalingsachterstand van personen met naam en toenaam verstrekken aan leden die daarom vragen?
Ten eerste gaat het niet om verstrekken, maar om inzage !
Daarnaast, als je het op die manier vraagt zullen zij inderdaad wellicht zeggen, nee dat mag niet.
Wellicht kan je beter de vraag stellen; ‘mag een bestuur inzage van een betalingsachterstand van personen met naam en toenaam geven aan leden die daarom vragen op grond van het artikel in de modelreglementen waarin die inzage voor de leden is geregeld‘
@DikOz De AVG is geen wet die de privacy van personen regelt maar een wet die er voor moet zorgen dat organisaties op de juiste manier omgaan met persoongegevens.
Ik hoor graag van je wáár de regels van de AVG overschreden worden door inzage te geven in de leden – en/of financiele administratie.
Hoezo lees jij tussen de regels dat de kantonrechter de verstrekking van gegevens graag had verboden?
Als eerste geeft de rechter aan dat een lid van de VvE desgevraagd recht heeft op informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen.
Hij geeft daarbij tevens aan dat, om te voldoen aan het inzageartikel in het reglement, het voldoende is als het bestuur een overzicht verstrekt van de individuele betalingen per lid,
alsmede de data waarop de betalingen zijn gedaan.
Daarnaast geeft hij aan dat het in het kader van de privacy niet nodig is dat de bestuurder ook de bankrekeningnummers van de leden verstrekt.
Ook geeft hij aan dat van ieder lid verwacht mag worden dat hij verantwoordelijk omgaat met de aan hem verstrekte informatie en rekening houdt met de privacy van de andere leden van de VvE.
De kwestie ging juist deels om privacy en daar heeft de rechter antwoorden op gegeven.
Waarom heeft volgens jou de rechter de privacy dan niet meegenomen?
Dit alles is in een VvE gewoon mogelijk binnen de kaders van de AVG.
Tenslotte sla je met de vergelijking met loonbeslagen van werknemers bij bedrijven wat mij betreft de plank finaal mis, die twee zaken zijn totaal niet met elkaar vergelijkbaar.
Iets met appels en peren 😉Uiteraard klopt het dat een individuele eigenaar feitelijk niets met die informatie kan gaan doen.
Dat je er niets mee kan doen wil m.i. echter niet zeggen dat je er ook niets aan hebt of niet zou mogen weten.
De persoon in de aangehaalde kwestie heeft kennelijk behoefte aan “extra” informatie en wil, zoals het bestuur aangaf, alles weten.
Nu is echt ‘alles’ uiteraard onmogelijk maar ‘heel veel’ moet zeker kunnen waaronder ook, zo blijkt uit de uitspraak van de kantonrechter, informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen
Daar kan je als bestuur of beheerder van alles van vinden maar de mogelijkheden daartoe zijn voor iedere eigenaar gelukkig nadrukkelijk in de reglementen geboden.
Helaas blijken bestuurders en beheerders er in de praktijk vaak moeite mee te hebben als eigenaren ‘meer’ informatie willen.
Het blijft voor mij een raadsel waarom er blijkbaar een verschil zou moeten bestaan tussen de administratie die inzichtelijk is voor bestuurders en kascommissieleden en de administratie die inzichtelijk is voor individuele leden.
Stel, Jantje is een notoire wanbetaler.
Marietje weet als bestuurder dat Jantje een notoire wanbetaler is.
Volgende week is Marietje ex-bestuurder en mag Marietje niet meer weten dat Jantje nog steeds een notoire wanbetaler is.
Pietje, nu nog een ‘gewoon’ lid mag deze ‘privacy’gevoelige informatie ook niet inzien, maar …. volgende week is Pietje lid van de kascommissie en is het ineens geen enkel probleem meer.
Vreemd toch !?
Misschien had het eens goed geweest als de termijn van bestuurslid maximaal 1 jaar had mogen zijn.
Ik ben reuze benieuwd hoeveel ‘ex’-bestuurders na dat jaar nog steeds zouden vinden dat zij als gewoon lid dan minder rechten zouden moeten hebben.
Een ander voorbeeld:
In een VvE heeft een eigenaar het zo voor elkaar dat hij alle maanden geen bijdragen betaald maar tegen het einde van het jaar de complete bijdrage voldoet.
Op de jaarrekening is dus alles voldaan en de kascommissie ziet dat de eindcijfers kloppen en is tevreden.
Jarenlang ging dit goed tot de goede man plotseling voor het einde van het jaar overleed en zijn bijdrage dus niet werd voldaan.
Het bestuur was zo begaan met de hele situatie van de “zielige” man dat besloten werd om zijn bijdrage te verrekenen met de algemene reserves.
Op zich klopten alle cijfers dus weer, in de vergadering liep de goegemeente zoals vaak gebruikelijk achter bestuur en kascommissie aan, en men ging over tot de orde van de dag.
Het mag duidelijk zijn dat bestuur, beheerder en kascommissie al die jaren niet heeft gefunctioneerd zoals je van hen zou mogen verwachten.
Een slimme eigenaar die zich tussentijds eens op de hoogte heeft laten stellen van de financiële administratie had wellicht opgemerkt dat er door een persoon maandenlang geen bijdrage werden betaald.
Inderdaad, hij kan met die informatie niet letterlijk tot actie overgaan.
Hij kan wél het bestuur om opheldering vragen of zijn bevindingen in een ledenvergadering naar voren brengen.
Stel nu dat ze besloten hadden de bijdrage van de overleden eigenaar in rekening te brengen bij de nieuwe eigenaar.
Die nieuwe eigenaar kan ook een eigenaar zijn die een verzoek doet tot inzage in de geschiedenis van de financiele administratie.
Wellicht kan hij daarop het bestuur of de VvE aansprakelijk stellen voor de schade die hij geleden heeft. Het lijkt mij dus niet juist dat je helemaal niets aan die informatie hebt.
Wat mij betreft worden er pas fatsoensnormen en/of de privacy van personen overschreden als bijvoorbeeld de reden van het niet betalen bekend gemaakt zou worden, of iemand gaat handelen zoals de persoon uit de beschreven kwestie.
Met het uitsluitend tonen van een achterstand heb ik geen enkel probleem, niet als eigenaar en niet als bestuurslid.
Tenslotte ben ik het woordje “desgevraagd” zeker niet gemist.
Zoals ik eerder aangaf leven we niet meer in een tijdperk waarin de administratie uitsluitend in ordners of op de PC van een beheerder te vinden is.
De strekking van het inzageartikel is m.i. de verplichting van het bestuur om alle inlichtingen te geven en inzage in de administratie te verschaffen op het moment dat een lid een verzoek daartoe doet.
Het inloggen op het systeem van de beheerder zie ik persoonlijk gelijk aan een dergelijk verzoek of “desgevraagd”.Heb jij een antwoord op mijn vraag uit de voorgaande post?
Hoi Bob, en andere lezers en/of reageerders 🙂
Dat zal helaas vanavond en waarschijnlijk het weekend niet meer gaan lukken maar ik kom er op terug.
Fijn weekend allemaal !Moet een eigenaar kenbaar maken met welk doel hij bepaalde informatie wil inzien alvorens hij toegang tot die informatie krijgt ?
Is het aan het bestuur of beheerder om te oordelen of dat het doel geschikt is voor inzage?
Is het aan het bestuur of beheerder om voorwaarden aan die inzage te stellen en waar zouden die voorwaarden dan op gebaseerd zijn ?
Onderstaande rechtszaak is door mijzelf geanonimiseerd en van vetgedrukte tekst voorzien !
————-
RECHTBANK [plaats]
Afdeling privaatrecht
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[naam eiser]
wonende te [plaats]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
procederend in persoon
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaren van Flatgebouw “X”
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
vertegenwoordigd door [naam 1].
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 12 juni 2014 een verzoek ingediend dat onder meer strekt tot vernietiging van besluiten van de VvE. [verzoeker] heeft nadere stukken en een nadere toelichting bij en op dit verzoekschrift toegestuurd op 14 augustus 2014 en 10 september 2014. Het bestuur van VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Alle appartementseigenaren zijn opgeroepen.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 27 november 2014. [verzoeker] is in persoon verschenen. Namens VvE “X” is verschenen mevrouw [naam 2] (voorzitter), mevrouw [naam 3] (bestuurslid, penningmeester), alsmede de heer [naam 1]., die door [ naam 2 ] is gemachtigd namens het bestuur het woord te voeren.
Partijen hebben over en weer het woord gevoerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Daarna is de datum voor beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
1.1 [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning met toebehoren op het adres [adres verzoeker] te [plaats]. Uit dien hoofde is hij van rechtswege lid van de VvE.
1.2 De akte van splitsing van de VvE (hierna: de Splitsingsakte) vermeldt onder meer het volgende:
”(…) Artikel 32 (…)
5. De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden (…)”
1.3 De beheerder van de VvE is [VVE beheerder].
1.4 In de beschikking van 5 november 2013 heeft de kantonrechter te [plaats] op verzoek van [verzoeker] het besluit van de VvE van 24 april 2013 betreffende de goedkeuring van de jaarrekeningen 2011 en 2012 van de VvE en de decharge van het bestuur inzake het gevoerde financiële beleid over de jaren 2011 en 2012 vernietigd.
1.5 In de brief van het bestuur van de VvE van 22 november 2013 staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) 2. De heer [verzoeker]zal in de gelegenheid worden gesteld -zoals overigens voorheen daarvoor ook al toestemming was gegeven maar waarvan de heer [verzoeker]toen uiteindelijk geen gebruik heeft gemaakt- ten kantore van [ VVE beheerder ], alle stukken in te zien, waarbij “online” inzage niet nodig is en dus ook niet zal worden verstrekt.
Voornoemde ook in verband met het waarborgen van de privacy aspecten van de individuele gegevens van de leden van de VVE.(…)”
1.6 De notulen van de vergadering van eigenaars (hierna: ALV), gehouden op donderdag 15 mei 2014 vermelden voor zover hier van belang:
“2. Mededelingen bestuur/ingekomen stukken
(…) De heer [verzoeker] uit zijn bezorgdheid over de in zijn ogen ”beperkte” inzage in het financieel beheer van de VVE. Hij is van mening dat hij recht heeft op “volledige” inzage, ook op het betalingsgedrag van de individuele eigenaars.
Er volgt een felle discussie over waar de grens van inzage ligt, dit in betrekking tot de privacy van de eigenaars.
De voorzitter stelt dat de heer [verzoeker], zoals gebleken in het verleden, niet discreet met deze gegevens omgaat. Op dit moment is het standaard zo geregeld dat het bestuur en de kascommissie volledige inzage hebben, de eigenaars een beperkte inzage. Dit is standaard voor iedereen zo geregeld, dus ook voor andere VVE’s, er zijn hierop geen uitzonderingen.
Voor de heer [verzoeker] is geregeld dat hij op inzage van het betalingsgedrag van de eigenaars na, volledige inzage heeft.
De vergadering is van mening dat deze regeling gehandhaafd kan blijven.
(…)
Besluitenlijst (…)
3. Verkiezing kascommissie
3.1 Er wordt een accountantskantoor ingeschakeld om d financiële stukken te laten controleren (…)”
1.7 De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 16 juli 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…) 2. Mevrouw [ naam 4 ] en mevrouw [ naam5 ] stellen zich beschikbaar voor de kascommissie. Gevraagd wordt beide dames te benoemen als kascommissie met de opdracht de jaarstukken van 2011, 2012 en 2013 te controleren en hierover een advies uit te brengen. De vergadering besluit unaniem om mevrouw Mevrouw [ naam 4] en mevrouw [ naam 5] te benoemen als kascommissieleden.
Besluit: mevrouw Mevrouw [ naam 4] en mevrouw [ naam 5] zijn benoemd als kascommisssielid (…)”
1.8 De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 3 september 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…) 4. Jaarrekening 2011 (…)
De voorzitter mevrouw [ naam 1 ] meldt dat de kascommissie veel werk heeft verzet en de jaarrekening 2011 heeft gecontroleerd. Zij hebben een schriftelijke verklaring afgelegd en advies gegeven. Dit heeft u bij de vergaderstukken aangetroffen. Gevraagd wordt de jaarrekening 2011 goed te keuren.
De heer [verzoeker] geeft aan van de kascommissie zelf hun bevindingen te willen horen. Zowel mevrouw [ naam 4 ] als mevrouw [ naam 5 ] geven aan niets toe te voegen hebben aan de woorden
van de voorzitter.
Besloten met 7 stemmen tegen en 88 stemmen voor, de jaarrekening 2011 goed te keuren.
Besluit: Jaarrekening 2011 is goedgekeurd.
5. Jaarrekening 2012
(…)
Besluit: Jaarrekening 2012 is goedgekeurd.
6. Jaarrekening 2013
(…)
Besluit: Jaarrekening 2013 is goedgekeurd.
Besluit: De som van de resultaten uit 2011,2012 en 2013 wordt toegevoegd aan de reservering voorziening.
Besluit: Decharge is verleend aan het bestuur voor de jaren 2011, 2012 en 2013. (…)”
2. Verzoek en verweer
2.1 [verzoeker] heeft aanvankelijk de kantonrechter verzocht om:
I. de besluiten van het bestuur en de leden van de VvE om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken, te vernietigen.
II. Het aanstellen van één of twee deskundigen voor het doen onderzoeken en voor het uitbrengen van een rapport over:
a. de getrouwheid van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011,2012 en 2013
b. de volledigheid en kwaliteit van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het flatgebouw op [ adres VVE ] te [plaats].
Bij brief van 10 september 2014 heeft hij aangegeven de onderdelen II sub a en b van het verzoek in te trekken. De kantonrechter begrijpt dat [verzoeker] in plaats daarvan verzoekt om de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de
jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen.
2.2 [verzoeker] heeft zijn verzoek als volgt toegelicht. Met betrekking tot de inzage in de administratie van de VvE (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt [verzoeker] dat het bestuur van de VvE op grond van art. 32 lid 5 van de splitsingsakte hem ten onrechte beperkt in zijn mogelijkheden om de administratie in te zien. [verzoeker] stelt dat gelet op de noodzaak van een verantwoord financieel beheer en het ontbreken van goedkeuring van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011, 2012 en 2013, dit besluit van de VvE zonder redelijke grond is. Het betreft dan het besluit van de ALV van 15 mei 2014 tot handhaving van het beleid dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt verstrekt. Nu gesteld noch gebleken is dat de ALV eerder een formeel besluit hierover heeft genomen, neemt de kantonrechter aan dat eerst op 15 mei 2014 op dit punt een besluit door de ALV is genomen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen, stelt [verzoeker] dat hij van mening is dat het bestuur en de beheerder sinds de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 geen blijk hebben gegeven maatregelen te hebben genomen om het gevorderde financieel beheer te verduidelijken: geen duidelijke toelichting, geen controleverklaring en geen verantwoording over het financieel beheer over de voornoemde boekjaren. Dit is strijdig met de wettelijke en statutaire bepalingen en zonder redelijke gronden.
2.3 De VvE heeft als verweer het volgende aangevoerd. Met betrekking tot de inzage in de administratie (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt de VvE dat zij aan [verzoeker] dezelfde inzage in de bescheiden van de VvE geeft als aan de andere leden, maar dat zij daarbij een beperking in acht neemt betreffende de inzage van de afzonderlijke rekening courant van elk der leden en met name hun maandelijkse betalingen van de servicekosten. Deze beperking is ingesteld uit hoofde van de privacy. Voor zover [verzoeker] zich beroept op art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte stelt de VvE dat het fenomeen privacy in 1956, toen deze Splitsingsakte is opgesteld, geen begrip van enige betekenis was, althans niet zoals dat nu het geval is.
Daarnaast krijgt [verzoeker] wel informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en tot het vernietigen van de decharge van de bestuurders, stelt de VvE dat daartoe geen redenen zijn, omdat in de ALV van 16 juli 2014 alsnog een kascommissie is aangesteld, welke heeft geadviseerd de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 goed te keuren. Dat is vervolgens in de ALV van 3 september 2014 gebeurd bij grote meerderheid van stemmen, met het verlenen van decharge aan het bestuur.
3. Beoordeling
3.1 Gezien het bepaalde in artikel 5:130 lid 2 BW is het verzoek tijdig gedaan.
3.2 Op grond van de art. 5:130 jo. art. 2:15 lid 1, jo. art. 2:8 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden vernietigd, indien deze in strijd met wettelijke en statutaire bepalingen tot stand zijn gekomen, dan wel indien de rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken zich niet jegens elkander gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
De kantonrechter zal de twee verzoeken tot vernietiging van [verzoeker] achtereenvolgens beoordelen.
I. Het besluit van de ALV om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken
3.3 De kantonrechter heeft begrepen dat de [ VE beheerder ] elk lid toestaat om op hun kantoor de administratie in te zien, doch dat de VvE-leden geen inzage wordt toegestaan in de rekening-courant van elk der leden, met name in de betalingen door hen van de maandelijkse bijdrage. Dit om de privacy van de leden te beschermen. Het bestuur van de VVE heeft wel volledige inzage, doch de informatie inzake de betalingen van de maandelijkse bijdrage aan de leden blijft beperkt tot informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen. Voorts stelt de VvE dat een dergelijke beperking bij [verzoeker] ook nodig is, omdat hij niet zorgvuldig met de informatie van de leden omgaat, Hij wil alles weten en spreekt de leden buiten of in de lift daarop aan, doet briefjes bij mensen door de brievenbus. Hij heeft zelfs een keer een oud-werkgever van een mede-eigenaar/lid opgebeld.
[verzoeker] heeft erkend dat hij als lid van de kascommissie 2011 leden heeft aangesproken op hun betaalgedrag en bij een conflict tussen een nieuwe en oude appartementseigenaar een e-mail heeft gestuurd. Hij betwist echter dat hij een oud-werkgever van een van de andere leden heeft opgebeld.
3.4 De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.
Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.
3.5 Met het bestuur van de VvE is de kantonrechter echter van voordeel dat de privacy van elk lid op zich meebrengt dat dit recht op informatie niet meebrengt dat een verplichting bestaat om, zonder dat daartoe een noodzaak bestaat, aan elk lid de bankrekeningnummers van de andere leden van VvE verstrekken. Mede gelet op het feit dat het door de ALV benoemde bestuur van de VvE wel volledige inzage heeft in de financiële administratie, is voor het voldoen aan de in art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte genoemde verplichting voldoende dat de administrateur de leden desgevraagd een overzicht verstrekt van de individuele betalingen per lid, alsmede de data waarop deze bepalingen zijn verricht.
Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat van ieder individueel lid van de VvE verwacht mag worden dat hij verantwoordelijk omgaat met de aan hem verstrekte informatie en rekening houdt met de privacy van de andere leden van de VvE. Daarbij hoort ook dat de leden van de VvE de incasso van de door de leden te betalen bijdrage overlaat aan het bestuur en de door de ALV aangestelde administratie en dat leden elkaar niet onderling aan gaan spreken buiten het verband van de ledenvergaderingen. Dit geldt ook als een mede-eigenaar lid van de kascommissie is: gesteld noch gebleken is dat uit de wet volgt dat aan de leden van de kascommissie méér bevoegdheden toekomen dan het onderzoeken van de jaarstukken.
3.6 Uit het voorgaande volgt aldus dat het besluit van de ALV van 15 mei 2014 dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen wordt verstrekt, zal worden vernietigd op grond van art. 5:130 BW.
II. Vernietiging van de besluiten van ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013, alsmede nietig verklaren c.q. vernietigen van de decharge van de bestuurders.
3.7 De kantonrechter heeft in de beschikking van 5 november 2013 overwogen dat het besluit van 24 april 2013 van de ALV in strijd met art.2:48 lid 2 BW tot stand is gekomen omdat er niet een kascommissie was benoemd van tenminste twee leden en er evenmin een verklaring als bedoeld in art. 2:393 lid 1 BW door een accountant was afgegeven.
Vervolgens is in de ALV van 15 mei 2014 besloten om, overeenkomstig art. 2:48 lid 2 BW, een accountant te benoemen. Dit omdat zich geen leden aanmelden om een kascommissie te vormen.
Nadat vervolgens gebleken was dat het inschakelen van een accountant aanzienlijke kosten mee zou brengen, hebben zich alsnog twee leden aangemeld om zitting te nemen in een kascommissie. In de ALV van 16 juli 2014 is de kascommissie met deze twee leden benoemd. Daarna is in de ALV van 3 september 2014 vastgesteld dat de kascommissie de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 heeft gecontroleerd en de ALV heeft geadviseerd om deze jaarrekeningen goed te keuren. De ALV heeft vervolgens in meerderheid voornoemde jaarrekening goedgekeurd en het bestuur decharge verleend voor het gevoerde beleid over deze boekjaren.
3.8 Voor zover [verzoeker] stelt dat deze besluiten van 3 september 2014 moeten worden vernietigd, omdat deze strijdig zijn met de wettelijke en statutaire bepalingen, kan de kantonrechter [verzoeker] daarin niet volgen. Art. 2:48 lid 2 BW verplicht de ALV om, ter goedkeuring van de jaarstukken, ófwel een accountant te benoemen, ófwel een kascommissie uit haar leden te benoemen. De ALV heeft – na de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 waarin daarop werd gewezen – weliswaar in eerste instantie besloten om een accountant in te schakelen, doch niets staat eraan in de weg dat de ALV – nadat is vastgesteld dat een accountant de leden veel geld gaat kosten – in een volgende vergadering alsnog een kascommissie benoemt. Nu deze kascommissie de
jaarstukken heeft beoordeeld en de ALV heeft geadviseerd daarover positief te beslissen en de ALV vervolgens in meerderheid de desbetreffende jaarstukken heeft goedgekeurd, is er geen enkele grond om aan te nemen dat de VvE in strijd met wettelijke dan wel statutaire bepalingen heeft gehandeld. Datzelfde geldt voor het besluit om het bestuur decharge te verlenen. Onvoorwaardelijke goedkeuring van de jaarstukken brengt mee dat het bestuur decharge verleend kan worden.
De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om voornoemde besluiten te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid. [verzoeker] heeft gesteld, noch onderbouwd dat en zo ja, welke gronden er zijn om aan te nemen dat er een onjuist financieel beheer zou zijn gevoerd. Daarbij wijst de kantonrechter ook op de tijdens de zitting namens het bestuur aan [verzoeker] gedane uitnodiging om een gedocumenteerd en onderbouwd verzoek te doen waarover hij precies duidelijkheid wenst te verkrijgen, waarna dit in het bestuur en vervolgens de ALV kan worden besproken.
3.9 De kantonrechter zal het verzoek tot vernietiging van de hiervoor genoemde, op 3 september 2014 genomen besluiten derhalve afwijzen.
3.10 Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zijn er termen om de kosten tussen partijen te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. vernietigd het besluit van de VvE van flatgebouw “X” van 15 mei 2014 om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VvE te beperken in die zin dat [verzoeker] geen overzicht krijgt van het betalingsgedrag van de individuele leden;
II. wijst het verzoek voor het overige af;
III. bepaalt dat elk der partijen de eigen proceskosten draagt.
Aldus afgegeven door mr. Y.A.M. Jacobs kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.
—————
Wat mij betreft is de verzoeker in deze kwestie, in de tijd dat hij lid was van de kascommissie, duidelijk over de grens heen gegaan.
Is dat goed te praten? Nee, absoluut niet.
Had hij daarop aangesproken moeten worden? Ja, zeer zeker.
Heeft hij hierdoor geen recht meer op inzage? Jawel, zo blijkt (gelukkig) uit bovenstaande uitspraak !
Van ieder lid mag verwacht worden dat hij of zij vertrouwelijk omgaat met gegevens uit de administratie van de VvE, maar wat mij betreft is transparantie in de VvE wél een doel !
Hoi Rene, dank voor je reactie !
Ik begrijp vaak wel de motivatie voor de keuzes die hierin gemaakt worden maar ik vraag me eveneens vaak af of je daar de leden van de VvE niet tekort mee doet.
Wanneer je met een groep vrienden zou besluiten een camper, of iets anders groots en duur, te kopen en er over de financiering en kosten bepaalde afspraken worden gemaakt zal niemand er moeite mee hebben dat men elkaar aanspreekt wanneer bepaalde afspraken niet nagekomen worden.
Maar als men gezamenlijk eigenaar geworden is van een gebouw wordt dit principe overboord gegooid.
Je hebt (helaas) gelijk dat in veel VvE’s slechts een klein percentage betrokkenheid toont bij de VvE.
Diegene die geen betrokkenheid tonen zullen naar mijn overtuiging ook niet de eigenaren zijn die gaan inloggen op het online portaal van de VvE.
Zelfs van dat kleine percentage dat wel betrokken is zullen er (helaas) ook nog eens maar héél weinig eigenaren zijn die daarop inloggen.
Wanneer je inzage wilt hebben in de administratie van de VvE, zal je naar het bestuur moeten gaan en is het bestuur conform de reglementen verplicht die inzage te geven.
Aangezien die informatie voorheen nog in mappen of alleen op de computer bij de bestuurder stond moest je dat pad wel bewandelen.
Door de komst van online portalen is er naar mijn mening een manier gekomen om op minder bezwaarlijke wijze toegang te krijgen tot de administratie.
Persoonlijk vind ik dat het inloggen op het portaal gelijk staat aan een verzoek om inzage aan het bestuur.
In plaats van de software zo te ontwerpen dat uitsluitend bestuur en kascommissie volledige toegang hebben zouden de software ontwikkelaars eigenlijk alle eigenaren volledige toegang tot de administratie moeten geven en alleen de zaken die écht de privacy van eigenaren raken beschermt moeten worden.
Waarbij ik direct maar zal zeggen dat dat naar mijn mening minimaal is binnen een VvE.
Met het argument dat als je specifieke informatie zou willen weten je dan maar penningmeester of kascommissielid moet worden heb ik persoonlijk niet zoveel.
Er zijn genoeg eigenaren die wellicht niet de kennis of kunde hebben om een dergelijke functie te vervullen en er zijn ook nog eigenaren die om wat voor redenen dan ook nooit gekozen (zullen) worden.
Zouden laatstgenoemde eigenaren dan ook geen recht hebben om inzage te hebben in dergelijke informatie, of alleen via de moeilijke weg?
Ik vind simpelweg dat ieder lid van een VvE op eenvoudige wijze op de hoogte moet zijn, of kunnen komen, van de gehele (financiele) administratie van die VvE.
En een online portaal is wat mij betreft een heel goede stap daarvoor.
Daarnaast denk ik dat er verschil van mening is over privacy.
Welke privacy zou er hier precies beschermt moeten worden?
Het niet betalen van de maandelijkse bijdragen door één of meerdere leden gaat alle eigenaren aan, niet alleen het bestuur en de kascommissie.
Problematische betalingsachterstanden moeten zelfs in een ledenvergadering besproken kunnen worden.
Alleen cijfers hoeven ook niet altijd alles te zeggen.
Ik ken situaties waar in VvE’s uitsluitend het saldo debiteuren bekend gemaakt werd en door de voorstanden van een aantal eigenaren de grote betalingsachterstand van een andere eigenaar vrijwel “onzichtbaar” geworden was.
Tenslotte, en nu ga ik vast op veel zere tenen trappen 😉
Ik heb al heel veel kascommissies meegemaakt en heb er ook vele gezien die hun taak niet even serieus nemen en een uurtje op kantoor van de beheerder wel voldoende vinden.
Heb regelmatig gezien dat mensen zich maar beschikbaar stelden omdat er nu eenmaal iemand moest zijn voor die functie, maar geen enkel benul hadden wat zij dan moesten gaan doen.
Helaas moet ik de conclusie trekken dat het in een VvE zeer verstandig is om niet vanzelfsprekend uit te gaan van hetgeen er door een kascommissie voorgeschoteld wordt en vind ik het zeer raadzaam dat ieder lid ook zelf de vingers aan de pols houdt.
De kascommissie zou bij wijze van spreken zelfs afgeschaft kunnen worden als ieder lid volledige inzage heeft in de online administratie.
Alleen de vertrouwelijke gegevens (bijvoorbeeld individuele betalingen) zitten meer afgeschermd voor bestuur en kascommissie.
Ik ben nog steeds erg nieuwsgierig naar een goede en plausibele reden hiervoor !
Wanneer het bestuur mij zwart op wit zou geven persoonlijk garant te zullen staan voor betalingsachterstanden zou ik er geen enkel probleem mee hebben.
Zolang in de reglementen echter nog steeds is vastgelegd dat eventuele schulden van eigenaren omgeslagen moeten worden over de andere eigenaren blijf ik van mening dat ieder lid van de VvE recht heeft op inzage in deze betalingsachterstanden.
Het lijkt mij vrij zeker dat die eigenaar (BG) toestemming zal moeten geven voor optie 1, tenslotte heeft die eigenaar naar ik aanneem het exclusieve gebruiksrecht van dat gedeelte (de tuin).
Ik kan me de bezwaren van de eigenaar BG over deze plannen overigens wel goed voorstellen.
Als door de aanbouw van het balkon ook de grenzen van het privégedeelte overschreden worden (wat ik wel aanneem), zal volgens mij ook de splitsingsakte aangepast moeten gaan worden.
Dat lijkt me sowieso een goede zaak, zodat voor eens en altijd duidelijk is voor wiens kosten het toekomstige onderhoud aan de nieuwe balkons en balkonconstructie zal zijn.
Ik denk niet dat het de specifieke bedoeling van de wetgever is geweest om de volmacht voor de VvE niet mogelijk te maken.
Een VvE is gewoon iets heel anders dan een andere vereniging, dus ik vind het niet zo vreemd dat BW2:38 niet van toepassing is verklaard op VvE’s.
De bepalingen over de toegang tot de vergadering e.d. in de statuten van de VvE, zijn naar mijn mening wel grotendeels gebaseerd op die wetgeving.
Daarom is de AVS ook m.i. de plaats om de volmacht binnen de VvE te regelen.
Ik ben van mening dat er in de statuten (AVS) van een VvE overigens best veel vastgelegd kán en mág worden, zelfs een afwijkende kostenverdeling.
Wanneer de maatstaf voor die afwijkende kostenverdeling duidelijk in de AVS is vastgelegd, is er volgens mij weinig aan de hand.
De genoemde uitspraken gaan naar mijn mening alleen over de algemene bepalingen in modelreglementen, die (naderhand) eveneens een afwijkende kostenverdeling zouden moeten bewerkstelligen.
Hoi B. de Vries,
Bob heeft eerder hierboven precies en duidelijk aangegeven hoe één en ander in elkaar steekt en waarom hetgeen jullie graag zouden willen niet mogelijk is in het HHR, maar kennelijk komt die correcte uitleg jou, of jouw VvE, nu kennelijk niet goed uit.
Ik zie het helaas niet anders dan dat jullie liever de kop in het zand willen steken i.p.v. de zaken te gaan regelen zoals ze geregeld horen te zijn.
Whahaha !! Titel van deze topic is dus fout. Moet niet zijn “Leden en machtigingen” maar “Hoe speel ik blufpoker in de VvE”. Wie lacht niet die de VvE beziet! Hoop dat jouw mede-eigenaars niet hebben meegegelezen. 😉
🙂 🙂 🙂
… Nu iemand zich daar niet aan gehouden heeft door meerdere machtigingen te ronselen ( het HHR probeerde dat te voorkomen !)zal ik de vergadering er op wijzen dat dit een flagrante overtreding is van onze afspraken zoals vastgelegd in het HHR.
@bdv Misschien is het een goed idee om de slotzin van MR1992 art. 44 lid 1 nog eens heel goed te lezen en in je op te nemen !
