Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ook in deze kwestie wordt door het Hof Amsterdam bevestigd dat sloten in de gezamenlijke deuren tot de gemeenschappelijke zaken behoren.
Citaat:
“Bij de beoordeling neemt het hof tot uitgangspunt dat de cilinders (en daarmee ook de daarop passende sleutels) tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex behoren. Dit volgt uit art. 9 lid 1 van het Reglement, waarin de deuren van de woningen tot gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. Nu de cilinders zich in de deuren bevinden, moeten ook de cilinders geacht worden tot de gemeenschappelijke gedeelten te behoren.”Blijkbaar hebben juristen niet gekeken naar variaties op de reglementen en stilgestaan bij de vraag of het redelijk en billijk is dat een VVE beslist over mijn sloten op de voordeur, de achterdeur en op de ramen.
Dan heb jij mijn reactie hierboven niet goed gelezen.
En wat betreft MR1992 artikel 18 dan nogmaals;
Citaat Boek ‘modelreglementen toegelicht’ van Rijssenbeek
“… Voor wat betreft het MR1992 wordt vaak geredeneerd dat artikel 18 als onderwerp de onderhoudsplicht ten aanzien van het privégedeelte heeft en dientengevolge de reparatie van het hang- en sluitwerk in dat artikel alleen betrekking heeft op de deuren en ramen in het privégedeelte en dus niet op de deuren en ramen in de buitengevel of in de wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke en privégedeelten.”Dat is dus niet van toepassing op het hang- en sluitwerk van de deuren en kozijnen in de buitengevel of in de wanden/muren die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke en privégedeelten.
Het onderhoud van het hang- en sluitwerk van de deuren en raamkozijnen in de buitengevel en van de voordeur van het appartement is dus voor VvE, en ook de kosten daarvan.
Van eigenaars op de bovenste verdieping heb ik geluiden gehoord dat ze bij bemetering gaan vragen om afsluiting van de blok verwarming en eigen (elektrische) verwarming willen.
Klinkt leuk, maar het verwarmen met elektrische kachels van een oud appartement met blijkbaar slechte daksiolatie gaat ook heel veel geld kosten.
Als er sprake is van blokverwarming vallen in veel reglementen de radiatoren en radiatorkranen onder de gemeenschappelijke zaken.
Daar mag je als eigenaar dus ook niet zomaar veranderingen in aanbrengen.
In mijn eigen situatie kon de installatie ook alleen op de bovenste verdieping ontlucht worden.
Reden dus om daar voorzichtig mee om te gaan.Daarnaast blijven de eigenaren, ALS ze al toestemming krijgen de radiatoren af te koppelen, nog steeds verplicht om bij te dragen aan de vaste kosten van de gemeenschappelijke CV installatie.
Die vaste kosten worden, wanneer er gebruik gemaakt wordt van bemetering, overigens ook bepaald naar het oppervlak van het appartement, net als in veel gevallen het breukdeel.Maar ik neem aan dat dit in de vergadering met allemaal jonge niet vastgeroeste mensen keurig is besproken 😉
…Deuren van de appartementen die aan balkons of gemeenschappelijke hallen grenzen, zijn volgens MR 1992 gemeenschappelijk. , maar het onderhoud, inclusief het vernieuwen van hang- en sluitwerk, is echter voor rekening van de eigenaar.
@DikOZ Het lijkt mij wel vermeldenswaardig dat de juristen van de bekende VvE sites allemaal van mening zijn dat het onderhoud van het hang- en sluitwerk van de gemeenschappelijke deuren en kozijnen in de privégedeeltes de verantwoordelijkheid van de VvE is.
Met uitzondering van MR1973 en MR1983, waarin specifiek is bepaald dat de eigenaar zorg dient te dragen voor dat hang- en sluitwerk.Citaat NederlandVVE
“… In het reglement is namelijk ook bepaald dat zowel de deuren die zich in de buitengevel bevinden als de deuren die de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk gedeelte (de hal) en het privé gedeelte (het appartement), gemeenschappelijk zijn. Het hang- en sluitwerk van die deuren zijn bestanddeel daarvan. Dat staat in de wet (art. 5:14 BW). Het eigendom van de bestanddelen van een zaak, volgt de hoofdzaak. Met andere woorden: niet alleen de deuren die de scheiding vormen tussen het privé en het gemeenschappelijk gedeelte zijn gemeenschappelijk, maar ook het daarbij behorende hang- en sluitwerk.”Citaat VvE belang
“… Deze modelreglementen gaan ervan uit dat onderhoud van de privé-binnendeuren en -ramen voor de individuele eigenaar is. Het onderhoud van hang- en sluitwerk aan ramen en deuren in de buitengevel is de verantwoordelijkheid van de VvE. Die moet het onderhoud dus ook betalen. Dat geldt ook voor onderhoud van hang- en sluitwerk aan ramen en deuren die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke en privégedeelten (de woningen).”Citaat Boek ‘modelreglementen toegelicht’ van Rijssenbeek
“… Voor wat betreft het MR1992 wordt vaak geredeneerd dat artikel 18 als onderwerp de onderhoudsplicht ten aanzien van het privégedeelte heeft en dientengevolge de reparatie van het hang- en sluitwerk in dat artikel alleen betrekking heeft op de deuren en ramen in het privégedeelte en dus niet op de deuren en ramen in de buitengevel of in de wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke en privégedeelten.”De verwijzing deed ik om aan te tonen dat de AvS aangepast mag worden volgens bepaalde regels. Dat lijkt nog niet iedereen te begrijpen.
Dat ben ik niet met je eens.
Iedereen hier weet wel dat het mogelijk is de AvS te wijzigen, en dat daar regels aan gebonden zijn.
Waar het om draait is dat jij de AvS denkt te kunnen “wijzigen”, zonder gebruik te maken van de procedures.
Dat geef je weer aan in de volgende zin.Bij mij staat de flat centraal en niet de AvS. De flat moet nog jaren mee, terwijl de AvS een standaard momentopname was van decennia terug en dus vaak erg gedateerd en over de houdbaarheidsdatum. De kosten van meer dan 10.000 euro om een AvS aan te passen is voor geen enkele eigenaar interessant.
Wil je de AvS wijzigen, zal je toch echt de gehele procedure moeten volgen en dus ook naar de notaris moeten.
Andere wegen zijn er niet.
En zolang de AvS niet formeel gewijzigd is, blijft de huidige AvS dus heilig.
En dat is iets dat sommige anderen dan weer niet lijken te begrijpen.Er is op de jaarvergadering over gestemd en er is tegen gestemd.
Doen jullie dat vaker, besluiten nemen die in strijd zijn met de regelgeving?
Niet echt verstandig lijkt mij.Als jullie niet aan kunnen tonen dat het technisch niet mogelijk of kostenefficiënt zou zijn, hebben jullie gewoon een nietig besluit genomen.
Rechtsgevolgen en vorderingen kunnen mogelijk verjaren.
Maar een nietig besluit blijft een nietig besluit.Hoewel een nietig besluit in principe van rechtswege ongeldig is en theoretisch geen rechtsgevolgen heeft kan iemand in de praktijk handelen op basis van een nietig besluit, waardoor feitelijke of juridische gevolgen ontstaan. Deze gevolgen kunnen mogelijk verjaren, zoals blijkbaar in genoemde kwestie.
Jammer dat ik niet met jou in een VvE zit, want ik zou die uitdaging met jou aangaan tegenover een rechter
Oké, leuk, we wonen in dezelfde vve.
Laten de rechter even buitenwege 😉
MR2017 modelreglement is van toepassing.Op grond van welke bepaling in het MR denk jij mij te kunnen verplichten voor eigen rekening de scharnieren van mijn brievenbus te vervangen?
Naast de eerder optie om als eigenaar de warmtemetertjes op de agenda van de ALV te zetten denk ik dat het ook mogelijk zou kunnen zijn om bij de rechter te vorderen dat de VvE zich aan de warmtewet gaat houden.
Nog een andere optie is wellicht zelfs gewoon een klacht indienen bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
De ACM kan ook de VvE verplichten om maatregelen te nemen of zelfs boetes uitdelen.Je spreekt jezelf tegen, want in dat topic lees ik: “Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn.
Nee hoor, het gaat om GOEDE redenen.
Jij suggereert regelmatig dat een aanpassing mogelijk zou zijn als het in het belang van de VvE en goed onderbouwd zou zijn. Het hof benadrukt dat er “heel goede redenen” moeten zijn, wat betekent dat de noodzaak zwaarwegend moet zijn zoals bijvoorbeeld veiligheid, juridische onwerkbaarheid, of correctie van fouten.
Daarnaast moet een reden om de splitsingsakte te wijzigen “objectief” zijn, en dus gebaseerd op feiten en omstandigheden die aantoonbaar en redelijk zijn, en niet slechts op subjectieve wensen, meningen of persoonlijke belangen van een deel van de eigenaren.Je wekt naar mijn mening verwarring door te verwijzen naar bijvoorbeeld MR2006 art60 en MR2017 art65.
Deze artikelen regelen een formele wijziging van de akte terwijl jij juist de indruk wekt de regels te kunnen cq. mogen aanpassen zonder daadwerkelijke wijziging van de akte, op basis van gezamenlijke afspraken binnen de VvE.Zoals eerder aangegeven zijn de postbussen in de splitsingsakte van DikOz specifiek benoemd als zijnde gemeenschappelijk.
Deze postbussen bevinden zich in de gemeenschappelijke hal, dus er is hier sowieso geen sprake van een gemeenschappelijke zaak in een privégedeelte.
Dat iedere eigenaar een eigen vak heeft, betekent enkel dat je het exclusieve gebruiksrecht hebt van jouw specifieke brievenbusvak, maar de postbussen als geheel (de constructie, het frame, etc.) blijft gemeenschappelijk eigendom, waarvan de VvE voor het onderhoud en reparaties dient te verzorgen, zoals geregeld in de akte.Tenslotte:
Nietig is nietig.
Een nietig besluit bestaat niet, en verjaart dus ook niet.1) Ja, zie warmtewet
2) Ja, zie GHAMS:2024:2126
3) In je eerdere bericht gaf je aan dat bewoners al meerdere keren hebben gevraagd om deze metertjes.Zij kunnen dit punt op de agenda van de ALV zetten.
Indien dit geweigerd wordt of het besluit is negatief, kunnen zij met de warmtewet in de hand naar de rechter stappen.Wat denk jij dat de rechter zal oordelen, met de warmtewet en de eerdere uitspraak in je achterhoofd?
Dat de kwestie in deze uitspraak niet identiek is, betekent niet dat die uitspraak niets zegt over jouw kwestie.
Daarnaast is de stelling dat je pas in 2027 verplicht zou worden ook onjuist.
De verplichting voor individuele meters is reeds van toepassing, in 2027 komt daar alleen de verplichting bij dat warmte- en koudemeters op afstand uitleesbaar moeten zijn.Ik raad je aan rov 4.11 en 4.12 uit de uitspraak nog eens heel goed door te lezen
Het hof schrijft in het arrest;
“… De bepalingen omtrent de meetverplichting (artikel 8 en artikel 8a) blijven ingevolge artikel 1a lid 2 wel van toepassing op deze situaties van blokverwarming, omdat een uitzondering op deze verplichtingen strijdig zou zijn met de verplichting op grond van artikel 9 van, kort gezegd, de EED-richtlijn (Richtlijn 2012/27/EU van het Europees Parlement en de Raad van 25 oktober 2012 betreffende energie-efficiëntie, tot wijziging van Richtlijnen 2009/125/EG en 2010/30/EU en houdende intrekking van de Richtlijnen 2004/8/EG en 2006/32/EG, PB L 315). Deze EU-richtlijn streeft energie-efficiëntie na. De verplichting ‘meting warmteproductie centrale installatie bij gebouwgebonden blokverwarming’ is als gevolg van deze uitzondering op voormelde beperking van de reikwijdte van de Warmtewet dus ook van toepassing op leveranciers die voor het overige zijn uitgezonderd van de reikwijdte van de Warmtewet. Uit de Memorie van toelichting begrijpt het hof aldus dat energie-efficiëntie (vermindering van energiegebruik) ook een doelstelling is van de Warmtewet, die ook de vereniging van eigenaars en haar individuele leden in die zin bedoelt te motiveren.”en
“…Gezien de specifieke adressering van de vereniging van eigenaars en haar leden in de (onder meer hiertoe recent door de wetgever gewijzigde) Warmtewet zoals verduidelijkt in genoemde Memorie van toelichting, is het hof van oordeel dat deze speciale wettelijke regeling door partijen dient te worden gerespecteerd en dat deze niet opzij kan worden gezet door andersluidende bepalingen in de splitsingsakte op grond van de algemene wettelijke regeling van boek 5 BW betreffende het appartementsrecht. De splitsingsakte delft op het punt van de stookkostenafhandeling het onderspit ten opzichte van de Warmtewet.”
Verder las ik nog dat je je afvroeg wat het geldelijk voordeel van kouder wonen zou zijn.
Daarmee geef je naar mijn idee al aan dat je minder gaat stoken als je individueel wordt afgerekend op je stookgedrag.
Van het plaatsen van de meters zelf wordt het natuurlijk niet kouder.Er is wel degelijk jurisprudentie op dit gebied.
Lees bijvoorbeeld eens dit arrest van het Hof Amsterdam.