Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Jullie hebben het keurig gedaan!
Er is geen verplichting van de verkopende partij om de VvE vooraf in kennis te stellen.
De notaris is wél verplicht om bij de overdracht informatie op te vragen bij de VvE, zoals openstaande schulden, de hoogte van het reservefonds.
De gegevens die jullie van de notaris ontvangen hebben met betrekking tot de koper mochten jullie inderdaad gebruiken voor de welkomstbrief en voor het regelen van de maandelijkse afdracht.Overigens is de koper op grond van BW5:122 ook wettelijk verplicht onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling te doen van zijn verkrijging.
Heb jij ook inzage in de overeenkomst met de beheerder?
Komt vreemd op mij over dat hij uit moet gaan van hetgeen hij door de bestuurder aangeleverd krijgt.Is er al eens een besluit genomen d.m.v. een schriftelijke stemming?
En zo ja, weet je ook de uitslag daarvan?Inderdaad, de agenda had direct bij de uitnodiging meegestuurd moeten worden.
Wat ik nog mis in dit verhaal is de beheerder.
Wat doet hij dan precies?
Hebben jullie een overeenkomst met die beheerder?
Is de beheerder aangesloten bij bijvoorbeeld BVVB?Ik begrijp dat het een nare situatie is die een VvE zeker geen goed doet.
De bestuurder mag ook niet gemachtigd worden door het schoothondje als deze niet kan maar dat gebeurt wel.
De stem die de bestuurder namens hem of haar uitbrengt is dan ongeldig.
Of dit invloed heeft op de rechtsgeldigheid van het besluit van de vergadering, hangt af van de situatie:
Als de ongeldige stem de uitslag niet beïnvloedt (dus het besluit zou hetzelfde zijn zonder die stem), blijft het besluit geldig.
Als de ongeldige stem doorslaggevend was, dan kan het besluit aantastbaar zijn, en kan een eigenaar vernietiging vragen bij de kantonrechter.Als de beheerder aantoonbaar zijn werk niet goed doet, kan je wellicht via de rechter eisen dat de VvE maatregelen neemt of een nieuwe beheerder benoemt.
Het lijkt mij in jullie situatie niet verkeerd om eens een advocaat, gespecialiseerd in het appartementsrecht, in de arm te nemen en te bekijken wat de juridische mogelijkheden zijn.Ik vind het niet tijdig verstrekken van de jaarrekening ook een vorm van wanbestuur.
MR2017 is duidelijk; “Jaarlijks wordt, binnen zes maanden na afloop van het Boekjaar, een vergadering
gehouden, de jaarvergadering. In deze jaarvergadering legt het Bestuur, overeenkomstig
het bepaalde in Artikel 16.2, de Jaarrekening ter goedkeuring voor aan de Vergadering en
brengt het Bestuur een mondeling of schriftelijk Jaarverslag uit. “Ook m.b.t. de agenda is het MR2017 heel duidelijkheid; “Bij de oproeping worden gevoegd de agenda en de daarbij behorende vergaderstukken alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering. “
Komen er agendapunten bij, dan ;“… Het Bestuur is in dat geval verplicht onverwijld de overige stemgerechtigden hiervan in kennis te stellen.”
De regels zijn simpel, en zeker in een VVE met 5 appartementen moet dat makkelijk te realiseren zijn.
Overigens zou ik naast het ontslag van de bestuurder ook op zoek gaan naar een goede VvE beheerder.
Die lijkt het, zoals ik het nu zie, ook niet helemaal te begrijpen.Lariekoek, de rechterlijke macht past alleen wetten toe, zij verandert ze niet en schrijft ze niet voor
De Warmtewet voegt in dit geval slechts dwingend recht toe.
Als een artikel in strijd is met de wet, geldt de wet, niet de akte.
Dat is geen ‘bewijs’ dat akten niet heilig zouden zijn, maar gewoon hiërarchie van normen (wet > akte).
De akte blijft bindend voor alles wat niet met de wet in strijd is.Je bent het eindelijk met mij eens dat de splitsingsakte niet heilig is. 🙂
Nou nee, dat is niet de juiste conclusie.
De splitsingsakte is heilig, maar het wetboek nog net een stukje heiliger 😉Maar dat is voor mij niet vanwege de Warmtewet, maar gewoon vanwege het feit dat er een eerlijke verdeling van de stookkosten moet plaatsvinden op basis van werkelijk verbruik. Dat de VvE waar OmaJeanette het over heeft tegen een eerlijke verdeling van de stookkosten heeft gestemd vind ik echt veel erger dan dat het een nietig besluit zou zijn. Er vindt daar immers ordinaire diefstal plaats.
Het is juist door de warmtewet, die boven de splitsingsakte staat, waardoor warmtemeters nu verplicht zijn geworden en de VvE een nietig besluit heeft genomen als zij niet hebben kunnen aantonen dat het technisch niet mogelijk of kostenefficiënt zou zijn.
Zonder die warmtewet zou het zelfs soms nietig kunnen zijn om te besluiten die warmtemeters te plaatsen, zo blijkt uit deze uitspraak.
Citaat uit de inhoudsindicatie van die uitspraak;
“Nieuw afrekensysteem van stookkosten met behulp van individuele warmtemeters is, hoewel wellicht eerlijker, in strijd met het splitsingsreglement.”De term ordinaire diefstal lijkt mij eerlijk gezegd dus niet op zijn plaats.
Leuk hé, de rechtspraak !Wat staat er in jullie akte precies vermeld over de verdeling van de gemeenschappelijke kosten?
En ze komen er nog mee weg ook 🙂
Dat valt nog te bezien.
Iedere oude en nieuwe eigenaar kan naar de rechter stappen om voor recht te laten verklaren dat het genomen besluit nietig is.
Als het besluit om niet naar werkelijk verbruik te meten in strijd is met de Warmtewet en later dus nietig wordt verklaard;
– kunnen afnemers van warmte terugbetaling eisen;
– zal er nieuwe, correcte verrekening op basis van werkelijk verbruik moeten plaatsvinden;
– kan de ACM handhaven en dus boetes of lasten onder dwangsom aan de VvE opleggen;
– kan het bestuur aangesproken worden op onbehoorlijk bestuur.Kan aan mij liggen, maar volgens mij moet je dat als VvE, als bestuurder, en als lid van een VvE gewoonweg niet willen.
Nietige besluiten zijn NOOIT in het belang van de VvE !En jouw gehele betoog wordt onderuit gehaald door een andere uitspraak waarin de rechter van oordeel is dat een bedrag van een receptie ten opzichte van de totale exploitatiekosten zo klein is, dat hij het niet de moeite vindt om die reden de financiële stukken af te keuren. https://vverecht.nl/2013/03/nieuwjaarsrecepties-en-barbecues-wie-betaalt/
Dus al mijn argumenten zijn niet onderuit gehaald en blijven gewoon keihard staan.Citaat uit de conclusie van het genoemde artikel “Over de nietigheid oftewel ongeldigheid van het besluit heeft de laatste kantonrechter helaas geen uitspraak gedaan.”
In die rechtszaak is de doelstelling van de VvE dus niet aangevoerd als grond voor nietigheid.
Een rechter onderzoekt dat niet uit eigen beweging, maar beoordeelt alleen de gronden die partijen zelf aanvoeren.
Tip voor iedereen: Voer in dergelijke kwesties expliciet aan dat de doelstelling van de VvE als grond moet worden meegenomen.De les is overigens wel dat de VvE zich beter niet met BBQ’s moet bezig houden op volledige kosten van de VvE. De kans is namelijk groot dat de rechter de kant kiest van de slechte verliezer.
Nee, de les zou moeten zijn dat het niet de taak van een VvE is om immateriële belangen van eigenaren te behartigen.
Er is immers ook sprake van het behartigen van materiële belangen door in een VvE waar er zo weinig vrijwilligers zijn, de immateriële belangen te behartigen waardoor er meer betrokkenheid wordt gecreëerd onder nieuwe vrijwilligers om de materiële belangen te gaan behartigen.
Je gaat wederom voorbij aan de rechterlijke uitspraak dat het behartigen van immateriële belangen niet tot de doelstelling van de VvE behoort.
Het is bovendien speculatief om te stellen dat dit indirect de materiële belangen zou dienen; alleen directe doelstellingen zijn relevant.