Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dat is een hele goede gok. Inderdaad 0, dus daarom vind ik dat inzagerecht ook enorm wordt opgeblazen. Alsof dat het allerbelangrijkste is van een VvE en het landelijk probleem is dat eigenaren geen gebruik kunnen maken van dat recht en dat daarom van alles mis gaat met VvE’s.
Het inzagerecht wordt niet opgeblazen, dat is gewoon vastgelegd in de statuten van een VvE.
Het is de reactie op een mogelijk verzoek tot inzage wat tot een enorm probleem wordt opgeblazen.
Ik denk dat een (groot) deel van de problemen in VvE’s inderdaad veroorzaakt worden door bestuurders die menen hun mede-eigenaren allerlei rechten te kunnen/moeten ontnemen.De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk voor die specifieke VvE. Niet voor alle andere VvE’s. 🙂
En natuurlijk heeft de ALV daarover iets te zeggen. Gaat om een invulling van inzagerecht en ALV is hoogste orgaan, toch? Art 32 lid 5 bestaat in mijn AvS niet eens.Die uitspraak op zichzelf is inderdaad voor die specifieke VvE.
De betekenis van die uitspraak is echter van toepassing op iedere VvE.
Wat in dit geval artikel 32 lid 5 is, heeft in andere modelreglement gewoon een ander nummer, maar de betekenis is hetzelfde.
Hoor ik je meteen weer denken, ja maar…… MR 2006
De kern van de uitspraak van de rechter is “…..Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van…..”
Dat recht is dus van groot belang voor ieder lid van een VvE, welk modelreglement ook van toepassing moge zijn.als je als bestuurder je taak een beetje goed doet, dan heeft niemand behoefte om gebruik te maken van het inzagerecht.
Hier ben ik het in principe 100% mee eens.
Als je echter mede-eigenaren hun rechten meent te kunnen/mogen ontnemen doe je je taak dus niet goed.Al was er wel ooit iemand die inzage wilde hebben, maar dat was ik zelf en zit ik daarom in het bestuur.
Deze afsluitende zin van je zegt misschien wel alles.
Blijkbaar was er een moment waarop ook jij behoefte had aan meer informatie.
Stel dat het bestuur destijds op dikte was en de kascommissie ook gewoon goed geregeld zou zijn geweest.
Er zou dan voor jou dus geen plek zijn in het bestuur of de kascommissie.
Had je het dan ook niet vervelend gevonden als het bestuur had geweigerd om jou inzage in die informatie te geven?
Iedereen kan op een gegeven moment, om wat voor reden dan ook, even behoefte hebben aan extra informatie.
Grote onzin om te zeggen dat je dan maar eerst in bestuur of kascommissie moet gaan zitten.Ik heb in mijn omgeving, in een termijn van misschien een paar jaar, een goed beheerde en bestuurde VvE zien afglijden tot een slecht beheerde en bestuurde VvE, waar de regelgeving overboord lijkt te zijn gegooid en de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen.
Helaas worden veel VvE’s geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren die vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en dit wanbeheer en wanbestuur voor zoete koek slikken.
Maar ook daar zal ooit weer eens het moment komen dat er iemand opstaat die op zoek gaat naar specifieke informatie.
Echt, wees dan maar blij dat de splitsingsakte is voorzien van een bepaling waarin het inzagerecht is vastgelegd.In principe ben ik het wel met je eens aangaande de reductiefactoren.
Als de eigenaren in het complex allemaal een eigen CV hadden gehad, hadden ze ook geen korting of wat dan ook gekregen.Naar aanleiding van deze discussie kwam ik op de site van Techem wel onderstaand zeer opmerkelijk citaat tegen.
“Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”Je moet dus meten, maar het mag niet 😉 🙂
Is het bestuur van de VvE gehouden alle overzichten en inzichten met betrekking tot wanbetalende VvE-leden te verstrekken op verzoek van elke eigenaar of kan het bestuur van de VvE volstaan met het doen van een opgave van de totale achterstallige verenigingsbijdrage verdeeld over het aantal appartementen dat een betalingsachterstand heeft?
Die vraag heeft een kantonrechter voor je beantwoordt.
Citaat “… Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.“De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk.
Dus je gaat feitelijk aan de vergadering vragen of je je wel of niet aan de akte cq. uitspraak van de rechter moet houden.
De ALV heeft daar helemaal niets over te zeggen.
De akte geldt voor ieder bestuurslid, ieder kascommissielid en ieder individueel lid.En heel eerlijk, hoe veel jaar ben je nu bestuurder en hoe vaak heb je een inzage verzoek gekregen.
Ik gok eerlijk gezegd op nul.Wat ik niet snap is waarom zulke eigenaren dan niet gewoon lid worden van de kascommissie.
Waarom zou je persé lid moeten zijn van de kascommissie.
Misschien hebben de eigenaren wel een hekel aan een ‘lastige’ eigenaar en weigeren ze daarom die eigenaar tot kascommissielid of bestuurder te benoemen.
Heeft dat ‘lastige’ lid dan maar pech?De uitspraak van de rechter laat niets aan duidelijkheid over.
Ik snap niet waarom er bestuurders zijn die ondanks de duidelijke wetgeving én uitspraak van de rechter, toch blijven weigeren deze inzage te verstrekken.Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.Niet hier.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958Mensen moeten dus gewoon hun stookkosten betalen op basis van individueel verbruik, zelfs met MR1992.
Toch even een kanttekening bij deze uitspraak.
In de splitsingsakte van deze VvE is een lid 5 toegevoegd aan MR1992 artikel 2.
Een lid dat in het standaard modelreglement dus niet voorkomt.Citaat:
“In de gewijzigde versie van de splitsingsakte staat in artikel 2, lid 5, onder b, het volgende: “(…) Indien er een registratie van het warmteverbruik plaatsvindt, wordt door het bestuur een deskundige op het gebied van warmtemeting aangewezen. De door de aangewezen deskundige op te maken verdeling van de brandstofkosten voor verwarming en de vaststelling van de aansluitwaarde per gebruikseenheid, is bindend voor alle betrokkenen. In afwijking van het bepaalde in de eerste zin onder deze letter, komen de brandstofkosten voor verwarming als dan voor rekening van de desbetreffende eigenaars overeenkomstig de door de deskundige opgemaakte verdeling. (…)”. In dit geval vindt registratie van het warmteverbruik plaats via warmtemeters. [onderneming] is de door het bestuur van de VvE aangewezen deskundige en deze heeft de verdeling van de warmtekosten vastgesteld. Dit betekent dus, anders dan [gedaagde] aanvankelijk heeft betoogt, dat de warmtekosten niet worden verdeeld door middel van het zogenoemde breukdeel.”…. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?
Dat noem ik geen vormfout.
Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)
In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.
Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.De onevennummers worden niet meegeteld?
Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.Ik ben geen Rotterdammer ;), maar het is wel de betreffende VvE.
Kan je in het begin zien in de rapportage.
Daarnaast zijn het 24 verdiepingen, geen 17 met bovenin 2 appartementen en op verdieping 3-23 6 appartementen , is bij elkaar 128 appartementen.Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.
Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.
De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.AvS is Akte van Splitsing.
Het (model)reglement is een verplicht onderdeel van die splitsingsakte.De Wet kan wel boven de Splitsingakte gaan, maar ik denk toch ook dat het voor iedere situatie per modelreglement bekeken moet worden. Rob heeft immers een uitspraak laten zien dat een VvE o.b.v. MR1992, maar met heel wat aanpassingen daarop geen individuele meters mocht krijgen.
Als de warmtewet straks verplicht bepaalt dat warmtemeters moeten worden geïnstalleerd en gebruikt voor de kostenverdeling, zullen eerdere rechterlijke uitspraken waarin dit werd verboden op basis van oude reglementen hun kracht verliezen.
De wet zal dan de bepalende factor zijn, en alle betrokken partijen moeten zich hieraan aanpassen.Deze discussies en uitspraken kunnen dan allemaal de prullenbak in. 😉 🙂
Waarbij de discussie over het gebruik van reductiefactoren m.i. wel weer heel interessant wordt.‘Probleem’ is denk ik de invoering van de warmtewet waarin de warmtemeters inderdaad verplicht lijken te zijn in 2027.
In dat geval gaan de bepalingen in de warmtewet boven de bepalingen in de splitsingsakte.Geen quorum is geen rechtsgeldige besluiten, toch….
Zou ik ook denken, maar als niemand binnen een maand na het ALV-besluit een verzoek tot vernietiging van het ALV-besluit indient, dan is er eigenlijk toch niks aan de hand (met name wanneer het financieel niet al te ingrijpend is)? Of is het besluit dan nietig en dus zelfs jaren later nog terug te draaien? Beetje raar om dan je eigen VvE op kosten te willen jagen.
Als er geen quorum is, is het besluit inderdaad nietig, en niet vernietigbaar.
De besluiten zijn feitelijk dus niet genomen, met alle mogelijke gevolgen en consequenties vandien.IK vind het ook een schande dat de betreffende VvE beheerder blijkbaar ook medewerking verleent aan deze gang van zaken.
Hier wordt de vergadering dus telkens, notabene door de VvE beheerder, aangemoedigd om een nietig besluit te nemen, namelijk het niet omslaan van de schulden op de termijn zoals in de AVS is vastgelegd.
Als een incassoprocedure niet op tijd binnen een half jaar is afgerond, dan is het toch geen schuld voor alle eigenaren?
Ik dacht dat vorderingen na zes maanden alleen omgeslagen mogen worden over de overige leden wanneer er na 6 maanden geen enkele incassoprocedure heeft plaatsgevonden. Onze beheerder heeft hier nooit concreet antwoord op willen geven en ik snap natuurlijk waarom.De modelreglementen zijn daar duidelijk over.
Bijvoorbeeld MR2006 art. 13 lid 2
“Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen zes maanden na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 12 vierde lid heeft voldaan, wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 8 tweede lid, ongeacht de maatregelen die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en onverminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerstgenoemde.”Zie ook dit artikel op NederlandVVE.
De beheerder zal gewoon kosten in rekening brengen, want contracten zijn meestal op basis van 1x een ALV per jaar.
Dat is wel een heel goed punt.
Ik ken zelf ook een VvE die gebruik maakt van fictieve vergaderingen.
Zal eens uitzoeken of zij ook extra betalen voor die tweede vergaderingen, wat ik overigens in die VvE niet vermoedt, anders had ik daar vast wel eerder iets over gehoord.De koper is en blijf ook na een gedwongen verkoop, naast de voormalig eigenaar, hoofdelijk aansprakelijk.
De nieuwe eigenaar kan dus afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk gesteld worden.
Moet het bestuur natuurlijk wel een verklaring bij de notaris afgegeven hebben m.b.t. deze schulden 😉Mocht de periode van achterstand in de bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. In dat geval zal er inderdaad waarschijnlijk weinig meer te halen zijn.
En dan kom je direct bij het punt ‘betalingsregeling’
Juist door het aangaan van een betalingsregeling zou je als VvE in een situatie terecht kunnen komen waarbij de termijn van verhaalbaarheid op de nieuwe eigenaar overschreden gaat worden.
Ik weet dus niet of een betalingsregeling eigenlijk wel in het belang is van de VvE.
