Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het kan zijn dat je een hele oude AvS hebt waarin staat dat alle leden alles mogen controleren. Dan kan je het bij verzoek aanzetten voor dat ene lid, met het verzoek dat hij/zij dan ook in de kascommissie komt. Daar zal Rob het niet mee eens zijn 😀
Er bestaat geen enkele AvS waarin staat dat alle leden alles mogen controleren.
In vrijwel alle modelreglementen is wél bepaald dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.Nu vrijwel alle beheerder beschikken over een portaal waar uitsluitend leden toegang hebben, zie ik inderdaad niet in waarom dit in de praktijk nog steeds zo’n heikel punt blijkt te zijn.
Een bestuurder kan wel opdracht geven per mail of telefoon aan een aannemer om even iets snel in de VvE te repareren. En een lid niet. Dus hiërarchie.
Nee, wederom bevoegdheid.
Zo bepalen de leden tot welk bedrag het bestuur opdrachten aan aannemers mag verstrekken.
Hooguit bij calamiteiten zouden zij dat bedrag, indien noodzakelijk, mogen overschrijden, maar ook dan zal het bestuur achteraf verantwoording moeten afleggen aan de leden.De kascommissie begint dus een onderzoek….
Een onderzoek naar de stukken bedoeld in de tweede zin van lid 1.
Tweede zin van lid 1 luidt: “Het legt de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering over.”
De dikgedrukte stukken zijn dus de stukken die de kascommissie moet onderzoeken.
Hoger in rang staat ene bestuurder zeker wel dan een lid. Een lid kan geen contracten rechtsgeldig ondertekenen. Een lid kan geen opdracht geven per mail of telefoon om even iets snel in de VvE te repareren. Dus alweer hiërarchie.
Je verwart bevoegdheden met hiërarchie.
Een bestuurder heeft de bevoegdheid om contracten te ondertekenen, maar alleen als de leden hem daar in een ALV toestemming voor hebben gegeven. Zonder toestemming van die leden valt er voor de bestuurder niets te ondertekenen.Leden nemen geen besluiten, maar de ALV neemt besluiten over de begroting, jaarrekening, benoemen en ontslaan van bestuurders, onderhoud en andere financiële verplichtingen.
Ik kan er naast zitten, maar volgens mij staat de L in ALV toch echt voor Leden. 😉
Leden kunnen immers kiezen om niet te stemmen op een ALV of helemaal niet naar een ALV te komen. Dat kan je als bestuurder niet maken!
Zonder dat het bestuur op de vergadering aanwezig zou zijn, zouden de leden prima besluiten kunnen en mogen nemen in de ALV.
Zonder leden, kan er op de ALV niets besloten worden.Controle van het bestuur ligt mijns inziens bij de kascommissie.
Citaat van een rechter: “Op grond van artikel 2:48 BW is het de taak van de kascommissie om de jaarrekening over een boekjaar te onderzoeken en daarover advies uit te brengen aan de algemene ledenvergadering. De kascommissie heeft niet tot taak inhoudelijk te adviseren over andere zaken ook niet indien het zaken betreft van financiële aard.”
Hier hou ik het maar bij.
De regels, die er zijn moeten niet in beton gegoten worden maar moeten een positieve onderteuning zijn en een positieve bijdrage leveren.
Gezien de praktijk met in vele V.v.E’s strubbelingen lijken de regels niet altijd duidelijk te zijn en een postieve bijdrage kunnen leveren.Hoi Ron, sorry, maar ik ga toch even reageren op deze stelling!
De stelling dat regels niet “in beton gegoten” zouden moeten zijn, begrijp ik vanuit de gedachte dat regels ondersteunend en werkbaar moeten blijven, maar ik ben het daar niet mee eens wanneer het gaat om een VvE.
Een VvE betekent samen eigenaar zijn van één gebouw.
Omdat beslissingen direct invloed hebben op anderen én op gezamenlijke kosten, zijn duidelijke en vaste regels onmisbaar.
Ze voorkomen willekeur en beschermen alle eigenaren.Ik ben ervan overtuigd dat veel problemen binnen VvE’s in de praktijk niet ontstaan doordat regels te streng zijn, maar doordat er van de regels wordt afgeweken of deze verschillend worden geïnterpreteerd.
Wanneer bestuurders of individuele eigenaren een eigen invulling geven aan bestaande afspraken, ontstaat al snel willekeur en ongelijkheid en dat leidt naar mijn mening tot de strubbelingen die men vaak aan “starre regelgeving” toeschrijft.Regels mogen uiteraard worden aangepast wanneer zij niet meer aansluiten bij de praktijk of de wensen van de gemeenschappelijke eigenaren, maar dat hoort te gebeuren via de formele en democratische besluitvorming binnen de VvE, en niet door ze flexibel toe te passen afhankelijk van de situatie of personen.
Regels hoeven niet onveranderlijk te zijn, maar zij moeten wél duidelijk, consequent en betrouwbaar worden toegepast.
Voor appartementseigenaren is het naar mijn mening daarom eerder geruststellend dan beperkend wanneer de regels als vast uitgangspunt worden beschouwd.En een VvE is duidelijk wel een hiërarchische organisatie waarin bestuurders boven leden staan.
Bestuurders hebben immers een bestuurlijke verantwoordelijkheid zoals je zelf al zegt. Leden hebben geen enkele verantwoordelijkheid, dus lager in de hiërarchie. Modelreglementen die zelfs vol staan van de taken en verantwoordelijkheden van bestuurders.Hoezo staan bestuurders boven de leden?
In een VvE ligt de hoogste beslissingsmacht bij de ALV en het bestuur moet uitvoeren wat de leden gezamenlijk besluiten.
Dat is geen hiërarchie maar vertegenwoordigend bestuur.
Een bestuurder heeft weliswaar meer bevoegdheden dan een individueel lid, maar staat echt niet hoger in rang.En wat zijn de taken en verantwoordelijkheden van de gewone leden?
Wat dacht je van;
– stemrecht in de ALV
– goedkeuring van begroting en jaarrekening
– benoemen, ontslaan en dechargeren van bestuurders
– besluiten nemen over onderhoud en financiële verplichtingen
– controle van het bestuurDat bestuurders vrijwilligers zijn verdient respect, maar vrijwilligheid verandert wat mij betreft niets aan de plicht tot zorgvuldig en transparant bestuur.
Uiteindelijk kan je de werkelijke eigenaar een boete geven voor het wangedrag van een gemachtigde als het niet stopt.
Ik vraag me af waarop deze stelling is gebaseerd.
Als ik die eigenaar zou zijn, zou ik in ieder geval niet akkoord gaan met een dergelijke boete.De vergadering kan wel besluiten om de persoon uit de vergadering te verwijderen.
Zie ook dit artikel op de site van NederlandVVEJe zegt het goed, de beheerder heeft iets verzonnen
Maar gelukkig werkt het niet zo in VVE land.Dat een vertrekkende eigenaar uiteindelijk zijn werkelijke stookkosten moet betalen staat buiten discussie.
Daar ging mijn vraag ook niet over.Mijn punt was uitsluitend: op welke rechtsgrond kan een beheerder een borgsom verlangen?
Een beheerder heeft namelijk geen zelfstandige bevoegdheden tegenover appartementseigenaars.
Zijn bevoegdheden vloeien uitsluitend voort uit het splitsingsreglement, besluiten van de vergadering, en de beheerovereenkomst met de VvE.Die beheerovereenkomst bindt echter alleen de VvE en de beheerder, en niet rechtstreeks de individuele eigenaar.
Zonder expliciete basis in het splitsingsreglement zie ik daarom niet hoe een beheerder een eigenaar kan verplichten tot het storten van een borg.
Dat iets in de praktijk handig of gebruikelijk is, maakt het juridisch nog geen afdwingbare verplichting.Bij een overdracht vraagt de notaris een opgave van de reeds verschuldigde en opeisbare VvE-bijdragen.
Stookkosten waarvan de eindafrekening nog niet is vastgesteld zijn op dat moment nog geen opeisbare schuld.
Hooguit kan tussen verkoper en koper een praktische regeling worden getroffen en dat via bijvoorbeeld een depot bij de notaris.
Een beheerder kan daarvoor zonder reglementaire grondslag geen verplichting, zoals een borg, opleggen.Daarom mijn eerdere vraag:
welke bepaling in het modelreglement geeft de beheerder die bevoegdheid?Een VvE is een vereniging van eigenaars, geen vriendengroep en ook geen hiërarchische organisatie waarin bestuurders boven leden staan.
Kritiek leveren op het bestuur betekent niet dat iemand denkt altijd gelijk te hebben.
Het betekent dat leden meedenken en vragen stellen over besluiten die ons allemaal raken.
Zo hoort een VvE ook te werken.Dat bestuurders vrijwilligers zijn, verandert niets aan hun verantwoordelijkheid om hun taken zorgvuldig en volgens wet, splitsingsakte en besluiten van de ALV uit te voeren.
Vrijwilligheid ontslaat een bestuurder niet van behoorlijk bestuur.Respectvolle communicatie is uiteraard belangrijk, in beide richtingen.
Maar kritiek wegzetten als ‘gezeur’ of kritische leden diskwalificeren helpt de samenwerking niet en draagt naar mijn mening niet bij aan goed VvE-bestuur.Het bestuur behartigt inderdaad het gezamenlijke belang van de VvE.
Juist daarom is transparantie, controle en ruimte voor kritische vragen essentieel.
Kritische leden zijn geen probleem; ze horen gewoon bij een goed functionerende vereniging.De stellingname dat iemand zich vrijwillig inzet vind ik altijd zo’n dooddoener.
Vrijwillig of niet, hij moet zijn taken gewoon naar behoren uitvoeren.
En in die zin is het ook helemaal niet belangrijk of je een vriendschapsband met de bestuurder hebt of niet.
Zou ook totaal niet weten waarom dat nodig zou zijn.Ook de stelling dat je maar in het bestuur moet gaan plaatsnemen als je kritisch bent, vind ik apart.
Ten eerste kan nou eenmaal niet iedereen in het bestuur zitten en ten tweede zou ieder vve-lid eigenlijk kritisch moeten zijn.Als een bestuurder zijn taken goed uitvoert en de leden netjes informeert zal niemand snel de behoefte krijgen om buiten het bestuur om informatie te gaan zoeken.
Beheerders incasseren bij een verkoop overigens ook altijd een borg stookkosten, want het werkelijke verbruik moet gewoon betaald worden.
Bij dit soort uitspraken ga ik altijd meteen weer rechtop zitten.
Op grond van welke bepaling in het reglement zou de beheerder een dergelijke borgsom kunnen/mogen opleggen?Ik probeer eigenlijk juist duidelijk te maken dat er naar mijn mening geen verschil is in de verhaalbaarheid.
De betreffende tekst in MR2017 is ook terug te vinden in alle eerder verschenen modelreglementen.Wat is er volgens jou vaag aan de term ‘Eigenaars’ in art. 16.4?
Bij het vaststellen van de begroting wordt een voorschotbijdrage vastgesteld.
Bij de jaarrekening wordt de definitieve bijdrage vastgesteld.
Indien de definitieve bijdrage lager is dan de voorschotbijdrage zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.
Indien de definitieve bijdrage hoger is dan de voorschotbijdrage moeten de eigenaars het tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren, tenzij de vergadering anders besluit.
Dan is die term toch helemaal juist?Naar mijn mening is art.42.3 ook juist.
Het woordje ‘het’ heeft in die zin betrekking op ‘appartementsrecht’, dus het overgedragen appartementsrecht.Ik volg je nog niet.
Op het moment dat bij de jaarafrekening wordt vastgesteld dat een eigenaar te weinig voorschot heeft betaald, ontstaat er een definitieve bijdrage aan de VvE.
Dat is geen “apart type” kosten, maar gewoon een onderdeel van de exploitatiekosten van de VvE.Zowel de voorschotten als de nabetaling vallen onder de bepaling dat de verkrijger en vervreemder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden.
Ik zie daarom niet waarom stookkosten die boven de voorschotten uitkomen buiten die regeling zouden vallen.
Op het moment van vaststelling van de afrekening zijn ze gewoon opeisbaar en dus aan te merken als een definitieve bijdrage.Zie voor verhaalbaarheid ook Model-83 Art. 28 lid 3, Model-92 Art. 28 lid 3, Model-06 Art. 40 lid 4, Model-17 Art. 42 lid 3 – 5.
Dat zijn de artikelnummers die betrekking hebben op speciale besluiten, namelijk de besluiten tot het doen van ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven.
In al die artikelen staat echter ook de eerder genoemde bepaling, die betrekking heeft op de exploitatiekosten.