Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
AvS is Akte van Splitsing.
Het (model)reglement is een verplicht onderdeel van die splitsingsakte.De Wet kan wel boven de Splitsingakte gaan, maar ik denk toch ook dat het voor iedere situatie per modelreglement bekeken moet worden. Rob heeft immers een uitspraak laten zien dat een VvE o.b.v. MR1992, maar met heel wat aanpassingen daarop geen individuele meters mocht krijgen.
Als de warmtewet straks verplicht bepaalt dat warmtemeters moeten worden geïnstalleerd en gebruikt voor de kostenverdeling, zullen eerdere rechterlijke uitspraken waarin dit werd verboden op basis van oude reglementen hun kracht verliezen.
De wet zal dan de bepalende factor zijn, en alle betrokken partijen moeten zich hieraan aanpassen.Deze discussies en uitspraken kunnen dan allemaal de prullenbak in. 😉 🙂
Waarbij de discussie over het gebruik van reductiefactoren m.i. wel weer heel interessant wordt.‘Probleem’ is denk ik de invoering van de warmtewet waarin de warmtemeters inderdaad verplicht lijken te zijn in 2027.
In dat geval gaan de bepalingen in de warmtewet boven de bepalingen in de splitsingsakte.Geen quorum is geen rechtsgeldige besluiten, toch….
Zou ik ook denken, maar als niemand binnen een maand na het ALV-besluit een verzoek tot vernietiging van het ALV-besluit indient, dan is er eigenlijk toch niks aan de hand (met name wanneer het financieel niet al te ingrijpend is)? Of is het besluit dan nietig en dus zelfs jaren later nog terug te draaien? Beetje raar om dan je eigen VvE op kosten te willen jagen.
Als er geen quorum is, is het besluit inderdaad nietig, en niet vernietigbaar.
De besluiten zijn feitelijk dus niet genomen, met alle mogelijke gevolgen en consequenties vandien.IK vind het ook een schande dat de betreffende VvE beheerder blijkbaar ook medewerking verleent aan deze gang van zaken.
Hier wordt de vergadering dus telkens, notabene door de VvE beheerder, aangemoedigd om een nietig besluit te nemen, namelijk het niet omslaan van de schulden op de termijn zoals in de AVS is vastgelegd.
Als een incassoprocedure niet op tijd binnen een half jaar is afgerond, dan is het toch geen schuld voor alle eigenaren?
Ik dacht dat vorderingen na zes maanden alleen omgeslagen mogen worden over de overige leden wanneer er na 6 maanden geen enkele incassoprocedure heeft plaatsgevonden. Onze beheerder heeft hier nooit concreet antwoord op willen geven en ik snap natuurlijk waarom.De modelreglementen zijn daar duidelijk over.
Bijvoorbeeld MR2006 art. 13 lid 2
“Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen zes maanden na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 12 vierde lid heeft voldaan, wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 8 tweede lid, ongeacht de maatregelen die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en onverminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerstgenoemde.”Zie ook dit artikel op NederlandVVE.
De beheerder zal gewoon kosten in rekening brengen, want contracten zijn meestal op basis van 1x een ALV per jaar.
Dat is wel een heel goed punt.
Ik ken zelf ook een VvE die gebruik maakt van fictieve vergaderingen.
Zal eens uitzoeken of zij ook extra betalen voor die tweede vergaderingen, wat ik overigens in die VvE niet vermoedt, anders had ik daar vast wel eerder iets over gehoord.De koper is en blijf ook na een gedwongen verkoop, naast de voormalig eigenaar, hoofdelijk aansprakelijk.
De nieuwe eigenaar kan dus afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk gesteld worden.
Moet het bestuur natuurlijk wel een verklaring bij de notaris afgegeven hebben m.b.t. deze schulden 😉Mocht de periode van achterstand in de bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. In dat geval zal er inderdaad waarschijnlijk weinig meer te halen zijn.
En dan kom je direct bij het punt ‘betalingsregeling’
Juist door het aangaan van een betalingsregeling zou je als VvE in een situatie terecht kunnen komen waarbij de termijn van verhaalbaarheid op de nieuwe eigenaar overschreden gaat worden.
Ik weet dus niet of een betalingsregeling eigenlijk wel in het belang is van de VvE.Heel goed dat je dit soort uitspraken onder de aandacht brengt.
Eigenaren zouden zich meer bewust moeten zijn van bijvoorbeeld de gevolgen van een te lage servicekosten of niet sparen voor groot onderhoud.Ik ben het niet helemaal eens met het laatste stukje in je zin “Als de meerderheid van een ALV vindt dat je even 20.000,- euro extra moet bijbetalen, dan heb je dus pech als je het even niet kan missen. Zelfs als het om iets gaat waarvoor geen directe noodzaak is.”
In deze kwestie was de noodzaak zeer zeker aanwezig.
Ik weet niet in hoeverre de uitspraak hetzelfde zou zijn geweest als de noodzaak niet aanwezig zou zijn geweest.Neemt natuurlijk niet weg dat alle eigenaren mee zullen moeten betalen als er in een ALV een extra bijdrage gevraagd gaat worden.
In deze situatie kon de VvE m.i. geen rekening houden met de hoogte van de bijdrage.
De kosten van de renovatie waren bekend en er was niet voldoende geld in het reservefonds.
Ook dit is dus een reden waarom ik vind dat alle eigenaren veel meer inzage zou moeten hebben/krijgen in de financiële situatie van de VvE.Ik zie niet zo waarom de VvE geld zou mislopen bij een gedwongen verkoop.
Als de incassoprocedure op orde is en de VvE de termijnen goed in de gaten blijft houden, zou de VvE m.i. in principe weinig tot geen risico hoeven te lopen.En niet hier:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.
Dit is inderdaad een zeer interessante uitspraak !
Kanttekening, ook in de splitsingsakte van deze VvE is blijkbaar een artikel opgenomen waarin is bepaalt dat deze kosten naar evenredigheid van gebruik worden omgeslagen, namelijk artikel 20.1
Citaat:
“In artikel 20.1 van de akte van splitsing is bepaald:‘De kosten en lasten, welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de centrale verwarmingsinstallatie (de warmwatervoorziening daaronder begrepen) benevens de kosten van de hiervoor benodigde brandstof of energie worden omgeslagen naar evenredigheid van het verbruik.’”
Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte.
Ik ben eerlijk gezegd wel zeer nieuwsgierig wat jij nu precies ‘mooi’ vindt aan deze uitspraak.
Alle VvE’s die ik ken met blokverwarming maken namelijk allemaal gebruik van deze reductiefactoren.
Voor zover ik weet doen bijvoorbeeld Ista en Techem dat ook standaard.Deze reductiefactor wordt vaak gebruikt bij appartementen die bijvoorbeeld op een hoek, de bovenste verdieping, of tegen een buitenmuur liggen, en hebben vaak meer warmteverlies dan centraal gelegen appartementen, om zodoende deze extra warmteverliezen te compenseren en de verdeling van de stookkosten eerlijker te maken.
Deze factor verlaagt effectief het gemeten warmteverbruik voor een appartement, waardoor je minder kosten toegewezen krijgt dan je volgens het absolute verbruik zou moeten betalen.Ik kijk dus uit naar een volgende rechtszaak m.b.t. deze reductiefactoren 😉
Als eigenaar zou ik dan ook direct een beroep doen op de mogelijke nietigheid van de omslag van het warmteverbruik in het algemeen.ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol.Hier doelde ik eigenlijk een verschil aan te geven met bijvoorbeeld een bestuurder van een bedrijf.
Kort samengevat zijn conform de splitsingsakte de verantwoordelijkheden van de bestuurder van een VvE;1. Dagelijks beheer van de VvE.
2. Financieel beheer, inclusief begroting en verantwoording.
3. Organisatie van vergaderingen en uitvoering van ALV-besluiten.
4. Vertegenwoordiging van de VvE naar buiten toe.
5. Onderhoud en verzekeringen van gemeenschappelijke ruimtes.De leiding in een Vereniging van Eigenaars (VvE) ligt echter bij de Algemene Ledenvergadering (ALV), die het hoogste besluitvormende orgaan is.
Daarmee wil ik de functie van bestuurder niet te kort doen.
Ik weet dat het veel werk met zich meebrengt, maar zoals eerder aangegeven, als je als bestuurder werkt conform de regelgeving hoef je je m.i. geen zorgen te maken over bestuursaansprakelijkheid.Vooropgesteld, ik ben geen jurist, en ook geen advocaat 😉
Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.
Helemaal mee eens !
Echter, zolang het bestuur handelt conform de regelgeving hoeft een VvE bestuurder zich geen enkele zorgen te maken.
Het gaat pas fout als bestuurders bijvoorbeeld zonder mandaat van de vergadering contracten afsluiten of zonder mandaat grote (onderhouds)uitgaven doen.
Welke risico’s zie jij dan voor je als een VvE bestuurder gewoon uitvoering geeft aan de besluiten van de ALV?De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk.
Met dat laatste ben ik het dus volledig mee oneens, zie ook mijn discussie hier.
Dat past m.i. ook niet bij de uitspraak van de rechter die ik eerder hierboven gepost heb.
Citaat :“Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement).”En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen.
Inderdaad zijn er helaas nog teveel mensen die weinig kennis hebben van de materie.
Dat mag wat mij betreft echter geen reden zijn om dan maar minder informatie te delen.
Mijn ervaring is ook dat mensen zonder kennis ook echt niet veel vragen gaan stellen.
Het zijn m.i. juist de eigenaren (vaak mét kennis van zaken) die om de een of andere reden tegengewerkt worden binnen de VvE, die steeds vaker een beroep doen op de informatievoorziening.In verband met tijdgebrek moet ik helaas even stoppen nu.
To be continued ! 🙂Ik neem aan dat je ook het gerechtshof Amsterdam gaat aanschrijven om het onjuiste woordgebruik in de uitspraken die zij doen 😉
MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd.
Nee hoor, de rechten en plichten van het bestuur staan keurig vermeld in de splitsingsakte.
Ook in MR2017Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.
In theorie heb je misschien gelijk, feit is dat op een webportaal zoals bedoeld in art. 58.3 vrijwel altijd een zeer beperkte weergave is van de administratie en vrijwel nooit alle informatie zoals weergegeven in artikel 58.2.
MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven
Hoewel het inzagerecht in MR2016 voor individuele eigenaren niet specifiek geregeld is, kan het niet geven van inzage in strijd zijn met de aard en strekking van de wettelijke gemeenschap van eigendom, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de aard en strekking van de splitsingsakte / modelreglement.
Met andere woorden: ook als MR2006 van toepassing is, zou het bestuur inzage moeten geven.Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.
Het scenario dat allerlei eigenaren te pas en te onpas bij het bestuur langs zouden gaan om informatie op te vragen is een doemscenario dat wat mij betreft niet zal gebeuren als de VvE transparant en duidelijk is in de informatievoorziening naar de eigenaren.
Pas als er onrust in de VvE aanwezig is door bijvoorbeeld bestuurders of eigenaren die allerlei regels aan hun laars lappen of blijk geven weinig kennis van de regelgeving in een VvE te hebben zal je als bstuurder vaker lastig worden gevallen met, naar mijn mening vaak terechte vragen.In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.
Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.
Zolang het bestuur werkt conform de regelgeving in de VvE zullen zij ook niet meer risico lopen dan de andere eigenaren.Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders.
Artikel 58.1 en gelijke artikelen in de andere modelreglementen spreken voor zich, of je het er mee eens bent of niet. Overigens maken in mijn ogen alleen slechte bestuurders en beheerders hier een punt van.
Bestuurders van een VvE zijn niets meer of minder dan alle andere eigenaren en genieten dus ook dezelfde bescherming.
In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.
Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
” 3.5.3
Aan het voorgaande kan niet afdoen het betoog van de VvE dat het Modelreglement 1992, waarop het splitsingsreglement is gebaseerd, erop is gericht een zo redelijk mogelijke verdeling van kosten over de appartementseigenaars te bewerkstelligen naar de stand van de techniek op dat moment, terwijl de huidige stand van de techniek mogelijk maakt de stookkosten om te slaan over de appartementseigenaars naar rato van hun daadwerkelijke gebruik. Dat betoog kan wel een rol spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van een eventueel besluit tot wijziging van de hiervoor genoemde artikelen van het splitsingsreglement in het kader van de invoering van een nieuw afrekensysteem, maar is onvoldoende om de mogelijkheid van een ander afrekensysteem in het bestaande splitsingsreglement in te lezen, nu het reglement zelf voor een dergelijke dynamische uitleg te weinig aanknopingspunten biedt. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het afrekensysteem voor deze stookkosten slechts acht wordt geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In zoverre faalt grief 2.3.5.4
Het beroep van de VvE op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt eveneens. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de standen van de warmtemeters een juiste indicatie geven van de hoeveelheid warmte die in het appartement van Jomo is gebruikt (hetgeen Jomo betwist), moet worden geoordeeld dat het niet onaanvaardbaar is dat Jomo minder betaalt dan de kosten van haar daadwerkelijke gebruik. Dat is immers het rechtstreekse en voorzienbare gevolg van de in artikel 2 van het splitsingsreglement gemaakte keuze. In dat artikel is de wijze van omslaan van de totale stookkosten neergelegd op een voor alle (bestaande en toekomstige) appartementseigenaars kenbare, inzichtelijke en bindende wijze. Daarbij komt dat de wet de mogelijkheid biedt het splitsingsreglement voor de toekomst te wijzigen als daarvoor goede gronden bestaan, bijvoorbeeld omdat de gevolgen van de huidige afrekeningswijze te knellend zijn.”Je hebt wat over het hoofd gezien. Of anders gezegd: Ik vind jouw analyse over deze uitspraak niet juist dat je denkt dat het gaat om het navragen of een bestuurder wel tekenbevoegd is.
Zie 2.4 onder de feiten
Op 14 april 2021 heeft de heer , destijds lid van VvE [naam] , een
e-mailbericht aan [geopposeerde] gestuurd. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende geschreven:….Dat ben ik met je eens.
Is zeker een belangrijk, of misschien wel doorslaggevend detail in deze kwestie.Heel spijtig dat de rechter art. 38.2 (MR1992) niet betrekt in het oordeel.
Mijn ervaring is dat een rechter zich beperkt tot de standpunten, stellingen en bewijsmiddelen die door de partijen zelf zijn ingebracht en hij zal niet op eigen initiatief feiten of rechtsregels aanvoeren die niet door de partijen zijn aangedragen.
Wordt er dus geen beroep gedaan op, in dit geval art. 38.2, dan zal de rechter daar ook niet naar gaan kijken.Waarom is deze belangrijke uitspraak van de kantonrechter niet gepubliceerd? Ik wil hem wel graag in zijn geheel in mijn bezit krijgen.
Bij deze ;), (ps. door mij persoonlijk geanonimiseerd.)
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3152025 EA VERZ 14-583
beschikking van: 22 januari 2015
func.: 869Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[naam eiser]
wonende te Amsterdam
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
procederend in persoont e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaren van Flatgebouw “X”
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: de VvE
vertegenwoordigd door [naam 1].VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 12 juni 2014 een verzoek ingediend dat onder meer strekt tot vernietiging van besluiten van de VvE. [verzoeker] heeft nadere stukken en een nadere toelichting bij en op dit verzoekschrift toegestuurd op 14 augustus 2014 en 10 september 2014. Het bestuur van VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Alle appartementseigenaren zijn opgeroepen.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 27 november 2014. [verzoeker] is in persoon verschenen. Namens VvE “X” is verschenen mevrouw [naam 2] (voorzitter), mevrouw [naam 3] (bestuurslid, penningmeester), alsmede de heer [naam 1]., die door [naam 2] is gemachtigd namens het bestuur het woord te voeren.
Partijen hebben over en weer het woord gevoerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Daarna is de datum voor beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
1. De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
1.1
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning met toebehoren op het adres [adres verzoeker] te Amsterdam. Uit dien hoofde is hij van rechtswege lid van de VvE.1.2
De akte van splitsing van de VvE (hierna: de Splitsingsakte) vermeldt onder meer het volgende:
”(…) Artikel 32 (…)
5. De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden (…)”1.3
De beheerder van de VvE is [VVE beheerder].1.4
In de beschikking van 5 november 2013 heeft de kantonrechter te Amsterdam op verzoek van [verzoeker] het besluit van de VvE van 24 april 2013 betreffende de goedkeuring van de jaarrekeningen 2011 en 2012 van de VvE en de decharge van het bestuur inzake het gevoerde financiële beleid over de jaren 2011 en 2012 vernietigd.1.5
In de brief van het bestuur van de VvE van 22 november 2013 staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) 2. De heer [verzoeker]zal in de gelegenheid worden gesteld -zoals overigens voorheen daarvoor ook al toestemming was gegeven maar waarvan de heer [verzoeker]toen uiteindelijk geen gebruik heeft gemaakt- ten kantore van [VVE beheerder], alle stukken in te zien, waarbij “online” inzage niet nodig is en dus ook niet zal worden verstrekt.
Voornoemde ook in verband met het waarborgen van de privacy aspecten van de individuele gegevens van de leden van de VVE.(…)”1.6
De notulen van de vergadering van eigenaars (hierna: ALV), gehouden op donderdag 15 mei 2014 vermelden voor zover hier van belang:
“2. Mededelingen bestuur/ingekomen stukken
(…)
De heer [verzoeker] uit zijn bezorgdheid over de in zijn ogen ”beperkte” inzage in het financieel beheer van de VVE. Hij is van mening dat hij recht heeft op “volledige” inzage, ook op het betalingsgedrag van de individuele eigenaars.
Er volgt een felle discussie over waar de grens van inzage ligt, dit in betrekking tot de privacy van de eigenaars.
De voorzitter stelt dat de heer [verzoeker], zoals gebleken in het verleden, niet discreet met deze gegevens omgaat. Op dit moment is het standaard zo geregeld dat het bestuur en de kascommissie volledige inzage hebben, de eigenaars een beperkte inzage. Dit is standaard voor iedereen zo geregeld, dus ook voor andere VVE’s, er zijn hierop geen uitzonderingen.
Voor de heer [verzoeker] is geregeld dat hij op inzage van het betalingsgedrag van de eigenaars na, volledige inzage heeft.
De vergadering is van mening dat deze regeling gehandhaafd kan blijven.
(…)
Besluitenlijst (…)
3. Verkiezing kascommissie
3.1 Er wordt een accountantskantoor ingeschakeld om d financiële stukken te laten controleren (…)”1.7
De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 16 juli 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…) 2. Mevrouw [naam 4] en mevrouw [naam5] stellen zich beschikbaar voor de kascommissie. Gevraagd wordt beide dames te benoemen als kascommissie met de opdracht de jaarstukken van 2011, 2012 en 2013 te controleren en hierover een advies uit te brengen. De vergadering besluit unaniem om mevrouw Mevrouw [naam 4] en mevrouw [ naam 5] te benoemen als kascommissieleden.
Besluit: mevrouw Mevrouw [naam 4] en mevrouw [naam 5] zijn benoemd als kascommisssielid
(…)”1.8
De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 3 september 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…)4. Jaarrekening 2011(…)
De voorzitter mevrouw [naam 1] meldt dat de kascommissie veel werk heeft verzet en de jaarrekening 2011 heeft gecontroleerd. Zij hebben een schriftelijke verklaring afgelegd en advies gegeven. Dit heeft u bij de vergaderstukken aangetroffen. Gevraagd wordt de jaarrekening 2011 goed te keuren.
De heer [verzoeker] geeft aan van de kascommissie zelf hun bevindingen te willen horen. Zowel mevrouw [ naam 4 ] als mevrouw [naam 5] geven aan niets toe te voegen hebben aan de woorden
van de voorzitter.
Besloten met 7 stemmen tegen en 88 stemmen voor, de jaarrekening 2011 goed te keuren.
Besluit: Jaarrekening 2011 is goedgekeurd.
5. Jaarrekening 2012
(…)
Besluit: Jaarrekening 2012 is goedgekeurd.
6. Jaarrekening 2013
(…)
Besluit: Jaarrekening 2013 is goedgekeurd.
Besluit: De som van de resultaten uit 2011,2012 en 2013 wordt toegevoegd aan de reservering voorziening.
Besluit: Decharge is verleend aan het bestuur voor de jaren 2011, 2012 en 2013. (…)”2. Verzoek en verweer
2.1
[verzoeker] heeft aanvankelijk de kantonrechter verzocht om:
I. de besluiten van het bestuur en de leden van de VvE om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken, te vernietigen.
II. Het aanstellen van één of twee deskundigen voor het doen onderzoeken en voor het uitbrengen van een rapport over:
a. de getrouwheid van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011,2012 en 2013
b. de volledigheid en kwaliteit van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het flatgebouw op [ adres VVE ] te Amsterdam.Bij brief van 10 september 2014 heeft hij aangegeven de onderdelen II sub a en b van het verzoek in te trekken. De kantonrechter begrijpt dat [verzoeker] in plaats daarvan verzoekt om de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de
jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen.
2.2
[verzoeker] heeft zijn verzoek als volgt toegelicht. Met betrekking tot de inzage in de administratie van de VvE (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt [verzoeker] dat het bestuur van de VvE op grond van art. 32 lid 5 van de splitsingsakte hem ten onrechte beperkt in zijn mogelijkheden om de administratie in te zien. [verzoeker] stelt dat gelet op de noodzaak van een verantwoord financieel beheer en het ontbreken van goedkeuring van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011, 2012 en 2013, dit besluit van de VvE zonder redelijke grond is. Het betreft dan het besluit van de ALV van 15 mei 2014 tot handhaving van het beleid dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt verstrekt. Nu gesteld noch gebleken is dat de ALV eerder een formeel besluit hierover heeft genomen, neemt de kantonrechter aan dat eerst op 15 mei 2014 op dit punt een besluit door de ALV is genomen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen, stelt [verzoeker] dat hij van mening is dat het bestuur en de beheerder sinds de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 geen blijk hebben gegeven maatregelen te hebben genomen om het gevorderde financieel beheer te verduidelijken: geen duidelijke toelichting, geen controleverklaring en geen verantwoording over het financieel beheer over de voornoemde boekjaren. Dit is strijdig met de wettelijke en statutaire bepalingen en zonder redelijke gronden.2.3
De VvE heeft als verweer het volgende aangevoerd. Met betrekking tot de inzage in de administratie (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt de VvE dat zij aan [verzoeker] dezelfde inzage in de bescheiden van de VvE geeft als aan de andere leden, maar dat zij daarbij een beperking in acht neemt betreffende de inzage van de afzonderlijke rekening courant van elk der leden en met name hun maandelijkse betalingen van de servicekosten. Deze beperking is ingesteld uit hoofde van de privacy. Voor zover [verzoeker] zich beroept op art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte stelt de VvE dat het fenomeen privacy in 1956, toen deze Splitsingsakte is opgesteld, geen begrip van enige betekenis was, althans niet zoals dat nu het geval is.
Daarnaast krijgt [verzoeker] wel informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en tot het vernietigen van de decharge van de bestuurders, stelt de VvE dat daartoe geen redenen zijn, omdat in de ALV van 16 juli 2014 alsnog een kascommissie is aangesteld, welke heeft geadviseerd de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 goed te keuren. Dat is vervolgens in de ALV van 3 september 2014 gebeurd bij grote meerderheid van stemmen, met het verlenen van decharge aan het bestuur.3. Beoordeling
3.1
Gezien het bepaalde in artikel 5:130 lid 2 BW is het verzoek tijdig gedaan.3.2
Op grond van de art. 5:130 jo. art. 2:15 lid 1, jo. art. 2:8 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden vernietigd, indien deze in strijd met wettelijke en statutaire bepalingen tot stand zijn gekomen, dan wel indien de rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken zich niet jegens elkander gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
De kantonrechter zal de twee verzoeken tot vernietiging van [verzoeker] achtereenvolgens beoordelen.I. Het besluit van de ALV om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken
3.3
De kantonrechter heeft begrepen dat de [VVE beheerder] elk lid toestaat om op hun kantoor de administratie in te zien, doch dat de VvE-leden geen inzage wordt toegestaan in de rekening-courant van elk der leden, met name in de betalingen door hen van de maandelijkse bijdrage. Dit om de privacy van de leden te beschermen. Het bestuur van de VVE heeft wel volledige inzage, doch de informatie inzake de betalingen van de maandelijkse bijdrage aan de leden blijft beperkt tot informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen. Voorts stelt de VvE dat een dergelijke beperking bij [verzoeker] ook nodig is, omdat hij niet zorgvuldig met de informatie van de leden omgaat, Hij wil alles weten en spreekt de leden buiten of in de lift daarop aan, doet briefjes bij mensen door de brievenbus. Hij heeft zelfs een keer een oud-werkgever van een mede-eigenaar/lid opgebeld. [verzoeker] heeft erkend dat hij als lid van de kascommissie 2011 leden heeft aangesproken op hun betaalgedrag en bij een conflict tussen een nieuwe en oude appartementseigenaar een e-mail heeft gestuurd. Hij betwist echter dat hij een oud-werkgever van een van de andere leden heeft opgebeld.3.4
De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.
Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.3.5
Met het bestuur van de VvE is de kantonrechter echter van voordeel dat de privacy van elk lid op zich meebrengt dat dit recht op informatie niet meebrengt dat een verplichting bestaat
om, zonder dat daartoe een noodzaak bestaat, aan elk lid de bankrekeningnummers van de
andere leden van VvE verstrekken. Mede gelet op het feit dat het door de ALV benoemde bestuur van de VvE wel volledige inzage heeft in de financiële administratie, is voor het voldoen aan de in art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte genoemde verplichting voldoende dat de administrateur de leden desgevraagd een overzicht verstrekt van de individuele betalingen per lid, alsmede de data waarop deze bepalingen zijn verricht.
Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat van ieder individueel lid van de VvE verwacht mag worden dat hij verantwoordelijk omgaat met de aan hem verstrekte informatie en rekening houdt met de privacy van de andere leden van de VvE. Daarbij hoort ook dat de leden van de VvE de incasso van de door de leden te betalen bijdrage overlaat aan het bestuur en de door de ALV aangestelde administratie en dat leden elkaar niet onderling aan gaan spreken buiten het verband van de ledenvergaderingen. Dit geldt ook als een mede-eigenaar lid van de kascommissie is: gesteld noch gebleken is dat uit de wet volgt dat aan de leden van de kascommissie méér bevoegdheden toekomen dan het onderzoeken van de jaarstukken.3.6
Uit het voorgaande volgt aldus dat het besluit van de ALV van 15 mei 2014 dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen wordt verstrekt, zal worden vernietigd op grond van art. 5:130 BW.II. Vernietiging van de besluiten van ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013, alsmede nietig verklaren c.q. vernietigen van de decharge van de bestuurders.
3.7
De kantonrechter heeft in de beschikking van 5 november 2013 overwogen dat het besluit van 24 april 2013 van de ALV in strijd met art.2:48 lid 2 BW tot stand is gekomen omdat er niet een kascommissie was benoemd van tenminste twee leden en er evenmin een verklaring als bedoeld in art. 2:393 lid 1 BW door een accountant was afgegeven.
Vervolgens is in de ALV van 15 mei 2014 besloten om, overeenkomstig art. 2:48 lid 2 BW, een accountant te benoemen. Dit omdat zich geen leden aanmelden om een kascommissie te vormen.
Nadat vervolgens gebleken was dat het inschakelen van een accountant aanzienlijke kosten mee zou brengen, hebben zich alsnog twee leden aangemeld om zitting te nemen in een kascommissie. In de ALV van 16 juli 2014 is de kascommissie met deze twee leden benoemd. Daarna is in de ALV van 3 september 2014 vastgesteld dat de kascommissie de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 heeft gecontroleerd en de ALV heeft geadviseerd om deze jaarrekeningen goed te keuren. De ALV heeft vervolgens in meerderheid voornoemde jaarrekening goedgekeurd en het bestuur decharge verleend voor het gevoerde beleid over deze boekjaren.3.8
Voor zover [verzoeker] stelt dat deze besluiten van 3 september 2014 moeten worden vernietigd, omdat deze strijdig zijn met de wettelijke en statutaire bepalingen, kan de kantonrechter [verzoeker] daarin niet volgen. Art. 2:48 lid 2 BW verplicht de ALV om, ter goedkeuring van de jaarstukken, ófwel een accountant te benoemen, ófwel een kascommissie uit haar leden te benoemen. De ALV heeft – na de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 waarin daarop werd gewezen – weliswaar in eerste instantie besloten om een accountant in te schakelen, doch niets staat eraan in de weg dat de ALV – nadat is vastgesteld dat een accountant de leden veel geld gaat kosten – in een volgende vergadering alsnog een kascommissie benoemt. Nu deze kascommissie de
jaarstukken heeft beoordeeld en de ALV heeft geadviseerd daarover positief te beslissen en de ALV vervolgens in meerderheid de desbetreffende jaarstukken heeft goedgekeurd, is er geen enkele grond om aan te nemen dat de VvE in strijd met wettelijke dan wel statutaire bepalingen heeft gehandeld. Datzelfde geldt voor het besluit om het bestuur decharge te verlenen. Onvoorwaardelijke goedkeuring van de jaarstukken brengt mee dat het bestuur decharge verleend kan worden.
De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om voornoemde besluiten te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid. [verzoeker] heeft gesteld, noch onderbouwd dat en zo ja, welke gronden er zijn om aan te nemen dat er een onjuist financieel beheer zou zijn gevoerd. Daarbij wijst de kantonrechter ook op de tijdens de zitting namens het bestuur aan [verzoeker] gedane uitnodiging om een gedocumenteerd en onderbouwd verzoek te doen waarover hij precies duidelijkheid wenst te verkrijgen, waarna dit in het bestuur en vervolgens de ALV kan worden besproken.3.9
De kantonrechter zal het verzoek tot vernietiging van de hiervoor genoemde, op 3 september 2014 genomen besluiten derhalve afwijzen.3.10
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zijn er termen om de kosten tussen partijen te compenseren.BESLISSING
De kantonrechter:
I. vernietigd het besluit van de VvE van flatgebouw “X” van 15 mei 2014 om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VvE te beperken in die zin dat [verzoeker] geen overzicht krijgt van het betalingsgedrag van de individuele leden;
II. wijst het verzoek voor het overige af;
III. bepaalt dat elk der partijen de eigen proceskosten draagt.
Aldus afgegeven door mr. Y.A.M. Jacobs kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.
