Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
ok,
dus 38 lid 8 is ook n.v.t. bij de tweede offerte omdat er daarbij geen sprake is van een “verbouwing”?Ja, dat is naar mijn mening correct.
Draagvlak?
Dus als 2/3 meerderheid in een vergadering met >2/3 opkomst voorstelt om een avondje met alle leden naar de musical te gaan, uiteten te gaan, naar een sportschool te gaan, dan moeten we die democratische keuze maar accepteren.
Dat zijn immers ook allemaal zaken die dezelfde belangen dienen als een BBQ.Het heeft werkelijk niets te maken met ‘tegen je verlies’ kunnen.
Naar mijn mening moeten we eens gaan accepteren dat een VvE uitsluitend ten doel heeft het complex waarvan iedereen gezamenlijk eigenaar is, in goede stand te houden.
Alleen daarom is een VvE opgericht en ben je als eigenaar verplicht lid van die VvE.En van mij mag er iedere dag een BBQ georganiseerd worden hoor, maar niet van het geld van de VVE.
Waarom zijn de voorstanders van dergelijke evenementen vrijwel nooit bereid om een externe bewonerscommissie op te richten?
Een commissie die naar lust en leven allerlei evenementen kan en mag organiseren en zorg dragen voor hun eigen financiële middelen.Waarom kan Pietje, als hij in een rijtjeshuis woont, niet verplicht worden bij te dragen aan een georganiseerde BBQ en zou Pietje, als hij toevallig in een appartement woont, wel verplicht kunnen worden daaraan mee te betalen?
is mijn conclusie juist:
de eerste offerte moet goedgekeurd worden met een 2/3 meerderheid o.g.v. 38 lid 5
de tweede offerte (zuiver onderhoud, omdat het 33 jaar oude dek volledig versleten is en lekt op diverse punten) moet goedgekeurd worden met de kleinst mogelijke meerderheid (dus: 50+ %).Ja, die conclusie is naar mijn mening juist.
Waarom zou je een 2/3e meerderheid wél accepteren?
Als we nou eens gewoon de VvE alleen de zaken laten regelen die zij moeten regelen.
Dat is voor heel veel VvE’s al moeilijk genoeg!Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat
Ik geef toe dat ik het niet duidelijk heb neergeschreven, maar de uitspraak die ik deelde was juist een voorbeeld dat de rechter geen nietige besluiten gedoogd.
De rechter heeft hier geoordeeld dat het besluit tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan [eisers] en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die [eisers] aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn.
Met andere woorden, het besluit is ongeldig en wordt geacht nooit te zijn genomen.
De VvE mag de kosten niet doorbelasten en in principe hoeft dus niemand de eenmalige bijdrage te betalen.
Kortom, de VvE heeft een probleem.Het zou inderdaad fijn zijn als iemand een blog schrijft naar aanleiding van een uitspraak van een rechter ook een link naar de desbetreffende uitspraak wordt gegeven.
Voor iedereen die mij inmiddels kent zal het geen verrassing zijn dat ik het geheel eens ben met de bewoners die bezwaar maken.
In vrijwel alle uitspraken die ik tot dit moment heb gezien hierover, en die op diverse sites zijn besproken, is er op één na, niet gekeken naar de doelstelling van een VvE.
En in die ene waar wél naar de doelstelling is gekeken oordeelde de rechter;Citaat “… Dat het bestuur zich inzet voor het betrekken van de bewoners bij het beheer van het gebouw en het aanhalen van de onderlinge banden is begrijpelijk en te waarderen. Het behartigen van deze immateriële belangen valt echter niet onder de in het splitsingsreglement geformuleerde doelstelling, zodat de kosten daarvan niet als aparte post ten laste van de exploitatierekening mogen worden opgevoerd.”
In het blog is te lezen: “…Volgens het bestuur dragen evenementen als een BBQ bij aan een goede sfeer en sociale cohesie binnen het gebouw, en dit komt het woongenot en de samenwerking tussen eigenaars ten goede. Dit indirect gemeenschappelijk belang rechtvaardigt de investering.”
Hoe fijn het ook is, en hoe goed bedoeld ook, een goede sfeer en sociale cohesie binnen het gebouw zijn géén doel waarvoor een VvE is opgericht.
De enige plicht die eigenaren feitelijk hebben is het gebouw in goede stand houden, daarvoor is een VvE opgericht, en daarvoor zijn er regels gemaakt die iedereen kan lezen in de wet en/of splitsingsakte.En voor degene die veel waarde hechten aan een goede sfeer en sociale cohesie staat helemaal niets hen in de weg een bewonerscommissie op te richten om dergelijke initiatieven te organiseren.
Uiteraard geheel los van de VvE !Jouw analyse m.b.t. een drempelbedrag die ‘verbogen in een begroting zou zitten’ vind ik daarop niet geheel aansluiten. Of feitelijk vind ik het niet eens kloppen.
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Maar ik zie gewoon niet in wat dit uitmaakt.
lukaina komt mijns inziens te laat met haar vraag, namelijk ná de ALV. Misschien als het bestuur nog geen opdracht aan de aannemer heeft gegeven, dan kan ze nog op tijd zijn. Maar als het bestuur eerder zo stom was om niet in te zien dat een 2/3e meerderheid verplicht was, dan zullen ze dat nu ook niet zijn. Daarnaast is het doel van lukaina ook onduidelijk. als zij ene juridische procedure wenst te starten, dan zal ze haar belang moeten uitleggen waarom die 2/3e meerderheid zou belangrijk is. Anders gedoogd de rechter gewoon die 60% meerderheid, tenzij er ook nog eens totaal niet voldaan werd aan de eis van een 2/3e opkomstpercentage. Dan kan lukaina misschien nog van de VvE winnen zonder al te veel moeite. Maar wat schiet ze er mee op? Het dak zal toch gerenoveerd moeten worden.Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Als voorbeeld even de uitspraak in het artikel op VVErecht waar ik hier eerder naar verwees.
Citaat“…Het niet voldoen aan de quorumeis houdt strijdigheid met een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift in. Dit heeft tot gevolg dat de besluiten tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan [eisers] en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die [eisers] aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn. De kantonrechter zal het verzoek op deze punten dan ook toewijzen.”Zeg je hiermee dan ook dat wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd voor 1 miljoen euro en dit enkel binnen het onderhoud valt (gevels, dak, etc in 1 keer) dat dit kan met een gewone meerderheid van helft+1?
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
Exact wat ik schreef dus 😉
citaat “Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.”
Het enige waar ik nu nog mee zit is hoe ik deze woorden moet uitleggen :
“door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan”
moet “vast te stellen” niet zijn “vastgesteld”?
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Waar in MR1973 deze vastgestelde waarde nog verplicht in de akte opgenomen moest worden is die eis in MR1992 losgelaten en is het vaststellen van die waarde al voldoende.
Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden.
Een besluit met een onjuiste stemverhouding is nietig, in plaats van vernietigbaar, omdat de stemverhouding een fundamentele totstandkomingsbepaling is.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.Jij stelt : “MR1973 artikel 37 lid 5 heeft dezelfde waarde als MR1992 artikel 38 lid 5
Welnu, een belangrijk verschil tussen artikel 38 lid 5 van MR 1992 en MR1973 artikel 37 lid 5 is dat in dat laatste artikel ook nog staat:
” of die betrekking hebben op verbouwingen of nieuwe installaties “, welk zinsdeel dus niet in 38 lid 5 staat..
En aldus begrijp ik dat (omdat het ging om MR 1973) het Hof mede / juist op die zinsnede zijn arrest heeft gebaseerd.De bepaling over de verbouwing of nieuwe installaties is in MR1992 artikel 38 lid 8 en in MR1973 artikel 37 lid 8 en zijn identiek.
Normaal gesproken wordt er een besluit genomen om een bepaald werk uit te gaan voeren, in jullie geval de vernieuwing van het dak en het toevoegen van isolatie.
Omdat deze isolatie nieuw is t.o.v. de oude situatie moet dat besluit conform MR1992 artikel 38 met een 2/3 meerderheid genomen worden.
Als het besluit genomen is, met de juiste meerderheid, moet bepaald worden op welke wijze het werk gefinancierd gaat worden, en als ik me niet vergis hebben jullie besloten dat het geld uit het reservefonds gehaald gaat worden.
Ook daar zijn nog wel wat vragen over te bedenken, maar goed, blijkbaar wordt er 155.000 uit het reservefonds gehaald en dat is op de begroting van 2025 weergegeven.Vandaar de vraag, wat is er precies besloten in die vergadering waarin ook de begroting is vastgesteld.
Wanneer jullie daadwerkelijk het besluit genomen hebben die werkzaamheden nu uit te gaan voeren, en dat slechts gedaan hebben met 60% van de stemmen lijkt mij dat het besluit destijds met te weinig stemmen genomen is, en dus nietig is, en niet vernietigbaar.
Met andere woorden, het besluit zou dus feitelijk niet genomen zijn.Maar stel dat er destijds alleen besloten is om geld te gaan reserveren en offertes op te gaan vragen.
Als dan nu het besluit komt om de offerte van 145.000 goed te gaan keuren en de werkzaamheden, dus nu ook daadwerkelijk het besluit genomen wordt om die werkzaamheden uit te gaan voeren zal dat in die situatie conform art. 38 ook met een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden.
Het ‘…die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag’ is naar mijn mening een drempelwaarde die door de vergadering bepaald moet worden, zie ook dit artikel op vverecht.nl.de hiervoor aangehaalde uitspraak van het Hof, waarnaar u indirect verwijst (“bij een g r o t e verbouwing is een 2/3 meerderheid vereist”) gaat over een artikel uit MR 1973 en niet uit MR 1992
MR1973 artikel 37 lid 5 heeft dezelfde waarde als MR1992 artikel 38 lid 5
Misschien moet je eerst duidelijk maken welk besluit er destijds is genomen met betrekking tot de budgettering van de werkzaamheden, wat is er in dat besluit vastgelegd en met welke stemverhouding is dat besluit destijds genomen?
Ik volg je niet. In die zaak is het niet duidelijk hoeveel % voor was, maar het lag minstens boven de 75%. Waarom is deze uitspraak leuk dan?
Persoonlijk vind ik het altijd leuk om te zien hoe rechters oordelen in soortgelijke kwesties en hoe zij tot dat oordeel zijn gekomen.
Daarnaast wordt maar weer duidelijk dat het ‘geen voordeel trekken uit zodanige maatregelen’ statement vaak onterecht ingeroepen wordt.Deze zaak lijkt mij enkel weer een geval van een paar eigenaren die hoopten dat ze niet aan een investering/lening van 260.000 euro mee moesten betalen.
Blijkbaar waren deze eigenaren van mening dat zij geen voordeel hadden van de isolatiewerkzaamheden aan dak en vloer en hebben daarom verzocht niet mee te hoeven betalen aan die isolatiewerkzaamheden.
De kantonrechter ging mee met dat standpunt en oordeelde dat zij dus inderdaad niet mee hoefden te betalen.
Het hof heeft echter bepaalt dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen en dat deze eigenaar wél voordeel trekken uit dat geheel, en daarom toch moeten meebetalen ondanks dat deze maatregelen hen (mogelijk) geen aanwijsbaar concreet voordeel opleveren.dank, maar stel er is 150.000 euro gebudgetteerd voor (voor dak en extra isolatie) en het bestuur komt een offerte van 145.000 euro.
Hoe luidt dan uw antwoord?Ik begrijp niet helemaal wat je met deze vraag nu duidelijk probeert te maken.
Naar mijn mening heeft @IL de antwoorden gegeven wat betreft de stemverhouding.Ben overigens wel benieuwd naar de beweegredenen van de belangenorganisatie die meent dat hiervoor slechts een volstrekte meerderheid nodig is.
Waarbij opgemerkt moet worden dat men bezig is de wetgeving aan te passen en een volstrekte meerderheid inderdaad straks waarschijnlijk voldoende zal zijn.In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.