[Rob]

We kunnen niet anders dan naar de rechter stappen

Helaas is dat in jouw situatie waarschijnlijk de juiste conclusie.
Let er wel op dat ook voor het vernietigen van een negatief besluit een termijn van 1 maand van toepassing is.
Lijkt me zinvol om zo snel mogelijk met jullie advocaat in contact te treden.

[Rob]

De stukken horen formeel gelijk met de agenda van de vergadering toegestuurd te worden.
Dus in feite is een week te kort.
Dit zijn echter alleen gronden voor een mogelijke vernietiging van een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening.
Het is dus niet zo dat een besluit tot goedkeuring nu meteen ongeldig zou zijn.

Er is geen verslag van de kascommissie, kunnen de financiën dan wel goedgekeurd worden

Ja, in de splitsingsakte is enkel bepaald dat de kascommissie ter vergadering verslag van haar bevindingen
omtrent de jaarrekening moet uitbrengen.
Dit verslag kan zowel mondeling als schriftelijk worden uitgebracht.

[Rob]

Er is een stemming geweest waaop 2 van de 5 eigenaren negatief hebben gereageert maar zowel bestuurder als beheerder dachten dat unaniem de meerderheid betekende.
Er was meteen een opdracht vertsrekt waarop onze advocaat heeft ingegrepen en gezegd heeft dat alle gemaakte kosten voor de bestuurder prive zouen zijn.

En hoe is dat toen afgelopen?

[Rob]

Het is inderdaad een heel vervelende situatie die, zo ik vrees, alleen met juridische stappen opgelost kan worden.

Lijkt mij in ieder geval verstandig om al bewijs te verzamelen voor deze onwerkbare situatie zoals notulen waar geen besluiten konden worden genomen, mails waarin de bestuurder niet reageert of weigert, bewijs dat niemand externe voorzitter wil zijn, reviews van de beheerder en feiten dat de VvE stagneert of risico loopt.

Leg in de ALV uit dat het bestuur niet functioneert, dat hij niet samenwerkt, dat hij een beheerder heeft gekozen met zware negatieve reputatie en dat niemand voorzitter wil zijn door zijn houding en dat hij onvoldoende kennis heeft van de regels.

Eerder schreef je al eens de beheerder niet op de hoogte zou zijn van het feit dat er voor een schriftelijke stemming unanimiteit nodig zou zijn.
Is er al eens op die manier een besluit genomen? (en dan uiteraard zonder unanimiteit).

De huidige bestuurder is al eens door een rechter aangepakt en zoals ik het lees, zullen er best vaker zaken zijn die niet volgens de regels verlopen.
En ja, helaas zal dat wel juridische wegen aangepakt moeten worden.

[Rob]

Elkaar juridisch de VvE-tent uitvechten over wie gelijk heeft volgens de splitsingakte behoort ook niet tot de doelstelling van de VvE.

Iedereen heeft nu eenmaal het recht om naar de rechter te stappen als hij zich niet kan verenigen met besluiten die in de VvE genomen worden. Dat heeft niets met doelstellingen te maken.

De doelstelling van de VvE is heilig en de splitsingakte behoort daarbij niet meer dan een middel te zijn om de doelstellingen van de VvE beter na te kunnen streven,….

De doelstelling van de VvE is vastgelegd in de wet en de splitsingsakte regelt de juridische structuur van het gebouw en de rechten en plichten van alle appartementseigenaren.

Splitsingaktes/Modelreglementen zijn niet heilig omdat
– Modelreglementen steeds herschreven moeten worden. 1973, 19883, 1992, 2006 en 2017
– Splitsingaktes uiteindelijk worden aangepast door mensen die er vaak onvoldoende verstand van hebben.
– Splitsingaktes soms strijdig met de wet kunnen zijn. Als het zo heilig was, dan was dat niet het geval

De eerste is al onzin, In VvE’s met MR1973 blijven alle bepalingen in dat MR van toepassing, zij hebben helemaal niets aan hetgeen er in MR2017 veranderd is.
De tweede is nergens op gebaseerd
Voor de derde geldt dat je nooit vooraf weet welke wetten er gaan komen. Een goed voorbeeld daarvan is dus de warmtewet. (die er overigens helemaal niet gekomen is om gebreken in de modelreglementen op te gaan lossen)
Dus ja, als er nieuwe wetten komen, kan het gebeuren dat bepalingen in het MR strijdig zijn met die nieuwe wet en dus geen werking meer hebben.

Er een nieuwe Warmtewet voor nodig was in 2014 om die niet heilige Splitsingaktes/Modelreglementen eens even duidelijk te corrigeren op fouten (want dat is nu eenmaal het gevolg van wanneer mensen zonder voldoende verstand iets opstellen). Als die Splitsingaktes/Modelreglementen echt zo heilig waren dan was er geen Warmtewet nodig om hoger in hiërarchie te staan.

Zoals hierboven al aangegeven is de warmtewet niet in het leven geroepen om modelreglementen te corrigeren.
Doel van de warmtewet was;
– Consumenten beschermen die aangesloten zijn op stadswarmte (omdat zij geen vrije keuze hebben voor een energieleverancier).
– Prijsbescherming bieden, zodat mensen niet meer betalen dan redelijk is.
– Betrouwbaarheid en continuïteit van warmteleveranciers waarborgen.

En nu er nog veel VvE’s zijn met blokverwarming, is die wet dus ook van toepassing op VvE’s
Voor VvE’s zonder blokverwarming veranderd er dus helemaal niets.
Letterlijk gezien veranderd er in de modelreglementen overigens ook helemaal niets, alleen kunnen eigenaren in VvE’s met blokverwarming niet meer terugvallen op sommige bepalingen omdat de warmtewet erboven staat.

De rechter in de zaak die jezelf hebt aangehaald laat zien dat de Splitsingakte van een VvE inhoudelijk niet klopte.

Onjuist, de rechter heeft zijn uitspraak kunnen baseren op de wet- en regelgeving die op dát moment van kracht zijn.
Hij heeft natuurlijk geen glazen bol waarin hij kan zien dat in de toekomst de warmtewet zou komen.

– Splitsingaktes volgens de splitsingaktes zelf ook aangepast mogen worden. Dat aspect is juist strijdig met iets dat heilig zou zijn. Als iets heilig is, dan is het in beton gegoten. En splitsingaktes zijn niet in beton gegoten.

Iedereen zal begrijpen dat de AVS niet heilig is in de zin dat er nooit meer iets kan veranderen.
Probleem is dat jij in vele topics aangeeft dat een VvE best mag afwijken van hetgeen er in de akte vermeld staat.
En dat is gewoon niet zo. In die zin is en blijft de AVS toch echt heel heilig.

Stel je hebt 10 agendapunten waarover gestemd mag worden in een VvE van 100 leden. En 10 keer is het iedere keer 51 voor en 49 tegen (en een 2/3e meerderheid is alle 10 keren niet vereist). Dan kan je als VvE wel conform de Splitsingakte de 10 besluiten aannemen, maar heb je vervolgens wel een enorm verdeelde VvE. Met ruzie in de VvE is er geen tijd meer voor de doelstellingen van de VvE, terwijl de Splitsingakte strikt wordt nageleefd. Als dan ook nog een paar leden van die 49 tegenstemmers naar de rechter stappen om minstens 5 van de 10 aangenomen besluiten nietig te laten verklaren of te laten vernietigen, dan heb je als VvE toch echt verloren ongeacht wie we wel en niet gelijk heeft.

Je moet wel een grond hebben om naar de rechter te stappen.
Als de meerderheid dus conform de splitsingsakte besluiten neemt zal een rechter dat ook nooit nietig verklaren of laten vernietigen. De problemen ontstaan juist wanneer de meerderheid besluiten neemt die in strijd zijn met de splitsingsakte.

[Rob]

Dan heb je duidelijk zoveel juridische kennis, maar ben je op dit gebied of erg naïef of gewoon een prutser. Dat vind ik wel opmerkelijk. Misschien moet je zelf maar eens eerst een bestuurder worden van een VvE.

Laat ik beginnen met op te merken dat ik het altijd ontzettend jammer vind als mensen de behoefte hebben op de man te gaan spelen. Ik zie daar nooit het nut zo van in.
Niemand hoeft het met me eens te zijn, en je mag inhoudelijk reageren met alles wat je maar wil, maar op de man spelen kan ik niet echt waarderen.

Misschien moet je zelf maar eens eerst een bestuurder worden van een VvE.

Misschien ben ik dat wel 😉

Heb jij dan de indruk, nadat je alles gelezen hebt, dat deze bestuurder de aanpassingen van @SL direct zou verwerken en opnieuw naar alle leden zou versturen?

[Rob]

Een lastige kwestie en een voorbeeld van een projektontwikkelaar die blijkbaar iets bedenkt zonder de gevolgen voor de VvE in ogenschouw te nemen.

Oplichterij vind ik een beetje onzin.
De eigenaren hebben gebruik gemaakt van een mogelijkheid die hun geboden werd.

Ik ben het eens met de stellingname van Vereniging Eigen Huis.
De grootte van de aansluiting is niet afhankelijk van het verbruik, maar de grootte van de te verwachten stroom.
Het vastrecht hoort bij de hoofdaansluiting en de kosten daarvan moeten conform MR verdeeld worden over de eigenaren.
Uiteraard had het verstandig geweest als er tussen-meters geplaatst zouden zijn, maar dan had m.i. alleen nog het werkelijke verbruik gemeten geworden en blijft het probleem met de hoge capaciteit van de aansluiting gewoon bestaan.

Ik denk dat je echt bij een jurist te rade moet gaan om te kijken wat er nog in deze kwestie gedaan zou kunnen worden.
Zelf zou ik dat echt niet weten.

De VvE is de eigenaar van het gebouw

Niet de VvE, maar de gezamenlijke eigenaars zijn eigenaar van het gebouw.

[Rob]

Ik zie er eerlijk gezegd het nut niet zo van in om jullie verslag vooraf toe te sturen.
De kans dat ze de notulen dan gaan aanpassen en opnieuw versturen lijkt mij nihil.
Bij het bespreken van de notulen op de vergadering kan je jouw op- en aanmerkingen maken, je verslag overleggen en verzoeken dat aan de notulen toe te voegen.

[Rob]

We moeten het in stemming brengen omdat hij het bedrag anders niet terugbetaald aan de VvE en ook de rest uit de kas haalt

Zo werkt het natuurlijk niet.
Het kan niet zo zijn dat de VvE moet stemmen over kosten die al door een rechter aan een individuele eigenaar zijn toegerekend.
De bestuurder is door de rechter verplicht om de deur te verwijderen én hij draait daarmee automatisch op voor de kosten, ongeacht of daar een ALV-besluit over is.

Als hij toch kosten uit de VvE-kas haalt voor eigen schade, is dat strijdig met MR2017 én met de uitspraak van de rechter.
Een besluit om deze kosten bij de VvE te leggen is bovendien nietig of op z’n minst vernietigbaar.

Ik raad je echt aan dit eerst aan jullie advocaat voor te leggen!
Dit soort handelen valt m.i onder onbehoorlijk bestuur en kan worden aangemerkt als verduistering.
De bestuurder is daarmee naar mijn mening civiel aansprakelijk.

[Rob]

De vraag is of hij mag stemmen als we in stemming brengen dat de kosten door hemzelf betaald moeten worden.

Waarom zou je dat in stemming brengen?
Dat is hij conform de uitspraak van de rechter verplicht.
En een eventueel besluit om de kosten voor de VvE te laten komen lijkt mij misschien wel nietig, maar zeker vernietigbaar.

Omdat we nog steeds geen agenda hebben weten we niet of de agendapunten die wij aangegeven hebben bij de aanvraag voor een ALV er op staan.

Dat is hij verplicht, blijkt ook maar weer eens uit rov. 10.1, 10.2 en 10.3 van deze uitspraak.

Citaat: “…Het stond het bestuur niet vrij, anders dan verweerders hebben betoogd, de drie punten niet op de agenda te plaatsen. Daartoe was het bestuur op grond van artikel 45.8 immers wel gehouden.”

[Rob]

Ik begrijp nog steeds heel weinig van de rol van de beheerder in jullie VvE.
Deze beheerder heeft een overeenkomst met de VvE en doet dus de administratie, financiën en uitvoering van beheer in opdracht van de VvE, en niet van de bestuurder persoonlijk.
De beheerder moet zijn werk kunnen doen volgens het contract en mag niet afhankelijk zijn van ‘toestemming’ van de bestuurder om basisinformatie in te zien.
Hij heeft een zorgplicht om de administratie correct te voeren en mag de bestuurder aanspreken als zijn taakvervulling wordt verhinderd.
Als de bestuurder geen informatie verstrekt, is dat primair een bestuursfout en schending van zijn wettelijke plichten.
De beheerder kan niet zijn taken uitvoeren als hij geen toegang krijgt tot informatie.
Hoewel hij geen bevoegdheid om de bestuurder te dwingen, kan hij wel;
– schriftelijk rapporteren aan de leden dat hij zijn taken niet kan uitvoeren door handelen van de bestuurder;
– weigeren te handelen op basis van incomplete gegevens;
– de leden wijzen op onrechtmatig bestuur.

Wanneer de bestuurder wordt ontslagen moet hij wettelijk de administratie direct overhandigen en mag hij niet ingeschreven blijven bij de KvK.
Indien de voormalige bestuurder niet meewerkt, kan de VvE een dwangsom vragen bij de rechter.

Met betrekking tot de deur vermoed ik dat het om deze uitspraak gaat, klopt dat?

Je hebt volkomen gelijk dat de kosten van herstel niet voor rekening van de VvE mogen komen.
Kan me dus goed voorstellen dat je veel interesse in de jaarrekening hebt.

Ieder geval heel goed dat jullie een advocaat in de arm genomen hebben want die is in jullie VvE helaas hard nodig.
Aan deze zeer ongewenste situatie moet inderdaad snel een einde komen.

[Rob]

Jullie hebben het keurig gedaan!
Er is geen verplichting van de verkopende partij om de VvE vooraf in kennis te stellen.
De notaris is wél verplicht om bij de overdracht informatie op te vragen bij de VvE, zoals openstaande schulden, de hoogte van het reservefonds.
De gegevens die jullie van de notaris ontvangen hebben met betrekking tot de koper mochten jullie inderdaad gebruiken voor de welkomstbrief en voor het regelen van de maandelijkse afdracht.

Overigens is de koper op grond van BW5:122 ook wettelijk verplicht onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling te doen van zijn verkrijging.

[Rob]

Heb jij ook inzage in de overeenkomst met de beheerder?
Komt vreemd op mij over dat hij uit moet gaan van hetgeen hij door de bestuurder aangeleverd krijgt.

Is er al eens een besluit genomen d.m.v. een schriftelijke stemming?
En zo ja, weet je ook de uitslag daarvan?

[Rob]

Inderdaad, de agenda had direct bij de uitnodiging meegestuurd moeten worden.
Wat ik nog mis in dit verhaal is de beheerder.
Wat doet hij dan precies?
Hebben jullie een overeenkomst met die beheerder?
Is de beheerder aangesloten bij bijvoorbeeld BVVB?

[Rob]

Ik begrijp dat het een nare situatie is die een VvE zeker geen goed doet.

De bestuurder mag ook niet gemachtigd worden door het schoothondje als deze niet kan maar dat gebeurt wel.

De stem die de bestuurder namens hem of haar uitbrengt is dan ongeldig.
Of dit invloed heeft op de rechtsgeldigheid van het besluit van de vergadering, hangt af van de situatie:
Als de ongeldige stem de uitslag niet beïnvloedt (dus het besluit zou hetzelfde zijn zonder die stem), blijft het besluit geldig.
Als de ongeldige stem doorslaggevend was, dan kan het besluit aantastbaar zijn, en kan een eigenaar vernietiging vragen bij de kantonrechter.

Als de beheerder aantoonbaar zijn werk niet goed doet, kan je wellicht via de rechter eisen dat de VvE maatregelen neemt of een nieuwe beheerder benoemt.
Het lijkt mij in jullie situatie niet verkeerd om eens een advocaat, gespecialiseerd in het appartementsrecht, in de arm te nemen en te bekijken wat de juridische mogelijkheden zijn.

[Auteur]

Berichten